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-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 如果十年前你买了房,现在会怎样? 十年之间,北上广深的房价涨幅 跑赢了收入和房租。为什么一线城市的 房价超越了普通人的承受范围,却依旧 有人在买房? 中国论文网 /3/view-12958647.htm 现在不买,以后疯涨了更加买不 起了;即使现在当了高位接盘侠,十年 之后再回首,当年的房价还是低谷,房 子早买就是赚到。这是大多数人十年前 选择买房的心路历程。 有人拿十年的光阴去换一套大城 市的房子,有人用十年的光阴享受一段 没有房贷的舒适人生。十年之间,恰似 南柯一梦。 一、十年间,一线城市的房价发 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 生了什么变化 1、市场自我调节,房子供不应 求,价格高涨 中国加入 WTO,国际资本蜂拥 中国抢占市场,众多跨国企业在华建厂, 以及本土民族工业的崛起,大量劳动人 口挤满北上广。 一线城市占据了资源优势,大量 人口的涌入,就有了对房子的渴求。 十年前的中国已取消福利分房, 楼市开发进入市场自由竞争,人多房少, 物以稀为贵,住房需求暴涨,房价被推 高。 2、货币超发,房产成了财富保 值的坚挺后盾。 十年前,逐年增高的超发货币引 发货币贬值,老百姓担心财富缩水,私 人资金可投资的项目不多,大概有理财, 股票,房产等几个渠道,炒股是有门槛 的高智商投资,理财收益不稳定,唯有 房产是傻瓜闭着眼睛都会做的投资。 尽管十年间楼市有过短暂下跌回 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 调,站在十年的历史长河来看,房子的 投资回报率还算稳健,甚至出现了靠炒 房赚钱的投资客。 3、国际热钱涌入中国,人民币 升值,外资抢滩楼市红利。 中国走向全球市场之后,外汇储 备增多,人民币升值,国际热钱通过投 资人民币资产(比如:房地产)获利。 当时中国股市还太年轻,尚不健全,投 资还需要勇气。 与此同时,在当时中国资产荒背 景下,中国的制造业多以低端制造为主, 出口到国际市场,挣得都是血汗钱,还 不如开发一个楼盘挣得多。 十年之间,许多央企也涉足楼市, 主业低迷,楼市利润来凑,投资房地产 被认为是资金获利和避险的好去处。 数据显示,2016 年银行新增贷款 大头都给了房贷,制造业萎靡了,如今 在一招比一招狠的重磅楼市调控之下, 银行也知趣地收紧房贷了。 但房地产在银行眼中仍然是基础 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 的优质资产,银行理财更是为其做嫁衣。 4、中国推动城镇化,农民进城 买房,在读学生也加入买房大军。 随着外资涌入中国以及中国城镇 化的进程,工业代工厂如雨后春笋般出 现,大量农民进城务工,比如富士康在 东莞的工厂,曾招纳过上万的流水线工 人,还将触角深入到中国内地,建立很 多分工厂。 进城务工的农民用辛勤的汗水建 设了一个又一个城市,也会想在城市买 房安家,进而激发住房需求。 曾经,沈阳一度为了鼓励农民工 进城买房,还推出了零首付的优惠。 高考之后,是否要去读书的城市 买房成了热门话题。随着一线城市房价 高涨,如今在一线城市买房的门槛越来 越高,完全靠自己的能力(不需要家里 帮忙出资) ,首次置业时间都在 30 岁之 后。 有人调侃,人生不止有诗和远方, -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 还有买房。尚无经济能力的大学生买房 最大的障碍是什么?网上总结为家里不 给钱或者家里没有钱,归根到底,钱才 是买房的关键因素。 曾经有功成名就的人物劝说年轻 人,别在读书的时候想买房,应该将大 好的青春年华用来学习和提升自己,未 来靠自己的能力去创业。 买房和创业永远是一场博弈,不 如让年轻有年轻的模样,其他功利的事 情,顺其自然。 5、当社会上升的通道被打开, 房价也迎来上涨的十年。 随着经济发展,高等教育已变平 民教育,人口频繁涌向大城市寻找机会, 社会有了向上流动的通道,买房需求被 激发,拉动了楼市的上涨。 每年,大量的毕业生留在一线城 市工作,主要是就业机会多,这是现实。 十年前买房的那波年轻人如果足 够努力,也许差不多能混迹中产阶层了; -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 十年前没有在一线城市买房的年p 人, 很多体验过大城市的奋斗岁月后,回到 家乡或者去了二线城市,过上了有车有 房,老婆孩子热炕头的安宁生活,他们 会反问在一线城市买房的年轻人:难道 不在一线城市 CBD 的房子就不叫房子 吗? 二、十年前选择了买房, 十年 后会发生什么 如果很多年前,你有幸在上海, 让时光回到 2007 年,以 150 万的总价 (可以贷款)买了上海浦东的房子, 2017 年以 1100 万成交。 十年之间,涨价了 950 万。我们 来计算一下你的赚钱速度: 这套房子一年涨 95 万,一个月 涨 79166 元,每一天涨:2638 元。每小 时涨:110 元,平均每分钟涨:1.83 元。 所以即便你在睡梦中,这套房子 还是以每分钟 1.83 元的速度在增值,比 把钱放在余额宝里都强多了。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 十年前又没有限购,如果你有勇 气买下三五套,真等于买了一台印钞机, 毕竟在上海一个月能挣 7 万的人还是凤 毛麟角。 时势造英雄,无数人在高房价的 重压之下感叹:如果时光倒流十年,我 们肯定会囤一大波房子。可是,时光无 法倒流,即便是给个机会,当年的你也 未必有勇气买房。 因为很多人没想明白,十年前买 房与十年后买房的区别: 十年前买房,上海房价大概 1 万 一平米,你的月薪才 3 千,咬咬牙买了 房,即使是十年之后,你当年的房子价 格会永远停留在 1 万一平米,而你的月 薪会达到 1 万以上,供房毫无压力。 十年后买房,上海的房价 5 万一 平米,你的月薪就算高达 2 万,连凑齐 首付都困难,买房压力山大,有人黯然 神伤离开一线城市。 十年前在一线城市买了房的人, 现在过得怎么样? -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 他们的故事,是千万个在一线城 市奋斗者的缩影。 2007 年,东哥在 25 岁生日那天 决定买房的,毕业后的第 3 年,坐标魔 都上海。当时首付 30 万, 对于一个普 通的三四线城市的工人家庭来说,是一 笔庞大的数字。父母几乎借遍了亲戚, 加上东哥 3 年攒下的 8 万,艰难地定下 了一套两居,接近 100 万的贷款要还 30 年。 背上房贷,东哥从此周末 再无吃喝享乐,泡一壶茶在家看书能待 一整天,出国游什么的全部砍掉。为了 尽快还债,东哥拼命工作,三年还清外 债。他说,最初买房的两年过得很苦, 熬过去就好了。 房贷重压之下,没有物质生活带 来的欢愉,却能让自己安静思考工作和 未来,有一段平静的自我增值期。 后来,东哥甩开膀子创业,中间 吃过亏、上过当、受过苦,但是一想到 在上海有个家,踏实的稳定感让东哥瞬 间有了无穷的动力。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 现在东哥的创业公司步入正轨, 有了不错的盈利,还买下了第二套房子 了。 东哥不后悔买房,因为买房激发 了一段激情燃烧的奋斗岁月。 同样是 2007 年,小雨毕业之际 面临着在留学深造和买房定居的选择, 最后她选择了漂洋过海去英国读书,前 后花了家里三十多万。 学习了自己喜欢的专业,开阔了 眼界,回国后身为海龟的她和国内毕业 生一样在深圳拼杀。 虽然再次考虑买房时深圳的房价 已涨了好几倍,她却不后悔在人生的黄 金年龄里去读书去提升自己。她说房子 可以晚一点买,而读书的时光却是千金 难换,不能为了一套房子而束缚了梦想 的脚步。 买房这件事,有舍有得。你有你 扛起高昂房价的勇气,我有我在小城的 岁月静好,人生的选择没有对错,度过 的青春都值得珍惜。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 三、十年之间,楼市如同一场精 彩的大戏,或许没有真正的赢家 当中国楼市在 2009 年那一轮房 价暴涨时,温州炒房团所向披靡,从海 南到广西北海,一掷千金,一层楼一层 楼的买,享受着楼市金主的无上荣耀。 结果没有风光多久,金融危机横 扫全球,2011 年温州也发生了金融危机, 温州炒房团资金链崩断,元气大伤,留 下一地鸡毛。 他们没有在鄂尔多斯、三亚、北 海等城市剪一把楼市的羊毛,反而遭遇 了房价一路暴跌得厄运,跌个 20%都是 小打小闹,如今鄂尔多斯、北海鬼城横 行,很多炒房团砸到手里到现在还没有 解套。 自此,温州炒房团被后起之秀的 山西煤老板超越了,煤老板们大多把钱 砸到了离山西近在咫尺的北京,他们赶 上了一线城市暴涨的列车,然而到了 2017 年,那些争先恐后抢搭房价末班车 的投资客,或许没那么幸运了。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 房价多少才合理? 首先,按照房价收入比进行估值, 是估值的一个维度,不仅如此,还有很 多维度可以判断房价的标准,比如另一 个重要的指标租售比,也就是你的房子 一年的房租如果比上房价,不算贷款。 结果高于银行现在的房贷利率, 那么房价就是合理的。换句话说现在看, 你一年的房租比上房价,要高于 5%, 房价才合理。 而现在好地段的房子,租金在 2- 3%,一般的房子,租金一年在 1%,甚 至低于银行存款。这肯定是高估了。 这个指标和房价收入比往往综合 运用,租售比要考虑的是当地房子的实 际需求,而房价收入比则考虑的是你后 面还有多少人会出来接盘。当然还有很 多的估值方法,这只是其中两个。 其次,任何估值都是个体系,不 会是单一而存在,不同地方的房价自然 也要不同的估值方法。就跟股市一样, 零售业股票要用市盈率估值,银行要用 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 净资产,周期类则要用经济周期。 还有一些科技公司只能用比较法。 保险公司要用业务倍数。 甚至同一类公司不同时期的估值 方式也不一样,比如牛市大家倾向于用 市盈率增长率 PEG 来给公司价值股找 高估值的借口,比如现在的茅台,而熊 市大家更倾向于相信他的股息分红率, 大不了当债券买。没有一种估值方式包 罗万象。 【这是按照可支配收入计算的, 如果拿统计局的收入数据计算,要小一 些。 】 第三,就房价收入比估值方法来 说,这也是宁要模糊的正确,不要精确 的错误。需要比较当地历史,以及横向 比较国内国际。 专家认为,一个家庭不吃不喝 10-15 年买一套 90 平米的房子,是合理 的范畴,这就像指数的市盈率估值 10- 20 倍都是合理的一样,这个合理区间本 身就带有主观色彩。也许你认为 7-15 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 倍合理,有人认为 12-25 倍合理。 这都没有什么不对,也正因为大 家对于估值认知上的不同,所以才有了 交易。 觉得 3-6 年买一套房合理的,也 许人家 2008 年就看空房价。认为 10 倍 合理的 2012 年开始看空了,老齐认为 10-15 倍合理,所以认为 2014 年已经到 顶,2016 年再涨就看空房价。 认为 20 年合理的,甚至有人认 为穷人就该买不起房的,可能认为房价 要涨到 80 万。所以这才有了接盘,如 果现在大家都看空,房价岂不是已跌 了。如果都看 3-6 年买房,那中国房价 在 2006 年估计一线城市就见顶了。 第四,中国楼市的问题是冰火两 重天,一半海水一半火焰,一方面一线 和二线头部城市房价过高,另一部分广 大的三四线城市是供给过剩。 很多小城市家庭都是几套房。所 以前 30 个城市房价偏高。广大城市房 价不高这是很正常的。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 14 甚至有的地方房价是偏低的,比 如有朋友留言,当地收入 5000,房价 7000,你说这是不是在秀幸福呢?这地 方买房有什么压力? 而在这轮房价上涨之前,其实很 多地方的房价都是这个水平,我们调研 的河北多个地方 2015 年的时候就是这 样。 即使现在涨到 2 万,基本算是涨 到了合理与不合理的临界点上。所以大 家看到了,基本涨到这,也就涨不动了。 再涨就限购了。 第五,说按房价收入比的算法, 3000 收入,对应 100 万房价能不高吗? 这当然看上去很离谱,但是,这 种方式虽然广泛适用,但不是绝对适用, 比如贫困县一个月也就 1000 多收入, 你让他买 30 万的房子怎么可能。 毕竟还有一个经济学的术语叫做 恩格尔系数,你吃饭的钱占你的收入多 少。你的钱还不够吃饭,多少钱的房子 也都是买不起的。所以为什么我们拿 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 15 5000 举例,换句话说平均收入 5000 以 下的地方,不适用这个方法。 第六,大家也没必要 15 年不吃 不喝买房不放,这毕竟是一个合理区间 的上限,是当年日本房地产泡沫破裂的 时候,东京圈的数据。 所以这是上限,但很可惜很多头 部城市已经超出了这个警戒线。很多城 市可能永远都达不到这个数字,所以因 地制宜,您认为合理就好。 第七,有人说,算出来我们
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