2012房地产估价师

2012房地产估价师经管与管理备考测试（15） 2012-02-10 16:25 【大 中 小】 【打印】 【我要纠错】 1根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（ ） 。 （2007年 试题） A目标定价法 B成本加成定价法 C随行就市定价法 D价值定价法 答案：A 2编制工程进度计划的方法有横道图法和（ ） 。 （2001年试题） A网络图法 B表格法 C竣工图法 D坐标图法 答案：A 3建设工程施工合同按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格 合同和（ ） 。 （有变动） （2001年试题） A总包合同 B包工包料合同 C单价合同 D包工不包料合同 答案：C 4横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（ ）的方法。 （2002年试题） A质量控制 B 进度控制 C合同管理 D成本控制 答案：B 5建筑工程招标文件中，不包括（ ） 。 （2002年试题） A工程标底 B工程数量 C设计图纸 D合同条件 答案：A 6房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是 （ ） 。 （2002年试题） A开发商 B承包商 C监理单位 D相关的政府部门 答案：A 7在房地产定价方法中，名牌策略属于（ ） 。 （2002年试题） A成本加成定价法 B目标定价法 C认知价值定价法 D领导定价法 答案：C 8a规划设计条件通知书、b建设用地规划许可证、c选址规划意见通知书、 d建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为（ ） 。 （2002年试题） Aabcd Bacdb Ccadb Dcbad 答案：D 9当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（ ） 。 （2003年试题） A开发商 B设计单位 C承包商 D监理单位 答案：A 2012年房地产估价师经管与管理备考测试（14） 2012-02-10 16:24 【大 中 小】 【打印】 【我要纠错】 1某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周 期是（ ） 。 （2005年试题） A0.4月 B2.5月 C0.4年 D2.5年 答案：D 2在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地 产市场自然周期中的（ ） 。 （2005年试题） A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段 答案：B 3如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求 就会（ ） 。 （2005年试题） A减少 B增加 C不变 D同步递减 答案：B 4从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（ ） 。 （2007年试题） A物理结构 B区域结构 C产品结构 D供求结构 E总量结构 答案：BCDE 5下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（ ） 。 （2007年试题） A房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象 重复发生 B在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 E在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的 答案：ABD 6在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ） 。 （2007年试题） A空置量 B房地产价格指数 C平均建设周期 D吸纳率 E失业率 答案：BD 7政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段的主要有（ ） 。 A加大城市基础设施建设投入 B调整银行贷款利率 C调整公共住房政策 D调整房地产税收政策 E加快城市化进程 答案：BCD 8城市土地开发和供应计划，一般由（ ）按城市总体发展要求、土地开发潜力以 及城市规划的要求制定。 （2003年试题） A土地管理部门 B规划管理部门 C市场管理部门 D设计管理部门 E计划管理部门 答案：AB 9市场主体通常包括（ ） 。 （2003年试题） A买家 B卖家 C交易对象 D交易价格 E交易行为 答案：AB 10房地产市场结构包括（ ） 。 （2004年试题） A总量结构 B区域结构 C产品结构 D供求结构 E资金结构 答案：ABCD 2012房地产估价师经管与管理备考测试（13） 2012-02-10 16:22 【大 中 小】 【打印】 【我要纠错】 1以下关于房地产市场的说法正确的有（ ） 。 A由于不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户 的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场 B从市场营销的角度出发，房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档、中 低档、中档、中高档和高档物业市场 C根据研究和决策的需要，可以将不同的房地产市场细分方法叠加起来，得到更细 的子市场 D市场所包括的地域范围越广，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的 实际意义也就越小 2政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调，前瞻性和引导性。 政府干预房地产市场的政策也不例外。但由于房地产特殊的空间固定性、昂贵性和耐久性， 对干预其发展的政策具有相应的特殊原则。 （ ） A对 B错 3价格机制是通过市场发挥作用的，房地产市场的功能，包括（ ） 。 A调节房地产市场出现的不均衡现象 B配置存量房地产资源和利益，显示房地产市场需求变化 C使购买者称为房地产“ 专家” D确保投资者能够获取收益 4下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（ ） 。 A速动比率 B利息备付率 C偿债备付率 D内部收益率 E资产负债率 5产品在被购买之后，就进入买后阶段。购买者对购买活动的满意感（s）是产品期 望（ ）和该产品可觉察性能（P）的函数，即 S=f（EP） 。以下关于 E 和 P 关系描述正 确的是（ ） 。 A若 E=P 时，消费者满意 B若 EP 时，消费者不满意 C若 E DE 和 P 之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强 6以下不属于抵押贷款支持证券的是（ ） 。 AMBB BMPT CCMO DMSS 7一购房者以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年 后楼宇竣工交付使用时，楼价上涨了15%，则其预付款的收益率是（ ） 。 A3% B75% C133% D35% 8对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折 点，这个转折点被称为（ ） 。 A拐点 B盈亏转化点 C盈亏平衡点 D盈亏转折点 9开发项目总投资中资本金或借贷资金所占的比例等变动也会对项目评估结果产生较 大的影响。 （ ） A对 B错 10可出租面积是指单元内的使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间 之间的分隔墙水平投影面积的一半。 （ ） A对 B错 答案1ACD 2A 3B 4ABCE 5ABC 6D 7B 8C 4A 10B 2012年房地产估价师经管与管理备考测试（12） 2012-02-10 16:20 【大 中 小】 【打印】 【我要纠错】 1在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接 近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（ ） 。(2007年试题) A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段 答案：C 2下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（ ） 。(2007年试题) A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 答案：D 3将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是（ ） 。(2001年试题) A按照房地产的用途和等级划分的 B按照房地产的交易形式划分的 C按照地域范围划分的 D按照房地产购买者目的划分的 答案：B 4在房地产市场的分类中，一级市场是指（ ） 。(2001年试题) A土地使用权转让市场 B新建商品房租售市场 C土地使用权出让市场 D土地使用权出让市场和新建商品房租售市场 答案：C 5在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的， 一般是（ ） 。(2003年试题 ) A建筑师 B结构工程师 C设备工程师 D监理工程师 答案：A 6市场的客体通常是指（ ） 。(2003年试题) A买家 B买卖 C交易对象 D交易价格 答案：C 7某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万 m2，2002年末完工转入2003年继续施工 的房屋建筑面积为30万 m2， 2003年竣工的房屋建筑面积为80万 m2。那么，该市房屋的平 均建设周期为（ ）年。(2004年试题) A0.5 B1.5 C2 D3 答案：B 8下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（ ）是不正确的。(2004 年试题) A供给非同质性 B需求多样性 C竞争充分性 D交易复杂性 答案：C 9产生房地产价格泡沫的直接诱因是（ ） 。(2004年试题) A土地稀缺 B城市化进程快 C投机需求膨胀 D过度放贷 答案：C 10房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市 场。(2005年试题) A租赁 B销售 C保险 D抵押 答案：C 2012房地产估价师经管与管理备考测试（11） 2012-02-10 15:46 【大 中 小】 【打印】 【我要纠错】 1、竞争导向定价法不包括（ ） 。 A领导定价法 B挑战定价法 C随行就市定价法 D价值定价法 答案：d 2、进度计划管理通常采用横道图和（ ） 。 A资金流动计划图 B网络图 C直方图 D控制图 答案：b 3、工程成本控制的主要对象是主要费用的（ ） 。 A变动费用 B固定费用 C材料费用 D人工费用 答案：a 4、制定进度计划时， （ ）法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关 系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。 A横道图 B网络图 C进行图 D工序图 答案：a 5、 （ ）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。 A承包商 B开发商 C监理机构 D建设主管部门 答案：b 6、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起（ ）日内，将建设工程竣工验收报 告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门 或者其他有关部门备案。 A10 B15 C20 D30 答案：b 7、领导定价法属于（ ）定价方式。 A成本导向定价法 B目标导向定价法 C竞争导向定价法 D购买者导向定价法 答案：c 8、目标定价法属于（ ）定价方式。 A成本导向定价法 B随行就市定价法 C竞争导向定价法 D购买者导向定价法 答案：a 9、宣传作为促销组合因素之一，在（ ）等方面，起着十分重要的作用。 A刺激对企业产品的需求，增加销售 B改善形象 C提高知名度 D提高产品品质 答案：a，b，c 2012房地产估价师经管与管理备考测试 （9） 2012-02-10 15:37 【大 中 小】 【打印】 【我要纠错】 1、建设工程进度控制工作的主要内容包括（ ） 。 A施工现场的调研与分析 B编制项目建设工程进度计划 C监督项目施工进度计划的执行 D编制与质量控制等相关的配套进度计划 E对项目建设总周期目标的论证与分析 答案：a，b，c 2、技术资料的内容包括（ ） 。 A前期工作资料 B土建资料 C安装方面的资料 D设计文件及变更资料 E招标方面的资料 答案：a，b，c 3、成本计划可分解为（ ）方面。 A材料设备成本计划 B管理费成本计划 C人工费成本计划 D不可预见成本计划 E施工机械费用计划 答案：a，b，c 4、建设阶段的项目管理，包括（ ）的管理。 A质量 B进度 C成本 D合同 E工程 答案：a，b，c ，d 5、房地产开发项目的主要合同关系有（ ） 。 A开发商的主要合同关系 B承包商的主要合同关系 C建筑商的主要合同关系 D监理机构的主要合同关系 E供应商的主要合同关系 答案：a，b 6、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招、拍、挂”的政策，对我国房地产投 资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（ ） 。 A适应性 B异质性 C政策影响性 D相互影响性 答案：c 7、房地产的经济寿命是指物业开始使用至（ ）的时刻。 A收益为零 B产生的收益超过其使用成本 C净收益为零 D收益率小于基准收益率 答案：c 8、房地产最重要的一个特性是（ ） 。 A不可移动性 B适应性 C异质性 D寿命周期长 答案：a 9、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特 性是（ ） 。 A弱流动性 B异质性 C寿命周期长 D不可移动性 答案：a 10、我国就管理渠道来说，将固定资产投资分为（ ） 。 A基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资和其他固定资产投资 B国有经济、集体经济、个体经济、联体经济、股份制经济、外商投资经济、港澳 台投资经济 C国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资 D建筑安装工程、设备和工器具和其他费用投资 答案：a 2012年房地产估价师经管与管理备考测试（10） 2012-02-10 15:45 【大 中 小】 【打印】 【我要纠错】 1、房地产的投资对象包括（ ） 。 A房地产直接投资和房地产间接投资 B房地产实物资产和房地产证券 C商品房建设投资和土地开发投资 D固定资产投资和流动资产投资 答案：b 2、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程 及其配套的服务设施所完成的投资属于（ ） 。 A商品房建设投资 B置业投资 C土地开发投资 D单纯的土地开发 答案：a 3、按建设性质的不同，投资可分为（ ）等。 A新建投资 B扩建投资 C利用外资 D迁建投资 E恢复投资 答案：a，b，d 4、投资的特性包括（ ） 。 A投资是一种经济行为，是现在支出一定价值的经济活动 B投资具有时间性 C投资的目的在于得到收益 D投资具有稳定性 E投资具有固定性 答案：a，b，c 5、从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为（ ） 。 A居住物业 B在建工程 C工业物业 D建成后的物业 E商用物业 答案：b，d 6、房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对（ ）都具有吸引力。 A置业投资者 B开发商 C承包商 D租客 E专业人士 答案：a，b，d 7、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产类型主要有（ ） 。 （2005 年试题） A商住楼 B土地 C在建工程 D写字楼 E建成后的物业 答案：b，c 8、按照用途不同，物业可以分为（ ） 。 （2002年试题） A居住物业 B商业物业 C工业物业 D出租物业 E仓储物业 答案：a，b，c 9、下列属于房地产开发直接投资的是（ ） 。 A购买房地产开发、投资企业的债券、股票 B购买房地产投资信托公司（REITs）的股份 C购买房地产抵押支持证券（MBS） D购买一座正在运营的高尔夫球场 答案：d 10、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（ ）债权转化为可供投资者 持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。 A房地产企业债券 B个人住房抵押贷款 C房地产企业抵押贷款 D金融机构长期融资 答案：b 2012房地产估价师经管与管理备考测试（8） 2012-02-10 14:13 【大 中 小】 【打印】 【我要纠错】 1、某投资市场平均收益率为12，银行贷款利率为5.17，国债收益率为3.5，房地 产投资的风险相关系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为（ ） 。 A3.5 B5.17 C7.75 D8.59 答案：c 2、租金调整时可能会引起争议而诉诸与法律所带来的风险属于（ ） 。 A收益现金流风险 B资本价值风险 C比较风险 D未来运营风险 答案：d 3、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（ ）的影响 A预期通货膨胀 B非预期通货膨胀 C成本型通货膨胀 D需求型通货膨胀 答案：a 4、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（ ） 。 A比较风险 B收益现金流风险 C持有期风险 D时间风险 答案：b 5、房地产投资的（ ）优点，是置业投资者所能容忍较低投资收益率的原因。 A能抵消通货膨胀的影响 B相对较高的收益水平 C提高投资者的资信等级 D易于获得金融机构的支持 答案：a 6、开发投资的投资者主要是（ ） 。 A赚取利润 B保值增值 C获得收益 D消费 答案：a 7、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公 司的股票属于（ ） 。 A房地产开发投资 B房地产置业投资 C房地产间接投资 D投资于房地产投资信托公司 答案：c 8、房地产投资较一般投资，具有以下（ ）优点。 A相对较高的收益 B投资回收期长 C提高投资者的资信等级 D良好的流动性 E投资数额巨大 答案：a，c 9、下列风险属于房地产投资系统风险的有（ ） 。 A持有期风险 B或然损失风险 C政策风险 D通货膨胀风险 E收益现金流风险 答案：b，c，d 10、房地产投资的风险主要体现在（ ） 。 A投入资金的安全性 B期望收益的可靠性 C投资项目的变现性 D宏观经济的稳定性 E资产管理的复杂性 答案：a，b，c 2012房地产估价师经管与管理备考测试（7） 2012-02-10 14:12 【大 中 小】 【打印】 【我要纠错】 1、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动 资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流 动比率为（ ） 。 A150 B200 C75 D400 答案：c 2、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动 资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的速 动比率为（ ） 。 A37.5 B75 C150 D113 答案：a 3、项目开发经营期内可用作还款资金的有（ ） 。 A利润 B折旧 C摊销 D营业外收入 E其它还款资金 答案：a，b，c ，e 4、下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的有（ ） 。 A利息备付率 B资产负债率 C偿债备付率 D流动比率 E速动比率 答案：a，c 5、 （ ）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比 率。 A利息备付率 B偿债备付率 C资产负债率 D流动比率 答案：b 6、下列不属于清偿能力指标的是（ ） 。 A借款偿还期 B利息备付率 C现金回报率 D偿债备付率 答案：c 7、流动比率，下列说法不正确的是（ ） 。 A流动比率流动资产总额 /流动负债总额100 B又称之为“ 银行家比率” C又称之为“ 二对一比率” D在国际上银行一般要求这一比率维持在 100以上 答案：d 8、下列说法不正确的是（ ） 。 A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目， 该指标值应该大于1。 B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地 产投资项目，该指标值应该大于1.2。 C在国际上银行一般要求流动比率维持在200以上。 D一般来说，对于一个开发周期为 2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体 应为3545。 答案：a 9、开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（ ） 。 A经营费用 B销售费用 C管理费用 D财务费用 E不可预见费用 答案：a，c ，d 10、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入。包括（ ） 。 A销售收入 B补贴收入 C出租收入 D经营收入 E营业外收入 答案：a，c ，d 2012房地产估价师经管与管理备考测试（6） 2012-02-10 14:11 【大 中 小】 【打印】 【我要纠错】 1、房地产投资的（ ）特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。 A能够得到税收方面的好处 B易于获得金融机构的支持 C能抵消通货膨胀的影响 D提高投资者的资信等级 答案：c 2、我国去年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目 标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的（ ） 。 A政治风险 B政策风险 C利率风险 D市场供求风险 答案：b 3、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内 将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（ ） 。 A变现风险 B政策风险 C利率风险 D市场供求风险 答案：a 4、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的 物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这 主要体现了房地产投资风险的（ ） 。 A收益现金流风险 B未来经营费用风险 C资本价值风险 D比较风险 答案：b 5、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12，当前整个市场的平均收益 率为15，国家债券的收益率为35。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风 险相关系数是（ ） 。 A0.57 B0.74 C0.80 D1.04 答案：b 6、 （ ）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者 带来的风险。 A通货膨胀风险 B市场供求风险 C变现风险 D政策风险 答案：a 7、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变 化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间 有一个（ ） 。 A正的协方差 B负的协方差 C标准协方差 D绝对协方差 答案：b 8、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2?年，则其面临（ ） 。 A市场供求风险 B周期风险 C变现风险 D通货膨胀风险 答案：d 9、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投 资的10，这是基于（ ）的考虑结果。 A大陆政策多变 B占领世界投资市场 C风险转移 D投资组合 答案：d 10、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（ ） 。 A系统风险 B资本价值风险 C个别风险 D比较风险 答案：c 2012房地产估价师经管与管理备考测试 （5） 2012-02-10 14:11 【大 中 小】 【打印】 【我要纠错】 1、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招、拍、挂”的政策，对我国房地产投 资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（ ） 。 A适应性 B异质性 C政策影响性 D相互影响性 答案：c 2、房地产的经济寿命是指物业开始使用至（ ）的时刻。 A收益为零 B产生的收益超过其使用成本 C净收益为零 D收益率小于基准收益率 答案：c 3、房地产最重要的一个特性是（ ） 。 A不可移动性 B适应性 C异质性 D寿命周期长 答案：a 4、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特 性是（ ） 。 A弱流动性 B异质性 C寿命周期长 D不可移动性 答案：a 5、我国就管理渠道来说，将固定资产投资分为（ ） 。 A基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资和其他固定资产投资 B国有经济、集体经济、个体经济、联体经济、股份制经济、外商投资经济、港澳 台投资经济 C国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资 D建筑安装工程、设备和工器具和其他费用投资 答案：a 6、房地产的投资对象包括（ ） 。 A房地产直接投资和房地产间接投资 B房地产实物资产和房地产证券 C商品房建设投资和土地开发投资 D固定资产投资和流动资产投资 答案：b 7、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程 及其配套的服务设施所完成的投资属于（ ） 。 A商品房建设投资 B置业投资 C土地开发投资 D单纯的土地开发 答案：a 8、按建设性质的不同，投资可分为（ ）等。 A新建投资 B扩建投资 C利用外资 D迁建投资 E恢复投资 答案：a, b, d, 9、投资的特性包括（ ） 。 A投资是一种经济行为，是现在支出一定价值的经济活动 B投资具有时间性 C投资的目的在于得到收益 D投资具有稳定性 E投资具有固定性 答案：a, b, c 10、从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为（ ） 。 A居住物业 B在建工程 C工业物业 D建成后的物业 E商用物业 答案：b, d 2012年房地产估价师经管与管理备考测 试（4） 2012-02-10 14:08 【大 中 小】 【打印】 【我要纠错】 1、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投 资的10，这是基于（ ）的考虑结果。 A大陆政策多变 B占领世界投资市场 C风险转移 D投资组合 答案：d 2、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（ ） 。 A系统风险 B资本价值风险 C个别风险 D比较风险 答案：c 3、某投资市场平均收益率为12，银行贷款利率为5.17，国债收益率为3.5，房地 产投资的风险相关系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为（ ） 。 A3.5 B5.17 C7.75 D8.59 答案：c 4、租金调整时可能会引起争议而诉诸与法律所带来的风险属于（ ） 。 A收益现金流风险 B资本价值风险 C比较风险 D未来运营风险 答案：d 5、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（ ）的影响 A预期通货膨胀 B非预期通货膨胀 C成本型通货膨胀 D需求型通货膨胀 答案：a 6、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（ ） 。 A比较风险 B收益现金流风险 C持有期风险 D时间风险 答案：b 7、房地产投资的（ ）优点，是置业投资者所能容忍较低投资收益率的原因。 A能抵消通货膨胀的影响 B相对较高的收益水平 C提高投资者的资信等级 D易于获得金融机构的支持 答案：a 8、开发投资的投资者主要是（ ） 。 A赚取利润 B保值增值 C获得收益 D消费 答案：a 9、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公 司的股票属于（ ） 。 A房地产开发投资 B房地产置业投资 C房地产间接投资 D投资于房地产投资信托公司 答案：c 2012房地产估价师经管与管理备考测试（3） 2012-02-10 14:05 【大 中 小】 【打印】 【我要纠错】 1、下列属于房地产开发直接投资的是（ ） 。 A购买房地产开发、投资企业的债券、股票 B购买房地产投资信托公司（REITs）的股份 C购买房地产抵押支持证券（MBS） D购买一座正在运营的高尔夫球场 答案：d 2、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（ ）债权转化为可供投资者 持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。 A房地产企业债券 B个人住房抵押贷款 C房地产企业抵押贷款 D金融机构长期融资 答案：b 3、房地产投资的（ ）特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。 A能够得到税收方面的好处 B易于获得金融机构的支持 C能抵消通货膨胀的影响 D提高投资者的资信等级 答案：c 4、我国去年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目 标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的（ ） 。 A政治风险 B政策风险 C利率风险 D市场供求风险 答案：b 5、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内 将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（ ） 。 A变现风险 B政策风险 C利率风险 D市场供求风险 答案：a 6、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的 物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这 主要体现了房地产投资风险的（ ） 。 A收益现金流风险 B未来经营费用风险 C资本价值风险 D比较风险 答案：b 7、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12，当前整个市场的平均收益 率为15，国家债券的收益率为35。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风 险相关系数是（ ）？ A0.57 B0.74 C0.80 D1.04 答案：b 8、 （ ）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者 带来的风险。 A通货膨胀风险 B市场供求风险 C变现风险 D政策风险 答案：a 9、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变 化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间 有一个（ ） 。 A正的协方差 B负的协方差 C标准协方差 D绝对协方差 答案：b 10、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2?年，则其面临（ ） 。 A市场供求风险 B周期风险 C变现风险 D通货膨胀风险 答案：d 2012年房地产估价师经管与管理备考测试（2） 2012-02-10 13:58 【大 中 小】 【打印】 【我要纠错】 1、开发项目竣工验收由承包商组织进行。 （ ） A对 B错 2、从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可以分为四个阶段。以下相关说 法错误的是（ ） 。 A自然周期的第一阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多 或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了低谷 B自然周期的第二阶段，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋的需求 C自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率。 由于需求增长速度高于供给增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平 D自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低 增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超过市场需求数量的大小 3、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑（ ） 。 A可能的面积组合 B寻租者经营业务的性质 C寻租者经营水平 D寻租者将来扩展办公室面积的计划 4、政府管理房地产市场的主要职能不包括（ ） 。 A实施有效的宏观调控和市场发育程度建立明晰完备的法制系统 B保障房地产市场参与者的合法权益 C保证新建项目的位置选择权利 D使房地产市场的运作纳入法制轨道 5、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财 务净现值是（ ）万元。 A-41.8 B200 C-166.1 D-200 6、过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。 ( ) A对 B错 7、 （ ）是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。 A空置量 B空置率 C空置水平 D空置面积