以房养老的研究方案.docx

以房养老的研究方案 以房养老是最近的热门话题。提到房子事情，都会牵 动所有人的敏感神经，以房养老自然也是如此。赞成者多 数有着官方或者半官方的背景，认为人不能依靠政府养老， 政府也在过紧日子呢，所以，应该跟银行做做交易，学着 盘活存量，做到自力更生。 反对的人的经济上的主要理由是，弱者的经济溢价能 力不强，必将遭到银行的盘剥。更重要的反对理由是来自 于情感道德层面上的，许多人认为这么多年来，辛苦攒了 几套房子作为家底，吃不敢吃，花不敢花。现在你政府不 养老也就算了，还开始惦记别人家的家底儿，这个思路太 坏。更有一帮利益相关的孝子贤孙认为，自己能够继承的 东西被政府夺走了，不行。 于是有人出来辟谣 ，强调以房养老是个自愿的选项， 不是政府强迫的。不愿意做可以不这么办，没有人强迫。 但是似乎也激起了反对者更大的不满，认为养老本来就是 政府应该管的事情，现在还说什么自愿理论，同时暗度陈 仓的推卸了责任，养老金是群众们缴纳的，又不是向政府 白拿公众商品，凭什么该还给我的不还给我，还要打我家 底的注意，真是坏透了。 抛开情感，今天我们开始理性的分析一下以房养老的 制度。以房养老是个舶来品，我们今天就看看美国市场的 以房养老模式。并且计算一下，如果按照美国人的养老方 式，各位在中国的房产能如何养老。 以房养老其实是个金融衍生产品，学名叫做“住房反 向抵押贷款” ，也称为“倒按揭” ，大概可以理解为把房子 抵押出去，换一笔钱。那是不是房屋抵押贷款么?房屋抵押 贷款可以老早就有了的，你需要用钱的话，就把房子抵押 给银行，借笔钱，然后慢慢偿还利息和本金。这有什么特 别之处呢?多了的“反向”两个字应该不会是白加的，而且 还和养老联系在一起，这就要仔细看一下。衍生品的魔鬼 都在细节当中，我们要看清楚这是个什么东西，还是先从 历史说起。 据说这东西最早是荷兰人发明的，但是在荷兰好像不 怎么受欢迎。因为欧洲国家的高福利是众人皆知的，老人 们生活舒舒服服的，干嘛要整这些玩意呢!后来这个东西被 美国人发现了，当时美国正面临着一场危机婴儿潮时 期出生的人们都快要退休了，但是他们和上一代人不一样， 他们没有经历过大萧条，没有在二战的阴影下生活过，他 们从来就不考虑存钱的问题，从美国在 XX 年的时候个人储 蓄率只有%就能看得出来，面对不断上涨的医疗卫生费用， 退休之后如何养老困扰着婴儿潮的这一代人。国家需要解 决问题，金融机构也看到了机会，于是在这样的背景下， 住房反向抵押贷款应运而生，并且一拍即合，逐渐发展成 熟，现在已经成为世界上最具代表性的运作方式。 美国的住房反向抵押贷款市场主要分为三类：其 中前两类是有政府担保性质的，最后一类是私营机构推出 的，针对不同经济实力的老年人，下面这个图帮你看得更 清楚些。 首先还是从房产价值转换抵押贷款(HECM)看起，它是 美国最普及，发放量最大的产品，90%的“倒按揭”都是这 类。它经过了国会的授权，需要接受国会的监督，并且由 美国住房与城市发展部(HUD)和联邦住房管理局(FHA)提供 支持。这款产品中政府的担保作用很关键，是政府为了老 年人养老设计的，有点福利性质。 当你年满 62 岁之后，你就可以把房子抵押给银行或者 专门的公司，借款人可以每个月领取生活费、或者在一定 的限额内自由领取、或者两种方式结合。借款人可以一直 居住在自己的房子里直到去世，之后贷款的机构获得房子 的处置权。 国外的房地产市场和中国的有点差别，就是不是一个 单边上涨的市场。如果说，要等到老人过世之后金融机构 才能处置房产，那么金融机构会面临比较大的房价波动风 险：如果未来房子价格下跌，那么损失谁来承担呢?为了促 进金融机构放贷并且减少金融机构的风险，联邦住房管理 局(FHA)会提供担保。这个担保是是双向的担保，即对借款 人和贷款人都提供保障。 担保的第一个层面是保障屋主的利益，屋主即使生前 获得的资金超过住房市值，政府保险都会把这个窟窿填满。 如果贷款机构破产，政府保险将负责对屋主的资金提供。 其次是保障贷款机构的利益，住房卖掉后，不论住房价值 缩水多少，贷款机构都可获得原定的住房市值金额。另外， 房利美还会在二级市场上买进这些贷款，促进金融机构的 资金周转，这些措施都直接促进了 HECM 的顺利开展。 住房保留计划是房利美自己推出的一款反向抵押贷款 产品，结构同 HECM 非常类似。区别在于，HECM 的贷款条件 优惠，但却有最大数额的限制，一般来说是面向中低收入 家庭或者个体。而住房保留计划则可以为高价值房产的主 题提供更高数额的资金，并且允许借款人在房产未来升值 时享受房产增值的部分好处(比如说，出售房产收益的分成 之类)。因此，该计划更适合房产价值高些的人员。同样， 由于房利美是有美国政府做隐形担保的机构，所以，参与 这个计划的人也同样享有政府的担保。 最后一种是各个公司推出的“倒按揭”贷款，每个公 司根据客户群会提供各种有差异的产品，贷款对象的资格 也无需政府认可了，就相当于是个人理财产品。借款人在 签订合同之后可以一次性的得到一大笔资金，然后购买人 寿保险公司的年金产品，这样就能把房产的价值转变为按 月支付的年金，另外，为了吸引客户，借款人还可以保留 一定比例的房产，即分享房产的价值，后代可以继承这部 分房产，不过放贷款机构也要控制风险，一般会要求保留 住房资产的 25%-30%作为偿还贷款的保证。 前面提到了几种模式，其实大家真正关心的还是能拿 多少钱。现在，让我们看看按照美国的以房养老方式，我 们的房产如果用来养老了，能拿到多少钱。前面已经提到 了美国的住房反向抵押贷款产品分好几类，面向不同经济 情况的借款人提供不同的产品，但总的来说，原则上借款 的金额还是根据年龄、健康状况和房产价值等来评估，预 期生存年限越低，银行放贷的风险越小，获得的授信额度 就越高。下面就举个例子，大家参考一下： 比如一位 70 岁的老人抵押了价值 100 万美元的房产每 月大约可以拿 3000 美金，或者是 52 万美元的授信额度;而 一位 75 岁的老人抵押同样的房产，每月可以拿到约 3600 美金，或者 56 万美元的授信额度，而到了 80 岁，每个月 就约为 4400 美金，60 万美元的授信额度。这个计算是按照 美国人的利率谁计算的，折现率大概在 7%。 套用刚才的数据，那么一套约合 620 万人民币的房产， 大概能有何等的养老回报呢?一套这样的房产，大概相当于 北京国贸附近一套 110 米的楼房，或者相当于相当于深圳 前海附近的一套 170 米的楼房，或者相当于上海陆家嘴一 套 120 米的楼房。如果按照反按揭的方式抵押啊，一位 70 岁的老人，大概每月可以拿到 XX0 元人民币(合 24 万人民 币/年)，按照名义值计算，一套房产的价值大概可以养老 25 年，也就是说足够养老到 95 岁;如果一位 60 岁的老人想 开始以房养老，那么按照同样的生命预期，每月的养老金 额大概是万元。 那么这么做行不行呢?估计在中国很少有人会买这个帐。 我们假设一个替代方案。也就是把房子卖掉，将 620 万元 全部用户购买一年期的理财产品(约 6%)，那么可以获得的 一年收入是万元，假设一线城市的房租是 6000 元/月(已经 属于能够租到比较优质房屋的水准)，那么每年的租金金额 是万元;生活费用的盈余为 30 万元/年，摊到每个月是万元， 这笔前应该够老人花费了。 国务院日前出台了关于加快发展养老服务业的若干意 见，这是迄今为止我国层级最高、涉及部门最多、优惠政 策最多的养老文件。民政部副部长窦玉沛昨日接受记者采 访时称，意见的出台加大了政府在养老服务方面的责任， 同时鼓励社会力量积极参与养老服务，明确我国未来将以 多种途径应对养老问题。 窦玉沛指出，意见明确提出政府要坚持保障基本，重 点为城乡“三无”老人、低收入老人、经济困难的失能、 半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务，进一步 明确了政府的兜底责任，对城乡困难老年人是利好消息。 同时面对广大公众将着力构建多样化、多层次的养老服务 保障模式。 窦玉沛称，为大众提供市朝的、社会化的、可选择的 服务，首先还是要居家养老为基础，其次要以社区(养老) 服务为依托，同时要以机构养老为补充，还可以选择医养 结合这种模式。 窦玉沛表示，国家在上述四种主导养老模式的基础上， 鼓励各方面力量投入，做大整个养老服务产业。这其中包 括鼓励金融保险行业开发面向养老服务的产品， “以房养老” 试点就是诸多养老服务产品中的一个选项。 窦玉沛称， “以房养老”是个性化的、还有一些高端化 的服务由市场来负责，发挥市场配置资源的作用，而“以 房养老”正是市朝运作的一个组成部分，而且是以试点提 出来的，这是积极慎重和稳妥的，它完全是一种自愿的、 自主选择的行为。 窦玉沛介绍，保监会、民政部、全国老龄办将于明年 上半年提出试点方案，通过在不同地区进行试点，逐步形 成“以房养老”的实施方案。 民政部有关负责人表示，开展“以房养老”在国外一 些国家已有成熟的做法。这次国务院意见借鉴国际经验， 提出开展这方面的试点，是积极慎重稳妥的，目的是探索 符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养 老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、 多层次、以需求为导向的养老服务模式。 民政部有关负责人认为，在意见中， “开展老年人住房 反向抵押养老保险试点”即所谓“以房养老” ，只是“完善 投融资政策”中的一句话，而且明确是开展试点。在随国 务院意见同时下发的重点任务分工中，也只是 45 项重点任 务分工中第 27 项有关保险资金投资养老服务领域中的一个 子项目。因此，对国务院意见要全面理解、准确把握，不 能以偏概全、误导公众。 国务院办公厅日前下发的国务院关于加快发展养老 服务业的若干意见提出了开展老年人住房反向抵押养老 保险试点，即“以房养老” 。 这一消息恰好在延迟退休、延迟领取养老金、 “男当园 丁女编织”等围绕养老制度的激烈争论之时发布，大多数 舆论对于“以房养老