南京市江宁区高新园地块地产调研(免费)

南京市江宁区项目地块营销调研简报 一、 江宁区概况 江宁区地处南京市中南部是国家重要的科教基地、创新基地，总面积 1567 平方公里，水域面积 186 平方公里。全区户籍人口 90.9 万，常住人口 114.56 万。2012 年，江宁地区生产总值达 920 亿元，规模以上工业总产值跃上 2000 亿元。2013 年上半年地区生产总值完成 541 亿元，同比增长 12%，规模以上工 业产值 1218 亿元、增长 11.7%。 二、 南京市房地产市场供应及销售情况 2012 年，南京楼市成交量一举创下近三年最高值（12.84 万） 。2012 年住 宅供应面积 833.02 万，成交面积 697.83 万，整体销售率 83.79%。供应 面积较 2011 年增长 73.3%，成交面积上涨 100.4%。 江宁区地处南京市中南部，国家重要的科教基地、创新基地，总面积 1567 平方公里，水域面积 186 平方公里。2011 年末户籍人口 90.9 万，常住人口 114.56 万，2012 年，江宁地区生产总值达 920 亿元，江宁规模以上工业总产值 跃上 2000 亿元。城乡居民收入分别达到 35200 元和 15250 元。2013 年上半年 地区生产总值完成 541 亿元，同比增长 12%，规模以上工业产值 1218 亿元、增 长 11.7%。 2012 年，江宁区房地产市场整体火爆，商品住宅新增供应量 178.66 万， 成交量 181.12 万，市场供不应求。2013 年上半年江宁区商品住宅成交 8917 套，成交面积 939948，成交均价 12193 元/. 3、主要竞争项目情况 （一）40 年商业属性公寓类： 1.天正天御溪岸：距本项目距离约 1 公里，在售户型为 90-140 平米三房，loft 公寓 3970两种户型,公寓精装均价 13500 元/，住宅毛坯均价 12500 元 /，底商均价 25000 元/。 2、五矿.御湖公馆：距本项目直线距离约 68 米，在售户型为 40 平米左右的单 身公寓，精装均价 13700 元/。 （二）70 年住宅产品类： 1、文鼎雅苑：距本项目直线距离约 1.7 公里，在售户型为 84-115 平米二到三 房，毛坯均价 10000 元/. 2、宜家国际公寓：距本项目直线距离约 1.6 公里，在售户型为 148 平及 84 平 房源，毛坯均价 11500 元/。 3、华菁水苑：距本项目直线距离约 2.3 公里，在售户型为 85、120 平米二到三 房，毛坯均价 9500 元/。 4、骋望骊都：距本项目直线距离约 80 米，在售户型为 150-200 平米，精装均 价 13500 元/。 5、景枫法兰谷：距本项目直线距离约 1.7 公里，在售户型为 134-240 平米平墅， 开盘当月去化 32 套，毛坯均价 17000 元/. 6、万裕龙庭水岸：距本项目直线距离约 1.4 公里，在售户型为 80-130 平米二 到三房，毛坯均价 11000 元/. 4、结论 商业地块：地处大学城核心商圈区域，位于地铁辐射范围，距离南京交院 站步行距离 1 公里，区域内十二所大学、十九个小区、具有一定的消费人群基 础。位于文鼎广场、大学城商贸中心之间，具备延伸商业消费动线，丰富区域 商业消费基础，虽目前商业气氛一般、但预计具有较好的发展前景。区域办公 市场尚不成熟，精装商住类投资产品供应较少、去化率较高，以天正天御溪岸 （商住公寓）作为参考，按目前市场状况，预计本项目 LOFT 公寓精装入市均价 15000 元/平米，平层 SOHO13000 元/平米，建议开发 A 地块（50 亩商住用地） ； B 地块(72 亩商办用地暂不考虑)； 住宅地块：地处中国传媒大学南广学院对面，具有一定的人文气息，远眺 方山地质公园，自然景观较好，环境安静，居住氛围较好；具有发展低密产品 的基础条件。距离本项目 500 米骋望骊都精装大户型均价 13500 元/ ，江宁住 宅均价 12600 元，在限高 35 米的条件下建议开发小高层加部分联排别墅类产品、 并重点打造园林景观，提升项目竞争力。预计本项目入市均价 13000 元/平米左 右，建议开发该项目。 附件： 南京市江宁区项目地块营销调研简报 一、南京城市概况 2012 年，南京楼市成交量一举创下近三年最高值（12.84 万） 。2012 年住 宅供应面积 833.02 万，成交面积 697.83 万，整体销售率 83.79%。供应 面积较 2011 年增长 73.3%，成交面积上涨 100.4%。成交金额方面 2012 年南 京土地出让金为 370.57 亿元，与 2011 年相比上涨 37%。2012 年新房成交总 量为 72705 套，月均成交 6059 套，环比去年上涨 84.7%。 江宁区地处南京市中南部是国家重要的科教基地、创新基地，总面积 1567 平方公里，水域面积 186 平方公里。2011 年末户籍人口 90.9 万，常住人口 114.56 万，2012 年，江宁地区生产总值达 920 亿元，江宁规模以上工业总产值 跃上 2000 亿元。城乡居民收入分别达到 35200 元和 15250 元。2013 年上半年 地区生产总值完成 541 亿元，同比增长 12%，规模以上工业产值 1218 亿元、增 长 11.7%。2012 年，江宁区房地产市场整体火爆，商品住宅新增供应量 178.66 万，成交量 181.12 万，市场供不应求。2013 年上半年江宁区商品住宅成 交 8917 套，成交面积 939948，成交均价 12193 元/. 2、地块基本情况 一）商业用地： 1、基本概况： 位于江宁区大学城核心商业区，由知行路分为东北、西南两地块。 项目地块为净地，无需拆迁，地块内无高压线无土方。配套设施完善，地 块附近无工厂，无固液态污染源。 2、主要技术经济指标 地块编号 A 地块 B 地块 土地属性 商住用地 商办用地 用地面积 50.6 亩 72 亩 容积率 3.5 4.5 建筑控高 100 150 建筑密度 35% 35% 绿地率（%） 30 30 3、地块周边商业概况 周边商业项目主要有大学城商贸中心及文鼎广场，紫金方山科技创业特别 社区及五矿东方龙湖湾住宅项目，附近有大学城免费循环车站点。目前该区域 属于大学城核心商业区、具有一定的发展潜力，目前处于商业培育期。 4、项目四至（A 地块 50 亩） 北至鹏山路五矿五矿东湖湾 南至文鼎广场一期商业街 西至知行路江宁体育场草坪 东至文鼎广场二期商业街区 项目四至（B 地块 72 亩） 北至鹏山路紫金方舟创业园 南至体育场周边水渠 西至体育场侧入口 东至知行路商业 A 地块 5、周边配套情况： 1)交通状况：距最近地铁站 405 米，有四条公交线路经过，北侧鹏山路有免费 循环车通过 2）教育：位于大学城，周边有海事学院及南京交院。方山中心小学距本案 2.9 公里，方山中学距本案 2.8 公里 3)医疗：南医大附属明德医院距本案 1.5 公里 4)购物：紧邻文鼎广场、协众财富广场及大学城商贸中心，文娱设施齐全，有 一家苏果社区店多家小型超市 5)公园、银行：南邻江宁体育中心，周边有建行、工商、华夏、邮储 ATM 机 二）住宅用地: 1、基本概况： 位于江宁区南广学院对面，由一块空地分隔为不相邻的两块用地，至南京市中 心地区 18 公里，距百家湖 8 公里，距江宁区政府 11 公里。项目地块现状为农 田，无需拆迁，周边为农田。配套设施不完善，地块附近无工厂，无固液态污 方山中学 方山小学 地铁交院站 药科大学综 合门诊部 解溪小学 本案 染源。区域内北侧有约 8 米宽道路正在修建中。 2、技术经济指标： 产品类型 A 地块 B 地块 用地面积 147.5 亩 56.5 亩 容积率 1.5 40% 建筑高度 35 米 建筑密度 25% 绿地率 35% 3、项目四至（A 地块 147.5 亩） 北至务实路（规划路） 南至吉印大道 西至弘景大道南广学院 东至项目地规划路（未建设） 项目四至（B 地块 57.5 亩） 北至骋望骊都 南至两地块中间空地 西至武夷方舟项目地块 东至河道支流水渠 4、周边配套情况： 1)交通状况：距最近地铁站 2.5 公里，有 4 条公交线路经过 2）教育：位于大学城，紧邻南广学院及晓庄学院。周边有解溪小学距本案 1.7 公里，永安小学距本案 2.9 公里，方山中学距本案 4.4 公里 3)医疗：无大型医院，有多家医疗所 4)购物：有一公里内四家有便利店、小超市 5)公园、银行：距方山地质公园 1.5 公里，距大学城公园 2 公里，周边有浦东 银行及工行 ATM 机 南广学院 方山地质公园 地铁站 本案 解溪小学 3、南京市房地产市场分析 2012 年南京市住宅供应面积 833.02 万，成交面积 697.83 万，供应面 积较 2011 年增长 73.3%，成交面积上涨 100.4%。2012 年全市商品房上市量 为 1026.47 万平米，成交量为 900.15 万平米。全年全市商品住宅成交均价 10856 元/平米，同比上涨 1.34%。 江宁区商品房市场供销情况 2012 年，江宁区房地产市场整体火爆，商品住宅新增供应量 178.66 万， 成交量 181.12 万，市场供不应求。销售方面，1 月份至 3 月份房价一直下跌， 最低达到 9300 万/,但除了 5 月份，房价一直都在 1 万以上。 2013 年上半年江宁区商品住宅成交 8917 套，成交面积 939948，成交均 价 12193 元/. 四、 地块周边近期土地成交信息 序 号 地块位置 用地性 质 时间 成交价格 （万） 占地面积 （亩） 容积率 楼面地价 （元/） 亩单价 （万） 1 江宁区科学园 龙眠大道与月 华路交界 商住混 合用地 2013- 10-23 89000 100.16 1.0 8326 890 2 江宁区谷里街 道板霞路东侧 商业金 融业用 地 2013- 07-17 9715 74.69 2.0 975 130 3 江宁区东山街 道新河村 商办混 合用地 2013- 06-19 35100 24.21 4.5 4830 1462.5 4 江宁上坊农副 产品物流以西 二类居 住用地 2013- 06-27 234000 232.02 1.0 7338 1008.62 五 项目周边主要竞品概况： 主要竞品情况及与本项目位置关系： 本项目周边楼盘对照表 序号 楼盘名称 地理位置 开盘时间 建筑类别 规模及容 积率 是否精装 主力户型 价格（元/ 平米） 1 天正天御溪岸 江宁区龙眠大 道688号 2013.10.29 高层 185110平 方米 2.0 毛坯 90-140平米舒适 三房 住宅均价 12500，底 商均价 25000 2 五矿.御湖公 馆 江宁区龙眠大 道588号 2013.11.17 公寓 无 精装 40平米左右的单 身公寓 13700 3 文鼎雅苑 南京市江宁区 秣陵街道玉树 路88号 2012年6月18 日5、13栋 板楼 多层 小高层 高 层 145963 1.99 毛坯 84-88平米两房, 103-117三房 10000 4 宜家国际公寓 江宁区天元东 路527号 2013-5-21加 推18号楼 板楼 多层 小高层 124154 1.5 毛坯 56-58平米和70平 米 11000 5 华菁水苑 新城大学城站 下车，步行630 2013年9月加 板楼 小高 153808.3 毛坯 90以下 9500 米至华菁水苑 推3#楼 层 1.70 6 骋望骊都 广科线公交到 底站（南广学 院北门） 2013年5月加 推 板楼 小高 层 16万 1.59 精装 150-200平米 13500 7 景枫法兰谷 弘景大道888号 11月2日加推 2组团 联排 独栋 双拼 叠拼 150200 1.03 毛坯 134-189大平层 17000 8 万裕龙庭水岸 地铁一号线南 延线海事学院 站和药科大学 站之间 2013年11月 加推 板楼 低层 高层 35万 1.36 毛坯 80130两房和三 房 11000 主要竞品成交数据 序号 楼盘名称 已售套数 已售面积 消化率 开盘时间 1 天正天御溪岸 无 无 无 2013.10.29 2 五矿.御湖公馆 无 无 无 2013.11.17 3 文鼎雅苑 1050 82856 92% 2012年6月18 日5、13栋 4 宜家国际公寓 838 70135 89.20% 2013-5-21加 推18号楼 5 华菁水苑 924 88573 59.20% 2013年9月加 推3#楼 6 骋望骊都 720 93319 67.80% 2013年5月加 推 7 景枫法兰谷 32 无 80% 11月2日加推2 组团 8 万裕龙庭水岸 814 126162 64.11% 2013年11月加 推 1、天正天御溪岸（商住公寓） 项目简介：江宁区龙眠大道 688 号（地铁 1 号南延线南京交院站西面） ；紧邻南 京交院地铁口。距离文鼎广场车距 420 米，项目中间有一 20000的活水湖， 可以遥望方山地质公园。 项目规模：占地面积 97388 平方米，建筑面积 185110 平方米 住宅户型：小高层住宅，主力户型 90-140 平米舒适三房；毛坯住宅均价 12500 元/，底商均价 25000 元/. 商住公寓：loft 公寓 3970两种户型,公寓精装均价 13500 元/。 开发商：天正置业 2、五矿.御湖公馆（商住公寓） 项目区位：江宁区龙眠大道 588 号，紧邻文鼎广场商圈，项目南侧为落英湖， 距离南京交院地铁口 0.9 公里。 主力业态：多层，小高层,目前在售 40 平米左右的单身公寓。均价 13700 元/。 开发商：龙建（南京）置业有限公司 3、文鼎雅苑 项目区位：南京市江宁区秣陵街道玉树路 88 号，距地铁口车距 2.5 公里。 项目规模：占地面积 59467 平方米，建筑面积 145963 平方米。 主力业态：住宅、商业、多层 小高层 高层主力户型 84-88 平米两房,103-117 三房，毛坯均价 10000 元/。 开发商：江宁科学园蓝天房地产开发有限公司。 4、宜家国际公寓 项目区位：江宁区天元东路 527 号，距离地铁 1 号南延线南京交院站约 300 米， 步行约 5 分钟，区内 6W、区内 19W、安广线到芝兰路站下车 项目规模：占地面积 83388 平方米，建筑面积 124154 平方米。宜家国际公寓总 户数 1215，目前在售十余套 148 平房源，另有 4 套左右 83 平房源在售，毛坯 均价为 11000 元/平 户型：多层、小高层，具体户型有一房二厅：面积在 56-58 平米和 70 平米；二 室二厅：面积在 81-83 平米，四室二厅：面积在 146-148 平米。 开发商： 南京景致佰富置业发展有限公司 5、华菁水苑 项目区位：江宁秣陵街道文鸿路 9 号.距离本项目 1 公里。 项目规模：华菁水苑总占地面积 70885 平方米，总建筑面积 153808.31 平方米 (其中地上建筑面积 117400 平方米，地下建筑面积 36408.31 平方米)，建筑基 底面积 11838 平方米，绿化面积 24950 平方米，绿化覆盖率达到 35.2%。 户型：规划有 17 幢 911 层小高层住宅， 90以下户型占 70%，共有 1213 户， 其中 70-80 平米的户型有 270 户，80-90 平米的户型有 531 户，大于 90 平米的 有 412 户。毛坯均价 9500 元/平米。 开发商：江苏瑞成功房地产开发责任有限公司 6、骋望骊都 项目区位: 江宁区弘景大道 3889 号 项目规模：骋望骊都位于江宁大学城方山脚下，总占地约 10 万，总建筑面积 近 16 万，其中住宅面积约为 15 万，容积率 1.599。小区由 15 幢板式小高 层、4000现代感会所，包括 1500室内恒温游泳馆、4100别墅式 9 班制幼 儿园和 2000地下净菜场组成。 户型：152-236 精装、220-360 跃层 精装均价 13500 元/ 平米 开发商：南京骋望置业有限公司 7、景枫法兰谷 项目区位：江宁弘景大道 3888 号 项目规模：占地面积 145900 平方米，建筑面积 150200 平方米，项目自身配套 1 万多平米大型商业中心，配有大型超市、净菜市场、中西式创意餐厅、健身 房、早教、美容美发等高品质生活配套业态。 户型：项目在售的为法式大平层，全部五层结构，一梯一户（134-189）均价 17000 元/平米。 开发商：南京景山置业有限公司 8、万裕龙庭水岸 项目区位：万裕龙庭水岸地处江宁大学城，东面紧邻龙眠大道，北至玉树路， 西至行知路，位于地铁一号线南延线海事学院站和药科大学站之间。 项目规模：项目总规划用地 213366 平米，总建筑面积为 35 万平米。规划总户 数 1961 户，项目容积率 1.36，绿地率 35%。 主力业态：万裕龙庭水岸家园的户型高层主要是 80130 两房和三房。毛坯均 价 12000 元/平米 开发商：万裕(南京)房地产开发有限公司 六、SWOT 分析及产品建议 一）商业地块 优势（S）： 1、区位：地处大学城核心商圈区域，十二所大学、十九个小区、具有一定的消 费人群基础； 2、交通：位于地铁辐射范围，距离南京交院站步行距离 1 公里； 3、商业基础：地处文鼎广场、大学城商贸中心之间，具备延伸商业消费动线， 丰富区域商业消费基础。 劣势（W）： 1、 区域消费人群较分散，一公里以内常驻人口较少； 2、 目标客群主要针对学生群体，现有商业项目定位中低端，业态组合较为混 乱，缺乏商业消费核心吸引力； 3、 周边办公市场处于初步发展阶段、缺乏产业支撑、办公产品开发尚需时日； 4、 72 亩商办用地进深较短、建筑规划存在一定局限性。 机会（O ）： 1、 商业市场处于初级发展阶段、板块内生活氛围逐渐成熟、中高端零售商业及 大型商超市场空白、具备商业业态补遗与升级市场基础。 2、 周边住宅市场需求量较旺盛，目前在售项目去化率都在 80%以上，且住宅产 品只有少数项目有后续房源推出。周边在售小户型公寓类产品去化率较高。 3、 板块内生活氛围逐渐成熟，价格预期提升。 威胁（T）： 预计区域后期土地供应较充足、未来住宅产品将对公寓类产品形成一定的市场 挤压。 项目定位与户型配比建议： 档次定位：中高端商业综合体 产品建议：1、底商局部街区型布局、导入延伸文鼎广场时尚街区消费人流 2、裙楼部分设置大型商超类业态 3、三层以上层高 4.9 米 LOFT 商住精装公寓及平层 SOHO 公寓 二）居住地块 1、项目 SWOT 分析 优势（S）： 1、 远眺方山地质公园，自然景观较好，环境安静，居住氛围较好； 2、 中国传媒大学南广学院对面，具有一定的人文气息； 3、区域交通易达性较好， 劣势（W）： 5、 距离地铁站有一定距离，属江宁住宅新发展区； 6、 项目现状为基本农田、距区域商业中心有一定的距离、周边无任何生活配 套； 7、 地块内规划路正在建设、目前交通不便。 机会（O ）： 4、 周边市场需求量较旺盛，目前在售项目去化率都在 80%以上； 5、 供应量较少：目前住宅只有少数项目有后续房源推出； 6、 周边存在别墅产品、具有发展低密产品的基础； 威胁（T）： 武夷方舟地块等后期住宅用地预计供应量大，区域内未来竞争态势初现 项目定位与户型配比建议： 产品建议：联排别墅+小高层，刚需、改善型产品为主 景观及配套建议：重点打造园林景观、打造低密产品核心竞争力，前期加强商 业会所六道菜配套、弥补周边商业不足； 主要技术经济指标： 产品类型 A 地块 B 地块 用地面积 147.5 亩 56.5 亩 容积率 1.5 40% 建筑高度 35 米 建筑密度 25% 绿地率 35% 产品类型 占比/建面 两房 小三房 三房 四房 11 层小高 90% 85-95 95-110 110-120 120-140 配比 183609 30% 40% 20% 10% 10% 160-200 联排别墅 20400 110 套 七、投资及敏感性分析 一）商业地块 项目投资分析表 序号 项目 费用(万) 单位成本 () 说明 一 开发建设投资 231151 5750.0 1 土地费用 97083 2415.0 201亩，460万/亩，含契税5% 2 建安费用 92460 2300.0 2300元/平 3 前期工程费用 4623 115.0 建安成本的5% 4 基础设施建设费 13869 345.0 建安成本的15% 5 公共配套设施建设费 4623 115.0 建安成本的5% 6 开发期间税费（含其他费用） 13869 345.0 建安成本的15% 7 不可预见费用 4623 115.0 建安成本的5% 二 开发费用 31694 788.4 1 管理费 4623 115.0 开发成本的2% 2 销售费用 6271 156.0 销售收入的2% 2.1 销售收入 313562 7800.0 售价按均价7800元 3 财务费用 20800 517.4 借款80000万,借款2年,年利率13% 三 总投资 262845 6538.4 一+二 四 经营税费 9407 234.0 1 营业税（含维护建设、教育附加） 6271 156.0 销售收入的5.5% 2 土地增值税预缴 3136 78.0 销售收入的1% 五 税前利润 41310 1027.6 六 所得税 10327 256.9 应纳税额25% 七 总成本 282579 7029.3 三+四+六 七 税后利润 30982 770.7 八 销售净利率 9.9% 九 投资净利率 11.8% 盈亏平衡点售价为6800元 备注 总建筑面积 40 表一：项目数据 序号 名称 数据 备注 1总建筑面积(万平米) 26.60 地上建筑面积21.6万平米，地下建筑面积5万平米。 A地下建筑面积 5.00 地下2层 1.2可销售面积（万平米） 16.60 1.2.1LOFT 公寓销售面积 10.00 1.2.2平层 SOHO 销售面积 6.60 1.2.3商业裙楼自持租赁面积 5.00 1.2.4商业街销售面积 0.00 2收入（万） 235800.00 2.1LOFT 公寓销售收入（万） 150000.00 2.1.1 LOFT 公寓销售均价（元） 15000.00 平层 SOHO 销售收入（万） 85800.00 2.1.2 平层 SOHO 销售均价（元） 13000.00 2.2底商商铺自持租赁收入（万） 0.00 底商商铺自持租赁均价（元） 0.00 2.2.1商业街销售收入（万） 0.00 商业街销售均价（元） 0.00 2.3其他收入（万） 0 未计入车位销售收入 表二：项目投资分析表 序号 项目 费用(万) 单位成本(元/平米) 说明 一 开发成本 169301.60 10198.89 1 土地费用 48204.00 2903.86 72亩 800万元/亩 契税3% 2 建安费用 85280.00 5137.35 LOFT 公寓3600元/平，平层 SOHO3300元/平，地下室2500元/平，底 商商铺3000元/，商业街2500/平（公寓精装800元标准） 3 前期工程费用 4264.00 256.87 建安成本的5% 4 基础设施建设费 12792.00 770.60 建安成本的15% 5 公共配套设施建设费 4264.00 256.87 建安成本的5% 6 开发期间税费（含其他费用） 12792.00 770.60 建安成本的15% 7 不可预见费用 1705.60 102.75 建安成本的2% 8 2-7小计 121097.60 7295.04 二 开发费用 23102.03 1391.69 1 管理费 3386.03 203.98 开发成本的2% 2 销售费用 4716.00 284.10 销售收入的2% 3 财务费用 15000.00 903.61 借款10亿,1.5年,利率10%, 三 总投资 192403.63 11590.58 一+二 四 经营税费 15562.80 937.52 1 营业税（含维护建设、教育附加） 13204.80 795.47 销售收入的5.6% 2 土地增值税预缴 2358.00 142.05 销售收入的1% 五 税前利润 27833.57 1676.72 六 所得税 6958.39 419.18 应纳税额的25% 七 总成本 214924.82 12947.28 三+四+六 七 税后利润 20875.18 1257.54 八 销售净利率 8.85% 九 投资净利率 10.85% 备注 以上收入未包含车位销售收入 敏感性分析表 全部投资(税后) 序号 土地总价 楼面地价（含契税） 亩/万元 税后利润 销售利率 投资利率 1 132600 2903.86 650 20875.2 8.85 10.85 2 142800 3127.33 700 18038.6 7.7% 9.2% 3 153000 3350.6 750 15201.9 6.5% 7.6% 4 163200 3573.98 800 12365.3 5.2% 6.1% 5 173400 3797.35 850 9528.7 4.0% 4.6% 6 183600 4020.72 900 6692.1 2.8% 3.2% 7 193800 4244.1 950 3855.5 1.6% 2.0% 8 204000 4467.47 1000 1018.8 0.4% 0.5% 9 214200 4690.84 1050 (1817.8) -0.8% -0.8% 项目投资分析表 序号 项目 费用(万) 单位成本 () 说明 一 开发建设投资 231151 5750.0 1 土地费用 97083 2415.0 201亩，460万/亩，含契税5% 2 建安费用 92460 2300.0 2300元/平 3 前期工程费用 4623 115.0 建安成本的5% 4 基础设施建设费 13869 345.0 建安成本的15% 5 公共配套设施建设费 4623 115.0 建安成本的5% 6 开发期间税费（含其他费用） 13869 345.0 建安成本的15% 7 不可预见费用 4623 115.0 建安成本的5% 二 开发费用 31694 788.4 1 管理费 4623 115.0 开发成本的2% 2 销售费用 6271 156.0 销售收入的2% 2.1 销售收入 313562 7800.0 售价按均价7800元 3 财务费用 20800 517.4 借款80000万,借款2年,年利率13% 三 总投资 262845 6538.4 一+二 四 经营税费 9407 234.0 1 营业税（含维护建设、教育附加） 6271 156.0 销售收入的5.5% 2 土地增值税预缴 3136 78.0 销售收入的1% 五 税前利润 41310 1027.6 六 所得税 10327 256.9 应纳税额25% 七 总成本 282579 7029.3 三+四+六 七 税后利润 30982 770.7 八 销售净利率 9.9% 九 投资净利率 11.8% 盈亏平衡点售价为6800元 备注 总建筑面积 40 表一：项目数据 序号 名称 数据 备注 1总建筑面积(万平米) 14.26 地上建筑面积11.66万；地下建筑面积2.6万 A地下建筑面积 2.60 地下2层 1.2可销售面积（万平米） 9.91 1.2.1LOFT 公寓销售面积 5.83 1.2.2平层 SOHO 销售面积 3.50 1.2.3底商自持租赁面积 1.75 1.2.4商业街销售面积 0.58 2收入（万） 156150.00 2.1LOFT 公寓销售收入（万） 87450.00 2.1.1 LOFT 公寓销售均价（元） 15000.00 平层 SOHO 销售收入（万） 45500.00 2.1.2 平层 SOHO 销售均价（元） 13000.00 2.2底商商铺自持租赁收入（万） 0.00 底商商铺自持租赁均价（元） 0.00 2.2.1商业街销售收入（万） 23200.00 商业街销售均价（元） 40000.00 2.3其他收入（万） 0 未计入车位销售收入 表二：项目投资分析表 序号 项目 费用(万) 单位成本(元/平米) 说明 一 开发成本 98422.96 9931.68 1 土地费用 33475.00 3377.90 50亩 800万元/亩 契税3% 2 建安费用 45738.00 4615.34 LOFT 公寓3600元/平，平层 SOHO3300元/平，地下室2500元/平，底 商商铺3000元/，商业街2500/平（公寓精装800元标准） 3 前期工程费用 2286.90 230.77 建安成本的5% 4 基础设施建设费 6860.70 692.30 建安成本的15% 5 公共配套设施建设费 2286.90 230.77 建安成本的5% 6 开发期间税费（含其他费用） 6860.70 692.30 建安成本的15% 7 不可预见费用 914.76 92.31 建安成本的2% 8 2-7小计 64947.96 6553.