2015石家庄公积金新办法官方解读

2015石家庄公积金新办法官方解读 核心内容：石家庄根据公积金新规发布了地方管理办法，公积金贷款仅限于职工购买 首套及第二套普通住房需求，不支持三套以上住房的公积金贷款。另外，办法也明确了公 积金贷款的七个条件和禁止贷款的事项等内容。除此以外，石市公积金中心提出将最晚在 3 月底前出台实施细则。 石家庄住房公积金将迎来新的贷款管理办法。昨日，记者从石家庄住房公积金管理中 心获悉，石家庄住房公积金个人住房贷款管理办法（下简称办法）已经通过，将 于 3 月 1 日起正式“上岗”。同时，2004 年出台的石家庄市住房公积金贷款管理办法 随之废止。新办法共 34 条，从贷款对象和条件、贷款额度和期限及利率、贷款担保、 贷款办理及变更、贷款偿还等方面进行了详细规定。下一步，石市公积金中心将根据该 办法及相关规定制定实施细则，最晚 3 月底前出台。 结合新办法的亮点及变动条款，石家庄住房公积金管理中心进行了详细的便民解 读。 九大亮点 公积金贷款限制二套、杜绝三套 【新规】：办法第三条规定，公积金贷款应遵循依法合规、平等自愿、公平诚实 及缴存义务与贷款权利相对等原则。公积金贷款支持职工购买首套及第二套普通住房需求， 禁止向购买第三套及以上住房的职工发放公积金贷款。 【解读】：办法更强调职工缴存权利与义务的对等，交得多就贷得多。贷款仅支 持普通住房，对别墅、豪华公寓不支持公积金贷款。公积金贷款适用于购买本市行政区域 范围内自住住房的住房贷款。以前对于二套贷款，并未明确，而是在实际中执行着，这次 办法首度进行了明确。对于二套住房贷款，住房公积金贷款将按照首付 60%、利率上 浮 1.1 倍执行。 满足七个条件可申请公积金贷款 【新规】：办法第六条和第七条规定，凡按规定缴存住房公积金的职工，在本市 行政区域范围内购买普通自住住房及偿还商业性住房贷款的，均可申请公积金贷款。 公积金贷款申请人应具备以下条件： （一）具有本市常住户口或有效居留身份，且有完全民事行为能力； （二）已连续足额缴存规定时间的住房公积金； （三）具有偿还贷款本息能力，信用良好； （四）所购买的住房为合法的普通住房； （五）已付购房款不低于规定比例； （六）能够提供本办法规定的贷款担保； （七）法律、法规及政策规定的其他条件。 【解读】：办法明确了公积金贷款支持以贷养贷，商业银行贷款可以转到公积金 贷款业务。同时，对于可以申请公积金贷款的申请人也做出了明确规定。其中的“已连续 足额缴存规定时间的住房公积金”条款，具体时间将在石市后续出台的实施细则中进行明 确。之所以未在办法中明确具体时间，是考虑到执行时间会根据形势随时调整，以前 石市是按照连续缴存 2 年以上执行，后来改为连续缴存 1 年以上，去年按照住建部规定调 整为连续缴存半年以上即可享受公积金贷款。 现在有贷款的不能再进行贷款 【新规】：办法第八条规定，申请人及其配偶有尚未还清的公积金贷款或申请人 欠缴住房公积金 6 个月以上的，不批准公积金贷款。 申请人及其配偶有下列情况之一的，在一定年限内，不批准公积金贷款： （一）已使用过公积金贷款的； 想学法律？找律师？请上 有法律问题，上法律快车 / （二）有以欺骗手段提取住房公积金行为的； （三）有以欺骗手段骗取公积金贷款行为的； （四）有逾期偿还公积金贷款或其他不良信用记录的。 【解读】：此条款是条新规定，意味着已经使用公积金贷款的申请人不能立即再申请 第二套贷款。以前并未对此有限制，夫妻双方可以同时申请公积金贷款用于两套房产。现 在新条款规定，目前有贷款的将不能立刻再申请公积金贷款。该条款中的“一定年限内” 也将在后续实施细则中进行明确规定。 贷款额度根据账户余额等确定 【新规】：办法第九条规定，住房公积金贷款额度根据借款人及其配偶住房公积 金缴存基数、缴存时间、个人账户余额、所购房屋最高贷款比例、贷款年限及还贷能力等 因素综合确定，但不得超过管委会确定的最高贷款额度。 公积金贷款额度不能满足借款人需求时，公积金中心应与受托银行协商，共同推进个 人住房组合贷款业务。 【解读】：目前石家庄住房公积金贷款最高额度为 40 万。但是具体到每个申请人到底 能贷出多少款来，还需要与申请人及其配偶的缴存基数、缴存时间等多个因素综合确定。 而在以前，申请贷款额度是单纯与还款能力挂钩的，这就导致了个别职工“钻公积金空子” ，缴存半年公积金，申请公积金贷款买房后，就停止缴纳。这样如果形成恶性循环会导致 公积金可利用的贷款资金不足。新规此条也体现出权利和义务对等的原则。 此外，办法还结合石市房地产市场现实发展情况，首度推出了个人住房组合贷款 业务。如果申请人从公积金贷款这里贷出的资金不能满足购房需求时，还可以再通过商业 银行按揭贷款补足购房资金不足部分。而在以前，如果公积金贷款额度不能满足购房人需 求，就只能放弃利率优惠的公积金贷款，全部选择商业银行的按揭贷款。 贷款年限后延到退休后五年 【新规】：办法第十条规定，公积金贷款期限最长为 30 年，且不超过借款人法定 退休时间后的 5 个自然年度。 【解读】：对于贷款期限，石市以前执行的是到借款人法定退休时间。办法对贷 款期限延期到退休时间后的 5 个自然年度。相当于给中老年购房者使用利率优惠的公积金 贷款条件进行了松绑。但是贷款期限依然不能超过 30 年。 停缴公积金将恢复商业贷款利率 【新规】：办法第十一条规定，公积金贷款利率按照国家有关规定执行，贷款期 限内如遇利率调整的，于次年 1 月 1 日起按相应档次新的利率标准执行。贷款期限内，借 款人停止缴存住房公积金的，贷款利率可按照相应档次商业贷款利率执行。 【解读】：此条款通过强制性举措对借款人进行了限制。如果借款人在公积金贷款过 程中停止了缴存住房公积金，不履行自己的缴存义务了，在停缴时间内，公积金贷款利率 将上浮按照相应档次商业贷款利率执行。等借款人重新开始缴存公积金了，将再恢复执行 公积金的优惠利率。 公积金贷款期间可做变更 【新规】：办法第二十一条和第二十三条规定，贷款期间，借款人需对抵押人、 抵押物、还款人、还款账户、还款期限等进行变更时，应征得公积金中心同意，并办理相 应手续。借款人应在银行开立还款账户，采用委托银行从该账户中扣款方式偿还贷款。因 特殊原因，可通过现金方式偿还贷款本息。 【解读】：此条款是结合实际情况，明确准许进行贷款变更。比如，因夫妻离婚造成 的后续还款还贷实际操作难题，就可以申请变更还款人或还款账户等方式，更方便操作。 还有很多需要提前还款的贷款人，都可以根据此条规定直接走变更。同样，第 23 条的设立 也是考虑到比如夫妻离婚后还款账户需要变更期间，可以通过现金方式直接偿还贷款本息。 贷款逾期有权扣划公积金余额偿还 想学法律？找律师？请上 有法律问题，上法律快车 / 【新规】：办法第二十四条和二十五规定，借款人应根据借款合同约定，按期偿 还住房公积金贷款本息。贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的，实行到期一次还本付息；贷 款期限在 1 年以上的，实行等额本息还款方式按月偿还贷款本息。借款人未按借款合同约 定及时偿还贷款本息的，公积金中心可对逾期部分计收罚息，也可同时解除借款合同，提 前收回贷款本息。公积金中心有权扣划借款人及其共同还款人住房公积金账户内余额，用 于偿还借款人逾期贷款本息。 【解读】：公积金贷款实行的是等额本息的还款方式，根据测算，等额本息和等额本 金的还款方式最后的还款数额是一样的。办法针对逾期除了规定罚息，解除合同，同 时规定中心可有权扣划公积金余额用于偿还逾期本息。借款人可在还款日前两天进行还款， 这样可避免产生逾期。 贷款监督更严格 【新规】：办法第二十八、二十九条规定，售房人、借款人出具虚假购房合同或 其他证明材料骗取公积金贷款的，公积金中心应提前收回贷款，将其行为记入征信系统， 并追究责任人的法律责任。