2013年上半年杭州经济及房地产市场运营情况

2013 年杭州市经济及房地产市场运行分析 一、2013 年 1-5 月杭州市经济运行分析 1. 投资保持较快增长 1-5月，全市实现固定资产投资1295.04亿元，增长20.6%，增幅高于上年同 期2.5个百分点。其中，完成项目投资740.32亿元，增长25.5%，增幅高于上年 同期18.1个百分点，项目投资占比由上年同期的55.0%提高到57.2%；完成房地 产开发投资554.72亿元，增长14.7%，同比回落19.8个百分点，投资结构明显改 善。建筑安装工程投资增势强劲。全市完成建筑安装工程投资735.58亿元，增 长27.3%，增幅较去年同期提高18.7个百分点，高于全市固定资产投资6.7个百 分点。工业投资增速回升。全市完成工业投资308.51亿元，增长11.9%,其中工 业技术改造投资247.14亿元，增长28.9%，增幅比1-4月分别提高2.4和2.6个百 分点。 商品房销售增幅回落。1-5月，全市新建商品房销售面积和销售额分别达到 455.42万平米和719.12亿元，增长50.8%和88.7%，比1-4月回落8.5和12.2个百 分点。 1-5 月，全市完成房地产开发投资 554.72 亿元，增长 14.7%，增幅较去年 同期回落 19.8 个百分点。其中商品住宅投资 353.84 亿元，增长 19.4%，增幅 较去年同期回落 8.6 个百分点；商业营业用房投资 51.55 亿元，增长 21.7%， 增幅较去年同期提高 5.2 个百分点；办公楼投资 49.30 亿元，其他用房投资 100.03 亿元，分别增长 0.2%和 4.8%，增幅较去年同期分别回落 20.7 和 83.6 个百分点。 二、2013 年杭州市上半年运行情况 1. 商品房成交情况 新房成交 23051 套！二手房成交 18593 套！卖地 413.9 亿！这是 2013 年上半年，杭州 楼市交出的成绩单。 从新房市场看，2013 年的成交量和 2012 年上半年 22000 套的成交差异并 不明显，但两者却走出了一条截然不同的曲线2012 年的低开高走，拉出了 一根大阳线；而 2013 年的杭州楼市，在经历了三、四月份的狂热行情后，却高 开低走，5、6 月已初显疲态。 然 而 ， 相 较 于 颓 势 初 显 的 新 房 市 场 ， 土 地 市 场 却 一 路 高 歌 猛 进 。 2013年 上 半 年 ， 杭 州 土 地 市 场 成 交 413.87亿 元 ， 同 比 暴 涨 519.4%， 已 经 接 近 了 2012全 年 的 卖 地 总 额 ！ 是 开 发 商 急 需 补 仓 ， 还 是 对 后 市 的 集 体 看 好 ？ 随 着 近 期 各 方 对 金 融 格 局 、 对 房 产 税 的 猜 想 ， 杭 州 楼 市 下 半 年 的 格 局 也 充 满 了 更 多 的 不 确 定 因 素 。 新 房 ： 高 开 低 走 库 存 量 创 新 高 2013年上半年杭州主城区成交商品房23051套，在近7年的上半年主城区商品房成交中 排名第二，仅次于2009年上半年的33157套。其中，6月主城区商品房成交3740套，在近7年 的新房6月成交对比中排名第四，仅为去年6月同期6747套成交55%。 2013年 1月 ， 春 节 长 假 即 将 到 来 ， 可 楼 市 却 丝 毫 无 放 假 心 思 ， 破 纪 录 成 交 4653套 ， 创 下 了 2008年 以 来 同 比 的 新 高 。 2月 ， 原 以 为 平 淡 无 奇 的 楼 市 再 起 波 澜 ， 成 交 商 品 房 1902套 ， 创 七 年 以 来 同 期 的 新 高 。 到 了 3月 ， 楼 市 又 交 了 一 份 漂 亮 的 答 卷 ， 月 成 交 4751套 列 近 六 年 来 同 期 第 二 。 于 是 ， 在 往 往 全 年 房 产 最 平 淡 的 第 一 季 度 ， 杭 州 楼 市 屡 破 纪 录 ， 俨 然 开 始 “不 走 寻 常 路 ”。 然 而 进 入 4月 ， 杭 州 楼 市 却 突 然 放 缓 了 快 速 前 进 的 脚 步 ， 月 成 交 4404套 ， 较 3月 份 有 所 下 滑 ， 在 6年 同 期 对 比 中 仅 处 于 中 等 排 名 。 5月 ， 传 说 中 的 “红 五 月 ”没 有 到 来 ， 杭 州 楼 市 开 始 退 烧 ， 半 年 来 月 成 交 量 首 次 跌 破 4000套 。 同 时 ， 被 视 为 楼 市 风 向 标 的 人 居 展 ， 四 天 人 气 稀 少 ， 以 成 交 27套 商 品 房 ， 27套 二 手 房 ， 惨 淡 闭 幕 。 6月 ， 主 城 区 商 品 房 3 依 旧 没 能 涨 回 4000套 ， 以 3740套 成 交 ， 草 草 收 场 。 二 手 房 ： 半 年 整 体 呈 抛 物 线 走 势 3月 上 演 “疯 狂 末 班 车 ” 据住在杭州网统计，截止6月27日，杭州市主城区二手房市场2013年交易总量18593套， 相比去年同期的8641套，增加9952套，同比上涨115%。 1月 份 ， 二 手 房 成 交 实 现 开 门 红 ， 月 成 交 2467套 ， 上 交 了 一 份 不 俗 的 成 绩 单 。 受 春 节 假 期 影 响 ， 2月 份 成 交 萎 缩 ， 仅 1067套 。 进 入 3月 ， 受 新 国 五 条 “二 手 房 将 征 收 20%个 税 的 条 例 ”影 响 ， 市 场 上 演 “疯 狂 末 班 车 ”， 3月 月 成 交 8627套 ， 相 当 于 去 年 半 年 的 总 成 交 量 ， 成 为 上 半 年 二 手 房 成 交 的 最 高 点 。 其 中 ， 3月 19日 主 城 区 二 手 房 签 约 量 达 496套 ， 创 下 了 历 史 日 成 交 量 的 最 高 值 。 3月 底 ， 杭 州 新 国 五 条 细 则 的 落 地 ， 细 则 中 并 未 涉 及 20%个 税 的 征 收 ， 买 卖 双 方 的 购 房 步 伐 也 随 即 放 慢 ， 于 是 进 入 4月 份 ， 二 手 房 成 交 又 恢 复 到 正 常 水 平 ， 成 交 2394套 。 到 了 5月 ， 二 手 房 成 交 2148套 ， 走 势 继 续 下 滑 ， 6月 甚 至 跌 破 2000套 。 纵 观 半 年 走 势 ， 二 手 房 成 交 划 出 了 一 道 抛 物 线 ， 最 高 点 出 现 在 3月 份 ， 8627套 ， 而 这 个 最 高 点 的 出 现 和 政 策 密 切 相 关 。 新 “国 五 条 ”规 定 ， 对 出 售 自 有 住 房 严 格 按 转 让 所 得 的 20%计 征 个 税 ， 为 避 免 今 后 可 能 由 于 交 易 成 本 大 幅 提 升 而 引 起 纠 纷 ， 买 卖 双 方 都 期 望 在 近 期 尽 快 达 成 交 易 ， 有 不 少 房 东 急 于 出 手 宁 愿 大 幅 降 价 卖 房 ， 故 促 使 了 3月 的 二 手 房 市 场 上 演 了 一 出 史 无 前 例 的 “疯 狂 末 班 车 ”。 2. 杭州市土地市场 土 地 ： 半 年 卖 地 413.9亿 元 接 近 去 年 全 年 卖 地 总 额 平均土地成交价（单位：亩/万元） 拱墅 1532.0 江干 1469.4 下沙 895.3 西湖 1324.0 滨江 2988.0 上城 2740.9 下城 1600.3 之江 0.0 注 ： 2013年 上 半 年 土 地 亩 单 价 情 况 据住在杭州网统计，2013年1-6月，主城区共计成交54宗土地，出让面积 172.33万方(约2585亩)，可建建筑面积达464.27万方。成交总额则达到了 413.87亿元，为近五年来最高水平，是2012年同期的5倍，接近2012年全年卖地 总额424.76亿。 此外，余杭区2013上半年共计成交44宗土地，出让面积171.6万方(约2574 亩)，可建建筑面积达461.4万方，成交总额达134.6亿元，也创下了近五年卖地 额最高。 5 在 杭 州 土 地 市 场 最 疯 狂 的 2009年 里 ， 主 城 区 共 卖 地 116宗 ， 总 成 交 金 额 785亿 。 倘 若 2013年 下 半 年 杭 州 土 地 市 场 保 持 此 等 成 交 速 度 ， 那 么 2013年 的 土 地 市 场 离 2009年 那 个 最 疯 狂 的 时 代 将 不 远 。 不 过 ， 和 2009年 不 同 的 是 ， 在 那 年 的 土 地 市 场 上 ， 绿 城 、 滨 江 等 本 土 房 企 是 绝 对 的 拿 地 主 力 。 而 在 2013上 半 年 的 土 地 市 场 上 ， 我 们 已 难 觅 得 它 们 的 踪 迹 ， 以 万 科 、 中 海 为 首 的 外 来 大 鳄 吞 噬 了 杭 州 这 半 年 里 出 让 的 大 部 分 土 地 ， 屡 创 板 块 楼 面 价 新 地 王 。 值 得 关 注 事 件 是 雅 戈 尔 退 地 ， 在 大 多 数 外 来 房 企 都 喜 获 丰 收 之 时 ， 来 自 宁 波 的 雅 戈 尔 房 产 却 有 些 黯 然 神 伤 。 6月 20日 晚 8时 ， 雅 戈 尔 集 团 发 布 公 告 ， 称 终 止 杭 州 申 花 地 块 的 开 发 并 拟 计 提 4.842亿 元 资 产 减 值 ， 雅 戈 尔 申 花 地 王 数 度 “退 地 ”传 言 终 成 真 ， 业 内 哗 然 一 片 。 正 所 谓 ， 几 家 欢 喜 几 家 忧 ！ 5月最为火热 当月现新晋三个“地王” 2013年上半年杭州土地市场各月出让情况 月 份 土 拍 场 数 出 让 宗 数 出让金 额（亿 元） 出让面 积（万 方） 焦点事件 1月 7 16 55.1 57.2 河北天成首进杭州；宜家拍地进驻乔司 2月 5 17 59.8 80.2 余杭单场土地竞价298轮；世茂、金地、龙湖补仓 3月 6 22 91.7 126.6 港中旅首进杭州 4月 3 14 52.6 40.5 北京首开首次进驻杭州 5月 6 26 123.8 179.9 多次出现主城区、余杭双线作战，旭辉连拿地块进杭 6月 5 17 95.8 45.8 钱江新城专场；滨江房产布局萧山 1月：7场土拍中，以1月25日进行的杭州主城区首宗宅地的出让而最为引人 注目。河北天成房产成功打败龙湖、九龙仓、保利、世茂、融创等房企首次进 驻杭州，以相对较高的楼面价17316元/拿下拱墅庆隆单元热电厂宅地即杭政 储出201272号地块。另外，宜家家居正式拍地进驻乔司，华润万家城东新城 在拿地等出让结果也为杭州1月土地市场增色不少。 2月：从2月1日那场耗时5小时，累计竞价298轮的土地拍卖开始，2月份的 土地市场就已经被“火爆”一词定义。果不其然，随后世茂连拿2宗宅地，金地 如愿补仓，龙湖再次扩张版图。 3月：龙湖、保利、金地、港中旅、美都等开发商成功在3月份圈得地块。 从宅地的推量来看，3月土地市场绝对是大体量宅地的天下，其中丁桥为宅地供 应大户，成为3月土地市场的主角。 4月：4月25日，主城区唯一一场土拍中，甚至出现了一席难求的场面，当 天出让总额达45.5亿元，溢价率更是两次攀上49%。外来大鳄“北京城开”在该 场土拍上两次大手笔出价，成功进驻杭城。 5月：连续两次出现主城区、余杭区双线作战的场面足以见得土地市场有多 忙。另外引人关注的是，旭辉、淮矿、越秀、佳兆业、万通纷纷夺下地块“大 举入侵” ，3个板块新晋地王且“清一色”全部为外来房企。 6月：在6月接近尾声之际，主城区凭借钱江新城专场挽回些许人气， 万科、 中海、金隅、越秀等知名房企共同在杭州土地市场的贵族区上演“掷金”大赛。 萧山迎来的一小波高潮，滨江房产6月两度拿地布局萧山。 土地小结： 6月 20日 ， “钱 荒 ”出 人 意 料 地 降 临 ， 银 行 间 拆 借 利 率 疯 涨 至 史 上 最 高 的 13.44%， 盘 中 最 高 成 交 利 率 高 达 30%， 相 当 于 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 的 5倍 ， 直 逼 高 利 贷 利 率 。 6月 24日 ， 受 这 场 被 称 为 中 国 银 行 业 “历 史 最 严 重 资 金 短 缺 ” 的 影 响 ， 地 产 板 块 大 跌 逾 7%。 对 于 楼 市 ， 这 一 则 消 息 使 得 未 来 市 场 走 向 更 加 扑 朔 迷 离 。 但 就 在 杭 州 本 土 房 企 纷 纷 观 望 之 时 ， 大 鳄 们 却 依 然 在 土 地 市 场 上 高 歌 猛 进 。 6月 25日 杭 州 钱 江 新 城 专 场 土 地 出 让 现 场 ， 1小 时 成 交 52亿 元 。 5宗 地 块 5个 买 家 ： 万 科 、 中 海 分 食 40、 41号 三 堡 商 住 地 ， 金 隅 19轮 竞 价 25803元 /平 米 高 价 夺 42号 南 星 宅 地 ， 越 秀 、 中 天 则 分 别 竞 得 43、 44号 三 堡 商 用 地 。 大 鳄 们 的 财 大 气 粗 ， 让 不 少 现 场 的 本 土 房 企 从 业 人 员 发 出 感 叹 ： 越 来 越 难 做 了 ， 想 拿 块 地 好 难 ， 都 是 这 些 大 公 司 的 天 下 了