2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(9)

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供 求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1了解房地产价格的含义； 2熟悉房地产价格的形成条件； 3熟悉房地产价格的特征；了解地价与一般物品价格的不同； 4熟悉房地产需求； 5熟悉房地产均衡价格； 6熟悉房地产供给； 7熟悉房地产供求与价格关系的特殊性； 8熟悉价值、使用价值和交换价值； 9掌握成交价格、市场价格、理论价格和评估价值； 10掌握市场价值和非市场价值 11掌握买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值； 12了解原始价值、账面价值、公允价值和市场价值； 13了解市场调节价、政府指导价和政府定价； 14熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格； 15熟悉土地价格、建筑物价格和房地价格； 16掌握总价格、单位价格和楼面地价； 17熟悉现货价格、期货价格及现房价格、期房价格； 18熟悉起价、标价、成交价和均价； 19熟悉评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。 二、内容讲解 第三章 房地产价格和价值 第四节 房地产价格和价值的种类 五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利的价格 房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利的价格是一组按照房地产权利的种类来 划分的房地产价格，具体有房屋所有权价格、土地所有权价格、建设用地使用权价格、宅基地使用 权价格、土地承包经营权价格、地役权价格、抵押权价格和租赁价格。为叙述上的简便，将建设用 地使用权价格、宅基地使用来源：建设工程教育网权价格和土地承包经营权价格合称为土地使用权 价格，将地役权价格、抵押权价格和租赁价格合称为其他房地产权利价格。 （一）房地产所有权价格 房地产所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋所有权与土地所有权价格。 目前，中国的土地只能为国家所有或者集体所有，土地的国家所有权和集体所有权不允许出让和转 让，仅存在以征收方式将集体土地转变为国有土地。虽然征收集体土地要给予补偿，但目前还不是 按照被征收土地的市场价值进行补偿。因此，中国目前只有房屋所有权价格，没有土地所有权价格， 通常也不存在土地所有权价值评估。但在特殊情况下可能需要对土地所有权价值进行评估，例如衡 量社会总财富中土地财富总量是多少时，评估的应当是土地所有权价值而不是土地使用权价值。因 为如果评估的是土地使用权价值，则估价结果就会与其他国家和地区不可比，或者在同等条件下的 土地财富要比其他国家和地区的少很多。另外，如果未来将集体土地征收补偿改变为按照被征收土 地的市场价值进行补偿，就会存在集体土地所有权价值评估。相比之下，城市房屋拆迁补偿已于 2001 年从实物补偿安置改变为货币补偿，并规定货币补偿的金额以被拆迁房屋的房地产市场评估 价格为依据确定。 （二）土地使用权价格 由于土地使用权有建设用地使用权（其中又有出让的建设用地土地使用权、划拨的建设用地使 用权和其他建设用地使用权） 、宅基地使用权、土地来源：建设工程教育网承包经营权，所以土地 使用权价格又有相应的使用权价格。中国目前有偿出让和转让土地价格的主要是建设用地使用权价 格。 城市房地产管理法第八条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年 限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ”据此，通过出让方 式从国家那里取得的建设用地使用权价格，其法定名称为出让金。但在现实中有各种演变，多称为 地价款，各地的内涵也不尽相同。对于有使用期限的出让土地使用权和土地承包经营权来说，其价 格还可以区分为不同使用期限的价格，例如 40 年、50 年、70 年的出让土地使用权价格。 土地所有权价格与土地使用权价格有着极为复杂的关系。在正常情况下，土地所有权价格高于 土地使用权价格，但在现实复杂的情况下，也可能出现相反的情形。例如，中国封建社会后期出现 的永佃制，其特点是土地所有权与土地耕作权相分离：地主享有土地所有权，负担田赋（即土地税） ，有权收租，但对土地使用权不能干涉，不能随意增租或夺佃；佃农享有土地耕作权，即佃权，并 有权将它买卖、典押或出租。一般地说，耕作权价格低于所有权价格，但在经济发达、人口密集的 地区，耕作权价格也有超过所有权价格的情况。 房屋所有权和土地使用权都可能存在设立了抵押权、地役权、租赁权或者有纠纷、被依法查封、 限制交易等情形，因此还有各种情形下的房屋所有权价格和土地使用权价格。 （三）其他房地产权利价格 其他房地产权利价格泛指所有权、使用权以外的各种房地产权利的价来源：建设工程教育网格， 例如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格等。 英美法系的“权利束（bundle of rights） ”理论，有助于理解上述按照房地产权益来划分的 房地产价格。根据“权利束”理论，财产可比喻为一束“木棒（sticks） ”（见图 3-6） ，每根“木 棒”即代表一种权利，例如占有权（possession） 、管理权（control） 、享用权（enjoyment） 、排 他权（exclusion） 、处置权（disposition） （包括出售、出租、抵押、赠与、继承）等。实际中的 财产权可能是整束“木棒” ，也可能是去掉了某一根或某几根后的剩余“木棒” ，还可能只是整束 “木棒”中的某一根或某几根“木棒” 。与此相对应，按照房地产权益划分的房地产价格，是指这 种价格是整束“木棒”的价格，还是去掉了某一根或某几根后的剩余“木棒”的价格，或者是整束 “木棒”中哪一根或哪几根“木棒”的价格。以房地产所有权价格为例，它一般相当于整束“木棒” 的价格，但还可依据所有权是否完全再细分。如果在所有权上设立了他项权利，所有权变得不完全， 相当于去掉了一根或几根“木棒” ，拥有的“木棒”少了，价格自然就会降低。 六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值 原始价值、账面价值、公允价值主要是会计上使用的一组价值概念。 原始价值（orignal value）简称原值、原价，也称为历史成本、原始购置成本，是指一项资 产在当初取得时实际发生的成本，对于外购的资产，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资 产的其他支出；对于自行建造的资产，为建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。会 计核算的历史成本原则，要求将原始价值作为资产的入账价值。 账面价值（book value）也称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折 旧后的余额，即： 账面价值=原始价值累计折旧 公允价值（fair value）是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务 清偿的金额。 企业会计准则第 3 号投资性房地产第三章第十条规定：“有确凿证据表明投资 性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交 易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息， 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 ”在进行投资性房地产后续计量中，采用公允价 值模式和成本模式两种方法进行计量。达到相关条件，公允价值模式应优先成本模式。 相对于原始价值和账面价值，市场价值可以说是实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所 值的价格；或者假设把该资产拿到市场上去交易，它最可能的价格。市场价值是估价上的用语，公 允价值是会计上的用语，两者的内涵基本相同。 原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，公允价值、市场价值是随 着时来源：建设工程教育网间的流逝而波动的。公允价值、市场价值与账面价值或原始价值可能有 关，但通常情况下是无关的。例如，某公司在 1990 年以 500 万元购入了某项资产，这笔交易客观 地计量了该项资产的价值，会计师就将这个价值计入资产负债表中。但是，这 500 万元是该项资产 1990 年的价值，它与该项资产现今的实际价值也许毫不相干了。另外，会计师试图通过从资产负 债表中定期扣减折旧额来反映该项资产随着时间的流逝而出现的老化。然而，1990 年购买的该项 资产也许在功能上早已落后，因此，在今天来看它可能完全丧失了价值；或者由于通货膨胀或稀缺 性增加，它现在的市场价格已远远高于原来的购置价格。房地产由于具有保值增值特性，通常虽然 经过了若干年的使用，其市场价值可能比过去的购置价格还要高。 市场价值虽然通常与账面价值无关，但仍然可以将账面价值作为一种参考，例如，评估价值是 高于还是低于账面价值，高或低了多少。将账面价值作为一种参考，可以使估价师更加审慎地得出 评估价值，特别是为“资产置换”目的来源：建设工程教育网进行估价时，如果一方资产的评估价 值普遍低于账面价值，而另一方资产的评估价值普遍高于账面价值，这种估价结果通常是值得怀疑 的。 就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值相对而言，房地产估价是评估房地产的公允价值、 市场价值。 七、市场调节价、政府指导价和政府定价 市场调节价、政府指导价和政府定价是一组中华人民共和国价格法（1997 年 12 月 29 日中 华人民共和国主席令第 92 号公布）规定，实质上是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划 分的价格。 价格法第三条规定：“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。 价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实 行政府指导价或者政府定价。”在房地产价格方面，例如城市房地产开发经营管理条例（1998 年 7 月 20 日中华人民共和国国务院令第 248 号发布）第三十条规定：“房地产开发项目转让和商 品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导 价或者政府定价。”可见，从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，可将房地产价格分为市 场调节价、政府指导价和政府定价。 市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产， 由于经营者可以自主制定价格，所以估价应依据市场供求状况进行。 政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其 浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规 定的幅度内制定价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。 政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于 实行政府定价的房地产，由于经营者应执行政府定价，所以估价结果应以政府定价为准。例如在城 镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。 政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的 最高价格；最低限价也称为最低保护价，是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格。因此，对 有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于 其最低限价。 政府对价格的干预还有规定价格构成或利润率等，例如规定新建的经济适用住房出售价格实行 政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察 设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费） 、 管理费、贷款利息和税金七项因素，利润率控制在 3%以下。对于这类房地产，估价也应依据这些 规定进行。 八、基准地价、标定地价和房屋重置价格 基准地价、标定地价和房屋重置价格是一组城市房地产管理法规定应当定期确定并公布的 房地产价格。 城市房地产管理法第三十三条规定；“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价 格应当定期确定并公布。 ”第三十四条规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原 则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础， 参照当地的市场价格进行评估。 ”基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价值。 基准地价也称为城镇基准地价，是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不 同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用 地使用权在某一时点的平均价格。 标定地价是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用 地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。 这里的房屋重置价格应是不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某 一基准日期建造它所发生的必要支出及应当获得的利润。本书后面把所发生的必要支出及应当获得 的利润简称为必要支出及应得利润，必要支出是指从事相应活动所必须付出的各项成本、费用和税 金等，必要支出及应得利润均应是社会上同类或者类似活动的一般正常的支出和利润水平，或者平 均的支出和利润水平。有了这种房屋重置价格之后，实际估价中估价对象房屋或建筑物的价值，可 以通过该种房屋重置价格的比较、调整来求取。 13基准地价是城市中均质区域内的土地（ ） 。 （2003 年考试试题） A最低价格 B最高价格 C平均价格 D成交价格 答案：C 九、土地价格、建筑物价格和房地价格 土地价格、建筑物价格和房地价格是一组按照房地产的基本存在形态来划分的价格。 （一）土地价格 土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，是指该块土地的价格；如果是一块有建筑物 的土地，是指其中的土地部分的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。 在土地估价时，根据其实际的基础设施完备程度和场地平整程度，或者在特殊情况下假设其基 础设施完备程度和场地平整程度的不同，俗称“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟” 程度主要有以下 5 种：未完成征收补偿安置的集体土地。取得该土地后还需要支付征地补偿安置 等费用。已完成征收补偿安置但未完成“三通一平”或以上开发的土地。已完成征收补偿安置 和“三通一平”或以上开发的土地，如已完成征收补偿安置和“七通一平”的土地。未完成房屋 拆迁补偿安置的国有土地。取得该土地后还需要支付房屋拆迁补偿安置等费用。已完成房屋拆迁 补偿安置的国有土地。 有时根据土地的“生熟”程度，粗略地将土地分为生地、毛地、熟地三类，土地价格相应地又 有生地价格、毛地价格、熟地价格之说。 （二）建筑物价格 建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含该建筑物占用范围内的土地的价格。人们平常所说 的房价，例如购买一套商品住房的价格，通常含有该建筑物占用范围内的土地的价格，与这里所说 的建筑物价格的内涵不同。 （三）房地价格 房地价格也称为房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占用范围内的 土地的价格，或者土地及其上的建筑物的价格。该价格往往等同于人们平常所说的房价。 对于同一宗房地产而言，有 房地价格土地价格建筑物价格 土地价格房地价格建筑物价格 建筑物价格：房地价格土地价格 但需要指出的是，上述土地价格、建筑物价格、房地价格三者的关系不是机械的，即不是不论 房地产是在分割、合并的前后，还是土地、建筑物各自独立考虑时都存在着上述关系，而是指对于 同一宗房地产来讲由于只存在着土地、建筑物和房地三种基本形态，所以同一宗房地产的价值只能 归属于这三种对象之中。房地价值在土地与建筑物之间的分配与房地产分割、合并估价不同。在房 地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值。在房地产分割的情况下，分割后的各个 独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于 合并前的各个独立部分的价值之和。 十、总价格、单位价格和楼面地价 总价格、单位价格和楼面地价是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。 （一）总价格 总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。它可能是一块面积为 500的土地的价格，一套建筑面积为 200的高档公寓的价格，或一座建筑面积为 10000的商场 的价格，也可能是一个城市的全部房地产的价格，或者一国全部房地产的价格。房地产的总价格一 般不能完全反映房地产价格水平的高低。 （二）单位价格 单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指单位 建筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般 可以反映房地产价格水平的高低。 认清单位价格，必须认清价格单位，否则只是一个单纯的数字符号，无经济意义。价格单位由 货币和面积两方面构成。 （1）货币；包括币种和货币单位。在币种方面，例如是人民币，还是美元、港币等。在货币 单位方面，例如是元，还是万元等。 （2）面积：包括面积内涵和面积单位。在面积内涵方面，建筑物通常有建筑面积、使用面积 以及成套房屋的套内建筑面积之别。此外，住宅还有居住面积，商业用房还有营业面积，出租的房 屋还有可出租面积，成片开发的土地还有可转让的土地面积，成片开发的商品房还有可出售的建筑 面积等。 在面积单位方面，不同国家和地区的法定计量单位或习惯用法可能不同，例如中国内地通常采 用平方米（土地的面积单位有时还采用公顷、亩） ，美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺， 日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。 （三）楼面地价 楼面地价是一种特殊的土地单价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下， 楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。在这种情况下，楼面地价与土地总价的关系为： 认识楼面地价的作用十分重要。在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。例 如，有甲、乙两块土地，甲土地的单价为 700 元/，乙土地的单价为 510 元/，如果甲、乙两块土地的其 他条件完全相同，毫无疑问甲土地比乙土地贵（每平方米土地面积贵 190 元） ，此时精明、谨慎的买者会购买 乙土地而不会购买甲土地。但如果甲、乙两块土地的容积率不同，除此之外的其他条件都相同，则不应简单 地根据土地单价来判断甲、乙两块土地的价格高低，而应采用楼面地价。例如，甲土地的容积率为 5，乙土 地的容积率为 3，则甲土地的楼面地价为 140 元/，乙土地的楼面地价为 170 元/。根据楼面地价来判断， 乙土地反而比甲土地贵（每平方米建筑面积贵 30 元） 。此时懂得楼面地价意义的买者，通常会购买甲土地而 不会购买乙土地。这是因为，在同一地区，同类用途和建筑结构的房屋（含土地）在市场上的售价基本相同 （但在人们越来越重视环境的情况下，高的容积率意味着高的建筑密度，从而房价会受到一定的影响） ，假如 平均为每平方米建筑面积 1200 元，建筑造价（不含地价）也基本接近（如果容积率差异较大会导致对建筑高 度或建筑结构的不同要求，如一个只需建多层，而另一个必须建高层，则建筑造价会有一定差异） ，假如为每 平方米建筑面积 900 元，那么，房地产开发商在甲土地上每平方米建筑面积可获得利润 1200900140160（元） ，而在乙土地上每平方米建筑面积只获得利润1200900170130（元） 。 14某宗土地上有一幢 8 层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为 50%，假设该住宅楼的总价为 2000 万元，平均单价为 5000 元/，楼面地价为 1200 元/，则该宗土地的总价为（ ）万元。 （2006 年试 题） （2001、2002、2005 均有相关试题） A96 B192 C240 D480 答案：D 解析：200050001200480（万元） 。 十一、名义价格和实际价格 名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行 计算或者处理才能得到。有多种含义的实际价格和名义价格。例如，未扣除因素的价格为名义价格，扣除 了价格因素后的价格为实际价格。在计算房地产自然增值时，应当采用这种含义的实际价格。在买房送装 修、汽车、车位、物业服务费等情况下，未减去装修、汽车、车位、物业服务费的价值后的价格为名义价格， 减去了装修、汽车、车位、物业服务费的价值后的价格为实际价格。在交易当事人为了逃税等而不实申报 成交价格的情况下，申报的成交价格为名义价格，真实的成交价格为实际价格。房地产买卖中，本应由卖 方缴纳的税费买卖双方约定由买方缴纳，或者本应由买方缴纳的税费买卖双方约定由卖方缴纳。这种情况下 的成交价格为名义价格，而实际价格（或者称为正常价格）则是在买卖双方买卖双方各自缴纳的交易税费下 的价格。在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格；在成 交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。 例如，一套建筑面积 l00、单价 3000 元/ 、总价 30 万元的住房，在买卖中的付款方式可能有下列几种： （1）要求在成交日期一次性付清。 （2）如果在成交日期一次性付清，则给予一定的折扣，如优惠 5%。 （3）以抵押贷款方式支付，如首期支付房价的 30%（即 9 万元），余款向银行申请抵押贷款，贷款期限 15 年，贷款年利率 8%，按月等额偿还贷款本息。 （4）从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付 l0 万元，第二期于半年内支付 10 万元， 第三期于一年内支付 10 万元。 （5）从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付 10 万元，第二期于半年内支付 10 万元， 第三期于一年内支付 10 万元。采取上述分期支付价款的，买方在支付第二期、第三期价款时，应按照支付第 一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向卖方支付利息。 （6）约定在成交日期后的某个日期一次性付清，如约定一年内一次性付清。 在上述第一、三、五种付款方式下：名义价格和实际价格相同，单价均为 3000 元/，总价均为 30 万元。 一级建造师 二级建造师 质量工程师 造价工程师 会计职称 证券从业资格 职称英语 注册税务师 报关员 环境影响评价 一级建筑师 二级建筑师 资产评估师 咨询工程师 医师资格 银行从业资格 执业药师 注册会计师 经济师 投资项目管理 安全工程师 国家公务员 监理工程师 高级会计师 司法考试 房地产估价师 卫生职称 环保工程师 招标师 期货从业资格 第 9 页 共 11 页 在第二种情况下名义单价为 3000 元/，名义总价为 30 万元；实际单价为 3000（15%）2850（元/） ，实际总价为 285 万元。 在第四种情况下：名义单价为 3000 元/，名义总价为 30 万元；实际总价为 1010/（15%） 05 10/（15%）2928 （万元）（假定年折现率为 5%），实际单价为 2928 元/ 。 在第六种情况下：名义单价为 3000 元/，名义总价为 30 万元；实际总价为 30（15%）2857（万元) （假定年折现率为 5%），实际单价为 2857 元/。 15某宗房地产是采用抵押贷 款方式购买的， 购买总价为 50 万元，首付款为房价的 30%，余款在未来 10 年内 以抵押贷款方式按月等额支付。 银行贷款年利率为 558%。则下列说法中正确的有（ ）。（2006 年试题，2003、 20 04 年相关试题） A该房地产的实际价格等于名义价格 B该房地 产的名义价格为 50 万元 C该房地 产的实际价格高于 50 万元 D该房地产的实际价格为 50 万元 E该 房地产不存在名义价格 答案：ABD 十二、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成后立 刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来 某个日期进行商品交割的价格。无论是现货交易还是期货交易，价款支付方式又有在交易达成后立即或在短 期内一次性付清、按约定在未来某个日期一次性付清和分期支付等，因此形成了多种组合形式，归纳为表 3- 1。 现货交易和期货交易的各种情形 表 3-1 交易达成日 商品交割日 价款支付方式 备注 现在一次性付清 此为典型的现货交易 现在起分期支付现货交易 现在 现在 未采一次性付清 此称为赊销或赊购 现在一次性付清， 此称为预购或预售 现在起分期支付期货交易 现在 未来 未来一次性付清 此为典型的期货交易 房地产也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。房地产的现货价格是指以现状房地产为交易 标的的价格。该房地产的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能 是建筑物已建造完成的房地产；当为建筑物已建造完成的房地产时，即为现房价格（含土地价格） 。房地产的 期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格） 。期房价格是 指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的价格。 在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）的情况下，期房价格低于现房价格。以可以出 租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总 存在着风险（如有可能不能按期建成，甚至出现“烂尾”，或者实际交付的品质比预售时约定的差），所以， 期房价格与现房价格之间的关系是： 例32某套商品住宅期房的面积为 90，尚需 10 个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为 4500 元 /，每月末的租赁净收益为 2500 元/套。估计年折现率为 10%，风险补偿为现房价格的 2%。请计算该期房 目前的市场价格。 解该期房目前的市场价格 V(单价) 计算如下： 在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象。这主要是由于两者的品质不同，例如现房 的户型和环境较差、功能已落后等。 16房地产现房价格为 4000 元，预计从期房达到现房的两年 时间内现房出租的租金收入为每年 300 元/。(年 末收取)，出租运营费用为每年 50 元/ 。假 设折现率为 5%，风险补偿为 200 元/ 。 ，则该房地产的期房价格为（ ）元/。 （2006 年试题）（2007 年相关试题） A3300 B3324 C3335 D3573 答案：C 解析：该房地产的期房价格4000（30050）/（15%）（30050）/（15%） 22003335 元/。 十三、起价、标价、成交价和均价 起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格。 起价是指销售商品房的最低价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房的价格，甚至这种价格 的商品房不存在，仅是在宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。因此，起价通常不能反 映所销售商品房的真实价格水平。 标价也称为报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价 格，即卖方的要价。一般情况下，买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价，最后出售者可能作出某种程度 的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是