房地产项目报批报建项目流程说明书

1 （一）概述 一、 涉及职能部门 ： 包括有市（区）规划局、市建委（区建设局 ） 、市（区）房产局、市（区）环保局、市（区）消防局、市发改委（区发改局）、市（区）卫生局、人防办、地名办、市水务集团、市供电局、各热力公司等政府职能部门。 二、 根据主要涉及的政府部门划分，报建体系划分为三大类 ： （一）规划建设工程类： 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目选址、申请规划设计要点、规划总平面图及办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见 、申领建设工程规划许可证。 规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：总包及监理中标通知书和备案合同、交纳农民工保证金、安措费、社保费、资金证明、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领建筑工程施工许可证，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得建设工程规划验收合格证，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。 （二）用地类： 主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得建设用地规划许可证及国有土地使用证等有关证照。 （三）配套类： 2 主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名的申报，公建配套用房的移交等。 （三）房地产开发主要节点流程图 发改委前期函 建设用地规划 许可证 国有土地使用权出让合同 规划设计方案审定通知单 建筑立面、环境景观设计方案审批 国有土地使用证 建筑扩初设计审定通知单 地 环 建 净 消 人 卫 震 境 设 空 防 防 生 安 影 项 管 设 立 设 全 响 目 理 计 项 计 评 评 核 审 审 审 审 价 价 准 批 查 批 查 3 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 建筑楼门牌编号审批 商品房面积预测 商 品房预售许可证 （四）报批流程详解 (1) 发改委前期函 . 5 (2) 建设用地规划许可证 . 5 (3) 国有土地使用权出让合同 . 6 (4) 国有土地使用证 . 6 (5) 规划设计方案审定通知单 . 7 (6) 建筑立面、环境景观设计方案审批 . 8 (7) 建筑扩初设计审定通知单 . 8 (8) 地震安全性评价 . 9 (9) 环境影响评价 . 9 (10) 建设项目核准 . 10 (11) 净空管理审批 . 11 (12) 建设工程消防设计审查意见书 . 11 (13) 人防立项审批 . 12 (14) 建筑设计卫生审查 . 12 (15) 建设工程规划许可证 . 13 4 (16) 建筑工程施工许可证 . 13 (17) 建筑楼门牌编号审批 . 14 (18) 商品房面积预测 . 14 (19) 商品房预售许可证 . 15 5 （ 1）发改委前期函 1. 事项概述 办单位：沈阳市发展和改革委员会 2. 前置条件 土地成交确认书 3. 申请材料 目单位请示 地成交确认书 款发票复印件 ： 500 地形图 质证书 业执照 业法人、经办人身份证复印件 场供地收据证明 4. 工作时限 57 个工作日 5. 后续事项 建设用地规划许可证 6. 注意事项 资质有效期 、 （ 2）建设用地规划许可证 1. 事项概述 办单位：沈阳市规划和国土资源局 2. 前置条件 拨：申请的项目已取得规划局核发的建设项目选址意见书 让：申请的项目已取得发改委核发的项目开展前期工作的函 3. 申请材料 建设用地规划许可证申请表 经规划院定 线的 1/500或 1/1000地形图及电子版 法人代表委托书、营业执照，资质证书等 项目开展前期工作的函 念设计方案文本 4. 工作时限 7 个工作日 5. 注意事项 招拍挂用地，建设单位在报建前持土地成交确认书、招拍挂相关文件到沈阳市勘察测绘研究院取得现状地形及管网图（ 1： 500 或 1： 1000），并经沈阳市规划设计研究院定线 对取得的建设用地规划许可证及附图上标注的土地用途、面积、位置、边界与取得土地时原始资料进行复核 6. 后续事项 规划设计方案审定、国有土地使用权出让合同 6 （ 3）国有土地使用权出让 合同 1. 事项概述 办单位：沈阳市规划和国土资源局 2. 前置条件 得建设用地规划许可证 区规划和国土资源局地籍科确权的用地红线图 . 地图 地储备中心出具的市场供地证明 让金已缴清发票、配套费收据、契税发票 3. 申请材料 交确认书 籍联系单及权属确认图 建设用地规划许可证及附图等 业执照、组织代码证、资质证书、法人身份证、代办人身份证。 套费收缴联系单 场供地收款证明 地出让金发票、契税发票 4 工作时限 10 个工作日 5 注意事项 与土地取得时资料进行核对面积 6 后续事项 国有土地使用证 （ 4）国有土地使用证 1. 事项概述 办单位：沈阳市规划和国土资源局 费标准：土地登记费： /平方米 2. 前置条件 得建设用地规划许可证； 地图 地出让合同，区土地所出具的地籍工作联系单，权属确认图 . 地储备中心出具的市场供地证明 让金已缴清发票、配套费收据、契税发票 3. 申请材料 交确认书 籍联系单及权属确认图 设用地规划许可证及附图等 业执照、组织代码证、资质证书、法人身份证、代办人身份证 套费收缴联系单 场供地收款证明 供契税完税凭证及契证或缓交、免交契税材料。 4. 工作时限 10 个工作日 5. 注意事项 与土地取得时资料进行核对面积 6. 后续事项 建设工程规划许可证 7 （ 5）规划设计方案审定通知单 1. 事项概述 办单位：沈阳市规划和国土资源局 2. 前置条件 建设用地规划许可证； 3. 申请材料 请表、法人委托书 建设用地规划许可证及附图 图一书（总平面图、定线图、区域位置图、道路交通图、设计说明书） 总平面图应包括 ：使用现状地形、道路红线、绿化控制线、四周退道路红线及退绿化控制线距离、楼房平面位置、地下车库位置、地下车库出入口位置、小区主出入口位置、楼层、楼号等； 定线图应包 括 ：使用现状地形、道路红线、绿化控制线、四周退道路红线及退绿化控制线距离、楼房平面位置、地下车库位置、地下车库出入口位置、小区主出入口位置、楼层、楼高度（ m）、楼号、楼间距 (主遮挡面到被遮挡面距离 )、相临楼间距、单体建筑物外轮廓线（不同层数，中间要有分割线）等； 道路交通图应包括 ：楼盘所在的区域位置、楼盘周边交通等； 设计说明书应包括 ：总用地面积、总建筑面积、占地面积、地上建筑面积、地下建筑面积、地上商业、地上住宅、地下车库、地下其他使用面积、地上停车位、地下停车位、建筑密度、容积率、绿地率等； 济技术指 标表 果图、沙盘、 示文件 4. 工作时限 7 个工作日 5. 注意事项 案设计过程中应遵照相关法定依据和规划设计条件的相关要求进行设计 准方案设计中各经济指标，特别是建筑密度、容积率、绿地率，确保项目竣工时的可达条件 6. 后续事项 建筑立面、环境景观设计方案审批 7. 注意事项 确定准确面积，保证日后规划许可证、中标通知书、施工图审查报告书、施工许可证面积一致。 8 （ 6）建筑立面、环境景观设计方案审批 1. 事项概述 办单位：沈阳市规划和国土资源局 2. 前置条件： 规划设计方案审定 3. 申请材料 请表 筑周边建筑环 境 9 寸照片 方面建筑立面彩色效果图、街景效果图 境设计彩色总平面图、规划位置图 筑立面构成要素材料、色彩一表 案说明书、建筑标准层平面图、剖面图等 计方案效果图刻录光盘 4. 工作时限 7 个工作日 5. 注意事项 宅三万平方米以上，公建 1 万平以上，需由设计院做出三个以上方案，沿城市主要街路需提供夜景亮化效果图。需装订成册。 案图及材料表装订成一册，需三份；建筑图（平面、立面、剖面）及设计说明装订成一册，需一份； 果图展板标准为 . 后续事项： 建筑扩初设计审定 （ 7）建筑扩初设计审定通知单 1. 事项 概述 承办单位：沈阳市规划和国土资源局 2. 前置条件： 建筑立面、环境景观设计方案审批 3. 申请材料 请书 建设用地规划许可证及附图 建筑立面、环境景观设计方案审定通知书 规划设计方案审定通知书及附图 套费缴款联系单 筑扩初设计图（设计说明、建筑总平面图、平立剖面图（ 1/100 或1/200），装订成册。 4. 工作时限 7 个工作日 5. 注意事项 初总图应在规划方案定线图的基础上继续深化； 报批指标在设计说明内准确体现； 体建筑的平面图外边线标注尺寸与总图标注尺寸一致； 体建筑立面图应与立面报批效 果图一致； 体地下室分期建设，要有明显界限。 6. 后续事项： 联合审批 9 （ 8）地震安全性评价 1. 事项概述 办单位： 辽宁省地震局 费标准：以实际预算为准 2. 前置条件 详勘报告、规划设计方案审定 3. 申请材料 改委立项批复 织机构代码证 建工程项目抗震设防要求审定申请表 设工程地震监测环境审批申请表 勘详勘报告 筑总平图 4. 工作时限 6 个工作日 5. 后续事项 建设项目核准 （ 9）环境影响评价 1. 事项概述 办单位：沈阳市环境保护局 费标准：按投资额收取 报告书： 以下： 56 万元 亿： 615 万元 210 亿： 1535 万元 1050 亿： 3575 万元 50100 亿： 75110 万元 100 亿以上： 110 万元 2. 前置条件 合管网及规划设计方案确定 3. 申请材料 环境影响报告书或房地产（住宅）建设项目环境影响申报登记表 平面图 合管网设计方案图 4. 注意事项 确定配套管线位置 5. 工作时限 报阶段：环境影响报告书 20个工作日 境影响审查阶段： 4050 个工作日 6. 后续事项 建设项目核准 10 （ 10）发改委项目核准 1. 事项概述 办单位：沈阳市发 展和改革委员会 费标准：按投资额收取 申请报告书： 建筑节能审批报告书： 1 亿以下： 元 5 亿以下： 3 万元 15 亿： 13 万元 510 亿： 58 万元 510 亿： 35 万元 10 亿以上： 10 万元 1050 亿： 58 万元 50 亿以上： 10 万元 2. 前置条件 建筑扩初设计审定通知单、建设项目环境影响报告书批复 、地震安全性评价报告、建筑节能审批报告书 3. 申请材料 目单位申请 备相应资质的咨询机构编制的申请报告 地成交确认书 筑扩初审定通知书及附图 ： 500 地形图 有土地使用权证 设用地规划许可证 保部门的审批意见 质证书、营业执照、企业法人、经办人身份证复印件 目开展前期工作的函 筑节能分析报告（建筑面积大于 20 万平方米项目需提供） 金证明（不低于总投资 35%） 4. 工作时限 6 个工作日 5. 后续事项 建设工程规划许可证 11 （ 11）净空管理审批 1. 事项概述 办单位：沈阳各机场及 沈阳空军司令部 费标准：航空图收费根据项目距机场的距离实际测算（ 2000 元 /点） 2. 前置条件 取得辽宁省基础地理信息中心提供的机场净空报告及 1： 10000 航拍图； 3. 申请材料 设高度申请书 坐标点的地形图 密协议 平图标注建筑物的相应点位 4. 工作时限 30 个工作日 5. 注意事项 准确标注建筑物的最高点 6. 后续事项 建设工程规划许可证 （ 12）建设工程消防设计审查意见书 1. 事项概述 办单位：沈阳市消防局 费标准：培训费 200 元 /人（按项目规模确定培训人数） 2. 前置条件 建筑扩初设计审定通知单 3. 申请材料 设工程消防设计审核申报表 计单位设计资质 请人身份证明、法人身份证、营业执照及组织机构代码证原件及复印件； 筑扩初审定通知书及附图 筑工程消防设计图纸及光盘（ 式） 防专篇 4. 工作时限 30 个工作日 5. 后续事项 建设工程规划许可证 6. 注意事项 对于满铺地下室的项目，单体楼面积要包含基底面积的地下部分。 12 （ 13）人防立项审批 1. 事项概述 办单位：沈阳市人民防空办公室 费标准： 易地建设费：按应建防空地下室面积每平方米缴纳 2000元； 人防工程施工图审查费： /平方米（按人防建筑面积） 2. 前置条件 建筑扩初设计审定通知单、人防设计方案总平面图、应建人防面积核算表 3. 申请材料 计单位设计资质 请人身份证明、法人身份证、营业执照及组织机构代码证原件及复印件； 筑扩初审定通知书及附图 防设计方案总平面图 建人防面积核算表 4. 工作时限 10 个工作日 5. 后续事项 建设工程规划许可证 （ 14）建筑设计卫生审查 1. 事项概述 办单位：沈阳市卫生监督所 2. 前置条件 建筑扩初设计审定通知单 3. 申请材料 业执照 请人身份证明、 法人身份证、授权委托书 筑扩初审定通知书及附图 有土地使用证 设项目卫生审查申请书 形图 平面图 采用集中式空调系统的公共场所，需提供集中式空调系统设计图纸及有关说明 4. 工作时限 10 个工作日 5. 后续事项 建设工程规划许可证 13 （ 15）建设工程规划许可证 1. 事项概述 办单位：沈阳市规划和国土资源局 费标准：勘测放点费： 2000 元 /点 2. 前置条件 建筑扩初设计审定通知书及附图 套费缴款通知书 合审批批件 3. 申请材料 建设工程规划许可证申请表 人委托书，经办人身份证等 套费缴款 通知书 防、消防、发改委核准、卫生等批件 有土地使用证 设用地规划许可证 建筑扩初设计审定通知书及附图 筑施工设计图（平、立、剖及基础图） 4. 工作时限 7 个工作日 5. 注意事项 1. 核查发改委核准（一年有效）、营业执照（年检）等的时效性及保证规划许可证的有效性（半年之内） 2. 物业用房、社区用房确定准确面积，应满足规划要求。 6. 后续事项 建筑工程施工许可证、商品房面积预测 14 （ 16）建筑工程施工许可证 1. 事项概述 办单位：沈阳市城乡建设委员会 2. 前置条件 民工工资保证金、社保费、安措费 标通 知书 程质量监督手续、安全监督手续 工图审查意见 设工程规划许可证 行存款证明 3. 申请材料 筑工程施工许可证申请表； 人委托书（原件）、经办人身份证复印件； 建设工程规划许可证及通知书、附图 有土地使用证 工图设计文件审查合格书 案的监理合同和施工合同 工条件确认书 程质量监督申报登记书 筑工程安全监督登记表 案的中标通知书 备案的施工合同、监理合同 农民工工资保证金收据 行存款证明（当年开工竣工的项目，需中标价的 50%；其他需中标价的 30%） 4. 工作时限 5 个工作日 5. 注 意事项 1. 规划许可证、用地规划许可证、土地证、中标通知书的地址应一致 2. 东陵区农民工保证金上涨，需提前申请降低额度 15 （ 17）建筑楼门牌编号审批 1. 事项概述 办单位：区民政局地名办公室 费标准：楼牌： 678 元 /个、单元牌： 45 元 /个、层牌： 42 元 /个、户牌： 12 元 /个、别墅门牌： 160 元 /个 2. 前置条件 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 辽宁省建筑物名称使用证 社区签订社区用房协议 3. 申请材料 请书 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 建设用地规划许可证 辽宁省建筑物 名称使用证 区用房协议 建筑物楼门牌编号审批表一式三份 :500 建筑规划设计平面图 4