房地产估价报告1

房 地 产 抵 押 估 价 技 术 报 告 （仅供估价机构存档和有关管理部门查阅） 估价项目名称：东 西 湖 区 吴 家 山 农 场 九 支 沟 西 丶 革 新 大 道 北 房 地 产 抵 押 价 值 评 估 委 托 方：武汉风帆化工有限公司 估 价 方： 柯凡房地产评估公司 贷 款 银 行 ：招商银行股份有限公司武汉解放公园支行 估 价 人 员 ： 柯娟 估价作业日期： 2015年 1月 3日 星 期 六 估价报告编号： 房产 6 估 价 技 术 报 告 编 号 ：房产 6 共 44 页 黄 陂 区 盘 龙 城 经 济 开 发 区 卓 尔 优 势 企 业 总 部 基 地 1 栋 房 地 产 第 1 页 房地产抵押估价技术报告 一、估价对象实物状况描述与分析 （一）估价对象范围界定 估价对象为位于东 西 湖 区 吴 家 山 农 场 九 支 沟 西 革 新 大 道 北 F 栋房地产，产权属武汉风帆化工有限公司所有，房地产用途为工业， 建筑面积合计为 3006.31 平方米，土地使用权面积合计为 8166.12 平方米。 本报告估价结果已包含与估价对象功能相匹配的附着在建筑物上的、 不可移动的设备设施价值，但未考虑估价对象室内二次装修、装饰、动 产、特许经营权等价值。 （二）土地实物状况描述与分析 名称：东 西 湖 区 吴 家 山 农 场 九 支 沟 西 革 新 大 道 北 F 栋房产用地； 坐落：东 西 湖 区 吴 家 山 农 场 九 支 沟 西 革 新 大 道 北 ； 面积：合计 3006.31 平方米； 用途：工业； 形状及四至：估价对象所在宗地整体形状较规则；整宗地块东至武 汉汉科彩色钢板公司，南至革新大道，西至十全路，北至武汉风帆电镀 技术公司； 基础设施完备程度及土地平整程度：实际开发程度已达到宗地红线 外“ 五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地红线内“场地平 2 整”； 地势、地质、水文状况：地势较平坦，地质状况良好，抗震能力较强； 规划限制条件及利用现状：该宗地证载用途为工业用地，暂无其他 规划限制；该宗地上现建有 1 栋钢混结构办公楼。 估价对象临革新大道，处于吴家山经济开发区，地处东西湖区综合 一级地段，属于经济国家经济技术开发区，周边有众多工业园区，产业 聚集程度较高，相关配套服务设施如银行、超市、医院均齐备，能为估 价对象提供优良的服务。 （三）建筑物实物状况描述与分析 名称：东 西 湖 区 吴 家 山 农 场 九 支 沟 西 革 新 大 道 北 F 栋房产用地； 坐落：东 西 湖 区 吴 家 山 农 场 九 支 沟 西 革 新 大 道 北 证载用途：工交仓； 建筑面积：3006.31 平方米； 建筑结构：钢混； 层数、总高与层高：总层数为 3 层，所在建筑总高约 12 米，估价对 象位于第 1-3 层，层高约 4 米； 建成年份：估价对象建成于 2007 年； 综合成新：估价对象成新率根据房屋完损等级评定标准 ，通过对 房屋结构、装修、设备三个重要组成部分的完好、损坏程度的现场勘察， 结合评估经验，综合得出估价对象的成新率为九点八成新； 平面布置：估价对象内部无隔断； 共 44 页 黄 陂 区 盘 龙 城 经 济 开 发 区 卓 尔 优 势 企 业 总 部 基 地 1 栋 房 地 产 第 3 页 装修装饰：外墙刷涂料；入口处大门为铁门；室内有隔门；窗为塑 钢窗；地面部分铺木地板、部分为地砖、部分为水泥地；顶面刷涂料， 室内有扶手楼梯； 工程质量、设施设备及维护、保养、使用情况：估价对象所在建筑 工程质量较好，至估价时点，基础有足够承载力，无不均匀沉降；承重 结构基本稳定，非承重墙完好，整体面层平整基本完好，屋面无渗漏， 水电设施基本完好，建筑物整体维护、保养情况较好。 利用现状：至估价时点，估价对象用作办公生产。 估价对象临革新大道，处于吴家山经济开发区，地处武汉市市区工 业三级地段，属于高新产业密集区，产业聚集程度较高，周边配套产业 齐备，有多家配套产业位于估价对象同一区域，相关配套服务设施如银 行、超市、医院均齐备，能为估价对象提供优良、快捷的服务。 二、估价对象权益状况描述与分析 （一）建筑物权益状况描述与分析 根据委托方提供的相关产权登记资料，估价对象的建筑物权益状况 如下： 房屋所有权人：武汉风帆化工有限公司 证载坐落：东西湖区吴家山农场九只沟丶革新大道北 房屋所有权证证号：武房权证 东 字第 2007002852 号 证载结构：钢混 证载总层数及估价对象所在层数：总层数 3 层，所在层数 1-3 层 证载建筑面积：3006.31 平方米 4 证载用途：工交仓 他项权利设立情况：估价对象产权合法、清楚，至估价时点，估价 对象无租赁、抵押等他项权利记载。 其他特殊情况：无 （二）土地权益状况描述与分析 根据委托方提供的相关产权登记资料，估价对象的土地权益状况如 下： 土地所有权：估价对象土地所有权属于国家所有 土地使用权人：武汉风帆化工有限公司 土地坐落：东西湖 区吴家山农场九支沟西丶革新大道北 国有土地使用证证号：东国用（2005）第 0502011702302 号 土地面积：334.16 平方米； 地号：0502011702 使用管制（土地用途）：工业用地 土地使用权类型：出让 终止日期：2051 年 8 月 19 日 剩余使用年限界定：约 37 年 目前使用情况：该宗地上现建有 1 栋钢混结构办公楼； 他项权利设定：估价对象土地使用权来源合法，产权清楚，至估价 时点，估价对象无租赁、抵押等他项权利记载。 其他特殊情况界定：无 三、估价对象区位状况描述与分析 共 44 页 黄 陂 区 盘 龙 城 经 济 开 发 区 卓 尔 优 势 企 业 总 部 基 地 1 栋 房 地 产 第 5 页 （一）宏观区位状况描述与分析 1、城市资源状况 武汉市是湖北省省会，是华中地区最大的经济中心、商业中心、金 融中心和科技教育中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交 汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局。 全市现辖 13 个城区，3 个国家级开发区，总面积为 8454.41 平方公里， 市区建成区面积为 218.22 平方公里，武汉市户籍人口总数为 785.90 万元。 武汉的地理方位为北纬 3033、东经 11419，位于长江中游，属亚 热带湿润气候，四季分明，平均无霜期约 240 天。 武汉处于京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，素有“九 省通衢”之称。武汉作为全国公路主骨架的重要枢纽、全国区域性航空枢 纽及长江航运的中心，东去上海、西抵重庆、南至广州、北上北京，距 离均在 1200 公里左右，是中国少有的集铁路、公路、水运、航空、邮政、 电信于一体的重要交通通信枢纽，处于中国经济地理的核心位置。 2、房地产制度与房地产市场状况 2014 年，全市完成房地产开发投资 2353.63 亿元，增长 23.5%，对 全市固定资产投资的增长贡献率达 45.3%，拉动固定资产投资增长 7.5 个 百分点。从走势看，月度累计增幅保持在 24%左右。房地产开发投资的 稳定增长，有效拉动了全市固定资产投资增长。新建商品房销售保持平 稳增长。2014 年，商品房销售面积 2273.16 万平方米，增长 13.9%。从 走势看，新建商品房销售市场整体呈稳步上升的态势，其中 110 月份 增长 18.2%，为增幅最高点，这是由于 9 月份我市全面取消限购带动商 6 品房成交增加。2014 年，全市土地市场（含中心城区、新城区及开发区） 累计成交房地产开发用地 136 宗，土地面积 807.5 公顷（合 12112 亩）， 同比减少 20.2%；规划建筑面积 2493.94 万平方米，同比减少 16%；成交 金额 599.03 亿元，同比减少 11.6%。2014 年以来，我市公开出让的多个 房地产开发类项目出现竞价企业多、竞价轮数多、溢价率高等特点，全 市房地产开发用地平均溢价率约 15.6%，平均楼面地价 2402 元/平方米， 同比上涨 5.2%。2014 年，我市房地产信贷支持力度有所加大，并积极调 整房地产信贷结构，特别是对保障性住房建设的信贷支持增长明显。全 年我市房地产各项贷款余额同比增长 28.3%，其中，住房开发贷款余额 同比增长 49.7%；个人住房商业贷款余额同比增长 21.7%。 3、产业政策 武汉市目前的产业政策发展方向为推动老工业基地、传统商贸重镇 向先进制造业基地、现代服务业中心转型。一方面，扩大工业投资规模， 调整振兴支柱骨干产业。全面落实重点产业调整和振兴实施方案 ，做 大做强汽车、钢铁、装备制造、石化等主导产业。鼓励东风汽车公司做 大做强武汉基地。依托整车生产，大力发展汽车零部件，切实提高汽车 产业配套能力。力争汽车工业总产值突破 1000 亿元。支持武钢优化产品 结构，加快建设全国冷轧硅钢片、汽车板和高性能结构钢等精品钢材生 产基地，延伸产业链。实现钢铁工业总产值 830 亿元。发挥装备制造业 优势，支持武船等“武字头 ”企业建设新基地，提升制造水平，扩大产业 规模。实现装备制造业工业总产值 800 亿元以上。完善武汉化学工业区 配套基础设施，支持中石化建设 80 万吨乙烯主体工程。加快武烟新基地 建设步伐，尽快实现投产达产。促进轻工纺织产业改造升级。 共 44 页 黄 陂 区 盘 龙 城 经 济 开 发 区 卓 尔 优 势 企 业 总 部 基 地 1 栋 房 地 产 第 7 页 其次，以东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉化学工业 区和远城区政府为责任主体，以各开发区为主要载体，采取更加积极的 政策，促进企业加大投入。重点抓好投资过亿元的 100 项重大工业项目， 组织实施 30 项重大技改示范项目，确保工业投资增长 30%以上。继续实 施工业企业“ 小进规” 工程。重点推进 210 户以上企业进入规模以上工业 企业行列。把实施科技企业“成长路线图” 计划与武汉民营科技企业 “百星 工程” 有机结合起来，进一步推动高成长性科技型中小企业发展壮大。 另外，加快发展现代服务业，增强中心城市服务功能。进一步发挥 现代金融对经济发展的支撑作用。出台更有针对性的政策措施，吸引更 多金融机构，创新更多金融产品。支持地方金融机构改善股权结构，扩 大资产规模，加快异地发展步伐。推进光谷金融港建设，加快建设全国 性金融后台服务中心和金融外包服务中心。突出发展现代物流、旅游、 会展、信息服务、创意设计等现代服务业。整合物流资源，加快物流园 区建设，培育引进大型物流企业，提高物流业信息化、标准化水平。支 持东湖欢乐谷主题公园、世茂嘉年华等项目建设，提升旅游景区品质， 打造旅游精品，促进旅游业快速发展。建成武汉国际博览中心展览馆， 培育知名会展品牌。大力实施下一代广播电视网（NGB）建设，促进“ 三 网融合”，推进 “光城计划 ”，推动信息服务业发展。大力发展工业设计、 工程勘察设计等产业，着力打造工程设计之都。加快信息技术改造提升 传统商贸流通业步伐。加速汉正街提档升级，积极推进汉口北商贸物流 中心、武商摩尔城、宜家销品茂等重大项目建设。支持江汉区争创国家 现代服务业综合改革试点区。 8 4、城市规划与发展目标 2014 年，武汉市城市规划与发展目标如下： 武汉市拟定武汉市 2049 年远景发展规划 ，计划在 2030 年建成 国家中心城市，2049 年成为世界城市，生产性服务业在 GDP 中的占比达 到目前纽约和东京的水平。不管武汉制定的目标有多庞大，但是目前武 汉都是在着眼当下，脚踏实地一步一个脚印地进行城市建设、城市规划， 以求缩小与一线城市的差距，重返一线城市的“霸主地位“。近几年， 武汉城市建设进入了史无前例的高速发展阶段。据统计，2013 年武汉全 市工地数量达 11012 个，部分区域每平方公里高达 2 个。从 2012 年起， 武汉每年都将开通一条地铁；2013 年将有 9 条地铁同时开建；到 2015 年，将有 12 个过长江通道，10 条过汉江通道；2017 年，武汉将建成亚 洲最大的宜家购物中心，武汉中央文化区、武汉中央商务区、天河机场 三期等纷纷投入运营。另外，武汉城中村改造也接近尾声，按照规划， 2015 年武汉将彻底告别城中村，而“旧城改造”将接替“城中村改造” 成为今年武汉城区改造的重点工作之一。其中，汉正街将转型旅游文化 创意产业街区、台北路将建成汉口新商圈、古田宗关升级高端住宅区、 大归元片区改造定位为“宗教民俗、传统风貌以及现代商业休闲” 。 5、城市社会经济发展状况 随着社会主义市场经济体制的逐步完善和对外开放力度的不断加大， 武汉的经济建设成就显著，已形成了以钢铁、汽车、石化、纺织、高新 技术产业为主导的门类齐全的现代工业体系，城市基础设施日趋完善。 武汉是我国最大的内河港口城市,国家重要的住宅基地。武汉是华中地区 共 44 页 黄 陂 区 盘 龙 城 经 济 开 发 区 卓 尔 优 势 企 业 总 部 基 地 1 栋 房 地 产 第 9 页 最大的内外贸易中心，商业繁荣，年资金融通量居全国第二，证券交易 中心规模位居全国第三，有十家商场跻身于全国一百家大型商场之列； 武汉是华中地区最大的科研、教育智力密集区，全市有各类研究与开发 机构 646 个，国家级实验室 10 个，各类专业技术人员 45 万人，有 35 所 高等院校，科教实力居全国第三。随着三峡工程的建设、长江经济产业 带的形成与发展，以及国家经济建设的重点向中西部地区转移，使其具 备更加巨大的发展潜力。 2014 年 武 汉 市 固 定 资 产 投 资 保 持 平 稳 较 快 增 长 ， 完 成 全 社 会 固 定 资 产 投 资 2224.43 亿 元 ， 比 上 年 同 期 增 长 27.3%， 其 中 城 镇 项 目 完 成 投 资 2159.4 亿 元 ， 增 长 27.6%， 武 汉 市 制 造 业 完 成 投 资 461.06 亿 元 ， 比 上 年 同 期 增 长 30.2%， 增 幅 比 上 半 年 提 高 3.2 个 百 分 点 。 其 中 ， 石 油 加 工 及 化 学 工 业 投 资 50.31 亿 元 ， 增 长 283.7%;家 俱 制 造 投 资 14.03 亿 元 ， 增 长 245.4%;通 用 、 专 用 设 备 制 造 业 投 资 64.92 亿 元 ， 增 长 43.4%;食 品 饮 料 业 投 资 28.33 亿 元 ， 增 长 39.6%;纺 织 服 装 业 投 资 11.05 亿 元 ， 增 长 32.8%;电 子 信 息 产 业 投 资 36.13 亿 元 ， 增 长 21.6%;交 通 设 备 制 造 业 投 资 70.47 亿 元 ， 增 长 6.5%。 （ 二 ） 微 观 区 位 状 况 描 述 与 分 析 1、 地 理 位 置 东西湖区地处长江左岸，武汉市的西北部，汉江、汉北河及府 环河汇合之处。位于北纬 3034-3047，东经 11353-11430之间， 全境东西长 38 公里，南北宽 22.5 公里。 2、自然环境 东西湖区地貌属岗边湖积平原，四周高、中间低，状如盆碟，自西 10 向东倾斜。东西湖区西南部与汉江呈平行带状分布者为高亢冲积平原， 地面高程一般在 21.524 米，以一千五百至二千分之一的坡度沿江堤向 腹心逐渐倾斜，地势平坦开阔，占全区总面积的 34.7%；东北部为垅岗 平原，地面高程在 21.526 米，地势起伏不大，相对高差 15 米，占 全区总面积的 37.4%；北部为低丘陵，地面高程 6069.1 米，占全区总 面积的 1%；中部为湖积平原，界于冲积平原与垅岗平原之间，地面高程 在 1821.5 米之间，地势开阔平缓，占全区总面积的 26.9%。 东西湖区属北亚热带季风气候区，光照充足，雨量充沛，水源丰富， 四季分明。全区年均实际日照 19180 小时，年均降雨量 1 5722 毫米 （124 天），春夏之交梅雨季节，雨量占全年的 45%。区冬季多偏北风， 严寒低温，夏季多偏南风，年均气温 1719。 3、城市性质 隶属于湖北省武汉市，地处长江左岸，武汉市的西北部，汉江、汉 北河及府环河汇合之处。东西湖区位于北纬 3034-3047，东经 113 53-11430之间，是古 云梦泽的一部分。1958 年，由汉阳、黄陂、孝感、 汉川部分地区组成。全境东西长 38 公里，南北宽 22.5 公里，总面积 499.71 平方公里。东西湖区先后获得了省级农村党的建设”三级联创” 先 进区、省级“ 两型” 社会改革试验示范区。 2011 年，东西湖区完成生产总 值 2919113 万元，按可比价格计算，比上年增长 16.9%。 4、土地资源 东西湖区总面积为 495.5 平方公里，其中 2002 年里，农业用地 36687.43 公顷，占土地总面积的 74.40%；建设用地只有 10526.29 共 44 页 黄 陂 区 盘 龙 城 经 济 开 发 区 卓 尔 优 势 企 业 总 部 基 地 1 栋 房 地 产 第 11 页 公顷，仅占 21.35%；未利用地 2095.75 公顷，占 4.25%。低效分散 布局的建设用地、较多的农业用地和未利用地使东西湖区比其它地 区具有更多的城市发展空间。 5、对外交通条件 东西湖区位于武汉市的主城区西北，地处江汉平原与武汉特大 城市的接合部，与武汉市的主城区紧邻，距武汉市中心商业区 10 公里，距汉口火车站 7 公里，距武汉天河国际机场 18 公里，使东 西湖区承接了武汉市最强的经济辐射，并日益成为武汉市重要的对 外联系窗口。西湖作为武汉市西北方向主要的交通出口，与九大交 通要道相连，具备“公、铁、水、空 ”多头联运、综合集结的优势， 易达性强，对外联系方便，具有经济发展的交通优势。 6、基础设施状况 高标准建设走马岭水厂 10 万吨扩建工程和汉江 50 万吨取水工 程。加强汉江水源地保护，提升供排水安全保障能力。实施供水管 网连通工程，形成体系完备的供水网络。改造升级 3 个自来水厂， 提高水源污染防控能力。按照百万人口的承载要求，谋划研究大口 径排水管网工程，为构建城区“地下主动脉 ”留足空间、做好准备。 实施工业发展区排水设施续建工程和排水明渠综合整治工程。推进 慈惠等铁路以南重点片区排水改造，提高雨污分流排放能力。完善 污水收集与处理系统。建设西部集镇污水收集和处理系统。加快推 进汉西污水处理厂改扩建项目、40 万吨西部污水处理厂 1 期 10 万 吨项目。实施东西湖区污水主支干网三期工程，提高污水收集率和 处理率。实施电网升级工程，建成南泥湾和慈惠变电站，动工兴建 12 径河变电站，完成吴家山变电站设计工作。形成完备的市政设施体 系，提升城市转型发展的保障能力。 7、产业集聚度 不同产业企业分散在不同区域，难以形成合力和集群发展。像 食品产业是东西湖区的支柱产业，但是分布不是很集中，虽然在吴 家山、走马岭相对集中，但是在其他办事处也有大量分散布局的企 业，相互之间距离很远，不利于规模经济和聚集效应，特别是基础 设施共享，如自来水厂建设，污水处理厂建设，台资密集区与新沟 工业园之间的距离也较远。 1、位置状况描述与分析 估价对象位于东西湖区吴家山农场九支沟西丶革新大道北，地处武 汉市城区工业级地段根据武汉市市区二 一年工业用地级别与基 准地价图确定，南至革新大道，西至十全路，具体位置详见附图。 2、交通状况描述与分析 交通条件：估价对象主要沿街面为革新大道，为生活型主干道。武 汉三镇均能够通过合适的路径、合适的交通方式，便捷到达于此，估价 对象厂区内部设有地上停车场，停车较为方便。 公交体系：估价对象紧邻九通路公交场站，途经的公交线路有 722 等 1 条，交通较不便利。 3、周边环境及景观描述与分析 估价对象周边空气基本无污染，噪音基本无污染；周边多为无污染 工业用房，绿化规划较好，环境较好。 共 44 页 黄 陂 区 盘 龙 城 经 济 开 发 区 卓 尔 优 势 企 业 总 部 基 地 1 栋 房 地 产 第 13 页 4、外部配套设施完备程度描述与分析 估价对象周边聚集了汉科彩色钢板公司、欧亚达家具公司、龙翔家 私、武汉烁森生物科技公司、武汉泰易德板金机柜公司、武汉永正科技 发展公司、东明药房等企业，产业聚集程度较高。 估价对象为东西湖新技术开发区，所在区域周边分布有较多商业配 套设施及农业银行、中国银行、汉口银行、民生银行等金融网点，较好 的商业、金融氛围，使得该片区具有了较大的升值潜力。 5、区位状况综合分析 经历着经济危机的影响，武汉工业地产开始发生变化，工业聚集化 是目前工业类房地产的发展特点，由于估价对象所处位置位于政府重点 扶持的吴家山经济技术开发区，周边配套产业较为齐全，为估价对象营 造了一个较好的产业氛围。综上，随着估价对象周边环境的进一步完善， 估价对象的区位优势将更加明现。 四、市场背景描述与分析 （该部分内容在时期上应与估价时点匹配） （一）全国及武汉市宏观经济政策因素分析 2014 年中国宏观经济最为典型的特征就是延续了 2010 年以来 典型的“新常态”模式，这集中反映在以下 4 个方面： （一）在 GDP 增速逐季回落过程中，价格总水平保持相对 稳定的状态。 这表明目前中国经济增速下滑不仅来源于需求的疲软，同时 也来源于潜在增长能力的下滑，潜在 GDP 增速的下滑是中国经济 14 增速下滑的内在原因之一。 中国经济将告别高速增长期，逐步进入中高速增长。在这个 迈进的过程中，必将产生几大现象：第一，经济增速的换挡不是一 个短暂的过程，而是一个不断培育新增长点和新增长模式的过程， 因此是一个中长期的过程，这需要足够的耐心；第二，经济增速很 强的下滑将是常态，但由于各种参数调整的速度具有不确定性，因 此潜在增速回落的幅度具有很强的不确定性，这将给宏观经济政策 目标的确定带来巨大的挑战；第三，寻找和构建新的增长点将是未 来几年改革和调整的核心，新一轮改革红利、新一轮人力资本红利、 后工业化红利以及产业升级红利，将需要大改革和大调整来构建， 因此，在 GDP 增速回落进程中参数变化并不是线性的，它往往会 在“大破大立”的构建中出现跳跃性变化。 （二）在 GDP 增速与工业增加值增速持续回落的同时，就 业状况保持较为良好态势。这表明中国就业已经随着经济结构的变 化而发生明显的质变，同时也表明中国的菲利普斯曲线在结构变异 中发生漂移，宏观经济政策目标的约束函数已发生重大调整。 中国人民大学团队依据 2013 至 2014 年的各类参数，在假定 线性变化的前提下进行测算，在现有劳动力供给的状况下，要保证 就业水平相对稳定，GDP 只要达到 7%即可。 （三）7 大类结构参数开始发生较大的变化，中国结构大调 整的时代已开启。 1.需求结构持续发生重大调整，在资本形成贡献率回落的同 时，消费贡献率保持稳定，内外需的结构开始向相对合理状况迈进。 共 44 页 黄 陂 区 盘 龙 城 经 济 开 发 区 卓 尔 优 势 企 业 总 部 基 地 1 栋 房 地 产 第 15 页 2.国民经济的总储蓄与总消费结构发生结构性变化，总消费 率开始稳定地超过总储蓄率。这表明中国消费驱动的持续性力量开 始形成。 3.贸易品与非贸易品、工业品与服务在内部需求结构调整和 外部不平衡逆转等因素的同时作用下，发生了明显的景气分化、相 对价格调整和结构变化。 4.刘易斯拐点的到来，不仅标志着中国总体劳动力供需状况 发生变化，同时也意味着劳动力就业与工资结构也必将发生重大调 整。 5.金融结构在金融创新和监管套利等多重因素的推动下持续 发生调整。这主要体现在人民币贷款占社会融资总量的大幅度下降。 6.区域结构也正在发生十分快速的变化，无论是消费、投资、 出口都在向中西部转移。这集中体现在区域 GDP 增速在持续回落 中出现分化。 7.在低端就业阶层的工资增速持续提升的作用下，收入分配 结构有所改善。收入结构的改善对于中国社会结构的改善和需求结 构的改善具有十分重要的战略意义。 （四）前期刺激性政策的后遗症依然严重。中国宏观经济在相当 长一段时期内将面临流动性泛滥、债务水平居高不下、“产能过剩” 等问题的困扰，经济潜在系统性风险难以在短期化解。 据了解，目前国家确定的国家中心城市只有北京、天津、上海、广 16 州和重庆，中部地区尚无城市入围。今后，随着武汉经济的快速发展， 武汉将有望成为国家中心城市。 2014 年，武汉年末常住人口 1033.80 万人，比上年增加 11.80 万人。 户籍人口 827.31 万人，增加 5.26 万人。其中，农业人口 268.03 万人， 增加 1.85 万人;非农业人口 559.26 万人，增加 3.66 万人。人口自然增 长率 7.25,其中，人口出生率 12.22，人口死亡率 4.97。人口净 迁移率 0.04。 初步核算，全年地区生产总值(GDP)10069.48 亿元，突破万亿大关， 按可比价格计算，比上年增长 9.7%。其中，第一产业增加值 350.06 亿 元，增长 5.0%;第二产业增加值 4785.66 亿元，增长 10.2%;第三产业增 加值 4933.76 亿元，增长 9.5%。一、二、三产业比重由上年的 3.7:48.6:47.7 调整为 3.5:47.5：49.0。第三产业占比提高 1.3 个百分 点。 年末市场主体 78.47 万户，其中，本年新登记 13.68 万户。全部市场主 体中，企业 26.55 万户，其中新登记 4.65 万户;个体工商户 51.60 万户， 其中新登记 7.60 万户。企业中，私营企业 23.40 万户，其中新登记 4.50 万户。全年公共财政预算总收入 1968.46 亿元，比上年增长 15.5%。地方公共财政预算收入 1101.02 亿元，年末城镇登记失业率为 3.15%，比上年末下降 0.37 个百分点。增长 15.6%。其中,税收收入 906.76 亿元,增长 14.3%;非税收入 194.26 亿元，增长 22.0% 全年居民消费价格同比上涨 1.9%。工业生产者出厂价格同比下降 2.0%， 工业生产者购进价格下降 1.6%。年末城镇登记失业率为 3.15%，比上年 末下降 0.37 个百分点。 共 44 页 黄 陂 区 盘 龙 城 经 济 开 发 区 卓 尔 优 势 企 业 总 部 基 地 1 栋 房 地 产 第 17 页 （二）全国及武汉市房地产市场形势分析 1、全国及武汉市房地产市场运行状况 国 家 统 计 局 数 据 显 示 ， 自 进 入 2014 年 ， 房 地 产 开 发 景 气 指 数 (简 称 “国 房 景 气 指 数 ”)一 路 下 滑 ， 12 月 份 国 房 景 气 指 数 仅 为 93.93， 为 星 空 地 产 研 究 院 7 年 监 测 数 据 的 最 低 值 。 上 半 年 下 跌 幅 度 一 度 达 到 环 比 下 降 0.77 个 点 ， 从 下 半 年 开 始 ， 全 国 各 地 楼 市 限 购 松 绑 络 绎 不 绝 ， 930 政 策 以 及 信 贷 政 策 的 放 宽 则 有 效 收 窄 了 下 滑 的 速 度 。 2014 年 ， 全 国 房 地 产 开 发 投 资 95036 亿 元 ， 开 发 投 资 增 速 进 一 步 回 落 ， 同 比 名 义 仅 增 长 10.5%(扣 除 价 格 因 素 实 际 增 长 9.9%)。 其 中 ， 住 宅 投 资 64352 亿 元 ， 增 长 9.2%， 住 宅 投 资 占 房 地 产 开 发 投 资 的 比 重 为 67.7%。 房 地 产 开 发 投 资 与 住 宅 开 发 投 资 同 比 的 增 速 为 自 09 年 7 月 以 来 的 最 低 值 。 同 时 国 家 统 计 局 公 布 ， 2014 年 房 地 产 开 发 企 业 土 地 购 置 面 积 为 33383 万 ， 同 比 下 降 14.0%， 回 落 幅 度 继 续 维 持 高 位 ;土 地 成 交 价 款 10020 亿 元 ， 同 比 增 长 1.0%。 2014， 房 地 产 开 发 企 业 房 屋 施 工 面 积 726482 万 ， 同 比 增 长 9.2%。 房 屋 新 开 工 面 积 179592 万 ， 同 比 下 降 10.7%。 房 屋 竣 工 面 积 107459 万 ， 增 长 5.9%。 其 中 ， 住 宅 施 工 面 积 515096 万 ， 增 长 5.9%;住 宅 新 开 工 面 积 124877 万 ， 下 降 14.4%;住 宅 竣 工 面 积 80868 万 ， 增 长 2.7%。 2014 年 ， 商 品 房 销 售 面 积 120649 万 ， 同 比 下 降 7.6%;商 品 房 销 售 额 76292 亿 元 ， 下 降 6.3%。 单 月 销 售 面 积 和 销 售 额 创 今 年 各 月 新 高 。 受 2014 年 年 底 利 好 政 策 影 响 ， 12 月 商 品 住 宅 销 售 面 积 和 销 售 额 环 比 均 出 现 40%以 上 的 增 长 ， 拉 动 全 年 商 品 住 宅 销 售 面 积 、 销 售 额 同 比 降 幅 略 有 收 窄 。 18 2010 年 3 月 8 日， 武汉市城市总体规划通过国务院正式批复。 武汉在全国发展布局中的功能定位由上轮总规的“我国中部重要的中心城 市” ，上升为 “我国中部地区的中心城市 ”。这个变动， “锁定” 了武汉作为 中部地区龙头城市的地位。这表明武汉的城市定位在国家层面得到确认 和显著提升，武汉城市发展上升到了国家高度。这无疑为武汉的房地产 行业带来了长期利好，在投资者看来，武汉房地产市场还处于青年期， 未来发展潜力还很大，特别是商业地产方面，武汉商业地产价值有待发 掘。 2、2014 年武汉市房地产市场运行分析 2014 年，武汉市完成房地产开发投资 2353.63 亿元，增长 23.5%， 对全市固定资产投资的增长贡献率达 45.3%，拉动固定资产投资增长 7.5 个百分点。从走势看，月度累计增幅保持在 24%左右。房地产开发投资 的稳定增长，有效拉动了全市固定资产投资增长。 新建商品房销售保持平稳增长。2014 年，商品房销售面积 2273.16 万平方米，增长 13.9% 2014 年，全市土地市场（含中心城区、新城区及 开发区）累计成交房地产开发用地 136 宗，土地面积 807.5 公顷（合 12112 亩），同比减少 20.2%；规划建筑面积 2493.94 万平方米，同比减 少 16%；成交金额 599.03 亿元，同比减少 11.6%。2014 年以来，我市 公开出让的多个房地产开发类项目出现竞价企业多、竞价轮数多、 溢价率高等特点，全市房地产开发用地平均溢价率约 15.6%，平均 楼面地价 2402 元/平方米，同比上涨 5.2%。 2014 年，武汉市房地产信贷支持力度有所加大，并积极调整房地产 信贷结构，特别是对保障性住房建设的信贷支持增长明显。全年我市房 共 44 页 黄 陂 区 盘 龙 城 经 济 开 发 区 卓 尔 优 势 企 业 总 部 基 地 1 栋 房 地 产 第 19 页 地产各项贷款余额同比增长 28.3%，其中，住房开发贷款余额同比增长 49.7%；个人住房商业贷款余额同比增长 21.7%. 从 2014 年武汉市房地产市场运行情况看，今年房地产开发投资保持 较快增长难度较大，但考虑去年下半年新增项目较多，这对今年房地产 开发投资起一定支撑作用，因此预计 2015 年我市房地产开发投资增长稳 中趋缓。在销售市场方面，虽然今年我市存在项目开工不足与商品房库 存较高的情况，但考虑 2014 年下半年住房限购取消、企业采取以价换量 的营销策略与武汉的区位优势，潜在购房需求较大，因此预计 2015 年商 品房销售市场仍能保持平稳增长态势。 （三）武汉市工业类房地产状况分析 武汉地产过去 10 余年的发展速度惊人，呈规律性发展趋势，从最 初几年住宅市场的百花齐放，到近两年的商业地产异军突起，武汉地产 已完整经历了从住宅到商业两个发展阶段。机会总是属于先行者，在这 两个发展阶段中，无论是开发商(万科、万达等) 还是代理商(易居、世联、 思锐等) 均在不同阶段已先行者姿态发力，取得各自领域领先优势。但随 着政策与市场的调整变化，商业地产也呈现后续乏力的态势，而各类型 主题地产逐渐抬头。08 年之前武汉楼市项目销售冠军均为住宅项目，09 年、10 年逐渐偏向商业综合体，但从 11 年开始，武汉楼市年度销售冠 军为汉口北批发市场，前 10 名中工业地产项目占据 5 席。在武汉，工业 地产早已摆脱早期粗放圈地及工业厂房发展阶段，进入了以总部基地、 研发中心等为代表的第四个发展阶段。工业用途早已不是武汉工业地产 发展的主题，相反商业、居住、办公等成为工业地产项目的主流， “升级 20 版商业综合体”成为目前工业地产主流标签。工业地产发展基础及后劲 城市及区域产业是工业地产发展的基石之一。首先从城市基础看， 从 04 年的中部崛起到 07 年两型社会到 08 年 1+8 城市圈再到目前的建设 国家中心城市定位，武汉从城市等级发展上实现了“四级跳” ，GDP 总 值也顺利接近 7000 亿。武汉向国家中心城市发展，核心部分是要发展先 进生产力，完善产业结构优化，发展优势产业。在此宏观背景下，武汉 以六大区域为主(光谷、沌口、阳逻、盘龙城、吴家山、古田) 聚集核心 优势，打造华中产业总部基地、研发中心，顺利实现产业升级。其次从 各个片区产业发展情况来看，各个片区产业定位及分工明确。比如盘龙 城依托强大物流条件发展以批发市场为主的工业地产、光谷依托高新技 术产业开发总部基地、研发中心等创业园区。各个区域发展速度惊人， 总产值平均保持 20%以上的年递增率，区域地位也明显提高，比如吴家 山上升为国家级经济技术开发区，光谷跻身为国家级自主创新示范区。 从城市到区域不难看出，武汉工业地产后劲十足。相关行业延伸机会性 商业地产的延伸机会。武汉工业地产作为“升级版商业综合体” ，其 关联行业无疑就是商业。商业综合体是近两年来武汉市场最热的话题， 无论从媒体还是项目销售金额，商业综合体项目均位居前列，除去传统 万达、新世界，万科、保利、金地、福星均杀入商业地产，繁荣热闹背 后，其实危机重重。目前武汉工业地产地块分布来看，城市及区域发展 带来的开发时机性已经成熟。从目前武汉已开发及已出让尚未开发工业 地产项目分布来看，主要集中在光谷三环外、沌口、吴家山、盘龙城几 大区域。这些区域在前几年均属于偏远区域，地产开发条件尚未成熟， 共 44 页 黄 陂 区 盘 龙 城 经 济 开 发 区 卓 尔 优 势 企 业 总 部 基 地 1 栋 房 地 产 第 21 页 加上这些区域均属于经济开发区，工业地产拿地成为最好途径。随着这 几年城市、市场快速发展以及城市重大工程项目上马(比如盘龙城的奥特 莱斯、吴家山的宜家、光谷的汽车公园、沌口的乐天)，这些区域也成为 地产开发外溢辐射范围之内。项目开发条件已完全具备，无论是商业还 是办公或是住宅机会之下风险也不容忽视。工业地产的风险主要在于政 策风险，前几年由于工业地产尚未形成气候，政策对项目的实际约束力 较小，同时目前工业地产的优势很大程度是政府的让利行为。从政策层 面看(如下图) 工业用地上建商铺销售在法律上是有漏洞的，后期办理产 权有一定的难度，需打通政府多方环节，如后期国土部彻查工业用地变 性使用，将对该类型项目产生较大影响，将涉及补缴土地出让金及土地 增值税，存在较大风险变数。 五、最高最佳利用分析 （一）合法性分析： 估价对象房产登记用途为工交仓，土地登记用途为工业用地，所以 本次评估以工业用途为估价对象的最高最佳使用用途符合估价的合法原 则。 （二）最高最佳使用分析 估价前提：估价对象为工业办公用房，预计对估价对象现有房地产 的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑 物的费用之后的余额，故我们认为估价对象保持现状即工业用途整体持 续使用符合房地产估价的最高最佳使用原则，故本报告以此为前提进行 评估。 22 估价原理：估价对象周边工业聚集程度较高，按工业用途使用时与 外部环境最协调，同时房地产内部构成要素的组合最为均衡，且可以实 现利润最大化。 根据以上分析，我们认为估价对象房地产按工业用途使用在法律上 许可、技术上可能、经济上可行，并能使其价值达到最大化，本次评估 以工业用途为最高最佳使用用途，以保持现状使用为前提进行估价，可 以得到一个合法、公正、公平、科学的房地产价格。 六、估价方法适用性分析 （一）估价方法的选用和估价技术路线 1、根据房地产估价规范 ， “有条件选用市场比较法进行估价的， 应以市场比较法作为主要估价方法”， 估价对象周边类似房地产交易活 跃，市场依据充分，故可选用市场比较法进行估价。 2、根据房地产估价规范 ， “收益性房地产的估价，应选用收益法 作为其中的一种估价方法”， 由于估价对象作为一种能直接获取长期收 益的出租经营性根据物业，且经营状况良好，故可选用收益法进行估价。 3、工业房地产估价时采用较多的是成本法。地上建筑物采用重置 成本法。 因此，根据本次估价作业的目的，估价人员在现场查勘并仔细分析 掌握的相关资料后确定估价对象的估价技术路线为：选取市场比较法、 重置成本法和收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算 的价格进行综合处理，首先求取估价对象的公开市场价值，然后在此市 共 44 页 黄 陂 区 盘 龙 城 经 济 开 发 区 卓 尔 优 势 企 业 总 部 基 地 1 栋 房 地 产 第 23 页 场价值基础上减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，确定估价对象 房地产的抵押价值，最后根据贷款银行的要求，扣除如未来按抵押价值 发生变现交易产生的可能由卖方缴纳的变现费用求取抵押净值。 （二）估价方法的定义和测算公式 1、市场比较法 市场法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产 进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象 价值的方法。其百分率下的直接比较修正、调整系数连乘公式为： 估价对象价格= 可比实例成交价格 交易情况修正系数交易日期调 整系数房地产状况调整系数 其中房地产状况调整包括区位状况调整、权益状况调整和实物状况 调整。 2、收益法 收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、 收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。其基本公式为： V=niiRA1)( 式中：V收益价格（元，元/平方米） ； Ai未来第 i 年的净收益（元，元/平方米） ； R资本化率（%） ； n未来可获收益的年限（年） 。 3、成本法 成本估计法是将估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除 24 折旧，即为房地产在估价时点的客观价值或价格。 成本法最基本的公式为 房地产价格= 重新购建价格-折旧 七、估价测算过程 （一）收益法测算过程 收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、 收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。其基本公式为： V=niiRA1)( 式中：V收益价格（元，元/平方米） ； Ai未来第 i 年的净收益（元，元/平方米） ； R资本化率（%） ； n未来可获收益的年限（年） 。 本次估价对象拟用作工业仓库，可用于出租，故可采用出租型房地 产来测算估价对象的净收益，其基本公式为： 年净收益=年有效毛收入年运营费用 其中运营费用包括维修费、管理费、保险费、房产税和营业税。 在这里我们选取计算的是该估价对象的平均社会客观收益，即在该 房地产现有的经营条件下，按现在的使用功能及本市该类房地产的一般 经营模式、利润水平、必要的成本支出等之后的收益，这样可以排除收 益中属于特殊的、偶然的因素，以及经营者能力的影响因素。 1、估算年有效毛收入 共 44 页 黄 陂 区 盘 龙 城 经 济 开 发 区 卓 尔 优 势 企 业 总 部 基 地 1 栋 房 地 产 第 25 页 有效毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收 入扣除因空置等原因造成的收入损失后所得到的收益。 （1）租金水平确定 （未用比较法求租金的写法） 估价人员对估价对象周边类似的一些工业房产租赁情况做了市场调 查分析，估价对象处于东西湖吴家山经济开发区，且配套、设备等个别 因素条件较好/一般，结合目前同类物业的实际情况和估价对象所在区域 的发展状况，并考虑附近同类物业的租赁情况，估价对象的租金收入约 为 20 元/月平方米。根据估价对象实际情况，本次估价选取以上的租金 水平作为有效毛收入。 （采用比较法求租金的写法） 采用市场比较法求取估价对象房地产正常客观租金水平。 搜集交易实例 按照房地产估价规范的规定，遵循市场法的基本原理，考虑估 价对象的实际情况，评估人员广泛搜集了大量交易实例，搜集的交易实 例包括下列内容：交易双方的基本情况及租赁目的；交易实例房地产状 况，如坐落、用途、土地和建筑物状况、周围环境、景观等；租金水平； 租赁期限；付款方式；交易情况，如租赁相关费用负担方式，有无隐价 瞒价、急租、人为哄抬、亲友间的租赁等特殊租赁情况。 选取可比实例 根据估价对象状况和估价目的，我们从搜集的交易实例中选取了与 估价对象类似（在同一供求圈、用途与结构相同） 、租金为正常租金或可 26 修正为正常租金的三个交易案例作为可比实例，在资料收集和实际调查 的基础上，将评估对象与可比实例的各因素条件列表如下： 项目名称 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 名称 东西湖区吴 家山农场九支沟 丶革新大道北 东 西 湖 区 13 支 沟 东 西 湖 区 13 支 沟 东西湖区五支沟 座落 东西湖吴家山 东西湖吴家山 东西湖吴家山 东西湖吴家山 设计用途 工交仓 厂房 厂房 厂房 承租方 普通承租人 普通承租人 普通承租人 出租方 房屋产权人 房屋产权人 房屋产权人 租金 (元/月 /M2) 20 20 20 付款方式 年付 年付 年付 租赁情况说明 正常的公开市场 交易且无非正常 税费负担 正常的公开市场 交易且无非正常 税费负担 正常的公开市场 交易且无非正常 税费负担 正常的公开市场 交易且无非