国家新型城镇化规划政策解读

国家新型城镇化规划政策解读国家新型城镇化规划政策解读 国家新型城镇规划（国家新型城镇规划（2014201420202020 年）年）于于 20142014 年年 3 3 月月 1616 日发布，日发布， 全文全文 3 3 万多字，共计万多字，共计 3030 多章。多章。 原文链接原文链接/xinwen/2014-03/16/content_2639841.htm 规划规划主要核心在于：主要核心在于： 一、为新型城镇化建设的健康发展提出指导方向，是从中长期发展 的角度出发的一部纲领性文件，短期内难以见效； 二、规划主在就地解决城镇化问题，而不只限于一线城市及全国热 点城市； 三、推进农业转移人口市民化，对已形成规模的城市及城镇，则主 要在于提高建设用地利用效率； 四、规划本身与现阶段市场规律存在一定矛盾，在已有城市发 展不充分的前提下，转而去发展周边卫星城市，将会受到市场排斥及 人为的阻力。 关键点及解读：关键点及解读： 一、城镇化的目标一、城镇化的目标 规划：城镇化水平和质量稳步提升。常住人口城镇化率达到 60%左右，户籍人口城镇化率达到 45%左右，户籍人口城镇化率与常住 人口城镇化率差距缩小 2 个百分点左右，努力实现 1 亿左右农业转移 人口和其他常住人口在城镇落户。 解读：从 2013 年的 53.7%到 2020 年 60%，城镇化增速年均 0.9%， 户籍人口从目前的 36%增加到 45%，体现其提出“以人为中心”，高质 量城镇化的“新型”特征。 对房地产行业的影响：虽然新型城镇化不等于房地产化，但每年 平均 1200 万的新增城市人口必然给房产市场带来新一轮的契机。解决 1 亿人落户的 10 万亿资金投入会以城市基础设施和公共服务为主的建 设上，市民化的农民工包括住房在内的消费需求也会进一步得到释放。 有利于房地产市场持续发展。 二、城镇化的格局二、城镇化的格局 规划：明确了新城镇化战略格局。京津冀、长三角和珠三角 城市群，要增强城市群内中小城市和小城镇的人口经济集聚能力，引 导人口和产业由特大城市主城区向周边和其他城镇疏散转移。引导劳 动密集型产业优先向中西部转移，吸纳东部返乡和就近转移的农民工， 培育发展若干新的城市群。加快培育成渝、中原、长江中游、哈长等 城市群。 解读：规划对中心城市、中小城市和小城镇制定了差别化的 发展策略：（1）增强中心城市辐射带动功能。适当疏散经济功能和其 他功能，推进劳动密集型加工业向外转移。（2）加快发展中小城市。 把加快发展中小城市作为优化城镇规模结构的主攻方向，加强产业和 公共服务资源布局引导，提升质量，增加数量。（3）有重点地发展小 城镇。控制数量、提高质量，节约用地、体现特色。 对房地产行业的影响：产业和人口向中西部转移，将进一步刺激 中西部城市的房地产需求，供应量进一步增大，有利于带动区域内中 小城市房地产的发展。 三、城市空间结构和发展模式三、城市空间结构和发展模式 规划：密度较高、功能混用和公交导向的集约紧凑型开发模 式成为主导，人均城市建设用地严格控制在 100 平方米以内，建成区 人口密度逐步提高。 改造提升中心城区功能。推动特大城市中心城区部分功能向卫星 城疏散，强化大中城市中心城区高端服务、现代商贸、信息中介、创 意创新等功能。按照改造更新与保护修复并重的要求，健全旧城改造 机制，优化提升旧城功能。加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚 户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危 旧住房和非成套住房改造，全面改善人居环境。 严格规范新城新区建设。严格新城新区设立条件，防止城市边界 无序蔓延。统筹生产区、办公区、生活区、商业区等功能区规划建设， 推进功能混合和产城融合，在集聚产业的同时集聚人口，防止新城新 区空心化。 对房地产行业的影响：旧城改造、棚户区及城中村改造里面存在 着巨大的机会。 一方面是，按照政府工作报告中的目标是改造约一亿人居住 的城镇棚户区和城中村，改造拆迁将带来巨大的刚性住房需求； 另一方面，是开发企业有更多机会获取城市中心区优质土地进行 开发建设。 四、土地管理制度改革四、土地管理制度改革 规划基本上是重申了三中全会决定中土地制度的相关说法， 包括建立城镇用地规模结构调控机制，健全节约集约用地制度，深化 国有建设用地有偿使用制度改革，推进农村土地管理制度改革，深化 征地制度改革，等等。 解读：其中更加明细化的是关于盘活城市存量建设用地的政策导 向：建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享 的城镇低效用地再开发激励约束机制，盘活利用现有城镇存量建设用 地，建立存量建设用地退出激励机制，推进老城区、旧厂房、城中村 的改造和保护性开发，发挥政府土地储备对盘活城镇低效用地的作用。 对房地产行业的影响：从中长期来看，这种改革将增加长期土地 供应，使房价、地价增幅放缓；行政调控的压力得到减弱、购房门槛 降低，从有利于房地产行业长期健康发展空。 但在如果在经济增长逐渐变缓、住房购买力趋弱的背景下，土地 供给放量不断增大，而购买力却难以跟进，特别是现阶段限购令不取 消的条件下，一定程度也会对房地产市场形成负面影响 五、城镇住房制度五、城镇住房制度 规划：涉及健全住房供应体系、健全保障性住房制度、健全 房地产市场调控长效机制等方面，并没