2013年房地产估价师制度与政策第九章习题

第九章 物业管理制度与政策 一、单项选择题 1、下列关于物业的含义，说法错误的是（ ）。 A、物业也是单元房地产的称谓 B、同一宗物业，只能分属一个产权所有者 C、同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者 D、从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备.设施和相关场地 2、（ ）是物业管理最主要的特征。 A、社会化 B、专业化 C、市场化 D、综合化 3、（）是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的、完整的系统工程。 A、物业管理 B、中介服务管理 C、交易管理 D、维护与维修管理 4、建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，新建现售商品房项目应当在现售前（ ）日完成。 A、15 B、30 C、60 D、90 5、物业管理的日常综合服务与管理是指（ ）并签订物业服务合同后，物业服务 企业在实施物业管理中所做的各项工作。 A、政府职能管理部门与选聘新的物业服务企业 B、业主大会选聘新的物业服务企业 C、业主委员会选聘新的物业服务企业 D、房地产开发商与选聘新的物业服务企业 6、预售商品房项目应当在（ ）之前完成选聘物业服务企业。 A、取得土地使用证 B、取得施工许可证 C、取得商品房预售许可证 D、取得房屋所有权证 7、（ ）的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应 对物业服务专业人员实行职业资格制度。 A、物业服务招投标 B、物业承接验收 C、物业服务企业资质管理 D、物业服务活动 8、物业服务企业应当是具有独立的（ ）。 A、机关法人地位的经济组织 B、事业法人地位的经济组织 C、企业法人地位的经济组织 D、非企业法人地位的经济组织 9、物业服务企业在物业管理中最根本的权利、义务是：依据物业服务合同对受委托物 业实施物业管理的权利和义务。那么下面（ ）属于物业服务企业的权利。 A、履行物业服务合同 B、接受物业委员会的监督 C、要求委托人协助管理 D、定期公布物业管理服务费用 10、物业服务企业资质管理办法规定，（ ）负责一级物业服务企业资质证书的 颁发和管理。 A、国务院 B、国务院建设主管部门 C、省、自治区人民政府建设主管部门 D、直辖市人民政府房地产主管部门 11、物业使用人和业主在权利上的最大区别是（ ）。 A、物业使用人有对物业的最终处置权 B、物业使用人没有对物业的最终处置权 C、业主没有对物业的最终处置权 D、以上三项均不对 12、下列关于管理规约，表述不正确的是（ ）。 A、管理规约是对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，一般以书面形式订立 B、管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守 C、建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管 理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约 定 D、建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益 13、投标人少于 3 个的物业，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批 准，可以采用（ ）方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 A、公开招标 B、邀请招标 C、协议 D、以上的都可以 14、物业管理的招标方式通常采取（ ）。 A、公开招标、委托招标 B、公开招标、邀请招标 C、邀请招标、协议招标 D、委托招标、协议招标 15、前期物业服务合同是（ ）签订的 A、业主委员会与物业服务企业 B、业主委员会与建设单位 C、建设单位与物业服务企业 D、以上都不正确 16、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（）合同。 A、物业托管 B、物业服务 C、物业管理 D、物业委托 17、物业服务收费的计费方式中，酬金制是指（ ）。 A、由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承 担的物业服务计费方式 B、由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享 有或者承担的物业服务计费方式 C、在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业， 其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的 物业服务计费方式 D、在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业， 其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务 计费方式 18、业主交存的住宅专项维修资金属于（ ）所有。 A、业主 B、公有住房售房单位 C、房地产开发单位 D、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门 19、住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由（ ）决定。 A、业主大会 B、业主委员会 C、房地产开发单位 D、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门 20、出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取的住宅专项维修资金，高层住 宅不低于售房款的（ ）。（2011 年真题） A、5 B、10 C、20 D、30 21、业主交存的住宅专项维修资金属于（）所有。（2012 年真题） A、业主 B、业主大会 C、业主委员会 D、物业服务企业 二、多项选择题 1、下列关于物业管理的含义，表述正确的是（ ） 。 A、物业管理是保证和发挥物业的使用功能 B、物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的 C、物业管理活动的依据是商品房买卖合同 D、物业管理活动的依据是物业服务合同 E、物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序 进行维护 2、物业管理的社会化有两个基本含义，即（ ） 。 A、房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业 B、物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业 C、物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业 D、物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业 E、政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业 3、 物业管理条例确立的基本制度，包括（ ） 。 A、业主大会制度 B、物业承接验收制度 C、物业服务企业资质管理制度 D、住宅小区综合验收制度 E、物业服务招投标制度 4、 物业服务企业资质管理办法规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管 理的部门为（ ） 。 A、国务院建设主管部门 B、省人民政府建设主管部门 C、自治区人民政府建设主管部门 D、直辖市人民政府房地产主管部门 E、设区的市的人民政府房地产主管部门 5、按物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有（ ）主体。 A、建设单位 B、公房出售单位 C、业主大会 D、业主委员会 E、以上都是 6、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括（ ） 。 A、物业服务成本 B、法定税费 C、物业服务支出 D、物业服务企业的酬金 E、物业服务企业的利润 7、 （ ） ，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。 A、住宅专项维修资金的存储利息 B、利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益 C、住宅共用设施设备报废后回收的残值 D、物业服务企业的支出节余 E、利用住宅共用部位共用设施设备进行经营的，业主所得收益 8、下列选项中， （ ）可以从住宅专项维修资金中使用。 A、人为损坏住宅共用部位所需的修复费用 B、保修期满后共用设施设备的维修费用 C、有线电视管线的养护费用 D、住宅维修期满后共用部位的改造费用 E、由建设单位承担的住宅共用部分的更新费用 三、判断题 1、物业管理的主要目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业 所有人和使用人创造和保持整洁.文明.安全.舒适的生活和工作环境。 （ ） 对 错 2、物业管理的社会化是指由物业服务企业通过合同的签订，按照产权人和使用人的要 求去实施专业化管理。 （ ） 对 错 3、对物业服务企业而言，物业的承接验收是对包括物业的共用部位.共用设施设备在 内的检查和验收。 （ ） 对 错 4、管理规约是多个业主之间形成的共同的意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。 （ ） 对 错 5、物业管理实施原则是业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结 合。这种结合主要是通过物业管理的市场竞争来实现的。 （ ） 对 错 6、物业服务企业资质等级分为甲级、乙级、丙级和丁级。 （ ） 对 错 7、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。 （ ） 对 错 8、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以放弃权利不履 行义务。 （ ） 对 错 9、无论是业主大会、业主委员会作出哪一项决定，对业主均具有约束力。 （ ） 对 错 10、 物业服务合同签订后，建设单位与物业服务企业所签订的前期物业服务合同 继续有效。 （ ） 对 错 11、物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。 （ ） 对 错 12、实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业 主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 （ ） 对 错 13、业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政 府建设（房地产）主管部门的监督。 （ ） 对 错 14、允许利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于 质押、抵押等担保行为。 （ ） 对 错 15、物业服务费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。 对 错 16、住宅小区内的非住宅的业主不必缴纳住宅专项维修资金。 （ ） （2011 年真题） 对 错 17、住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设备设施交付使用后的维修、 更新、改造，不得挪作他用。 （） （2012 年真题） 对 错 四、单项选择题答案 1、 【正确答案】B 【答案解析】参见教材 P207，同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。所以 B 选项不正确。 2、 【正确答案】C 【答案解析】参见教材 P208，市场化是物业管理最主要的特性。 3、 【正确答案】A 【答案解析】参见教材 P209，物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的、 完整的系统工程。 4、 【正确答案】B 【答案解析】建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，新建现售商品房项目应当在 现售前 30 日完成。参见教材 P210。 【该题针对“物业管理概述”知识点进行考核】 5、 【正确答案】B 【答案解析】参见教材 P210，日常综合服务与管理是指业主大会选聘新的物业服务企 业并签订物业服务合同后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。 6、 【正确答案】C 【答案解析】参见教材 P210，预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前 完成选聘物业服务企业。 7、 【正确答案】D 【答案解析】参见教材 P214，物业服务活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学 科多、管理复杂等特点，决定了应对物业服务专业人员实行职业资格制度。 8、 【正确答案】C 【答案解析】参见教材 P217，物业服务企业是依法定程序设立，从事物业管理活动， 独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。 9、 【正确答案】C 【答案解析】其他的三项为物业服务企业的义务。参见教材 P218。 【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】 10、 【正确答案】B 【答案解析】参见教材 P218，国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的 颁发和管理。 11、 【正确答案】B 【答案解析】参见教材 P219，物业使用人和业主在权利上的最大区别是物业使用人没 有对物业的最终处置权。 12、 【正确答案】C 【答案解析】参见教材 P221，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对 有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承 担的责任等事项依法作出约定。所以 C 选项不正确。 13、 【正确答案】C 【答案解析】投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府 房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。参见教 材 P223。 【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】 14、 【正确答案】B 【答案解析】参见教材 P223，物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式。 15、 【正确答案】C 【答案解析】参见教材 P224，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同 。 16、 【正确答案】B 【答案解析】参见教材 P224，根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘 的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 17、 【正确答案】D 【答案解析】参见教材 P225，酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定 数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不 足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 18、 【正确答案】A 【答案解析】参见教材 P229，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。 19、 【正确答案】A 【答案解析】参见教材 P231，住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会 决定。 20、 【正确答案】D 【答案解析】出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准，每平方米建筑面积交存 首期的数额为当地房改成本价的 2%，售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20%，高层 住宅不低于售房款的 30%，从售房款中一次性提取。参见教材 P230。 【该题针对“物业运营维护费用”知识点进行考核】 21、 【正确答案】A 【答案解析】业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取 的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。参见教材 P229。 【该题针对“物业运营维护费用”知识点进行考核】 五、多项选择题答案 1、 【正确答案】BDE 【答案解析】参见教材 P207，物业管理活动的目的是保证和发挥物业的使用功能，所 以选项 A 错误；物业管理活动的依据是物业服务合同。所以 C 选项错误。 2、 【正确答案】CD 【答案解析】参见教材 P208，物业管理的社会化有两层基本含义，一是物业的所有权 人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 3、 【正确答案】ABCE 【答案解析】参见教材 P212215，物业服务的基本制度：业主大会制度、管理规约 制度、物业服务招投标制度、物业承接验收制度、物业服务企业资质管理制度、物业服务 专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。 4、 【正确答案】BCD 【答案解析】参见教材 P218，省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企 业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业 资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。 5、 【正确答案】AC 【答案解析】参见教材 P222，按物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有建 设单位和业主大会两类主体。 6、 【正确答案】ABE 【答案解析】参见教材 P226，实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括 物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。 7、 【正确答案】ABCE 【答案解析】参见教材 P230，下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：住宅专 项维修资金的存储利息；利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；住宅共用设施设备 报废后回收的残值；利用住宅共用部位共用设施设备进行经营的，业主所得收益，除业主 大会另有决定外。 8、 【正确答案】BD 【答案解析】主要考查住宅专项维修资金的使用。参见教材 P231。 【该题针对“物业运营维护费用”知识点进行考核】 六、判断题答案 1、 【正确答案】对 【答案解析】参见教材 P207，物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能，使 其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作 环境与秩序。 2、 【正确答案】错 【答案解析】参见教材 P208，物业管理的专业化是指由物业服务企业通过合同的签订， 按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。 3、 【正确答案】对 【答案解析】参见教材 P211，对物业服务企业而言，物业的承接验收是对包括物业的 共用部位、共用设施设备在内的检查和验收。 4、 【正确答案】对 【答案解析】参见教材 P213，管理规约是多个业主之间形成的共同的意志，是业主共 同订立并遵守的行为准则。 5、 【正确答案】对 【答案解析】参见教材 P217，物业管理实施原则是业主的自我约束、自我管理与物业 服务企业的专业化管理相结合。这种结合主要是通过物业管理的市场竞争来实现的。 6、 【正确答案】错 【答案解析】参见教材 P218，物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级。 7、 【正确答案】对 【答案解析】参见教材 P219，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位.车库应当首先 满足业主的需要。 8、 【正确答案】错 【答