房地产开发经营管理的设计方案

1 房地产开发经营管理的设计方案 一、投资机会选择与决策分析 投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于我 们通常所说的项目可行性研究。 所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。在机会寻找过程 中，开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性， 亦即我们通常所说的“看地”。对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，快速在头脑中初步判断其可行性。 投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。前者主要分析市 场的供求关系、竞争环境、目标市场及 其可支付的价格水平；后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。从我国房地产开发企业的工作实践来看，对房地产开发项目进行财务评估的方法已经比较成熟，但人们对至关重要的市场研究却很少予以充分的重视。应当注意到，市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场定位起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。 二、前期工作 前期工作的内容主要包括以下几个方面： 1、 分析拟开发项目用地的四至 范围与特性，规划允许用途及获益能力的大小； 2、 获取土地的使用权； 3、 征地、拆迁、安置、补偿； 4、 规划设计及建设方案的制定； 5、 与城市规划管理部门协商，获得规划部门许可； 6、 施工现场的水、电、路通和场地平整； 7、 市政设施的谈判与协议； 8、 安排短期和长期信贷； 9、 对拟建中的项目寻找预租（售）的客房； 10、 对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平； 11、 对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算； 12、 对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商； 13、 开发项目的 保险事宜洽谈。 上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评估。因为前期工作需要花费一定 时间，而决定开发项目成败的经济特性可能已经发生了变化。所以，明智的开发商一般在其初始投资分析没有得到验证，或修订后的投资分析报告还没有形成一个可行的开发方案之前，通常不会轻举妄动。当然，通过市场机制以招标、拍卖 2 或协议方式获取土地使用权时，土地的规划使用条件已在有关“公告”、“文件”中列明（如容积率、覆盖率、用途、限高等），但有关的具体设计方案，仍有待规划部门审批。有关主管部门的审批时间也比较长，这一点要引起开发商的足够注意 。作为一条行业准则，开发商必须时刻抑制自己过高的乐观态度，并且保持一种“健康的怀疑”态度来对待其所获得的专业咨询意见，使自己既不期望过高的租金、售价水平，也不期望过低的开发成本；同时，开发商还必须考虑到某些意外事件可能导致的损失。 获取土地使用权后的最后准备工作就是进行详细设计、编制工作量清单，与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同。进行这些工作往往要花费很多时间，在准备项目可行性研究（财务评估）报告时必须考虑这个时间因素。 最后，在开发方案具体实施以前，还必须制定项目开发过程的监控策略，以确 保开发项目工 期、成本、质量和利润目标的实现。这里要做的主要工作包括： !安排有关现场办公会、项目协调会的会议计划； 编制项目开发进度表，预估现金流；对所有工程图纸是否准备就绪进行检查，如不完备，需要在议定的时间内完成。以上各项工作内容落实之后，就可以开始进入建设阶段。 三、建设阶段 建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过 程，即开发项目建筑工程的施工过程。项目建设阶段一开始，就意味着在选定的开发地点，以在特定时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋或一组特定的建筑物。开发商在此阶段的主要任务转 为如何使建筑工程成本支出不突破预算；同时，开发商还要出面处理工程变更问题；解决施工中出现的争议，签付工程进度款；确保工程按预先进度计划实施。由于在建设阶段存在着追加成本或工期拖延的可能性，因此，开发商必须密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，定期与派驻工地的监理工程师会晤，以了解整个建设过程的全貌。 四、租售阶段 开发商为了分散投资风险，减轻借贷的压力，在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者；但在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始进行市场营销工作。对出租或出 售两种处置方式而言，一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择。对于居住物业，通常以出售为主，而且多为按套出售；对写字楼、酒店、商业用房和工业厂房常是出租、出售并举，以出租为主。虽然租售常常处于开发过程的最后阶段，但租售战略是可行性研究的一个重要组成部分。 二）土地相关概念的介绍 在讲述开发商获取土地使用权的几种方式之前，我们先来介绍几个常用的概 念： 1、土地使用权出让，指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通过出让 方式获得土地使用权是建立在有偿有限期使用的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护。 2、地土使用权转让，指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权 转移的行为，包括出售、交换和赠与等。 3 3、土地使用年限，指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年 期。按国家有关法律规定，各类用地的出让年限为：居住用地 70年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40年；综合或其他用地 50 年。 4、土地使用权出让金，指土 地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府 的金额。 5、毛地价，指政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地（俗称“毛地”）， 或未进行征地补偿的新区土地（俗称“生地”）时所收取的金额。毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费。 6、熟地价，指当政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一 平”建设条件的土地（俗称“熟地”）时所收取的金额，或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额。熟地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。 7、土地使用费，指土地使用者因使用国有土地 而需按规定每年支付给政府的 费用。 第三节土地使用权的获取 第一步就是获取土地使用权。 土地是人类赖以生存的根本，人类生产、生活资料的获取、交换，文化知识的 传授、交流等各项社会活动都离不开土地，没有土地就没有人类社会。土地作为重要的生产资料，是生产要素之一。土地又是一种基本的自然资源。土地是一种有限的资源。从区域上讲，城市土地有 :3个层次； 1城市市区土地； 2城市规划区土地，即包括近郊区的菜地和村镇占用的土地； 3城市行政区划内的土地，即包括城市和市管县广大农村的土地。 （三）投资者获取土地使用权的方式 根据土地所有权和使用权分离的理论，城市土地所有权归国家所有，土地使用 权则可依法有偿、有限期地通过市场出让、转让。总的来说，开发商可以通过行政划拨和市场两种途径获取土地使用权。在运用市场机制配置土地时，又有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。 1、 土地使用权划拨 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者用的行为。根据中华人民共和国土地管理法和中华人 民共和国城市房地产管理法等的有关规定，以划拨方式获得土地使用权的用地类型包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。对房地产开发商来说，可通过划拨方式得到的开发用地目前主要是经济适用房项目建设用地；对较大规模的旧城改造项目，为了减轻开发商前期土地开发的负担，部分城市也采取了先划拨土地给开发商进行土地开发，在开发商转让熟地或开发建设商品房阶段再补办土地使用权出让手续的做法。对于政府划拨的新区建设用地，开发商还须经过 征地过程。根据征地面积的大小和原用地性质，征地的审批权由各级人民政府掌握，具体如下： （ 1）、 征用基本农田、基本农田以外的耕地超过 35公顷的，其他土地超过 70公 4 顷的，由国务院批准； （ 2）、 征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。开发建设项目必须征用土地时，要按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前 3年平均年产值的 610倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数 计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前 3年平均年产值的 46倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前 3年平均年产值的 15倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准确定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照前述 规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前 3年平均年产值的 30倍。 （ 3）、 土地使用权出让 按照国家有关法律规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国 有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。出让土地使用权的每幅地块及该地块的用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定。政府通常要在上年末制定下年度的土地出让计划 ，确定土地出让的数量、用途、地块及其分布、出让的先后顺序等。 （ 4）协议出让。协议出让是指政府在出让土地使用权时，通过政府土地管理部 门与土地使用者协商确定土地使用权出让价格的出让方式。土地使用者需要按协议出让方式获得土地使用权时，可向土地使用权出让方索取地块的有关资料和文件，并于规定的时间内提交包括土地开发建设方案、出让金数额及付款方式等内容的文件。出让方收到上述有关文件后，若双方均有意向，则可进一步协商，直至达成协议。土地使用者可与土地管理部门签订合同并支付定金。土地使用者按合同规定支付出让金后，可向土 地管理部门办理土地使用登记，领取国有土地使用权证。 （ 5）招标。以招标方式出让土地使用权是指在指定期限内，由符合条件的单位 和个人以书面的形式投标、竞投某宗土地使用权，由招标小组根据一定的要求择优确定土地使用者的一种土地使用权出让方式。招标出让方式适用于大型区域发展用地、小区成片开发及技术难度较大的项目用地。 （ 6）拍卖。与招标、协议比较起来，拍卖是一种竞争最激烈的方式。由于拍卖 往往导致较高的成交价，所以对一些竞争性强、营利性大的商业用地，常采用这种方式。但这需要有完善的市场相配合，因为成交价并非越高越好 ，只有在较完善的市场条件下，才能达到合理的最高价。 （ 7）补地价方式。采用补地价方式获取土地使用权时，土地使用者应向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。为了鼓励拥有划拨土地使用权的单位将土地使用权推向市场，国家在征收补交的出让金时，都有不同程度的优惠。例如，北京市在对城市污染扰民企业转让土地使用权过程中，采取了出让金返还的优惠政策，以促进城市用地结构的合理化。经市、县人民政府土地管理部门批准并补交出让金后，土地使用者 5 还应与政府主管部门补签土地出让合同。这 样，土地使用者就通过补地价方式正式获得了土地使用权。需要说明的是，对未补交土地出让金且未经批准而擅自转让、出租、抵押土地使用权的，其非法收入将由当地人民政府土地管理部门依法没收，所签有关合同无效，并根据情节给予处罚。 3、 土地使用权出让合同的主要内容 在土地使用权出让中，土地管理部门（即出让方）和土地使用者（即受让方） 达成一致意见后，双方应本着平等、自愿、有偿的宗旨签订土地使用权出让合同。 该合同既是双方权利与义务的契约，也是向土地管理部门领取土地使用权证必不可少的凭证。在市场经济条件下，合同的作用是至关 重要的。 一份完整的土地使用权出让合同一般应具有以下几部分内容： （ 1）合同双方即土地使用权出让方与受让方的全称、地址与法人代表。合同的 每一方既承担义务，又享有权利，所以必须在合同的开始部分明确列出。 （ 2）合同双方所遵守的法律法规。土地使用权出让合同双方不仅要遵守中华 人民共和国经济合同法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产法等法律，还必须遵守有关的行政法规。如中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等法规均应在此处列出。此处还应明确规定，地下资源、埋藏物、隐藏 物和市政公用设施等均不在土地使用权出让范围内。 （ 3）宗地状况。宗地状况的内容应包括：位置坐落、宗地编号、宗地面积、现 状、规划条件和土地用途。宗地的位置坐落应明确指出该宗地四周相邻的地块或道路，最好能配有宗地红线图。宗地编号是地籍管理部门统一编制的。宗地面积应在土地出让之前按地界精确测定。宗地现状一般是指该地块当前的开发建设条件（当前土地利用状况）。规划条件是城市规划部门制定的，土地使用者对地块的投资开发必须在规划条件允许的范围内进行。若在此地块使用期限内建筑物重建或申请使用权续期时，应按当时有效规划执行 。因修改规划带来的影响，由土地使用者（受让方）单方承担。合同中还应明确规定土地用途，使用者应按规定用途开发，若需改变土地用途和规划要求，应事先提出申请，经出让方和城市规划管理部门批准后，方可进行。此时，应重新签订土地使用权出让合同并调整土地出让金数额。 （ 4）土地出让年限。通常情况下，土地出让年限采用法律规定的最高年限，但 在有些情况下，该出让年限也可比最高年限短。 （ 5）土地费用及支付方式。土地费用包括一次性支付的宗地价款（地价款）与 逐年支付的土地使用费。宗地地价中包括的明细分项，例如城市建设配套费、拆迁安置补偿费和土地出让金等也应列出。在此处应规定支付土地费用的日期、货币种类、金额（大写）、货币单位、支付方式。受让方按合同规定付清地价款后，还应依法缴纳与房地产交易有关的税金，如契税等。 （ 6）土地使用权及变更。受让方付清全部地价款后，取得中华人民共和国国 有土地使用证，并依法获得土地使用权。合同此处应规定，在受让土地使用权年限内可以依法将土地使用权转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，土地使用权可以继承。对于转让条件，合同中也应明确规定。土地使用者在转让其土地使用权之前，除支付地价款外，投入开发建设 的资金有一最低限额。若是土地使用权随地上建筑物、其他附着物所有权一起转移时，出让合同中所载权利、义务要相应转移。转让方和受让方应于一定时日内到土地管理部门办理过户登记。 （ 7）土地使用权的终止。此款规定土地使用权终止的条件及办法。 （ 8）违约处罚。在签订合同时，虽然双方都不希望出现违约的情况，但是作为 6 一个完整的合同并确保合同履行，此处必须规定违约的处罚办法。一般情况下，若是受让方付清全部地价款后，出让方不能按期提供土地使用权，受让方可解除合同，并索回全部已付地价款和双倍定金。 （ 9）纠纷处理。在经济活动中 发生纠纷在所难免，因而在签订合同时应考虑到 这一点。在合同中可规定出现纠纷时的处理办法，如协商、仲裁、诉讼等，并规定处理纠纷适用的法律法规。 （ 10）不可抗力。若合同双方事先能够达成一致意见，则合同中可明确规定不 可抗力的具体内容。出现不可抗力时，双方应尽量减少损失，并尽早通知对方，各文均不追究对方的责任。 （ 11）其他。若合同采用多种文字书写，则要规定何种文字具有法律效力。 最后是合同的生效日期，合同双方签字和盖章。 以上就是一份完整的土地使用权出让合同所应包括的内容。 三、城市规划建设用地的分类 按照建 设用地的主要用途和功能区分的基本原则，参照城市用地分类与规划 建设用地标准，城市规划建设用地分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、市政公用设施用地和绿地。各类用地的具体含义是： （一）居住用地 居住用地，指居住小区、居住街区、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公共服务设施用地道路用地和绿地。第一类居住用地，指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地；第二类居住用地，指以多层住宅为主的用地；第三类居住用地指以高层住宅为主的 用地。 （二）公共设施用地 公共设施用地，指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构与设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施 的用地。行政办公用地指行政机关、党派和社会团体等机构的用地；商业金融 用地指商业、金融业、保险业、服务业和旅馆业等用地；文化娱乐用地指新闻出版、文化艺术、广播电影电视、图书展览和游乐等设施用地；体育用地指体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地；医疗卫生用地指医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救等设施用地；教育和科研设施用地指高等 学校、中等专业学校、成人学校、业余学校、残疾人学校、工读学校、科学研究和勘测设计机构等用地，不包括中小学和托幼设施用地（纳入居住用地）。 （三）工业用地 工业用地，指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。 第一类工业用地指对居住和公共设施用地的环境基本无干扰和污染的 工业用地。 第二类工业用地指对居住和公共设施用地的环境有一定干扰和污染的 工业用地。 第三类工业用地指对居住和公共设施用地的环境有严重干扰和污染的 工业用地。 （四）仓储用地 仓储用地，指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地。 普通仓库用地指储存一般货物的普通仓库用地；危险品仓库用地指储存易燃、易 7 爆和剧毒等危险品的占用仓库用地。 （五）市政公用设施用地市政公用设施用地，指市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属的建筑物（含构筑物，下同）和管理维修设施等用地。 供应设施用地指供水、供电、供热和供燃气等设施用地，不包括电厂、煤气厂用地（纳入工业用地）；交通设施用地指公共客运交通、货运交通和其他交通设施用地；邮电设施用地指邮政、电信等设施用地；环境卫生设施用地指雨污水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、堆放、处理等设施用地；施工与维修设 施用地指房屋建筑工程、设备安装工程、市政工程、绿化、地下构筑物等的施工及养护维修设施用地；其他市政公用设施用地指消防、防汛等设施用地。 （六）绿地 绿地，指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域）。公共绿地指向公众开放、有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包 括各类公园和街头绿地；生产防护绿地，指用于园林生产、隔离、卫生和安 全防护等的绿化用地。 四、规划设计方案中的主要技术经济指标 （一）居住区开发项目技术经济指标 为了评价居住区规划方案的经济性和合理性，经常采用以下一些技术经济 指标 作为衡量的标准： （ 1）居住区总用地 (指居住区范围内的总用地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。 （ 2）居民每人占地 （ / 人），是居住区内人均用地指标，包括人均居住用地、 人均公共建筑用地、人均道路用地、人均绿化用地。 （ 3）居住区总建筑面积（ ），指居住区范围内的总建筑面积，包括居住建筑 面积和公共建筑面积。 （ 4）总户数（户）、总人口（人）、平均每户人口（口 户），指居住区内可容纳的总户数、总人口及总人口与总户数之比。 （ 5）平均每户居住建筑面积（ ），指居住区内居住 建筑面积与总户数之比。 （ 6）居住建筑密度，指居住建筑对居住用地的覆盖率。即：居住建筑密度 , 居 住建筑基底面积 - 居住建筑用地面积。 （ 7）容积率，指居住建筑面积密度，容积率 , 居住建筑面积 - 居住建筑用地面 积（ ）。 （ 8）人口毛密度（人 / 指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。 （ 9）人口净密度（人 / 指居住总人口与居住建筑用地面积之比。 （ 10）平均层数（层），指居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。 （ 11）高层比例（ %），一般 7 层以上为高层住宅，即高层住宅建筑面积占 总建 筑面积的比例。 （ 12）住宅间距（ m），指相邻居住建筑之间的距离。 （ 13）居住区平均造价（元 / ），指居住区总造价与居住区总建筑面积之比。 （ 14）建设周期，指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。 （二）非居住区开发项目技术经济指标 非居住区开发项目指酒店、写字楼、商业零售中心、公寓、小型住宅区等开发 项目，为评价其规划设计方案的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准： 8 （ 1）建筑容积率，指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面 积之比。附属建筑物计算在内，但注明不计 算面积的附属建筑物除外。 （ 2）总建筑面积，指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。 （ 3）地上建筑面积，指地上各层建筑面积的总和。 （ 4）建筑密度，即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和 与规划建设用地面积之比。 （ 5）规划建设用地面积，指项目用地规划红线范围内的土地面积。 （ 6）建筑高度，指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。 （ 7）绿化率，指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 （ 8）停车位个数，指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数。 （ 9）有效面积系数 ，指建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。 五、房地产开发过程中的规划管理 （一）房地产开发过程中的规划管理 房地产开发过程中的规划管理主要体现在：开发项目的选址、定点审批，核发 建设用地规划许可证及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发建 筑工程规划许可证等。在不同阶段，规划管理有其不同的具体内容。 1. 开发项目选址、定点审批阶段 开发商首先必须持计委批准立项文件、开发建设单位或其主管部门申请用地的 函件、工程情况简要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向位置的 1/2000或 1/500地形图及其他相关材料，向城市规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发征询意见表。开发商请有关部门填好征询意见表后，持该征询意见表、征地和安置补偿方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，报城市规划管理部门审核后，由城市规划管理部门下发选址规划意见通知书。 2 申请建设用地规划许可证阶段 开发商持城市计划管理部门批准征用土地的计划任务书、市政府批准征用农田 的文件（使用城市国有土地时，需持城市土地管理部 门的拆迁安置意见） 1/2000或 1/500 的地形图、选址规划意见通知书、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。经城市规划管理部门审核后颁发建设用地规划许可证。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。 3 规划设计条件审批阶段 开发商需持城市计划管理部门批准的计划任务书、开发商对拟建项目的说明、 拟建方案示意图、地形图（单位建筑 1/500，居住区 1/2000，其中一份画出用地范 围）和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料。向城市规划管理部门提出申请， 经城市规划管理部门审核后，下达规划设计条件通知书及用地红线图。规划设计条件通知书主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。 #$ 4 设计方案审批阶段 开发商应首先委托有规划设计资格的设计机构完成不少于两个方案的设计，然 9 后持设计方案报审表、项目各设计方案的总平面图（单位建筑 1/500、居住区 1/2000其中一份画出用地范围）、各层平立剖面图、街景立面图等（ 1/100 或 1/200）、方案说明书及其他相关资料，向城市规划管 理部门提出设计方案审批申请，城市规划管理部门接此申请后协同其他有关单位审查该详细规划设计方案并提出修 改或调整意见。之后，开发商根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报城市规划管理部门审批。审批通过后由城市规划管理部门签发规划设计方案审批通知书。 5 申请建设工程规划许可证阶段 开发商需持由城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图 纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议（如 使用水、电、煤气、热力等的协议），向城市规划管理部门提出申请，城市规划管理部门接此 申请后，将负责主持召开市政配合会，组织有关单位进行综合图会签等工作，最后签发建设工程规划许可证。 6 竣工验收阶段 开发项目竣工后，城市规划管理部门将参与项目的竣工验收工作，以检查项目 开发建设过程中有关规划要求是否得到遵守，配套建设的基础设施和公共服务设施是否已同期建设完毕等。 第二章房地产开发经营决策 第一节房地产开发企业经营与管理概述 一、房地产开发企业经营与管理的概念 （一）房地产开发企业经营与管理的含义 房地产开发企业的经营与管理，是指企业的经营管理者，运用科学的理论与方 法，根据社会与市场的 需求及企业的主客观条件，对房地产的开发、买卖、租赁、 抵押、典当与租售后服务等活动的全过程，予以决策、运筹、组织与调控，以保证动态地最优化地实现企业的总目标。与一般的企业经营与管理一样，房地产企业的经营与管理也可分为经营与管理两大内涵。首先是经营的内涵。房地产企业的经营，主要是涉及企业的发展方向、发展目标与发展的策略等一系列具有全局性和战略性的活动，其目的在于不断提高企业的生命力与经济效益，从而保证企业得以不断发展与壮大。其次是管理的内涵。房地产企业的管理，是指为实现企业的经营总目标，对企业各种要素及其运行 施加的一系列组织与调控活动；其主要目的在于不断提高各种管理活动的效率，从而保证企业经营总目标的顺利实现。 （二）房地产企业经营与管理的范围及内容 1 房地产企业经营的范围及内容 根据 1998 年国务院颁布的城市房地产开发经营管理条例的规定：房地产 开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设，房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产企业经营的核心职能是决策和运筹。因此，其活动的主要范围应是社会和市场。活动的内容应包括：市场调查、预测、决策、规划、市场开拓 、销售对策、技术开发、产品更新、公共关系等方面。具体来讲，房地产经营活动包含：开发方案的优选，如买地皮的方案、项目开发的方案、筹资方案、销售方案、财务成果预测、租赁 10 与自营方案、地皮与楼基的炒买炒卖方案、规划设计与施工发包的方案、发展品种与市场转移的方案、开发规模方案、售（租）后服务方案、多元化经营方案等决策优化活动。房地产企业的经营职能，是商品经济高度发展而引出的职能，它与企业的前途紧密关联，一般难以进行标准化作业，而应根据市场及社会的变化发展，灵活地调整其发展目标，从而最大可能地实现企业的发展总目标，获得 更好的企业经济效益，以及社会环境效益。 2 房地产企业管理的范围和内容 房地企业管理的核心职能是组织和调控。故而，其活动范围主要是企业内部并 包括项目开发的现场管理。管理活动的内容包括：对开发项目的进度、质量以及安全等方面的管理，开发项目的委托规划、设计，以及施工及招投标的管理，各项经济合同的起草、谈判与签订、工程预决算的审查与价款结算，开发项目产权、产籍手续的办理、物业推销广告与物业预售、租赁与物业管理；此外，还应包括房地产企业内部各业务部门之间的协调、部门与项目的协调等工作。管理是人们互相协作、共同 劳动而引致的职能，其特点在于经常性和实际操作性，因此可推行标准化作业的方式。 二、房地产开发企业经营与管理的特点 与其他行业或企业相比较，房地产企业的经营与管理，具有其本身特有的一些 特征。而这些特征是由房地产本身的特点所决定的，并且两者的结合共同构成房地产企业经营与管理的特点。具体来讲，有以下几方面内容。 （一）商业性 房地产企业的商业性，表现在房地产开发企业是典型的“皮包公司”的形式。 具有几间办公室、一块招牌、一个公章、几个经营管理人员，就可以开发一大片工地，建成一系列楼宇，而不用自己拥有勘察、规划、 设计、施工，以及其他产品的生产体系。例如，房地产企业的生产，很少有自己去从事，而较多是委托（发包给）建筑承包商承担。有时，房地产发展商连出售或出租的业务亦不会承担，而是委托有关的房地产中介或咨询机构承担这些业务。因此，房地产企业的经营管理行为一般都表现出十足的商业性行为。 （二）售租并行 房地产作为商品，其主要经营方式是出售或出租，即售租并行。出售房地产是 一次性买卖，其特点在于所有权和使用权同时转移，交换过程与消费过程是分离 的。在我国，房地产的买卖，只有房产部分才是所有权和使用权同时转移，而地产部分则只 是在一定期限内使用权的转移，而无所有权转移。房地产出租的实质是使用价值的零星转移，所有权和使用权是分离的，在整个交换过程中，边交换、边消费、边维修。因此，这种方式是交换过程与消费过程的统一。 （三）长期服务性 与其他商品一样，房地产物业也需要进行售后服务。但是物业的售后服务是终身的、长期的且经常性的。故而，其售后服务亦区别于其他商品。一般来说，租后 物业的产权是房地产企业的，管理与维修服务是自己份内的事情；而售后物业，产权应为购房之用户所有，房地产企业仍要承担（或业主委托其他物业管理单位承担）物业的终身管理 与维护。具体来讲，售后物业的公共设备及设施，以及公共地方的维护与管理，需要借助房地产企业的专业化、服务性功能进行长期的管理与服务，以保证物业的价值及长期使用性。在这一点上，房地产企业与其他企业有着相当显著的区别。 11 （四）一次性投资大、经营周期长、风险大 与其他行业的投资相比，房地产企业的项目开发投资十分巨大，少则几百万， 多则上千万上亿元，故而项目的投资非常宏大。另外，开发一个项目，其周期也需要几年甚至十年以上，若自营租赁则可达百年以上，因此经营周期较长。由于这两个特点，与其他企业投资相比房地产企业的投资风 险也较大。 （五）效益高且回报大 与其他行业相比，房地产企业的效益较高，回报丰厚，其原因主要有以下几方 面。 业价格持续上升 由于城市人口的增长和土地供给的有限性，造成城市土地的稀缺，并使得房地 产市场总是呈现供不应求的趋势。人们对物业在质和量上的有效需求总超过物供给。这样，势必造成了物业价格长期上涨。但也有决策失误或政策政变时的价格 下落。 2. 投资房地产是避免通货膨胀风险的最好途径之一 从近几十年的发展来看，各国的物业上升率一般都超过通货膨胀率。从长久的 发展来看，物业价格也是水涨船高 。一般来说，正常的通货膨胀可以刺激包括物业在内的消费，而物业消费又反过来刺激通货膨胀。因此，两者往往处于一种良性的循环之中。 对于消费者来说，购买一项房产，数年后可得到升值，风险较小，收益较大； 如若出租，也可坐得升值之益。即使购房时，高价买进而又临市道疲软，价格跌 落，购房者也可以长期出租为益。这样，定期的租金，足以补偿购房贷款的利息， 然后等待时机到来再出售，是以获取良好的收益。 （六）受政策法律的制约性强 房地产企业的经营与管理，易受到国家及地区的政策法律的 制约。在我国，具 体表现在以下几个方面。 其一，土地的批租完全由政府垄断经营，发展商不能按自己的主观愿望自主经 营。 其二，项目开发与地皮用途均应按城市规划及产业政策的具体要求实施。规划 方案、建设方案以及容积率等内容均应受到制约，发展商亦不能随意变化和更改。 其三，综合开发与配套建设的法规，使得发展商要承担一定的城市建设的任务 与费用。 其四，房地产交易的法津契约关系复杂，产权纠纷复杂，需要水平较高的法律 专家处理各种问题。 由此可见，房地产经营与管理，易受到各种类型的政策及法律条约的影响。故 而，对于发 展商来说，进行房地产经营与管理，不仅应看到其丰厚的经济回报，尚应估计到各种可能的、来自政策及法律方面的风险。只有不断提高自身的经营管理水平及决策能力，方能在房地产这样一个充满着机遇与风险的市场中站住脚。 三、房地产开发企业的设立 （一）设立的条件 除应符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应具备： （ 1）注册资金 1000万元以上； 12 （ 2）有 4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员， 2 名以上持有资格证书的专职会计人员。 （二）外商投资设立的房地产开发企业 除应符合上述条件外，还 应依照外商投资法律、行政规定，办理有关审批手 续。 （三）申请登记 拟设立房地产开发企业，须向县级以上政府工商部门提出申请，经其审查上述 条件，在 30日内予以登记，对不符条件的应做出说明。同时，还应听取同级房地 产开发主管部门的意见。 （四）营业执照及其备案 房地产开发企业，经工商部门审查登记领取营业执照，在 30 日内持下列文件， 到房地产开发主管部门备案： （ 1）营业执照复印件； （ 2）企业章程； （ 3）验资证明； （ 4）企业法定代表人的身份证明； （ 5）专业技术人员的资格证书和聘用合同。 （五）资质等级 一级资质等级条件如下： 1、以货币形式实缴注册资本不低于 2亿元； 2、开发过 3个以上房地产开发项目，获得二级资质 3年以上； 3、近 3年房屋建筑面积累计竣工 60万平方米以上； 4、连续 5年建筑工程质量合格率达 100%； 5、在建房屋建筑施工面积 30万平方米以上； 6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于 20人，持有资格证书的专职会计人员不少于 4人； 7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 二级资质等级条件如下： 1、以货币形式实缴注册资本不低于 1亿元； 2、开发过两个以上房地产开发项目，获得三级资质 2年以上； 3、近 3年房屋建筑面积累计竣工 20万平方米以上； 4、连续 3年建筑工程质量合格率达 100%； 5、在建房屋建筑施工面积 10万平方米以上； 6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于 10人，持有资格证书的专职会计人员不少于 3人； 7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 三级资质等级条件如下： 1、以货币形式实缴注册资本 不低于 5000万元； 2、从事房地产开发经营 2年以上； 3、近 3年房屋建筑面积累计竣工 10万平方米以上； 13 4、近 3年已竣工的建筑工程质量合格率达 100%； 5、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于 5人，持有资格证书的专职会计人员不少于 2人； 6、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称。 四级资质等级条件如下： 1、以货币形式实缴注册资本不低于 100万元； 2、从事房地产开发经营 1年以上； 3、近 3年房屋建筑面积累计竣工 2万平方米以上； 4、已竣工的建筑工程质量合格率达 100%； 5、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 5人，持有资格证书的专职会计人员不少于 2人； 6、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。 暂定资质 申请暂定资质的企业应当以项目存在为原则，以货币形式实缴的注册资本、管理和技术人员等条件应当与所承担的开发项目规模相适应，且不得低于四级资质企业的相应条件。 四、房地产开发企业经营与管理 的方法 （二）房地产开发企业的经营管理方法 正确的经营管理方法是房地产开发企业实现其经营管理目标的重要保证。从我 国近几年房地产开发企业经营管理的实践来看，经营管理的方法非常重要。方法对头，企业的经营效率提高、经济效益好；方法有问题，则会影响企业的经济效益，甚至影响企业的生存。因此，房地产开发企业需要在实践中总结发掘并借鉴经营与管理的方法，以最终实现经营目标。一般来说，房地产开发企业在经营过程中，应注意以下一些常见的方法。 #$ 1. 重视前期准备工作 房地产开发企业的前期准备工作包括规划设计、取得土地使 用权、拆迁安置、 “七通一平”以及其他准备工作。在我国近几年的开发实践中，一些房地产开发企业不重视前期的准备工作，搞边准备、边开发、边建设的“三边政策”。结果，项目挖挖填填，竣工后因缺水停电，使项目不能及时交付使用，从而对开发企业的经营造成很不好的影响。因此，房地产开发企业应尊重事物发展的客观规律，明确房地产开发建设程序，作好长期的开发准备工作，方能取得良好的经济效益。 2. 科学管理工程建设过程 工程建设过程是房地产开发的一个重要阶段，该阶段的科学安排与管理对于 房地产开发企业的经营效果和经济效益有着重大 的影响。发展商应当重视该阶段的管理内容及管理方法，提高企业经济效率和经济效益。 首先，开发企业应根据公司的财力确定开竣工面积比例。一般来说，开工面积 过大，每年竣工面积与之比例过小，必然增加资金的占用量，造成资金回收期过 长，利润下降。因此，开发企业应量力而行，保证每年开竣工面积比例协调，以便减少资金的占用量，按期竣工交用，及早收回资金。 其次，开发企业应管理组织工程的发包。对于一些建筑独立组团以至小区的开 14 发，在工程招标过程中，应尽量考虑由一个有实力的施工单位总承包，以便组织流水施工，系统安排工序交叉，从 而保证工程建设的进度，并有利于降低工程的成本。 其三，加强工程质量管理。开发企业要实现其经济目标，首先应提交给用户一 个质量合格的产品；否则，便会因其产品质量低下，造成声誉受损，以至产品卖不出去，直接影响企业的经济效益。因此，应树立质量第一的观念。在工程建设过程中，不但要依据施工单位的力量搞好工程质量，开发企业自身也应当有一个强有力的工程管理机构，严把质量关，严格质量监督、监理制度，促进工程质量的提高。 3. 重视资金筹措、加强资金管理、节减支出 房地产开发需要大量的资金，发展商除了向银行贷款、开展楼宇销售 等方式， 尚应注意以合资或合作的方式筹集开发资金，并分散投资风险，从而满足开发项目对建设资金的需要。此外，在建设过程中，发展商应科学合理地安排资金的使用。既要做好资金使用计划，又要严格审查每一笔款项的支出，尤其应防止施工承包单位前期建设中报价过高的现象，严格进度付款，从而达到均衡使用资金，缓解资金压力，并以此为手段，促使承包单位提高工程质量，保证工程进度。 此外，房地产开发企业的还应注意提高企业素质，加强智力开发，从而进一步 提高企业职工的业务水平和技术水平，以适应竞争日益激烈的市场对企业生存和发展的需要。 一、企业经营决策的含义及内容 （一）经营决策的含义 房地产开发企业的经营决策，是指房地产开发企业为了实现一定的经营目标， 在对外部环境和内容因素进行综合分析的基础上，制订各种计划和行动方案，然后选择出最为满意的方案加以实施。 （二）经营决策的内容 房地产开发企业的经营决策，主要有以下几个方面的内容： （ 1）经营战略与方针政策决策； （ 2）经营目标与经营计划决策； （ 3）经营项目决策； （ 4）投资决策； （ 5）项目价格与成本决策； （ 6）项目市场营销决策； （ 7）经营组织结构与人事决策； （ 8）财务资金决策 ； （ 9）工程招标决策等。 (三 ) 房地产开发公司的资质等级标准 三、房地产开发企业经营目标分析 经营目标是企业经营活动在一定时期内预期达到的成果，是企业经营发展策略 的实际体现。对于房地产开发企业而言，其经营管理的重大问题之一，就是选择和确定企业的经营目标，使企业的一切经营活动都围绕经营目标开展。只有这样，才能使开发企业的各项经营活动具有明确的目的性，使企业的经营具有主动性和自觉性，从而最终实现房地产开发企业经营活动的目的。 15 （一）影响经营目标制定的相关因素分析 房地产开发企业在制定其经营发展目标过程中 ，一般应考虑以下一些因素。 1. 企业经营的目的性 房地产开发企业的经营目标是企业经营目的的具体化，只有充分了解企业的经 营目的，才能制定出企业完善的经营目标。房地产开发企业的经营目的一般反映在 以下几方面： （ 1）满足社会对房地产产品的需求。具体包括：满足消费者对房屋产品的需 求，为国家提供税收及就业机会，改善城市面貌与社会环境等社会方面的目的性。 （ 2）满足企业经济方面的目的。具体包括：增加企业盈利，树立企业形象，促 进企业的发展等。 2. 企业的经营能力 企业经营能力，是房地产开发企业制定经营目标的先 决条件。只有充分了解自 身的长处和短处，方能扬长避短，制定出可行的经营目标。房地产开发企业的经营能力主要反映在以下几方面： （ 1）企业的生存能力。具体包括：企业的市场竞争能力（如销售额、市场占有 率、企业信誉及产品质量等），市场应变能力（如信息反馈速度、决策能力等），盈利能力（如利润水平、劳动生产率的提高、管理水平的提高等）。 （ 2）企业的发展能力。具体包括：企业的技术开发能力（如市场开拓、产品创 新、管理技术的提高等能力），扩大再生产能力（如扩大企业经营规模的能力）。 除了企业经营的目的性、经营的能力之外 ，影响企业经营目标制定的因素尚有 企业所处的经营环境。这其中既包括了企业所处的社会环境，也包括了经济环境，