东莞商业地产历史

东莞三大商圈的形成历史 前言 东莞经济历史简述（准备东莞地图投影） 一西正市桥路 全国购物放心一条街 地处城市商业主中心的西正市桥路，西起迎恩门（今西城楼），东至三角市，全长米，它始于唐朝，距今已 有年，是东莞市历史最悠久的商业街道，早在清朝乾隆十七年（年），已被正式命名为“市桥”，此后，它 一直就是莞城乃至东莞的商业走廊。目前，社区商业用地面积 180220 平方米，每千人商业用地面积达 5461 平方米；社区商业 网点 885 多个（其中 500 平方米以上商业网点 16 个），从业人员 7336 人，辐射周边近 10 平方公里，消费人口超过 10 万人， 是莞城区一个重要的区域商业中心。 东莞的“王府井” 改革开放以来，随着东莞经济的迅速发展，城区政府对西正市桥路进行了三次大改造：年，将原来只有 米宽的路面扩宽至米，并重新规划街区两旁建筑物；年，城区工委和城区政府投入多万元对西正- 市桥路的街容、街貌进行整治，重新铺设“三线两管”，改造人行道，规范街道两旁招牌灯箱，架设路灯，绿化美化街道； 年上半年，为了配合文化广场二期工程的建设，作为东莞形象工程之一的西正市桥路又重新对路面进行了平整、 铺面，经过改造，这条历史悠久的商业街面貌一新，重新焕发出新的活力，成为东莞市民休闲购物和观光旅游的新景点。 在这条寸土寸金的街道上，“商贾云集，人气高涨”，日均客流量几万以上，这里商贸企业的社会消费品零售总额占莞 城之首，在这条长约七百米的街道上荟集了大量知名品牌服饰、眼镜、金银玉器专卖店，有耐克、彪马、真维斯、班尼路 还有美风冲印、东宝眼镜、茂光眼镜、茂昌眼镜、健民珠宝、禄福珠宝等老字号，甚至连香港最大的零售巨子百佳，东莞 本地最大的零售商家天和百货以及屈臣氏、麦当劳也都扎堆于此。据悉，西正市桥路的商品档次以中高挡为主，以 “专”而“全”为特色，力求满足各阶层人士的需求，也正因为这样，时至今日它繁盛依然。 荣誉称号专业户 据了解，早在 1998 年，广东团省委就已把西正市桥路商业街作为全省创建工作试点示范街。此后，东莞团市委按照 团省委工作要求，积极主动地组织沿街 80 多个窗口单位近千名团员积极开展创建青年文明号示范街活动，组建了示范街创建 委员会，出台了一系列规范创建活动的办法和条例，他们就人民群众最关心的服务质量等内容进行规范，明确要求，制定办法， 努力做到使广大服务对象感到放心、满意和便捷。 东莞市团委在中心街创建青年文明号的成功试点就如一面旗帜，引起了全社会和整条街店铺的密切关注，商家们都表示， 获得了青年文明号，就意味着在广大市民中树立了一块“金”字招牌，就会争得越来越多顾客的信誉，从而能极大地提高企业 的经济效益。西正市桥路的东宝眼镜公司，1998 年成为市级青年文明号后，销售额提高近 10%，一年内开了两家分店； “健民珠宝”晋升为省级青年文明号后，实行 24 小时包退、七天包换、永久免费保修等服务承诺，使回头客大大增加。现在， 全街 60%以上的企业单位开展了创建青年文明号活动，汇集了市级青年文明号 11 家、省级青年文明号 1 家、全国青年文明号 1 家。如今，西正市桥路已集全国“百城万店无假货示范街”、全国“购物放心一条街”、省“青年文明号示范街”、市 “明码标价示范街”等殊荣于一身！ 老街添新颜 随着莞城市民广场的启用，莞城原机关办公大楼自今年七月已经进入紧张的改造与装修，经过改造将会增加商业面积近 一万平方米，共 70 间商铺。据悉，首期营业面积预计达到 4500 平方米，已经入驻的商铺将在今年国庆节期间开始营业，以经 营流行服饰、首饰为主，而西城楼旁的商铺则主要经营时装、手机，最终它将以“莞城商业中心”这一新身份亮相于西正 市桥路，为东莞首条“全国放心购物一条街”注入新的商机和活力。 同时，莞城街道办事处也非常重视对街内老字号商户的保护和扶持，年初对健民珠宝、禄福珠宝、东宝眼镜等在街内连 续经营年以上的老字号商户进行了表彰、给予了充分肯定，并鼓励它们继续扎根莞城，以巩固和提升西正市桥路作为 全市商业中心的区位优势。 二世博立起新地标 新世博商贸地块三旧改造启动 东城世博广场是东莞最成熟的商圈之一，今后，它还有可能成为东莞的“天河城”和新城市地标。 目前新世博商贸地块三旧改造已经全面启动，片区内集体用地将全部征为国有用地，由东城 6.53 亿统一拍卖土地并开发。 全新的世博商贸区，将打造一个连接世博通往城市地标的中央林阴步行街，新建一个可多层停车的停车楼，开发一个供回 迁村民居住的安置房，并在轻轨 R2 线站点附近建设东莞的城巴枢纽，预计新世博商贸区年产值将在改造后翻两番，达到 6.1 亿元。 现状 世博广场以北地块混杂 新世博商贸地块三旧改造是东莞最先启动、进展最快的三旧改造项目，也将作为东城区三旧改造的试点。片区范围东至东 城行政文化中心，南到东城大道，西至东城中路，北到莞樟路，总面积 53.03 公顷。 从片区位置来看，该地块正好处于世博广场以北，背靠东莞最繁华和成熟的商圈，但同时存在地块混杂的状况，片区内商 业、工业、居住多种用地并存。商业用地以世博广场为主，共 11.69 公顷，占总用地的 22.4%；居住楼盘有金月湾、香槟时代 等，共 10.05 公顷，占 22.73%；片区内有益安和东正两家电子厂，工业用地共占 6.7%；同时，片区内尚有一处城中村，占地 1.51 公顷。 进展 东城投入 6 亿统一拍卖土地 东城区三旧改造办有关负责人表示，片区内的用地在改造后，全部集体用地将征为国有用地，由东城区政府投入 6.53 亿 元，通过统一招标、拍卖、挂牌的方式供地。也就是说，片区内规划的停车楼、安置房、商业用地都将通过公开拍卖的方式， 进入市场。 目前，东城世博商贸地块“三旧”改造单元规划已经通过了市城建规划局的批前公示，规划也已通过技术审查，是全市三 旧改造项目中首个通过技术审查的规划。由于涉及到东城中心片区控规调整，因此，还将待市规划委员会审批通过后，再推动 旧村拆迁和改造。 根据规划，改造将分两期实施，一期主要为益安电子厂和东正电子厂。益安电子厂已基本完成拆迁，东正电子厂地块则有 推土机正在实施拆迁。二期则为东城白头柱村集体工业用地和村民居住用地，将考虑优先拆迁工业厂房部分，部分用以建设回 迁安置用房。 东城三旧改造办有关负责人表示，东城区将在 5 年内完成区内三旧改造，而新世博商贸区改造是东城最先推动的改造试点， 也将最先完成改造。 亮点 中央步行街南接世博 北到城市地标 东城三旧改造办有关负责人介绍，新世博商贸区改造后，将形成商务办公、商业、行政文化、居住、综合商贸五大板块。 根据规划，在商业板块内，西北和东南方向为商住社区，中间以世博商业广场为最南方，通过强化衔接后，在其北面打造一个 中央林阴步行街，向北又可衔接莞樟路以北的新城市地标(详见规划示意图)。 规划中强调，东城东路与莞樟路交叉口的商务办公地块位于重点区位，要控制建筑高度超过 100 米，作为城市新地标。也 就是说，除了南城宏图片区将打造的总部基地外，东莞今后还将在东城世博商贸区，屹立一个新城市地标。 商业产值增长 4.5 倍 目前，东城世博广场面积 27 万平方米，容积率 1.26，年产值为 1.35 亿元，是东莞最成熟繁荣的商圈之一。规划提出， 要在世博广场以北打造一个中央林阴步行街。“除了强调商业，还要求注重绿化、美化环境，因此定位为中央林阴步行街。” 通过衔接后，世博商业广场将与中央林阴步行街连成一线，片区商业用地和服务用地共将达 9.14 公顷，占总用地的 37.8%。 改造后的新世博商贸区，建筑面积将达 54.27 万平方米，容积率 2.24，预计年产值将达到 6.1 亿元，比目前年产值增长 4.5 倍。 多层停车楼毗邻新城巴枢纽 作为未来东莞的中央商贸区，新世博对停车场、交通的需求也将随之上升。对此，规划也对停车场和交通枢纽的设计，进 行了充分考虑。在世博广场北面、中央林阴步行街西面(位置详见规划示意图)，将规划建设一个大型停车楼，用地面积 0.53 公顷，建筑面积 13200 平方米，约 350 个车位。“停车楼的意思，就是可以地下停车、地上停车、多层停车。” 东莞的城巴枢纽也将有个“新家”，位置在东城中路东侧，规划停车楼的西侧，建筑面积约 26000 平方米。由于位置刚好 邻近轨道交通 R 2 线世博站，将有效便捷地实现公交车与轨道交通的换乘。 三东莞中心区（南城）鸿福商圈大事记 06 年南城不再冷寂 世界五百强企业沃尔玛旗舰店来了、海雅时尚精品百货来了、中国电器零售巨子苏宁电器来了、新加坡嘉德高档百货店来 了、时尚岛女性主题商城来了。5 家来自国内外大型品牌零售商密集分布在不到 1 公里的鸿福中路，由百货、综合性超市、家 电专业店、主题商城多种高端零售业业态组合，商业体量近 10 万平米的多业态复合型商圈在南城逐步形成。南城不再冷寂， 鸿福中路开始闹腾。 城市南拓，奠定东莞城市中心区 2001 年会展中心的建成，拉开了南城新城发展的序幕，2004 年市政府等政府机构迁入，预示着新城区的发展建设达到高 潮，进而巩固了南城东莞中心区的地位。2005 年 10 月玉兰大剧院、东莞科技馆等大型市政配套设施相继落成；近年来南城在 公共交通、医疗、市政、教育等基础建设上各种投资超过 50 亿元，基础建设得到了完善。南城作为东莞 CBD 中心、商务中心、 会展中心定位，中心区发展强有力地拉动了南城房地产行业的发展，住宅、写字楼、购物中心、别墅等物业类型使得南城房地 产呈现多元化的发展。 2002-2006 年是南城房地产行业高速发展的时期，高档住宅、写字楼、公寓、购物中心等大型房地产 项目不断涌现，有近 100 余楼盘相继推出，华凯豪庭、景湖春晓、格林小城、世纪城、中信森林湖等高素质住宅楼盘，得到了 东莞置业者的热烈追捧，南城楼盘已经成为东莞市民购房置业的首选，中环财富广场、华凯广场为代表的写字楼项目丰富了南 城东莞商务中心区功能。多元化的房地产发展，在很大程度上完善及丰富了新城区的城市功能，为新城区带来了更多的发展空 间，增加了新城区的核心竞争力。 人是城市的灵魂 南城房地产、会展业、高新科技园等支柱产业的蓬勃发展，为南城带来更多的高素质人群。稻花村、金地格林小城、怡丰 都市广场、华凯豪庭等大中型楼盘经过几年的发展建设，已经成为成熟社区，常住人口在不断累加，2015 年南城常住人口预 计将达到 80 万。会展、新型商务产业、高档写字楼为南城预计每年带来近 100 万流动人群，有效地拉动了南城酒店业、商务 贸易、旅游业等产业的发展，同时也拉动周边产业的发展，为南城带来新的经济发展契机点。城市的灵魂是人，人是支撑城市 发展的原动力，南城作为东莞城市中心区，城市人口基数得到累加，高素质、高收入人群不断的涌入，如今的南城不再是空荡 荡的建筑组合，而是充满了生机的都市体，为南城商贸业发展带来了更多的机遇。 新型商业是新城发展的催化剂 商业往往是衡量一个城市发达程度的标准，是考量一个城市产业结构合理性的重要参数。商业是一个城市发展的催化剂， 大型 ShoppingMall 购物中心、超市、百货店等中高端商业业态体现了城市发展的生命力，商贸业发展是城市进程和转型的具 体体现。由富民步行街、银丰路饮食以及宏远副食百货批发市场、宏辉商业广场所构成的银城商圈，成为周边镇区及东莞城区 特色美食、百货批发的消费集中地，已经成为南城商贸业发展的历史标志，然而随着南城中心城区的定位发展，经营档次偏低、 经营品种单一、购物环境差等弊端与新城中心区定位显得格格不入。纵观东莞市区的商业发展：莞城区文化广场商圈，东城世 博商圈已经基本完成新型商业业态革新换代的过程，新型商业发展势头良好，全面提升和改善了莞城、东城两个区域的商业面 貌，丰富了商业业态的组合，商品更加丰富，使得商圈的辐射力更加强劲。南城作为新中心区，新型商业发展的步伐稍显滞后， “瓜熟蒂落、水到渠成”随着南城城市形态的转变，高素质、高收入人群的增加，南城商业形态亟需补充，商业格局有待创新， 南城商业变革势在必行。 沃尔玛旗舰店吹响南城商业革新的号角 沃尔玛购物广场对于多数东莞人来说，已经耳熟能详。东湖沃尔玛 97 年建设，是继深圳店后的国内第二家购物广场，经 过近十年的发展，东湖沃尔玛已经不仅仅是一个商业符号，成为了东莞城市地标。东湖沃尔玛购物广场前人、车流如织，场旺 市旺。东湖沃尔玛的进驻有力地拉动了周边住宅和商业物业增值，据调查，沃尔玛二层商铺由 97 年的 30 元/平米/月升至 200 元/平米/月，商铺售价更是增长了近 560，在国内其他城市沃尔玛同样扮演着撬动区域价值的重要角色。 “在项目 1.5 公 里范围内人口达 10 万以上，2 公里内的常住人口可达 1215 万人；须临近城市交通主干道，至少双向车道”等等近乎苛刻的 选址要求，使得沃尔玛店址的选择慎之又慎，而一个地区旗舰店的选择对于像沃尔玛这样的世界级零售业巨头，那需要更多的 考量，沃尔玛旗舰店最终落定南城鸿福中路，这也充分的证明了南城鸿福中路的发展潜力和价值。 05 年沃尔玛购物广场长安 店正式开始营业，05 年 7 月东莞沃尔玛旗舰店-南城沃尔玛正式动工，东莞成为国内唯一有三家沃尔玛购物广场的地级城市， 东莞的发展前景成为沃尔玛投资建设的信心保障。继沃尔玛旗舰店圈址鸿福中路后，