桃源印象商业街定位推广方案

儒 .商 主街 定位及商街规划报告 第一部分 儒 .商 文化 主街项目定位 1 1 定位原则： 我们通过对项目定位的把握和市场的分析，从目前片区的商业环境、 发展前景出发，立足于市场的需求，功能档次上充分发挥项目的优势和潜 力，以满足社区生活配套和市场日后庞大消费需求为基点，在商业街定位 过程中遵循下述原则： 1、结合项目定位，不但要经营出特色，还要靠其提升社区品质，谋求更长 久的商业价值和打造品牌形象。 2、以服务区域需求为主导线，带动周边社区消费 3、导入文化特色商业街的经营理念 4、力争引入大型商家（形象店）带动整个商业街的形象建立。 5、形象定位差异化 一、 儒 .商主街项目定位描述 1 2 项目定位描述： 儒商，即为 “ 儒 ” 与 “ 商 ” 的结合体， 既有儒者的道德和才智，又有商人的财富与成功，是儒者的楷模 ，商界的精英。一般认为，儒商应有如下特征：注重个人修养；诚 信经营；有较高的文化素质；注重合作；具有较强责任感。儒商有 超功利的最终目标，有对社会发展的崇高责任感，有救世济民的远 大抱负和忧患意识，追求达则兼善天下。 古有陶朱、子贡、白圭等一代儒商，后有徽商、晋商、淮商、 闽商等儒商商帮，现今也涌现出 “克勤克俭，富而不奢 ”的李嘉诚、 “ 立己立人，达己达人 ”的荣氏家族、邵逸夫、霍英东等具有新时期 儒商精神的现代儒商。 商业项目的主题直接影响到其在消费市场的被接受程度，符合当地 文化及消费习惯的主题，才能为大众所接受，以宝坻商业市场发展现状 、宝坻文化特性而派生的消费心理为基础，结合项目特性分析提炼： 千百年来凝聚传承的包容与创新的文化品格，成为宝坻的 “ 文脉 ” 。 儒 .商文化结合主街区 第一空间 第二空间第三空间 家 工作儒 .商主街区 全天候娱乐 社交聚会休闲时光品味文化 生活服务 项目商业部分所打造的 “ 宝坻首家儒 .商社区休闲商街 ” ，围绕 文化主线，开发商统一管理，分散经营，通过特色业态组合及固定文 化活动刺激市场，在项目产品培育期间，需要大量的市场冲击率高的 主力店领航，伴随整体人气提高，以最终实现商业销售为目标。 二、项目 SWOT分析 2.1 宝坻商业市场调研分析 2.2 项目 SWOT分析 各商圈一公里范围内的核心商圈 怡购商圈 购物广场 劝宝超市商圈 东街商圈 2.1 宝坻商圈划分 东街商圈 商圈商业供应 3 万平米 绿色城堡 怡购商圈 物流城商圈 劝宝商圈 商圈商业供应 11.5万平米。 怡购、 百代 富地、汇丰广 场、宝地经典 、馨逸家园等 商圈商业供 应 20万平米 水暖城、京 东第一商贸 城 商圈商业供应 7.6万平米 天赋源等 劝宝购物 广场商圈 商圈商业供 应约 7万平米 泰富裕园、 绿色家园等 绿色城堡 天宝新都汇 本案 各商圈内商业供应面积 2.2 各商圈分析 劝宝商圈 基本情况介绍 地理位置： 北临进京路，东临钰华街、西至开元路 ，南接环城南路。 商业属性： 宝坻最繁华的商业中心 购物休闲娱乐型的现代商圈 消费人群： 全区消费人群，外来人口购物首选 发展历程 2002年宝坻区劝宝超市有限公司成立，形成 了宝坻最大的购物超市，带动了南关大街、 步行街、南三路两侧商业的发展。天赋源商业 广场的开街营业，为劝宝商圈的商业氛围锦上 添花。 商圈内的主要商业体： 南关大街 苑北路 步行街 南三路 建设路 天赋源商业广场 南关大街 宝坻的主干道之一，人流量极大，两侧为一托二、一托三的沿街 商业，共计商户 140余户。开间 8-10米，进深 4-10米。面积区间 100 -240平米，租金 6-10元 /平米 /天，包含餐饮、娱乐、服饰、家电、 手机店等业态丰富，产品属于中高档次商品。目前南关大街停车位 相对紧张，街道两边划有停车线，约 300个停车位，富达商场门前 拥有一个约 80个停车位的小型停车场。 南关大街业态分布 苑北路 由宝坻劝宝超市成立孕育而生的一条商业步行街街，两侧以一 托二沿街商业为主，共计商业体量 20000平米，共计商户 100余户， 开间 5-10米，进深 3-5米。面积区间 100-200平米，租金 2.5-6元 /平 米。业态以服饰、饰品为主。产品以中低档次为主，由于苑北路路 面狭窄，对机动车在南关大街口采取禁行。 步行街 由中保楼社区商业底商构成，是中保楼小区的重要配套，共计商 户 110余家，开间 2-7米，进深 5-30米 .面积 15-120平米，租金 1.7- 7.5元 /天 /平米，业态包含小吃、中低档次品牌服装、饰品为主。 由于是步行街，在南关大街口采取机动车禁行。 南三路 由两侧沿街底商组成，开间 3-26米，进深面积 6-30米，租 金 2元 -6元 /天 /平米，业态包含、中高档服装、烟酒店和高 档酒店为主。由于南三路也属于宝坻的主干道之一，明显 存在行车难、停车难的现象，目前只依靠道路两侧停车线 停车。 建设路 由道路两旁沿街商业构成，开间 2-10米，进深 6-50平米。面积 50-500平米，租金 0.5元 -3.7元。业态包含餐饮、娱乐、小型超市 。业态丰富，建设路为宝坻的交通主干道，车流量大，南关大街段 禁止停车。 天赋源 天赋源商业广场业态组合上以形象店、主力店、餐饮、大型卖 场组成。其中 1层、 3层以零售为主，包括形象店、主力店，劲霸、 津乐园、达芙妮、阿迪达斯、耐克等 30多个品牌入驻。二层西侧 为宝坻的老牌的品牌宝屐鞋城，面积达 2000平米。四层主要以餐饮 娱乐为主，其中包括首次入驻宝坻区的外滩风尚，必将会吸引大量 的消费者。 天赋源商业广场，商业面积 32000平米，共 计商铺 266间，面积 20-500平米不等，一层 售价 39800-45800元 /平米，二层 24000- 25000平米，三层 18000元 /平米，四层 14000-15000元 /平米。目前已经销售 74.8% 。 怡购商圈 基本情况介绍 地理位置： 北临环城南路，东临津围线、西至 宝平公路 ，南接潮阳大道。 商业属性： 宝坻新兴的繁华的商业中心 购物休闲娱乐型的现代商圈 消费人群： 全区消费人群，外来人口 发展历程 2007年宝坻区怡购广场成立，开业 5 年来带动了周边商业的发展逐渐形成了， 宝坻新兴的商圈。 商圈内主要商业体 怡购商业广场 汇丰广场 百代富地 宝地经典底商 开元路 馨逸家园底商 玫瑰湾底商 怡购商业广场 于 07年投入使用，建筑面积 4万平米，业态以主力店、大型超 市、餐饮、娱乐为主，一、二层为服装、饰品，有 ONLY、 JACKJONES、阿迪达斯、耐克等 40多个品牌入驻。租金 2-5元 /平米 。华润万家超市面积 2万平米超市入口设计在二楼、出口在三楼、 超市吸引了周边的消费群体，带动了部分客流。四层为台球城。 汇丰广场 汇丰广场建筑面积 30000平米，共计商铺 400间，面积 20-180平米 。 20-50平米 22000-27500元 /平米 60-100平米 16000-40000元 /平米 。 目前销售 48%。停车位 300个。 百代富地 百代富地商业街，建筑面积 6700平米，面积 15-192平米，共计 商铺 110间。开间 4.2米，进深 6-14米。目前正在招商中。 宝地经典 宝地经典商业为沿街底商，建筑面积 12000平米，均为一托二、 一托三、面积均为 150平米以上。 馨逸家园 馨逸家园商业为沿街底商，建筑面积 16000平米，为一托二、一 托三，面积均为 150平米以上。 开元路 宝坻区交通的主干道，车流量大，主要以沿街商业为主，均为一托二、面 积 200-240平米，开间 10米 -15米，进深 8-10米，租金 3-5元 /天 /平米。业态包含、 餐饮、服饰等。 目前开元路上两侧划有停车线，供机动车停车。 劝宝购物广场商圈 基本情况介绍 地理位置： 北临通唐线，西至钰华街，南接南 三路。 商业属性： 宝坻新兴的的商业中心，主要以社 区商业为主 消费人群： 周边社区居民 发展历程 2009年宝坻区购物广场成立，开业 3年来带动 了周边商业的发展逐渐形成了，宝坻新兴的 商圈。 商圈内主要商业体 购物广场 顺驰底商 泰富裕园 绿色家园 商贸街 劝宝购物广场 劝宝购物广场于 2008年 4月正是营业，地下一层，地上四层，总建筑面 积 46121 ，停车场面积 8000 ，一层为大型超市、二层为品牌服装、三层 为家电卖场、四层为电玩城、台球场、健身、餐饮、宝坻最大的嘉年华 KTV 。目前周边社区 80%已经入住，购物广场吸引了大量的消费者，带动了周边 社区商业的发展。逐渐成为宝坻新兴的商业圈。 顺驰底商 顺驰底商以一托二、一托三建筑形式为主，开间 5-15米，进深 10-15米，面积 150-450平米。租金 0.5元 -0.9元 /天 /平米。 绿色家园 绿色家园，开间 3.5-8米，进深 6-15米，面积 60-200米，租金 0.6-0.8/天 /平米 泰富裕园 泰富裕园，开间 9-20米，进深 6-12米，面积 75-500平米，租金 0.8-1元 /天 /平米 商贸街 商贸街，开间 8-12米，进深 10-30米，面积 150-600平米，租 金 0.6-1元 /天 /平米 东街商圈 基本情况介绍 地理位置： 北临环城北路，东临东城路、西至 宝平公路，南接唐通线。 商业属性： 宝坻老牌的商业中心 消费人群： 中老年和低端收入人群 发展历程 1990年宝坻区最繁华的商业圈，随着城市向南 发展，东街商圈逐渐失去往日的繁华。 商圈商业分布 东城路 进京路 东城路 以沿街商业为主，开间 3-8米，进深 5-15米，面积 48-200平米 ，租金 1-2元 /平米。业态包含、餐饮、药店等。东城路道路拥挤。 停车比较难。 进京路 以沿街商业为主，开间 6-12米，进深 10-20米，面积 60-200平 米，租金 2-3元 /平米。业态包含、五金、电料、手机为主。进京路 路面较宽，道路两侧划有停车线供机动车停车。 小结： 2.2、项目 SWOT分析 优势： 企业战略优势： 在本项目的整体运作上有计划有目的地进行持有经营。这 不仅为项目的开发提供了保障，还为后期的统一经营管理和各种商业应变 提供了便利； 定位优势： “ 儒 .商 ” 结合定位商街在宝坻没有，能迅速差异化与市场； 消费潜力优势： 项目所在区域周边共存多个楼盘，毗邻宝坻劝宝购物广场 商圈，消费力较大； 交通便利优势： 项目毗邻城市要到建设路，与商贸街等城际交通网，围合 形成宝坻周边城镇特色产品消费消费黄金地带。 劣势： 空间位置劣势： 本项目地块特征为成熟居住板块，偏离市中心核心商业区 。虽今后要打造劝宝购物广场商业圈板块，但形成符合商业拓展的配套环 境尚需时日； 商业资源劣势： 本项目所在区域周边现营商业档次偏低，租金水平底下， 在商业整体号召力上明显处于劣势； 连带形象劣势： 本项目周边劝宝购物广场经营现状不佳，一定程度上影响 本项目商业街的经营信心。 产品规划劣势： 本项目是双层商业建筑，面积均在 100 以上，且部分商铺 结构不合理对后期招商与销售有一定的实操难度； 机遇： 消费升级机遇： 就区域内生活经济能力和人均消费水平比较而言，消费结 构逐渐由生活性消费向享受型消费转变。而整个区域内的商业，也落后与 区域需求的发展，在寻求商业业态档次均衡的情况下，新商业业态发展空 间扩张； 区域商业配套的机遇： 随着区域内住宅项目开发逐渐导入，本项目周边的 客源基础将愈加丰富。这些群体的交际、生活、娱乐所产生的需求，呼唤 本案的配套性商业供给。 挑战： 多点竞争的挑战： 2012年宝坻供应商业总量达到 10万以上，包括汇丰广 场及天赋源、天宝新都汇等商业卖场；本案周边 2-3公里范围内，成熟商业 实体和在建的大型购物中心从多个方向对本案形成包围态势，未来激烈的 市场竞争分流可以预见； 市场培育的挑战： 虽然板块具备了成熟的生活消费市场基础，但是本案品 牌商业基本处于空白状态，市场培育阶段难以避免。 项目劣势及威胁的规避： 通过对项目 SWOT 的分析，我们了解了项目的优劣势以及项目所面临 的机会威胁。对于项目的优势及机会，在未来定位时要尽可能地发挥，同 时对于劣势和威胁，应主动采取措施去规避。 以下是我司对项目劣势及威胁的规避措施： 在硬件方面： 由于项目建筑形式已确定，需要从项目主题方面来提高项目 的独特性；另外，相当一部分硬件难以调整，考虑到商户的需求，我们仍 然认为，项目步行街区应尽可能地进行硬件调整，以有利于项目未来主力 店招商； 在招商方面： 项目的建筑面积偏大，招商时需要通过大面积主力店的招商 来带动中小商户的入驻，形成项目的竞争优势； 在销售方面： 时间控制上，要尽早启动营销策略，通过积蓄势能后消化可 售物业；在价格方面，应更多考虑大面积店铺的实际需要，制定出合理价 格以吸引投资客户，而且通过如租售连动，引入主力店等措施增强投资者 信心；在资金压力方面，可以采用多种战略合作方式减少投资压力，尽量 发挥项目整体规模以及商户组合优势； 在经营方面： 项目将不可避免面临培养期较长的问题，因此项目需采取统 一管理，分散经营策略。 三、 目标客户群选定 3.1、儒。商主街经营户组合定位 文化主题的商业定位一般可发挥的空间较小，因为一旦涉及到 文化主题就意味着一定的独特性和稀缺性，这样一来，商业所吸引 的就不再是单纯的区域客户，还包括其他片区的对该文化主题的景 仰者，所以商业调性的确定就顺理成章的成为关键。 项目商业部分业态定位建议： 本项目商业部分产品业态定位要遵循几项原则： 最大限度的迟滞消费群驻留时间，达到促进有效消费的目的； 保持整体形象的一致性和协调性，与物业高尚定位形象相匹配，形 成商业与居住区的互动，促进各自的高价值去划； 积极充分的利用整个商业资源，不形成局部死铺和盲点； 有效吸引客户，形成强有力的品牌效用和市场口碑，奠定地标性建 筑的目标。 超市、零售、洗 衣店等生活周边 咖啡屋、文化书吧、 素斋店、培训、养生 馆 摄影廊、画廊、诗词楹 联店、篆刻店、琴行、 等 经营户组合定位 3.2、市场定位： 宝坻商业市场的竞争性决定了如果要项目，发展在市场定位上除了 应把握项目自有的优势外，更需把握市场空间。 儒商结合商业定位决定了本项目要在市场上形成影响力，一方面要 提供优越的消费一眼环境、符合消费市场的商户组合方案； 同时面对商户资源的竞争，提供有竞争力的经营环境和租金条件， 争取到商家的进驻。 3.3、儒 .商主街经营商品定位 超市、零售、洗 衣店等生活周边 酒吧、咖啡书屋、素 斋店、珠宝名品店、 养生馆 购物：中档偏高的流行性及品质定位，中低价格； 餐饮：轻餐饮，品质及流行性跨度大，应涵盖不同档次、不同类型 ，满足各类消费群体的消费需求； 娱乐：高品质，低价格作为吸引人流的重要业态； 服务：在品质和价格上均设置加大的跨度，满足不同消费层级消费 群体的需要； 项目整体定位以中档为主，在餐饮及服务类上少量高端定位作为形 象支撑，娱乐及零售方面以中档的定位吸引消费群体。 通过前期进行的商业市场研究、现有商业业种业态发展及分布 的调研，结合本项目在宝坻的区位、道路交通、商业开发规模量体以 及市场定位，并考虑未来市场发展趋势及竞争等因素，对目标客群建 议如下： 3.4、终极消费者定位： 高 中 低 目标客群层级： 宝坻目前欧戏剧家、美术家、摄影家、 作家、诗词楹联、篆刻家、收藏家、 书法家等 8个协会，吸纳会员 600余名， 而爱好者更是不计其数。利用本项目 之独特性吸引其前来消费，这部分人 物质追求已经达到一定程度进而追求 精神品味，将是项目商业核心客户群 体； 中等的客层（本社区及周边社区居民） 占本项目目标市场的比例较大，同时 吸引大量中等收入的客层，才能形成 一定规模的目标客层，以支撑项目人 气； 从人口年龄结构上，以 35岁以上人群 为目标客层，该类人群在消费意愿、 消费能力及消费自主性均较高。 3.5按消费能力定义 目标客群类 定位描述 消费诉求 宝坻全客层 项 目定位决定了需要特定的 消 费 市 场 来支撑。宝坻商 业竞 争激烈，本 项 目具 备 发 展成 为 宝坻的文化中心， 合理的 业 种 业态 配比将有 条件吸引到区域各年 龄阶 层 的消 费 群体。 家庭消费 休闲消费 娱乐消费 社交消费 周边社区居民 项目周边多个社区为项目商 业提供了巨大的消费人群， 本项目有条件通过合理的商 业规划及商户组合吸引这个 消费群体，经过一定的市场 培育，这类消费群体有条件 成为本项目重要消费群体。 文化消费 休闲消费 娱乐消费 社交消费 本项目居民 作为项目配套设施，项目商业将完成服务社区居民功能 ，本社区消费人群为项目固 定消费人群。 家庭消费 第二部分 儒 .商主街 商铺定位 主题定位儒 .商 主街区 主题延伸 全天候娱乐 品味文化 社交聚会 休闲时光 生活服务 功能定位 一站式消费 文化、交流 餐饮、娱乐 购物、服务 业种业态 摄影廊、画廊、诗词楹联店、琴行、 酒吧、咖啡书屋、素斋店、培训、养 生馆、超市、药店、零售、洗衣店等 整体定位方案 一、 业态业种组合比例 业种业态要在保持文化特点的基础上围绕商业功能定位开展，业态 的规划和控制成为后续工作的重点，商业街本身应该是一个多功能的商 业区，业态需要合理的布局，特别忌讳业态雷同化和经营单一化，实行 业态业主的差异化，避免恶性的同业竞争。 业态类型 店铺数量 占比 算 银行 文化特色店铺 便利店 洗衣店 茶馆 文化书吧 养生会所 合计 100% - 二、儒。商主街功能定位及功能区域招商对象及租金水平 一站 式消 费 文化 购物 餐饮 服务 培 训 2.1 功能定位 :以提高宝坻居民品质生活消费为目标的综合性文化休闲商 业街区 2、 功能区域招商对象及租金水平 业种业态 特点及市场现状 可选性 甄选理由 租金水平 画廊、书法 廊等 满足项目定位形象， 结构更加多样化，突 出主题性，品牌特点 更强。 必选 从前期人气的培育及招商 上考虑，引入文化主题是 项目成败的关键，但考虑 到文化类业种的承租能力 不高，从租金收益上不慎 理想。 超市 其经营是以最优惠的 价格，提供最齐全的 商品及家居用品给消 费者，商圈附近的居 民可为项目带来稳定 的客源。 必选 超市已发展为家庭消费的 重要组成部 分，宝坻市场上外资、本 地经营者均 有良好的发展，从本项目 综合性商业 定位上考虑，需要引入 业种业态 特点及市场现状 可选性 甄选理由 租金水平 专卖店 是重要的招商对象，也往往 是租金利润的主要创造者， 所以需要作深入的关注。服 装专卖店的品牌组合将是项 目成败的关键。 必选 专卖店无疑是要引入的重 要业态，涉及各类商品的 专卖店，是商户组合及获 取租金收入的重要部分 “休闲 ” 书店、 是提供舒适、装修现代化及 高雅的阅读环境，体现休闲 生活主题的有一定规模的书 店。这类书店的经营理念是 希望把纯粹购书的行为变为 休闲享受的过程，通常还提 供饮品、简餐，并经营些特 色的艺术品手工艺品等。 必选 项目休闲性、文化性的特 色，要体现 在商户的选择上 业种业态 特点及市场现状 可选性 甄选理由 租金水平 玩具店 现今儿童对成年人选择购物 的地点具有越来越重要的影 响力。可通过创造一个互动 的经营环境以创新经营，用 差异性吸引消费者。 必选 项目毗邻公建幼儿园， 满足家庭消费的主题概 念 咖啡茶坊 适宜营业面积 80-140平方米 ，咖啡红茶音乐环境烘托出 的高雅气氛是这类店铺重要 的卖点，饮品茶点上品种丰 富有特色，是情侣约会，朋 友座谈的好去处 必选 休闲性强，本项目定位 特色将赋予其独特经营 优势 业种业态 特点及市场现状 可选性 甄选理由 租金水平 甜品店 需求面积从无座位的 5平米品 牌甜品店到 25-40平方米的传 统甜品店不等，在相应的季 节品尝着对应的甜品，既享 口福又对身体有益。 可选 休闲性强，冲动性消费 ，适当的布置可活跃零 售氛围， 西式快餐 一般面积需要 400-600平方 米，品牌知名度高，是国人 感受异国饮食文化的重要途 径，且现在多以休闲为目的 在此类餐厅就餐，学生和白 领是西式快餐的消费主力。 可选 在宝坻当地还属于中高 档消费，对大众吸引力 较弱，但是是人气培养 必须的业种。 2、租金建议 三、 儒 .商主街经营管理模式定位 3 1 建议主街采用： 统一管理 分散经营 统一管理：统一的市场形象，整体、协调的经营模式，必须由代表业主权 利的、受业主委托的管理公司统一管理，保障市场多元化消费活力，采取 群体化多角度消费渠道，充分尊重顾客的选择权，复合对单一，具备不可 比拟的竞争优势。 分散经营：是购项目物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但管理 者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 四、儒 .商主街商业软硬件环境配套标准 4 1 公共装修标准 广场主题风格的景观体现（含景观说明）的建议 文化的景观体现 儒商（生态、洁净、亲民，我们且谓之为儒商）文化的景观体现 祈灵香炉 广场（西），蕴含清高、至尊之意。材质为淡色石材， 区别于建筑用色。 日月对弈 广场（东），意旨腾达、权力。材质为石材，座沿点缀 条 /块金属，造型稍显夸张。该雕塑位于东广场中央，代表权贵一 族的精神气魄。 4.2 小广场的商业景观 星光大道、及寓言广场： 在地面和墙壁上刻绘脍炙人口的诗歌、短文、名著选段，适当加入休 息椅、指示系统及广告牌位，即可让消费者在购物消费时，达到了步移景 换、丰富视觉的效果，也让带有儿童的家庭式消费者感受到了寓教于乐的 购物乐趣。 五、儒 .商主街规划分割建 5 1 前提： 5 2 儒 .商主街规划之儒。商主街分割经营建议 六、 儒 .商主街定位后销售方案的设计 6.1 推广思路 针对安宝坻商业市场现状，结合项目的产品特性， 我司提炼出项目商业部分的总体推广思路： 招商先行，培育人气，租售同步 6.2 推广步骤建议 步骤一 气势亮剑 展示项目高起点规划的儒 .商商业气势，震撼全城。 步骤二 招商跟进 在展示项目形象的同时，大手笔招商引进主力形象店：书画廊、咖啡书屋 等，以号召项目全案销售，进一步展示项目高形象。在主力店确定后，进 一步引进次主力店，以散点商业业态布局的模式保证项目的整体繁荣。 步骤三 价值强化 从开发商实力、项目规划、招商气势、商业运营理念等各个方面强化项目 价值，树立项目独一无二、无可替代的核心竞争力，展示广阔而坚实的财 富前景，给投资者、经营者充分的投资信心，激发投资者的投资欲望和热 情。 步骤四 分段销售 进入到实际操盘运营阶段，依项目规划分区、商业功能分区等特征，在营 销及其推盘时间上，根据不同业态定位的商业物业实行分段销售，形成营 销节奏，按部就班地完成全案销售。 步骤五 价格策略、营销策略突破市场 充分演绎项目价值，树立财富前景，以实效的价格策略、精密的营销策 略，与投资者、经营者切实进行心理较量，形成市场突破，实现利润最 大化。 6.3 项目销售策略 、销售价格方式总控：卖总价 为化解项目门面的进深及结构的缺点，均衡门面性价比，回避单价敏