“限购令”对房地产市场的影响

“限购令”对房地产市场的影响 摘要：近五年来，在中国的大中型城市的住房价格增长迅速，以盈利为目的的炒房行为日 益增多，对此政府出台了“限购令”等一系列措施抑制房价上涨，在短期内实现社会和经 济的持续健康发展。 关键词：房价；供需关系；市场调节与政府调节；福利结果。 一，市场分析。 1.市场现状。 自 2005 年以来，中国大中型城市房价呈现飞速增长势态。据国家统计局公布的数据， 2005 年全国 70 个大中型城市房价上涨 7.6%，2006 年上涨 5.5，2007 年上涨 7.6%，2008 年上涨 6.5%，2009 年上涨 1.5% 。但是对于 2009 年房价的大幅增长，统计局 的“1.5%”受到社会舆论的强烈质疑。而同期国土部公布的 25.1% 则更符合实际。据附录 1 数据分析，2010 年中，杭州，北京，上海等大型城市房价均在每平方米 2 万元左右，而 杭州房价达到 25840 元每平方米的历史新高，各大城市居民却在不断攀升的房价面前出现 抢购热潮，各家各户纷纷出资购房。 以北京为例，分析中国城镇居民的房价收入比。2009 年城镇居民人均收入是 26738 元， 但是同期的商品房均价已经达到每平方米 23000 多元，房价收入比高达 30：1。对比国外 而言，根据世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在 1.8-5.5 倍之间，发展中国家 的合理房价收入比应该在 3-6 倍之间，而中国目前的全国房价收入比却已经超过 15 倍，这 一问题不得不引起社会广泛的注意。 近几年北京市人口总数已经超过三千万，并不是每家每户都拥有足够的住房，但是一 个奇怪的现象应当引起注意，即出现有人购买住房之后并未居住，甚至没有进行出租，只 是闲置在那里。然而与此同时，对于广大中低收入人群而言，房价居高不下使许多人不得 不背负沉重的房贷，沦为所谓“房奴” ，抑或“望房兴叹” ，呈现出一幅住房供给短缺的假 象。 2.成因分析。 对于此次房价暴涨，从市场的供求关系分析来看，正是由于房屋的需求激增，而供给 却未出现大幅增长的原因。现在我们先来分析一下房屋的需求情况。现今购房者分为两类， 一类是购房之后，等待房价上涨后卖出以获取差价；另一类是购房自己居住。对于利用住 房价格上升获取差价的人而言，重要的是对于房价上升预期的判断。如果房价持续上升， 那么他们便有继续“炒”房价的激励，而这部分人通常为高收入人群。以北京为例，针对 北京市的购房状况，某报社对于购房人群进行了调查，其中煤老板等资源行业的业主占购 买者的 20%，金融行业的中高管占 20%，地产开发商及其下游产业高管占 20%，其余部分为 各种企业主，大公司高管，和部分拒绝透露身份者，占购房者中的七成以上。这类人群中 拥有大量空闲住房，其中不乏拥有几十套住房的人，正是这样才造成了住房市场供给不足 的假象。由于投入房地产比投入实业经营获利更多，这些高收入人群便将资金购入房产， 他们拥有大量资金，一次性购买量较多，对市场影响比较大。 对于买房自居的人而言，预期的房屋价格上涨使他们不得不考虑提前购买。这类人群 通常是中低收入人群，他们没有大量资金购买住房，通常以借贷方式购入，因此房价上涨 对于他们而言并不是一种可以大量获利的现象。买房自居者同样通常认为房价会持续增长， 但是他们关注的是日后是否能够负担起房价，因此不得不加入抢购住房的行列。因此短期 内，未满足住房需求的这一类人群也同样导致了房屋需求的走高。由于人数众多，他们对 市场的影响更为广泛。 现在我们再来分析房地产市场的供给情况。近年来房地产行业的利润率走高，进入市 场的激励很强，各房地产商不断扩展业务，新建商品房，经济适用房和高档住房，供给上 升的事态良好，从事其他行业的各企业均倾向于将资金投入房地产行业，甚至一些事业， 政府单位。但在国家控制经济较多的中国，房地产商不得不面对购地限制，再加上中国人 口众多，人均占有地面积小，因此土地供给短缺。从这一方面来看，房屋供给的增长有限。 全面分析供给需求之后，根据下图我们可以看到，假设其他条件不变，住房需求由 D1 增长到 D2，住房的供给由 S1 增 长到 S2，住房的需求增长大于供 给增长。因此我们可以看到，当 市场上的供求发生这样的变化时， 市场均衡点由 A 点变成了 B 点， 因此均衡价格也就从 P1 增长到了 P2。 二，政策分析。 1.政策背景。 我国房价居高不下，已经影响到了经济发展的正常秩序。如果以目前国际权威的衡量 标准房屋租售比，即房价除以月租金，来看，国内的大中型城市中，房地产业的泡沫 已经形成（160 倍为泡沫） 。如今北京，上海等大型城市中，房屋租售比达到了 500 到 800 倍，超过了在次贷危机前夕美国房价处于最高水平的 200 倍许多。正如美国次贷危机，中 国经济现今同样面临了严峻的问题，即房价居高不下，贷款买房者增多，贷款条件逐渐宽 松，如果房价上涨出现停滞，甚至下降，贷款者则很有可能放弃偿还贷款，由于贷款条件 宽松，将会出现大量坏帐，债务链条断裂，造成银行的巨大损失，民众挤兑现金，银行面 临破产，次贷危机也将可能在中国爆发。 另一方面，就居民支付能力来看，国际通行的房价收入比是 3 到 6 倍，即家庭通过 3 到 6 年即可购入一套满足需要的住房。以北京为例，2009 年的城镇居民收入为 26738 元， 而 2010 年的商品房均价达到了 23000 多元每平米，房价收入比达到了 30 倍，由此引起的 社会问题将是广泛的。 2.“限购令”政策。 面对高涨的房价，国家政府出台了各项抑价措施，此次的“限购令”无疑是其中最具 有力量的一项措施。所谓“限购令” ，即各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有 两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套； 两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。 “限购令”中，政府针对“炒”房，屯房等现象 进行了有力的打击， “炒”房者将难以大量购入 住房，而买房自居的广大民众将会从中受益。 在短期内，假设忽略供给变化， “限购令”使市场需求得到了控制，需求下降将会使房 价上涨得到抑制。如右图所示，供给不变的前提下，需求由 D1 下降到 D2，达到新均衡时， 房价将会得到控制。据国家统计局数据，我国 2 月份 70 个大中型城市房价 8 个城市的房价 环比价格下降，20 余个城市同比涨幅下降，6 个城市保持不变。但北京，上海等热点城市 房价依然增长较快。 与此同时， “商务房”一词出现在了我们眼中。由于“限购令”中并没有涉及有关商务 用房的购买限定，许多人转而将资金投向商务房，但他们大多对于商务房的了解不足，商 务用房是用于商业，工业使用的房屋，并没有燃气供给，电价也是商业电价每千瓦时 1 元， 使用寿命在 50 到 60 年不等。当前商务房的抢手不能说和新的“限购令”没有关系。 从长期分析而言，根据亚当私密的理论，市场是实现资源配置的有效手段。就社会 的效率分析，国家干预市场配置将会造成 福利的损失。根据左图我们可以看出，在 其他条件不变的前提下，需求由 D1 变成了 D2，在供给一定的前提下，社会福利减少 了。就现实分析，部分有购房需求的人由 于“限购令”的实施而无法买到住房，比 如外来人员，户口下人数多的家庭，因婚 姻等原因急于购置第二套住房的人群等。 三，政策建议。 根据西方经验，房产税是一项比较有效的措施。即私人房屋每年征收平均 2%的房产 税，这将有效限制屯房者购买几十套住房，坐等房价上升。另一方面，房产税将会以其经 济特性，根据市场的调节面对不同收入人群，将不同价格的住房分配到相应的购买者手里。 附录：1.中国城市房价 2010年7月 中国城市 房价排行 城市 新房均价(元/平方 米) 排行 城市 新房均价(元/平方米) 1 杭州市 25840 51 威海市 5363 2 北京市 22310 52 长沙市 5339 3 上海市 19168 53 常州市 5302 4 温州市 18854 54 江门市 5205 5 三亚市 18319 55 鞍山市 5150 6 深圳市 16978 56 秦皇岛市 5114 7 宁波市 13438 57 漳州市 5110 8 广州市 12560 58 泰安市 5100 9 南京市 12016 59 廊坊市 5090 10 舟山市 10500 60 镇江市 5052 11 绍兴市 10105 61 承德市 5016 12 珠海市 9747 62 沈阳市 4980 13 大连市 9678 63 呼和浩特市 4920 14 厦门市 9660 64 石家庄市 4874 15 苏州市 9103 65 桂林市 4865 16 台州市 8967 66 泰州市 4830 17 青岛市 8962 67 柳州市 4822 18 天津市 8958 68 大庆市 4814 19 南通市 8950 69 湛江市 4772 20 福州市 8666 70 九江市 4771 21 湖州市 8220 71 银川市 4690 22 哈尔滨市 7939 72 徐州市 4632 23 无锡市 7843 73 连云港市 4610 24 佛山市 7822 74 贵阳市 4534 25 济南市 7760 75 乌鲁木齐市 4410 26 泉州市 7680 76 东营市 4370 27 嘉兴市 7587 77 汕头市 4330 28 海口市 7288 78 邯郸市 4300 29 东莞市 7023 79 包头市 4225 30 成都市 6630 80 洛阳市 4207 31 合肥市 6255 81 盐城市 4150 32 鄂尔多斯 6220 82 延安市 4135 33 武汉市 6196 83 吉林市 4008 34 南宁市 6137 84 济宁市 3950 35 唐山市 6098 85 北海市 3890 36 昆明市 6006 86 开封市 3737 37 金华市 6000 87 葫芦岛市 3719 38 中山市 5988 88 潍坊市 3689 39 烟台市 5835 89 齐齐哈尔市 3671 40 重庆市 5720 90 清远市 3625 41 日照市 5700 91 营口市 35