儒风海韵项目介绍

儒风海韵项目概况与日照房地产市场简介 1、项目及周边情况介绍 儒风海韵项目由日照钢厂下属房地产公司开发，总占地面积约 700 亩，总建筑面 积约六十万平米，一期工程共建 33 栋高档住宅由多层及部分高层组成，是目前日照 市最大的社区之一。我公司所拥有房源位于小区主入口的西侧即高层 2 号楼，共拥有 住宅 48 套、商 业五套（其中住宅面积 4688、商业面积 1203） 儒风海韵项目位于山东省日照市的北部，地处日照市未来城市发展的主城区，小 区四面临路地理位置非常优越。小区东侧是日照市经济发展的主干线（北京路）其中 汇集了日照市许多政府机关和商业广场，例如：市教育局、卫生局、市政府、银泰商城、 银河公园等等；北侧位于日照市教育发展的核心区域（日照大学城）汇集多个知名院 校：济宁医学院、山东水利学院、日照实验小学等等。西侧青岛路是日照市内有名的 旅游观光大道（奥运会的帆船比赛就在此次举行）。 儒风海韵区位图 儒风海韵周边配套情况 小区随然没有位于市区 CBD 核心区域但未来 发展潜力巨大，项目距离市中心位 置驱车只需 7 分钟，到海边景点也只要 5 分中的距离，随着日照市未来城市发展规划 此区域将成为新城区的核心位置。 2、日照市区房地产市场行情介绍 随着日照市近几年大力发展旅游业、钢铁业及临港工业，经济发展迅速，城市建 设进入了一个崭新的时代。目前的日照市划分为三个区：老城区、新城区、经济技术 开发区。其中老城区目前面临城市更新换代，大片旧城面临改造，但是居民安置问题 繁杂目前发展局势较慢；新城区大力发展临海旅游景观、又是市政府及商业、教育、 金融行业的聚集地，所以近两年城市建设迅速且房地产行业发展较快，新城区目前崛 起了许多高档生活区，房价也从两三年前的 3、4 千涨到了现在的 7、8 千我项目地处 新城区的北边是未来城市发展的方向但当前房价比市中心房地低 1 到 2 千元左右， 目前周边项目均价 5800 元/。市区中心位置楼盘均价 7800 元/ 。高新技术开发区 近年来新建、扩建许多大型工业厂房以发展汽车配件、能源、纸浆、 纺织服装、精细化工等产业为主。 参照我项目楼盘目前的局势重点分析新城区域内各楼盘的销售情况及卖点 参考项目如下： 1、新城区中心地段知名楼盘 1、城市花园：城市花园项目位于日照市中心位置东至威海路、西邻文登路、北至 山东路、南邻济南路地处中心经济圈交通情况便利周边配套齐全是日照市开发较 早的高档住宅区之一。项目由四栋高层及临街二层商业组成，楼高 21 层至 25 层， 户型区间 74-148 平米注重功能与实用的完美结合，由海 纳地产倾力打造，10 年中 旬开盘截至今日所有房源已经全部售罄。住宅销售均价 7000 元/，商铺暂未销 售预计销售金额 1-1.5 万/，预计交房时间 2011 年底。 项目优劣势分析： 1)、开发商实力：海纳地产是山东省 50 强企 业资金实力雄厚，并且具有多年房地 产开发经验目前开发城市花园 1、2、3 期及世纪之帆高档假日酒店项目。 2)、地理位置：地处日照经济发展的中心区域，四面 临路交通便利，周边配套齐全 酒店、商业 、教育、金融遍布 项目四周居住条件 优越。 3)、产品定位：日照市最早的高档高层社区，设计新颖、户型合理。 4)、证件优势：五证齐全、可提供多种付款方式。 5)、劣势分析：小区规模不大、社区内配套单 一、内部绿化面积较少、物业费用较 高（1.5-2 元左右）、车位配比不足、目前没有可售房源等。 2、兴业-银河华府：项目位于日照市正中心位置，与日照市政府遥相呼 应，正对面 是占地 1000 多亩的银河公园，足不出户尽享公园美景。总建面 26 万平米是兴业地产 倾力打造的一个集高档住宅、5A 写字楼于一体的中央商 务首席公园豪宅。项目共分 三个社区 A 区三栋高层回迁住房、B 区六栋高层几 C 区两栋高层对外销售。 项目 2011 年五月开盘起价 7800/是目前日照市区内最贵的住宅项目。 银河华府沙盘 项目优劣势分析： 1、开发商实力：兴业地产是日照市本土地产巨头在日照市多个城区开发数十个 住宅项目、 拥有丰富的住宅开发经验并且所开发项目均受当地民众追捧品牌效果极 佳。 2、地理位置：银河华府地处日照市正中心高端生活配套近在咫尺，对面千亩城 市公园风景如画。 3、产品定位：拥有丰富的产品设计优雅两居到奢华四居户型设计多种多样、融 入简欧式的设计风格，建筑设计恢弘大气、目标客户锁定日照高端人群，是城市精英、 政府高管居住的首选之地。 4、证件优势及营销策略：目前五证齐全、可提供多种付款方式、并且拥有多种优 惠策略（贷款优惠 99 折、分期付款优惠 98 折、一次性付款优惠 97 折） 5、劣势分析：价格偏高定位过于高端目标客户单一、施工进度较慢交房时间 2013 年底、小区内有回迁户难以保证高端品质、物业费用较高后期维护成本较大。 2、新城区周边楼盘 1、如意家园：位于新市区的东北部东临临沂路北至学院路，距离我儒风海韵项 目 3 分钟车程，属于未来城市发展的区域内。总建筑面积 6 万平米属于小型社区，共 有 5 栋多层及一栋高层组成，目前高层进入销售阶段，楼高 28 层主体正在施工阶段， 预计交房时间 2012 年底。 项目优劣势分析 1、开发商实力：日照天力地产开发目前如意家园为该地产公司的第一个项目，开 发实力一般。 2、地理位置：参照目前城市规划项目地理位置较偏周边配套设施上不齐全，但未 来城市发展向北偏移周边发展会有改善。 3、产品定位：72-116 平米主打中小户型，目标客群锁定中低端消费人群前期多层 价格低廉，受到当地居民认可。 4、证件情况及营销策略：五证不全、目前高层销售均价 5500 左右，销售率一般高 层价格略高出多层售价、受地域影响未做大的媒体宣传推广，提供多种付款方式 贷款和一次性均为 98 折优惠。 5、劣势分析：小区规模较小、开发商实力有待考察、周边配套设施单一、证件不全、 后期物业服务质量有点考量。 2、西班牙公馆：项目位于北京路与滨州路交汇处，处于我儒风海韵小区的正后方 是日照市内唯一的一处主打西班牙风情的高档社区。项目总建筑面积 25 万平米将西 班牙建筑风格完美融合，红砖、绿瓦无不现露出浓浓的异域风情。项目由高层、多层 及花园洋房、临街商业组成户型区间丰富多彩。 1、开发商实力：舒斯贝尔-嘉苑港资公司资金实力雄厚，目前开发的西班牙公馆项 目是日照市的第一个工程也是公司倾力打造的样板工程。公司大胆的将异国风情 建筑融入日照引来社会各界的强烈反响。 2、地理位置：处于市中心与北部大学城区的中央位置，闹中取静四周交通便利距 离日照高校区紧 3 分钟车程，离市中心区域也仅有两路之隔未来发展潜力巨大。 3、产品定位：主打西班牙风格社区，浓郁的欧洲风情，产品从 40 平米公寓到 200 平米花园洋房应有尽有，客户群体时尚、富有激情、优越品味对住宅品质要求较 高城市精英及海归人士。 4、证件情况及营销策略：目前五证齐全、拥有多种付款方式、高层销售均价 7000 元/房屋销售过半，现阶段只有高楼层户型，一次性付款优惠幅度较大 93 折，临 街底商尚未销售预计销售价格 1.5 万左右。公司目前在日照多条道路设计临街展 牌、售楼部装修豪华、媒体广告丰富。 5、劣势分析：在新城区大学城附近房价最高、周边居民接受能力较差、周边配套 叫市中心楼盘差距较大，但房价接近中心价格，销售压力很大；西式建筑风格能否 完全别市民接受还去考量； 西班牙公馆沙盘 3、我项目目前面临的情况和解决办法 我公司拥有的儒风海韵项目属于日照市最早的一批居民区，由日钢下属的开发公 司开发建设， 项目属于日钢企业内部集资建房，初期定位满足企业内部员工住房需要， 后期大面积开发开始对外销售并将销售工作委托与销售代理公司执行。项目由于自 身原因开盘至今未做大型推广活动，而且目前项目五证不全，日照地区老百姓认知度 不够，建筑 风格陈旧、自身竞争力较差、目前销售价格较低（住宅价格 5800 元/）。 其中我公司抵账的 2#高层属于整个项目规划的一期工程目前内外装修已基本完 成预计交房时间 2011 年 10 月，但是由于抵账原因所有销售信息封闭，抵账均价过高 已经超过当地平均房价近 700 元/，自身品 质难以支撑当前抵账的销售价格。按照 公司领导目前的要求，强行销售难免对公司造成资金损失。故通过近两天的市场调查 向领导提出一下营销建议请领导参考： 1、通过与现场销售公司的沟通聘请当地销售代理公司代理销售，结合项目现有 状况在项目自身条件满足的情况下从新制定销售策略、发掘项目优势、突出项目卖点 争取将公司损失降到最低。在这过程中会发生一定的费用具体费用明细代与销售代 理公司商议合作确定后附上