公房及小散商业物业经营中的消防安全管理4

1 公房及小散商业物业出租经营中的消防安全管理 冯丹 广州市穗华房产开发有限公司 摘要：随着物业的不断发展，物业管理的概念也在不断地形成，其中物业消防安全也逐渐 被人们重视，但是物业管理是我国新型的一个产业，其中的一些规划管理还不健全完善， 针对物业管理中的消防安全管理是相当重要的一项工作。文章结合穗华公司物业经营管理， 对物业消防安全管理当中存在的一些问题进行分析，并针对问题提出一些切实的解决办法。 关键词：公房、小散商业物业、消防安全管理 一、 物业消防安全管理的概述 物业消防管理必须遵循火灾发生和扑救活动的客观规律，依照消防法规和消防工作方 针、原则，运用管理科学的理论和方法通过一系列的管理职能，合理而有效地使用人力、 物力、财力、时间和信息等资源，为达到预定目标而进行的各种消防活动。 物业消防安全管理的目的是为了预防火灾，最大限度减少火灾损失，保护租户的生命 和财产安全，为租户的生活、工作提供安全环境。在指导思想上，要把预防火灾放在首位， 人力、物力、技术等多方面充分做好灭火准备，以便一旦发生火灾，能够迅速将火扑灭， 将火损失降到最低。 物业消防安全管理的主要内容有建立消防队伍、建立健全消防管理制度、消防宣传培 训，消防设备及器材使用管理。 根据中华人民共和国消防法的规定，接照国家有关规 定配备消防设施和器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保消防设施和器 材完好、有效。 保持疏散通道、安全出口畅通，并设置符合国家规定的消防安全疏散标志。 开展消防管理工作，做好措施落实，它们是“三落实” ，即队伍落实、制度落实、设备和 器材落实。 二、 消防安全管理的重要性和必要性 消防隐患具有潜在的、固有的危险性和危害性。居民住宅及沿街商铺装饰装修大都使 用木材、纤维板、聚合塑料等可燃材料。这些材料有的未经过阻燃处理，有的虽然经过简 单处理，但达不到防火规范要求，燃点低，极易燃烧，且燃烧迅速，放出大量有毒烟气， 同时，用火用电多，用电量大，而电器的很多方面不符合安全规范要求，有些年久失修， 老化、裸露，常处于超负荷状态，极易发生火灾事故。通过整改消防安全隐患，总结经验 教训，改进消防工作，落实安全措施，预防隐发生。 （一）重要性 “以人为本”作为物业服务的根本宗旨，生命永远是最宝贵的，要无时无刻不重视生 命安全。保护业主的生命安全和财产安全是物业管理的基本职责。在物业的安全管理中， 消防安全处在首要地位，隐患险于明火，责任重于泰山，物业管理要把火灾的预防放在首 位，人力物力财力技术等方面充分准备，以便一旦发生火灾，能够迅速扑救，将火灾损失 减到最低。 2 （二）必要性 随着社会主义市场经济的不断发展，出现了物业产权多元化且多家使用的多重化、分 散化管理的复杂状况，而一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套 性，以及消防安全管理，这都要求有一个统一的物业管理企业来实行消防安全管理。商业 物业分散、公房配套设施设备功能不齐全，一旦发生火灾，后果不堪设想，所造成的损失 可能是毁灭性的乃至灾难性的破坏，同时也要求消防安全管理具有专业性和技术性。 三、当前物业管理中消防安全存在的问题 （一）公房物业管理存在的消防安全管理问题 近几年物业管理已经成社会新的尖锐矛盾，公房小区物业管理消防安全尤为突出，表 现为： 一是公房小区多为老小区，房龄较长，一般房龄在 20 年以上，小区居民素质参差不齐， 存在失业多、老年人多、穷人多、低保多、弱势群体多等特点，无法做到统一消防标准， 责任到人，并进行消防演练培训，同时租户消防安全意识较弱，消防技能缺乏，应对火灾 的处理能力不足。 二是公房是计划经济福利分房时期下的产物，很多物业管理方面的政策规定都是当时 延续下来的，许多都已经严重滞后。比如关于公房租金水平、物业管理收费标准、技术维 修人员费用等。与此同时，新出台的一些物业管理方面的规章条例等多以新建商品房为考 虑主体，而对公房小区考虑欠佳，使公房小区物业管理的相关规章制度缺失，导致当前公 房小区物业管理中面临最突出的矛盾就是入不敷出。 三是公房小区设备陈旧，人力和物力支出多，在本就入不敷出的基础上，增加企业支 出，加剧企业困境，导致消防投入有限。 （二）小散商业物业管理存在的消防安全管理问题 相对规模小、经营成本低、条件简陋、消防安全条件有限是小散商业物业的共性特点。 在消防安全管理中，主要存在一下几个问题： 小散商业物业上至租户，下至员工，普遍文化素质较低，思想观念落后，消防安全意 识差，没有制定相应的消防安全制度，没有落实相关责任。经营租户由于受“重效益，轻安 全”的思想作祟，只考虑自身经济利益，不顾消防安全，舍不得花钱投入消防建设。违规食 宿和堵塞消防通道隐患虽在物管部门的强力督促下进行了整改，但维持时间不长，又会慢 慢恢复原样。 由于经营需要，租户往往在室内装修时随意分隔，存在使用可燃易燃材料进行装修， 用火用电管理不到位，电器产品及其线路安装使用不规范，致使火灾隐患大量存在。 租户消防投入不足，既有消防设施没有确定维保单位，对故障不知情也不维修。 同时由于面积小、规模小、数量多等原因，租户易于逃脱消防、工商、公安等行政入 管理视线。 四、 物业管理中针对问题采取的对策 3 （一）提高认识，加强领导，落实责任 公司从构建社会主义和谐社会的高度，充分认识做好物业服务、重视消防安全管理的 重要性，增强责任感和紧迫感，高度重视物业管理中的安全防范工作，建立健全逐级消防 安全责任制，健全完善各项消防安全管理制度。把消防安全检查工作作为公司的头等大事 来抓，认真按照有关工作的要求，切实做到思想认识到位、组织部署到位、工作措施到位。 （二）健全消防组织机构，指定消防安全工作章程和各岗位职责，权责明晰，有章可循 成立防火安全领导小组，配备专业的和义务的消防人员；建立统一的负责的消防安全 管理体制，结合中华人民共和国消防法的实施，物业服务应进一步明确自身消防安全 管理的责任，建立完善的消防安全制度和规范的消防安全管理台账；严格贯彻、执行消防 法规，落实各项防火安全制度和措施；管理好管辖区内的各种消防设备、设施和器具，定 期进行检查、维护、更新，确保始终处于完好状态。 （三）对区内违章建筑，公共部位用途进行清理整顿，消除安全隐患 整治擅自改变物业共用部位用途安全隐患的问题。定期组织开展对所管辖物业擅自改 变物业用途部位导致存在火灾安全隐患问题自查自纠。对因租户擅自改变物业部位用途导 致存在火灾安全隐患要及时向有关责任人下发书面整改通知，限期进行整改。加强对小区 内占据消防通道行为的清查，多做宣传教育工作，确保消防通道畅通。 （四）加强宣传消防教育，普及消防知识 提高租户的消防技能意识，在物业内设置固定消防宣传标示，在居民通道内张贴固定 消防警语，制定租户防火公约，发放防火须知传单等强化人们的消防安全意识，使广 大租户群众了解和掌握家居防火的一些基本知识，形成一般火灾防范的基本概念，懂得初 期火灾的处置的基本方法。 （五）建立消防部门、物业、租户三位一体的联防体制 在专业的消防机构的指导下，充分发挥物业与广大居民群众之间的联系和纽带作用， 组织物业管理人员和租户志愿者开展形式多样的消防灭火训练演习，现身说法，使广大租 户掌握灭火的基本方法和火场自救逃生的基本技能。 五、 总结 物业消防安全管理工作牵系于千家万户，是消防工作的重要组成部分，在消防安全上 加强管理，逐渐形成专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制，政府、职能部门密切 配合、协作，共同努力。公司物业管理单位充分认识到当前的火灾形势，认真履行消防安 全职责和义务，为居民的安居乐业和城市的经济发展提供