丽仁地产案例-某楼盘策划方案(太仓市)

太仓某楼盘策划方案 第一部分 市场篇 一、太仓城市概况 1、城市发展宏观环境概况 太仓地处我国东海之滨。东枕长江,南邻上海,西濒苏州,是长江经济带和沿海开发交汇 处的一座新兴港口城市。全市区域面积 823 平方公里,户籍人口 45 万。太仓在全国率先进 入了小康市,在全国百强县(市)中名列前茅,据国家统计局公布 2003 年太仓市排名第九,人 均国内生产总值、人均财政收入、城乡居民人均储蓄都处于江苏乃至全国领先位置。 2003 年太仓市全年实现国内生产总值 180.07 亿元,人均国内生产总值 40262 元(折合 约 4863 美元),完成财政收入 16.18 亿元。全年完成全社会固定资产投资总额 60.03 亿元, 比上年猛增 37.1%,增速比上年提高 29.6 个百分点。 工业生产增长加快,企业效益进一步改善。外资、民营经济发展较快,出口型产品、高 技术产品产量保持较快增长,工业产销衔接良好,运行质量稳步提高。2003 年末,市属以上 从业人员 5.71 万人,比上年末略有增加。其中,在岗职工 5.48 万人,个私企业从业人员 5.89 万人。城乡居民收入稳定增长,全市职工平均工资 12194 元,其中在岗职工平均工资 13334 元。社会保障体系进一步完善,养老金社会发放率达 100%,城镇职工基本医疗保险覆 盖迅速扩大。 全年金融机构现金各项贷款余额增幅明显高于存款增幅。至 2003 年末,全市金融机构 人民币各项存款余额 129.95 亿元,城乡居民储蓄余额 80.69 亿元,人均储蓄 17966 元。 全市消费品市场销售持续稳定增长,2003 全年社会销售品零售额 32.07 亿元,其中城区 零售额 15.58 亿元。至 2003 年末,全市各类市场 68 个,市场成交额达 49.29 亿元。 房地产保持稳定发展。2003 全年商品房施工面积 44.25 万平方米,其中住宅面积 39.11 万平方米,竣工面积 30.79 万平方米,其中住宅面积 26.98 万平方米。随着住房制度改革继 续深化,各项房改政策效应显现,房产市场日趋活跃。商品房销售量明显上升。全年商品房 销售面积 35.53 万平方米,比上年增长 53.4%,其中商品住宅销售面积 30.69 万平方米,比上 年增长 46.4%,占商品销售总量的 86.3%。 2、区域发展规划概况 太仓市区城厢镇是太仓市市府所在地,辖区面积 126.79 平方公里,总人口 30 万,其中市 区人口 7 万,是太仓市政治交通文化贸易金融科技和人才的中心。城厢镇南距上海市中心 40 公里,西邻苏州 50 公里,东邻太仓港 20 多公里。镇域内有 204 国道,昆太路、沪嘉浏高 速公路、浏太路等高等级公路通往上海、苏州等大中城市。镇域内有新浏河、杨林河等主 要河道,水陆交通十分方便。美丽富饶的古城城厢,同时也是一个具有两千多年文明史的古 城,历史上经济富庶,民丰物阜在素有“人间天堂”,在江南享有“金太仓”的美誉,悠久的 历史为城厢留下了丰富的优秀历史文化遗产。而今,城厢镇小桥流水,绿树如荫,经济贸易繁 荣,科教文卫发达,人民安居乐业,拥有了国家卫生城市和国家环保模范城市称号。2003 年 城厢镇实现 GDP29.66 亿元,财政收入 2.55 亿元。是全市行政、经济、文化的中心,发展面 积居全市之首,发展潜力巨大。 太仓市区分老城区与经济技术开发区。老城区是太仓市行政、文化、商业以及生活的 中心,老城区的主体区域范围东到东仓路,南抵新浏河,西至 204 国道,北到郑和路。经济开 发区总体面积 55 平方公里,位于老城区的东侧和北侧。开发区以外向工业为主,第三产业日 益繁荣。全区逐步成为太仓经济增长的先导区、外向发展的示范区、城市建设的新城区。 3、城区总体规划 根据太仓市总体规划,要拓展市区原有规模,增加市区人口,按照加快建成 20 万人口、23 平方公里的中等城市目标,老区和新区统一规划,增强城市发展活力,把市区建设成为功能鲜 明、布局合理、运作高效、生态优美的政治、贸易、科教、文化、信息、商住中心。 市区主要以向东、向北两个方向发展,兼顾向南、向西方向拓展。整个城市进行东扩,市 政府东迁,在市区东部建设高新产业区与生态住宅生活区,并且在基础设施和生活服务设施配 套方面有相当大的改进。市区的北向发展主要立足于加工制造业,城市南郊发展侧重于休闲 商住区,西向尤其是 204 国道以西重点建成商贸物流区及其商业生活配套区。 总结:作为江苏经济发展比较快的县级市之一 ,太仓的各项经济发展指标都在全省乃至全 国都是名列前茅,城市化水平、人民生活水平和消费能力也排在全国靠前的位置。房地产行 业的兴起,房地产发展势头强劲,在房地产开发投资和消费方面发展速度比较快。随着经济的 发展,城市化发展将还有很大的空间。 二、太仓市房地产市场简述 1、开发投资情况 专心专注专业专家 随着住房制度改革继续深化,各项房改政策效应显现,房产市场日趋活跃。太仓市房地产 保持稳定发展,房地产开发企业迅速成长,房地产投资、交易、项目代理等相关行业应运而生。 2003 实现全年商品房施工面积 44.25 万平方米,其中住宅面积 39.11 万平方米,竣工面积 30.79 万平方米,其中住宅面积 26.98 万平方米。商品房销售量明显上升。全年商品房销售面 积 35.53 万平方米,比上年增长 53.4%,其中商品住宅销售面积 30.69 万平方米,比上年增长 46.4%,占商品销售总量的 86.3%。2004 年,在太仓市区又有大量的房地产项目开工建设 ,除了 传统的多层住宅以外,更多小高层、高层住宅写字楼拔地而起,市区的房产物业可供选择余地 也越来越大,大量置业者从乡镇甚至外地涌入太仓市区购买商品房用于居住和投资。 2、销售价格情况 总的来看,太仓目前楼盘售价在 28003500 元/m2,其中市区内商品房价格多层多在 3500 元/m2 左右,高层、小高层由于供应量小,价格较高,在 3500 元/m2 以上,别墅价格多在 4000 元/m2 以上。太仓由于市区面积较少,市区楼盘的差价不大 ,市中心楼盘的价格比市郊同类楼 盘高出 300500 元/m2。 太仓市区内的门面房价格一般在 60008000 元/m2,距离市中心越近的门面房售价和租 金都要相对越高;市区边缘的特别是 204 国道沿线的门面房价格也是涨势明显,目前包括五洋 商城等一些综合性或专业性市场以及临接门面的价格在 6000 元/m2 左右。 太仓市区商住、商务、写字楼市场起步较晚,高层写字楼还刚刚起步,东仓路、市中心高 层写字楼的售价已经超过 5500 元/m2,其他一些多层商务楼的售价多在 3000 元/m2 左右。 另外,太仓市的房屋租赁价格也是持续高涨,市区门面房的租金基本都在 0.51.5 元/ 天m2,市区全装修住房的租金也达到了 0.80.9 元/ 天m2。租金高也因此吸引了比较多的 投资客户群体到太仓市区来购买房子。 3、发展趋势 太仓作为江苏省沿江沿沪的新兴城市,未来必将在整个长三角大发展的过程中表现出独特 的优势。城市化的发展,特别是市区民营经济的巨大发展,外资企业的大量进驻,进城流、商 贸流、工作流群体的大量涌现,以及改善住房条件的要求,客观上对商品房的需求量也不断增 多。随着经济的发展,太仓市区房地产开发将继续保持平稳的发展势头,房地产市场潜力巨大,前 景远大,不管是老城区的改造扩建还是新城区的加紧建设,不管是住宅项目还是商业项目,总 体规模上势必还会有一定的发展空间。 太仓城区目前主要的城市发展方向是向东部拓展,预计未来的新城区建设规模还会继续拉 大,房地产的建设开工项目也会继续增多,而且房地产项目的物业档次也会不断提升。 太仓市老城区及其周边地区的发展潜力也是巨大的,由于目前太仓传统意义上的市中心靠 西,与市中心的距离教近,商业、医疗、教育配套设施的完备,使得老城区将在未来相当长的 时间之内还将继续成为消费者心目中的比较适合的生活场所。而靠老城区最近的周边地区, 也将是未来房地产发展的主要方向。 总结:太仓房产市场日趋活跃 ,大量的房地产项目在投入开工建设,大量置业者购买商品房 用于居住和投资,太仓市的房屋销售及租赁价格也是持续高涨,上升速度比较快。房地产的发 展也打破原先仅仅在老城区小范围区域,以东为主,兼顾向南、向西、向北,城市在不断发展 壮大。 三、区域板块分析 1、老城区 范围:东仓路以西 简介:老城区是太仓行政、商贸、文化、卫生的中心 ,就住宅和商业房地产项目而言,交通 便利、生活配套设施完备,城市生活氛围浓,成为它很大的卖点。 典型项目:君悦豪庭、苏创 上海花园、香榭丽景、五洋商城等 君悦豪庭: 位于 204 国道与县府西街交界处,物业类型为高层高档住宅项目,其中一二层为商铺。 2005 年底交付,总建面 10 万平方米,其中住宅面积 8 万平方米,共有住宅 700 套,商业部分 2 万平方米。楼间距 70 米,视线开阔,绿化率高,小区景观设计超前,主力户型在 110138m2。 距离市中心步行需 10 分钟左右时间。高层住宅项目 3550 元/m2 起,高层价格在 4000 元/m2 专心专注专业专家 左右,最高层复式住宅 4800 元/m2,商业项目 20000 元/m2 左右。为太仓市西大门标志性工程, 10 月 2 号正式开盘,目前预售情况情况较好,客户除太仓本地客户以外,外地投资客户也占一 定比例。 苏创上海花园: 是苏创集团历经多年发展之后的又一力作,开建的上海花园高级住宅位于城区西南角长春 路与南园西路交界处,将导入“以人为本”现代居住理念,创建一个天人合一的生态社区环境。 小高层酒店式公寓以及为此度身定制功能齐全的公建配套凸现出浓郁的现代城市风格小区。 整个小区内以大面积绿色、曲线型道路、起伏的地形营造出宽敞幽静的居住空间,尤其是充 分运用外河道天然景观,营造出水岸住宅风光,这对很多处于喧嚣繁华大都市中崇尚“5+2”生 活方式一族具有较强的吸引力,这项工程也将成为太仓市第三产业接轨上海的精心之作。目 前项目即将开盘。 香榭丽景: 位于长春路与新华西路之间,西临西城河,南衔康乐小区。总建面 6 万平方米,一梯 3 户欧 式建筑,小高层建筑。2005 年 9 月交付,均价 3500 元/m2,临街商铺 8000 元/m2, 香榭丽景是苏 州盛邦房地产开发公司打造的新概念楼盘,小区带状设计的生态园林,配环行主题公园,点缀 景观细节小品,建成太仓老城区中心高档物业居住的典范。销售情况良好。 五洋商城: 204 国道与昆太路的交界处,建成集汽车摩托、五金机电、家电家具、装饰材料、文化礼 品、休闲娱乐为一体的大型现代商城,是太仓市的政府重点工程。沿街门面商铺价格 6000 元/m2 以上,内部商铺价格 5800、5900 元/m2,商铺均为 2 层。商铺三楼以上商住楼的价格为 3000 元/m2 左右。五洋商城商铺与商住楼都不带产权。目前 ,商铺销售较好,商住楼即将开 盘。 区域市场解析: 作为老城区及其周边邻近地区的房地产开发建设都是在原有老城的基础上不断进行旧城 改造的结果。新开的项目对美化太仓城市环境、增强城市品位的作用是巨大的。很多房地 产工程项目都会有政府行为的影子在其中。老城区及其边缘邻近地区由于靠市中心的距离 较近,商业、医疗、教育、交通等与消费者生活息息相关的配套设施比较齐全,相对于新城区 的生活要更加便捷。 2、新城区 范围:东仓路以东 简介:新城区是太仓市未来发展的目标地区 ,该地区的发展规模和发展潜力较大。 典型楼盘:高尔夫湖滨花苑、世纪苑、华侨花园、华源 上海城、锦园 锦园滨河花园: 位于新浏河北岸、滨河路、锦州路一带。锦园是艺术与园林的城市盛宴。运用大量的欧 洲园林符号,诸如水景、植栽、雕塑等方面,开发商要将这座属于艺术的宅邸建成全太仓第一 座主题鲜明的景观园林小区。锦园滨河花园所有的建筑均采用一梯两户的设计,户户朝南, 克服了一梯多户房型立面凹凸不平,采光效果参差不齐的弱点,最大限度地满足日照的需要。 目前锦园已经销售一倾。 高尔夫湖滨花苑: 位于滨河路与东亭路的交界处。为别墅与高层物业,在售项目为联排叠加别墅,低密度、 带电梯、直饮水、大片绿地、水景、空中花园使得其在销售过程中具有一定的优势。别墅 开盘于 2004 年 5 月 30 日,销售均价 4600 元/m2 左右,销售良好。 世纪苑: 位于东仓路、滨河路、半泾河之间。世纪苑经过四年相继开发,已经建成成熟社区,建有 配套农贸市场。小区南临滨河路景观路带与高尔夫球场,内部还拥有大面积的湖泊水景。现 在开盘的四期,销售价格 35003600 元/m2,销售态势良好 ,业主除了太仓本地客户以外,还有 外企员工、投资客户,也有部分外籍人士。 华源上海城: 专心专注专业专家 位于娄江路与滨河路交界,是上海华源集团投资太仓的重大项目,注重生态、舒适度、生 活性,是距离市中心较远的多层住宅项目。10 月 1 日开盘,销售均价 32003500 元/m2 。 区域市场解析: 该区域为太仓房地产开发建设的新兴板块,在建的大部分房地产项目定位高档,包括别墅 项目、高层小高层项目,销售价格较高。同时,太仓市政府耗巨资进行了大规模的新浏河整治 改造,启动近 200 万平方米的滨河公园生态工程,以期塑造美丽的新浏河的根骨,也为这片土 地描绘了生态居住的灿烂前景。这里将是太仓市少有的热闹与宁静交织的净土。大多数住 宅小区拥有较高的绿化率,在景观细节方面,做得比较好,达到大城市房地产建设水平。目前 该地区发展前景较广,市政府东迁,开发区的发展,带来的比较多的客源。目前,该地区的不足 之处在于生活氛围比较淡,很多配套设施没有跟上,距离市区传统商业中心距离较远,而这一 切,都将有待于未来一段时间内整个区域的发展成熟。 四、太仓客户群特征描述 目前,太仓市区楼盘的购买者大致分为太仓本地需要改善居住条件客户群体的与高收入作 为投资的客户群体两类。前者还包括原先居住在太仓城区需要改善居住条件的客户以及原 先居住在太仓乡镇农村希望成为城市户籍并且有一定经济实力的客户。 在城区置业的客户群体中,普遍年收入较高。据了解,多数太仓消费者愿意承担的住房单 价在 3500 元/ m2 以内,总价在 40 万元以内。相对于过去的几年 ,消费者在购买总价段的承 受能力在不断增强,同时对大面积以及别墅类的潜在购买比例也在逐渐上升。 大多数消费者愿意把房子买在距离市中心比较近的区域范