xx省银行业支持保障性住房建设的主要做法

XX 省银行业支持保障性住房建设的主要做法 一、主要做法 （一）将保障性住房纳入银行信贷支持范围。各家银行在“政 府主导、市场运作、金融支持”的框架下，根据保障性住房 项目特 点合理确定信贷条件，将廉租住房、棚户区拆迁改造安置等纳入 信贷支持范围，对符合条件的项目在信贷资金规模上给予充分保 障。如 XX 银行对支持保障性安居工程的授信主体在风险可控、 可持续发展条件下择优选择支持。XX 银行对从事保障性住房建 设的房地产开发企业可随时调入房地产客户名单，并在信贷规模 较紧的情况下，对该类客户提款需求优先安排放款。 （二）安排专项资金支持保障性住房项目建设。XX 银行仅 4- 6 月棚改专项贷款投放就达 113 亿元，重点支持了 XX、XX、XX 等一批国家领导人关注、社会影响大的棚改项目。XX 银行将 XX 集团棚户区改造 项目列为优先支持行 业，优先为项目安排贷 款规模，先后为该集团三期棚改工程提供信贷支持 7.4 亿元。 （三）新发放保障性住房项目贷款实行差别化定价政策。XX 银行对保障性住房项目贷款利率一般不予上浮或上浮幅度控制 在 510%范围内（其他房地产项目贷款利率上浮 3040%）。 XX 银行对省级平台作 为借款人的棚改项 目，合同期限五年以上 的贷款执行基准利率下浮 10%；合同期限在五年或五年以下的贷 款，其利率不高于五年以上贷款基准利率下浮 10%的水平。对于 2 市县级政府平台作为借款人的棚改项目，新发放的贷款利率比照 执行省级政府平台的差别化定价政策。 （四）积极与保障性住房融资平台开展业务合作。各银行业金 融机构在严控地方政府融资平台贷款总体不新增的前提下，允许 承担保障性住房项目的平台新增贷款，鼓励基层银行机构积极发 放保障性住房开发贷款。2014 年 6 月末，XX 市 6 个保障性住房 项目 16.53 亿元贷款全部通过平台类贷款运作，其中市级平台贷 款余额 7.2 亿元，区（县）级平台贷款余额 9.33 亿元。XX 银行促 成了全省统一的保障性住房投融资平台的成立和运作，通过搭建 省级保障性住房统贷平台，引入省级增信，有效缓解了市县平台 自身融资能力较弱问题。2014 年 5 月 19 日， XX 省保障房统贷 平台XX 投资集团有限公司注册成立，注册资本 5 亿元。 （五）灵活采取多种方式支持保障性住房建设。一是积极开展 银团合作提供银团贷款支持。如 XX 银行、XX 银行、XX 银行先 后为 XX 棚户区搬迁改造 项目、 XX 棚户 区改造项目提供银团贷 款支持。二是开展多层对接支持保障性住房建设。银行业金融机 构根据项目情况，利用“ 直对县” 、“直对市” 、“市带县”、 “省带县”多 层次开展项目支持。三是协助拓宽融资渠道。如 XX 银行 2013 年协助 XX 市投资开 发有限公司、 XX 市城市投 资集团有限公司、 XX 区城市基础设施投 资开发置业有限责 任公司发行公司债共 计筹集资金 44 亿元。 （六）规范运作加强信贷风险防范。各银行业金融机构一是明 3 确支持范围为列入国家保障性安居工程计划范围内的保障性住 房项目，重点支持政府主导实施的保障性住房项目。二是对借款 人为融资平台的，严格执行“名单制” 管理要求，确保借款人已 纳 入银监会及各机构融资平台名单管理。三是严把项目评审授信关。 全面审查项目建设内容、行政审批手续、资本金落实、借款人偿 债能力、担保措施等。四是加强贷后管理。严格审查贷款发放和 使用条件，严格保障性住房贷款用途管理，确保专款专用，密切 关注还款来源落实和抵质押资产价值变动情况。 二、保障性住房建设融资面临的问题和原因分析 （一）保障性住房建设资金需求巨大。在 2013 年，XX 提出 20132017 年全省计划建设城镇保障性住房 17 万套，计划投 资 220 亿元；实施各类棚房区改造 59.9 万户，计划投资 1100 亿 元。目前全省保障性住房总投资 4 年内要达到规划的 1320 亿元 投资规模难度较大。又如 XX 市 2013 年保障性住房计划建设面 积 117.41 万平方米，实际竣工面积 11.61 万平方米，不足计划任 务的 9.9%。从辖内银 行业金融机构参与程度来看，股份制银行、 地方法人机构参与的积极性不高，特别是股份制银行尚未介入保 障性住房业务。 （二）地方财政配套资金压力大。随着保障房建设的快速推进， 土地获得成本、保障房建设成本及相关配套设施提供成本的不断 攀升，资金的需要量也不断增长。一些地区由于经济发展水平不 高，地方财力有限，尤其是区县级财政资金配套压力较大。据了 4 解，有的地区在廉租住房建设中，既没有财政匹配资金，土地出 让金也由于一直在上级统一管理而没有按政策计提。 （三）保障性安居工程建设资金来源渠道相对单一。如前所述， 政府专项资金投入是保障性安居工程建设重要来源，但可筹集的 资金数量有限，除中央、地方专项投入以外，在很大程度上仍依 赖银行信贷，筹资渠道单一，多元化的融资体系尚未形成。全省 保障房建设资金来源中，直接融资方式筹资量仍然较少。除 XX、XX 市外，其他地区尚未开展利用住房公积金支持保障性安 居工程试点工作，XX 虽作为试点城市，但未开展相关业务。 （四）保障性住房项目建设支持政策不完善。国家在保障性住 房建设资金投入方面的政策缺乏明晰、稳固的制度，缺乏完善的 税收、保险及激励政策，特别是缺乏贷款风险和损失补偿的配套 政策。如在不良贷款核销方面尚未建立有别于商品房开发项目的 金融支持政策，使得银行业金融机构对保障性住房信贷投入动力 不足。 （五）保障性住房项目建设贷款周期长。相对于一般商品房开 发项目，保障性住房项目特别是棚户区改造项目往往地处城市边 缘，房屋密度大，周围基础设施落后，开发资金需求量大、成本高， 开发建设周期基本需要 35 年，具体拆迁方案往往与改造初期 方案存在差异，经常发生拆迁居民对货币补偿金额或实物补偿要 求的诉求变化，造成项目建设资金总额增加或用途改变，也使部 分项目进展缓慢，给银行信贷资金使用带来较大的风险。XX 市 5 有的保障性住房项目申请法院强制拆迁已经 2 年，但至今尚未执 行。 （六）部分平台或企业不符合申贷条件。有的规划、用地预审 等审批手续不齐全，审批文件批复内容与项目实际建设内容不符， 建设内容包含保障房居住区（红线）之外的基础设施等，不符合部 分银行相关保障性住房信贷政策规定。有的项目无法落实有效的 资本金、还款来源、抵押担保方式，政府或相关部门不愿意出具 相关承诺、协议等，或者出具上述资料的时间周期较长，从而影 响审批进程。部分从事保障房建设开发的企业规模小，资质等级 低，自有资本金少，在银行信用评定等级低，建设项目自筹资金 不到位，影响与银行开展合作。 （七）项目建设创新模式的融资操作还不成熟。如 BT 模式下， BT 项目回购资金能否及 时到位，是建设 企业和银行关注的核 心。另外，由于相关法律法规缺位，BT 、 BOT 等模式涉及许可、 审批环节多，融资中实际操作难度较大；而且地方政府一般只出 具全额付款承诺为施工企业贷款作担保，而不是施工企业本身资 产抵押，使银行觉得未来责任主体难以确定。 三、相关建议 一是积极探索民间资本进入保障性住房领域的办法，对于社 会投资主体参与保障性住房建设，可采用税费减免、补贴等直接 的经济利益支持，或采取与优势地块商品房项目捆绑开发等措施 予以激励，引导社会资金投入。 6 二是探索试点发行保障住房政府专项债券。借鉴国外做法， 发行政府专项债券，面向社会筹集资金。 三是允许保险资金通过基金、股权、债权等方式投资保障房 建设项目，并给予保险公司一定的税收支持政策。 四是建立保障性住房贷款担保机制。成立专门的机构为保障 性住房项目融资提供担保，分散信贷资金风险，并制定贷款风险 和损失补偿的政策。如建立贷款风险补偿、贴息及不良贷款核销 政策等。 五是建立保障性住房资金运营专户，由政府承诺，将保障性 住房建设、出售和出租的收入及相应过程中产生的增值效益等全 部存入该专户，作为还款保证。对建成后的廉租房、公租房等不 出售的保障性住房，银行可与政府部门，如房产局签订回购协议， 设定合适的宽限期和分期还款计划。对 BT 等创新性项目，应将 回购资金来源列入财政预算，消除银行对项目贷款风险的顾虑， 以未来稳定可靠的还款保证推动融资行为的规范。 六是银政应加强沟通，互通资本金、担保条件、规划、土地等 信息，方便符合条件的项目尽快通过审批。对一些被列入保障性 住房的拆迁安置房、城中村改造等项目，明确是限价商品房还是 棚户区改造项目，避免信贷跟进无所适从，甚至导致项目不符合 授信条件的情况。 七是银行业金融机构应对保障性住房建设实行差别化管理。 应积极鼓励政策性银行介入保障性安居工程项目建设，可考虑由 7 中央财政贴息、政策性银行为地方政