物业经营管理精讲课件讲义汇总

第 1 讲课件讲义第 1 讲讲义物业经营管理的内涵第一章物业经营管理概述一、内容提要：1、物业经营管理的概念2、物业经营管理的层次与工作内容二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。考试的基本要求：掌握：物业经营管理的内涵，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系熟悉：物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系第一节物业经营管理的概念随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的需求与日俱增。物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。企业资产中房地产资产通常占相当大的比重，其管理质量的好坏，有着至关重要的影响。因此，企业房地产资产管理和物业管理师在企业经营决策中扮演着越来越重要的角色。一、物业经营管理的内涵物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理(PropertyManagement) 、设施管理(FacilitiesManagement)、房地产资产管理(RealEstateAssetsManagement)、房地产组合投资管理(RealEstatePortfolioManagement)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。物业经营管理活动的管理对象二、物业经营管理活动的管理对象物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人 )使用，可获得经常性租金收益.写字楼写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。1甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括 24 小时的维护、维修及保安服务。2乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响 )，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。3丙级写字楼物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。人们很容易区别甲级写字楼和丙级写字楼，但如果要区别甲级和乙级写字楼就比较困难。对写字楼分类一般要考虑如下 12 个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。(二)零售商业物业零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型：1区域购物中心区域购物中心(ShoppingMall，有译为 “摩尔”)是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在 10 万平方米以上，有效商业服务半径可达到 200km，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高,行业多、店铺多、功能多。区域购物中心定位于家庭式消费，通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮，以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以针对各类消费者之需的各类专业店。此外，还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受(文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光)的需求。因此，区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体。2市级购物中心市级购物中心的建筑规模一般在 3 万 m2 以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在 30 万人以上，年营业额在 5 亿元人民币以上。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户；男女时装店、家用电气设备商店、眼镜店、珠宝店、摄影器材商店、男女鞋店、体育健身用品商店等，通常也可作为次要租户进人中心经营；银行分支机构、餐饮店、影剧院、汽车服务中心等，也常常成为这些市级购物中心的租户。按所服务的对象不同，市级购物中心也有高档和中档之分。3地区购物商场地区购物商场的建筑规模一般在 13 万平方米之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口1030 万人，年营业额在 15 亿元人民币之间。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等常常是这类商场的次要租户。4居住区商场居住区商场的建筑规模一般在 300010000m2 之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口 15 万人，年营业额在 300010000 万元人民币之间。居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。5邻里服务性商店这些商店的建筑规模一般在 3000m2 以下，且以5001000m2 建筑面积者居多，服务人口在 1 万人以下，年营业额在 3000 万元人民币以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。6特色商店特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。如专为旅游者提供购物服务的旅游用品商店、精品店商场、物美价廉的直销店或仓储商店、有较大价格折扣的换季名牌商品店等。这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。除了上述区分零售商业物业的方法，人们还常从另一个角度来区分，即不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分。(三)出租型别墅或公寓1别墅别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同，通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅，出现了独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅，甚至“空中别墅”等概念。实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。而国外的住宅(House)与别墅(Villa)是截然分开的，住宅的概念属于柴米油盐酱醋茶的现实生活，而别墅的概念则属于浪漫生活。2公寓公寓(Apartment)是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型包括：复式公寓(一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上)、花园公寓(公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅)和单间公寓(由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅)。(四)工业物业工业物业是指为人类生产活动提供人住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼 )等。(五)酒店和休闲娱乐设施酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。以新加坡最大的房地产商嘉德置地为例，酒店和出租公寓的经营管理与房地产开发投资、房地产金融服务并列为其三大主营业务。虽然酒店和休闲娱乐设施同属于一个大类，但在软硬件设置和运营管理模式方面各有特色。酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：1服务对象不同。酒店的服务对象主要是商务和观光客人，而旅游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人。2地理位置不同。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村则大多位于滨海、山地、湖泊、温泉等自然风景秀丽的度假胜地。3服务内容不同。酒店的服务以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐功能为辅。而旅游度假村则以康体、休闲、娱乐功能为主，餐饮、住宿功能为辅，只提供基本的商务服务。4建筑设计和装潢风格不同。酒店追求的星级标准的豪华气派、富丽堂皇，强调与都市风格相匹配，而旅游度假村的设计大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。第 2 讲课件讲义第 2 讲讲义物业经营管理服务的目标三、物业经营管理服务的目标物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。例如，在新加坡嘉德置地集团发起的嘉茂房地产投资信托基金(嘉茂 REITs)的组织结构中( 图 11)，为了使该房地产投资信托基金计划下的物业投资项目获得有效的专业管理，由嘉德置地集团全资控股的嘉茂信托基金管理公司负责基金管理和资产管理，将物业管理工作委托给同样为嘉德置地公司全资控股的嘉德置地零售管理公司。因此，就嘉德置地集团而言，其承担的物业经营管理工作，同时覆盖了资产管理和物业管理两个层次的管理工作。而且仅就其物业管理而言，因为增加了商业物业资产经营绩效的考核指标，使其管理职能向经营管理的方向有了很大的拓展。在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担如下责任：1策划租户的组合及物色潜在租户；2制订及落实租务策略；3执行租务条件；4确保所管理的物业遵守国家法规；5履行租务管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，就出租、退租、租金调整、终止租约及续订租约与租户磋商；6进行租务评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、追收欠租及收回物业；7执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通信系统及紧急事故管理；8制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划；9提出更新改造建议及监察有关活动。此外，物业管理企业的管理工作，还要与基金管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。物业经营管理企业四、物业经营管理企业物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。也有少量房地产资产管理企业，通过向下延伸，发展成综合的物业经营管理企业。实践中，大量的物业经营管理企业还是以物业管理企业的名义出现，但其管理能力已经大大突破了传统物业管理的范畴。物业管理企业以公司的形式存在。作为公司，一般应具有以下五个特征：依照有关法律进行登记注册；由两个以上股东共同出资经营；以营利为目的；具有法人资格；是经济组织。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。1管理型物业管理企业管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。2专业型物业管理企业专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，由于物业管理工作涉及的清洁、安全、电梯等建筑设备设施的维护保养、建筑维护与维修、环境绿化、停车场具有很强的专业性，设立专业型物业管理企业，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益。3综合型物业管理企业综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。综合型物业管理企业一般在公司总部设置管理层，履行策略性物业管理的职能，同时还设置若干专业化的分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。管理型和综合型物业管理企业，也能为业主提供物业管理顾问、咨询服务。例题 1、物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用（）的技术、手段和模式，A、物业管理设施管理、B 房地产资产管理、 C、房地产组合投资管理 D、房地产政策答案：ABC物业经营管理的层次第一节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。1物业管理物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。然而，对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。2设施管理设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。3房地产资产管理房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。4房地产组合投资管理房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业(从开发商或原业主手中) ；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个目标的实现，实际上就是以物业业主的角色在工作。物业经营管理不同层次之间的关系二、物业经营管理不同层次之间的关系物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。在一个小型房地产“投资组合”里，某一种层次的管理可能同时扮演三种角色。图 12 显示了在一大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系。在这里，物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。而资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来(如北京的写字楼或长江三角洲地区的公寓 )的分类原则来管理物业，因此比现场物业管理具有更广阔的视角。资产管理公司作为物业投资者或业主的代表， “管理”物业管理企业。更确切地说，资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。物业管理企业为了减少物业维护维修的工作量，通常倾向于选择新建成物业或物理状况良好的物业，因此会经常提出一些物业更新改造等资本改良投资计划。房地产资产管理公司就需要考察这些资本开支是否能有效提升物业价值，来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。表 11 明确了物业管理、资产管理和组合投资管理的主要职责。组合投资管理公司监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策，同时监督现金的管理并向其服务的客户定期汇报。在一宗大型的投资组合中，房地产组合投资管理公司会在物业类型或地域分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。物业经营管理中的战略性工作三、物业经营管理中的战略性工作(一)确定战略大多数投资者对金融市场有较为深刻的理解，但对那些缺乏实际物业投资经验的投资者来说，需要了解投资股票和直接物业投资的差异。首先需要明确的是频繁改变资产组合是不切实际而且不经济的，因此根据发展战略认真确定初始组合非常重要。有必要通过买卖来维持和提高当前资产组合的质量，但如果能严格精确地定义资产组合的相关属性，就可以有效缩短调整期。众所周知，物业资产是非流动的且一般是不可分的，而且把已经确定用于现有物业的资金投资到其他项目上也存在风险。与此同时，投资者还需要有应对机遇的愿望和能力，因为这些机会总是发生在最不可能发生和最不方便操作的时候。每宗物业都具有独特的区位和其他法律及物理上的特点，使它和其他项目有所区别，即使它们表面上可能比较相像。因此，市场调研不仅很难操作，而且一旦情况发生改变，调研结果的适应性也不强。因此，人们开发了一些监控工具来帮助资产管理人员及时了解市场行情。目前在英国，已有至少八九种主流的监控工具，尽管这些监控工具有不同的误差和特点，但在市场表现和评估信息的基础上，都可以用来对物业资产的资本增长率、租金变化和收益变动等绩效指标进行监测。(二)确定标准资产投资者将还需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。简单地说，要实现和维持理想的投资组合非常困难、昂贵和耗时，风险也较大。(三)构建信息基础提出一个建议和制定一个策略的首要前提是有足够的信息可用。因此，必须有一个可靠的足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库。对搜集到的信息，应当进行分类保存。正如上面提到的，可能用到的信息量很大，最好要系统地搜集而不是直到需求产生时才开始进行。在低成本的计算机硬件和功能强大，操作简单的计算机软件问世后，数据搜集、分类、存储和重新获得信息的工作变得比较容易了。(四)决策分析决策分析是对各种可能的方案进行分析比较的过程。通常对某一问题的解决方案不止一种，每种方案的结果都具有某种或大或小的不确定性。近年来，制定决策的过程越来越复杂，投资决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平。(五)进行资产组合资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险。这种理论的假设是投资者是理性的，愿意在可以接受的风险水平上追求最大的收益。如果两个投资项目的潜在收益水平相同，那么必将选择低风险的那个方案。在任何情况下，都将选择收益最大和风险最小的那个组合。这个原则获得了广泛的认可，并且被归纳为一句话：“不要把鸡蛋放在同一个篮子里。 ”在一定收益水平上具有最小风险的资产组合被认为是有效的，代表这种资产组合的点可以组成一个有效边界曲线。期望收益率是各个组成部分的加权平均数，投资在不同资产上的数量可以被用来作为权重。各个组成部分在一定的收益水平上的风险被组合起来测度资产组合内部的相关系数。在合适的选择下，整体风险应该尽可能低。换句话说，资产组合的风险将低于各个组成部分的加权平均风险，因为当风险不随时间变化、风险方向也不改变的时候，不同投资方式之间存在补偿。在考虑物业组合中减少风险时，投资者将在可以选择的范围内，寻求相关系数为负的投资，例如，选择不同的部门和不同的地理区域。物业经营管理的常规工作四、物业经营管理的常规工作持有股票等证券的成本不过是支付给财务顾问的咨询费用、佣金和买卖时的印花税等费用。相比之下，拥有和管理物业则需要支出各种各样的成本和费用，这些支付不仅数额较大，而且是维持物业正常使用和保证其保值升值不可缺少的组成部分。资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。对物业的权力伴随着必须承担的义务。不像证券投资者，在未来某一时间处置其证券之前，可以暂时不必考虑和关心证券的情况；而对于物业投资者来说，即使是最基本的物业收益也要求必要的管理工作，这种工作还很可能伴随一定的成本支出。例如，有一宗在已开发物业旁边的一小块土地，它本身可能适合进行某种开发，但可能因为排水系统或者其他某项关键服务无法实现，也可能因为规划管理部门认为它没有达到开发要求的成熟度，这块土地无法进行实际的开发运作。即使这样，谨慎的业主也将会每隔一段时间去看看这块土地，以保证没有什么负面因素作用在土地上。他们或者其指定的代理人会检查土地的栏护情况，确保临近土地的使用者没有侵占其土地；他们也要防止他人的某些权利或者名义对自己的土地所有权造成的侵害，因为这些行为可能会造成他们今后对土地的开发计划受损或者破产。他们还要对土地进行等级评定和保险。如果土地的面积比较大，特别是上面有建筑物或者其他东西存在时，往往需要特别的监护和合适的管理，这同时也增加了成本和费用。(一)常规工作内容概述从日常工作的角度看，物业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平上，保持合理的开支水平，尽量减少给使用者带来的不便。在大多数情况下，物业管理师是在物业业主授权的工作范围内工作，但如果租户没有很好地履行义务，影响建筑物的使用，那么他们也必须进行一定的应急处理。在这种情况下，必须留有一定的可支配资金来进行调查、拍照、复印资料、搜集整理电话记录等。(二)现金流和成本管理支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，支出的几个重要方面：日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收。相对于总收入，物业业主或投资者更关心净运营收益。因为总收入还必须支付各种运营费用，这些费用不仅包括正常的工作费用和在时间与数量上不可预测的支出，还包括监督和检查工作的组织成本。1支出的分配当投资者将物业出租的时候，他们希望让租户在租金之外承担尽可能多的费用。这不仅可以降低各种管理成本，还可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本。但把所有的成本负担都转移给租户既不现实，也不明智。特别是在下列三种情况下，一般不会采用这种方式：(1)对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。(2)由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，因此业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中。(3)租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分。2费用和成本物业业主及其代理人一直企图建立一种由租户支付律师签约费、履行租约的相关费用和印花税等费用的习惯。但实际上，一般都是通过各国的法律和双方的协商，来确定具体由哪一方来支付这些费用或双方分担的比例。3租金一般来说，按照租约规定进行开支的一方需要说明提供的具体工作或者服务内容，也需要为其分包商的支出行为负责。但是以下四种情况除外：(1)物业有多个租户，每个租户提供一定比例的租金，作为整体物业的开支来源。实践证明具体操作过程中惟一可行的方法，是由业主统一对各种开支进行管理，并从每个租户那里收取相应比例的租金。写字楼基本都采用这种方式。在这种情况下，各个租户在事先都要支付给业主或其物业管理者一定金额的服务费。(2)租户要各自支付保险费，但不必向业主另外支付一笔用来补偿业主为整体物业提供风险庇护的费用，即租户可能会从业主的物业资产组合中获得降低风险等方面的益处，但他们不必为此而专门付费。(3)有时租户不愿按租约内容履行责任。此时业主有可能停止提供相应的服务，直至采取相应的法律手段强迫租户履行租约。(4)还有一种情况，就是业主可能会面对一项租户的租金没有覆盖的维修或者更新项目。一旦租约停止，可能全部的租金收人都不够进行这项维修或者更新工作。这就要求业主必须要在目前的租约履行期间保持对物业的动态监管，避免发生这种情况。4服务费接受租约的租户需要和业主或者合租者一起对公共设施和区域的日常维护和维修负责，例如整修围墙和疏通排水管道等。一般情况下，是由业主出面来进行这些公共部位或者设施的修缮和服务，也可能委托专门的公司来完成这项工作。业主会要求租户按期缴纳相应的费用，然后再汇总进行专项支出。(1)目的服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担，但实际上是由租户支付的。在一个物业里面，这部分服务费不仅包括供暖、排污、电梯、楼梯等公共服务设施，还包括针对整体物业的保险或者修护。(2)成本分摊当业主代表租户进行开支的时候，由于涉及到不止一个租户，因此有必要在租户中明确成本分摊的比例。例如在一个购物中心中的某个店铺，其支付的租金将覆盖很多种服务，公共服务项目在其支出中所占的比例和其他租户相比可能会有所不同。这些费用将包括整个物业的监管成本，管理人员的工资及其办公室和储藏空间费用、电话费，以及供暖、照明、装修、保洁、营销和促销活动的成本等。一般分配公共成本的方式是按照单个租户的承租面积占物业总面积的比例计算。按照承租面积分配成本有时并不那么令人满意，特别是当同一个物业要承担很多种功能，每个租户享受到的服务差别比较大的时候。还有一种方式是以收益为基数，按照一定比例提取公共成本，但这种方法也同样存在一定的问题。因为交费基数的计算是在业主控制之外，而且会随着时间的变化而发生改变。可这类成本支出一般都是连续的、周期性的，更新的项目价格一般都会越来越高，维修成本会不断增加，这种方法无法保证收取的专项费用能始终覆盖公共成本。这些公共服务的成本如果没能提前收取，业主将不得不替租户垫付大笔资金。因此很多租约都会要求租户能够提前支付这笔款项。这种做法可以保证在大笔款项支出时，能够有充足的资金准备。常用的提取方法是以上一年的实际成本为基础，按照通货膨胀率或者类似的指数进行修正，再按照得到的结果进行专项资金的提取。(3)其他相关费用每个租户在计算服务费的时候，还必须考虑到会计和审计等专业服务的成本。这些费用一般是按照租户缴纳的服务费的一定比例计算。(三)日常维修和维护日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式。业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户，这也是目前大多数出租活动处理这个问题的方式。如果物业已经比较陈旧或者破损较严重，租户一般都不愿意接受这样的条款。此时双方就会通过沟通来确定一个让大家都感觉可以接受的解决方式，业主会尽可能地将这些修缮责任托付给租户承担。对于由业主承担维修责任的物业，很多机构投资者会拒绝参与投资。同时，从长远考虑，业主还必须关注租户的承租意图、用途和财务状况。如果租户承担了主要的维修责任，但是却没有履行或者没有很好履行，将给业主带来很多麻烦，这些工作可能会造成业主更沉重的工作负担和财务负担。(四)未来维修和维护在计划进行新的房地产项目开发的时候，经常忽视物业管理师的参与。实际上，物业管理师不同的参与，对于提高物业的完善程度、提高物业设备设施的稳定性和高质量使用非常重要。开发商的意图将会体现在物业的设计中，因为他们要将物业出售，必须要给市场提供一个具有吸引力的产品，却并不关注物业的折旧问题和长期维护问题。他们的观点与物业长期持有者或使用者的观点可能完全不同。对于工厂、仓库和写字楼物业，如何处理物业出租已经有了约定的习惯，即一般是由租户负责物业未来的维修和维护。现在这类供给已经比较充足，因此潜在租户的选择空间比较大，他们也因此变得比过去更为挑剔，特别是在有了专业人员提供建议的时候，他们对租约的安排会有更多的想法。从第二次世界大战以来，投资者越来越看重提供具有吸引力的、合理的、节能的和尽量低的维护成本的物业。对于商业物业，区位因素更为重要。对于其他物业有重要影响的维护费用问题在商业物业上体现并不明显。设计水平、使用的材料和施工质量都影响到建筑物全寿命周期中的维修成本。每个建筑都应该有自己的维修计划。对于一个新建筑物来说，物业业主可以得到由建筑承包商和分包商提供的使用说明，作为对物业日常进行的维修、维护和安装等工作可能出现的各种问题提出的处理建议，还可以为相应的成本提供一个估算的标准。(五)设施设备管理设施设备管理问题是物业管理中的一个新问题，其边界并不确定，不同的物业项目、不同的使用者都有不尽相同的设施设备管理问题。从广义上讲，设施设备管理是一种“家务性”活动，与使用者或租客的日常活动密切相关。很多公司都认为保持较高的设施管理水平有助于提高物业的运行效率，并有助于提升物业的对外形象。(六)物业保险管理业主希望一旦发生事故造成损失，能够获得补偿。这需要事先与保险公司签订合约，每年缴纳一定的保险费，保险公司会按照合同内容为必要的修缮或者重置提供支持。保险赔偿覆盖的范围一般与租约条款相对应。尽管租约中不会明确总额，但是会明确全部补偿需要的各种参数。如果发生投保额度过低的情况，投保方将承担白行支付全部补偿成本和保险实际补偿金额之间的风险。因此，大多数建议都会要求投保方对物业可能产生的损失进行全额保险。例题 1、物业经营管理的层次通常将其分为()三个层次。A.物业管理或设施管理、B.房地产资产管理C.物业企业管理 D.房地产组合投资管理答案：ABD第 3 讲课件讲义第 3 讲讲义房地产投资的概念第二章：房地产投资及其区位选择内容提要：1、房地产投资（概念、特性、投资的形式、投资的利弊）2、房地产投资的风险3、房地产投资区位的选择考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资的风险内容等知识的熟悉程度考试的基本要求：掌握：房地产投资及其特性、房地产投资直接投资与间接投资的区别与联系熟悉：房地产投资的形式与利弊，房地产投资的风险的种类，房地产区位的内容了解：不同类型的房地产投资项目对区位的特殊要求物业经营管理主要以收益性物业为管理对象，以业主或投资者为服务对象，强调策略性价值管理等特点，要求物业管理师具备房地产投资知识和选择投资区位的能力。为此，本章重点介绍房地产投资及其风险的基础知识，介绍房地产投资中区位的含义以及不同类型房地产投资对区位的特殊要求。第一节：房地产投资一、房地产投资的概念房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资是许多人梦寐以求的，世界上 90以上的百万富翁是由于拥有房地产。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。房地产投资的形式二、房地产投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金(REITs) 的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。(一)房地产直接投资1房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。2房地产置业投资房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。(二)房地产间接投资1房地产企业债券和股票投资为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。例如，北京首都创业集团 1999 年 5 月 28 日成功发行了 5 亿元、期限为 3 年、年利率为 54 的企业债券，用于阳春光华、盛世家园等 6 个优质普通住宅项目的开发，不仅解决了开发项目资金短缺问题，也为投资者提供了一个很好的间接投资房地产的机会；北京天鸿宝业、深圳金地、华润北京置地等企业通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题。债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。2投资于房地产投资信托基金房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs 的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs 将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。投资者将资金投入 REITs 有很多优点：第一，收益相对稳定，因为 REITs 的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITs 投资的流动性较好，投资者很容易将持有的 REITs 股份转换为现金，因为REITs 股份可在证券交易所交易，这就使得买卖 REITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。REITs 选择投资的领域非常广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。3购买住房抵押支持证券住房抵押贷款证券化兴起于 20 世纪 70 年代，经过 30多年的发展，已成为美国、加拿大等发达国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。新兴国家和地区，如泰国、韩国、马来西亚、中国香港等，也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。2005 年 12 月由中国建设银行发起的“建元 20051 个人住房抵押贷款支持证券” ，作为中国首单个人住房抵押贷款证券化产品已正式进入全国银行间债券市场。住房抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(SPC)，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资收益。房地产投资的特性三、房地产投资的特性(一)位置固定性或不可移动性位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。对于股票、债券、黄金、古玩以及其他有形或无形的财产来说，如果持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易地将其拿到其他有此类交易市场的地方去进行交易。然而，房地产就截然不同了，它不仅受地区经济的束缚，还受到周围环境的影响。所谓“房地产的价值就在于其位置” ，房地产不能脱离周围环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。此外，房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。(二)寿命周期长土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在 40年以上。因此，房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资可以是一种长期投资。房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是 40 年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是 45 年，银行、零售商业用房的经济寿命是 50 年，仓储用房的经济寿命是 60年，乡村建筑的经济寿命是 25 年。应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。(三)适应性适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租户需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓的租户希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房，提供出租洗衣设备来解决这一问题。(四)各异性各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。(五)政策影响性政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地产开发建设、交易和使用过程中的法律关系和经济利益关系。而房地产不可移动等特性的存在，使房地产很难避免这些政策调整所带来的影响。政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。(六)专业管理依赖性专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力。此外，房地产投资还需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化。(七)相互影响性相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。例如，城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的房地产商或投机者，都获得了巨大的成功。第 4 讲课件讲义第 4 讲讲义房地产投资的利弊四、房地产投资的利弊1房地产投资之利(1)相对较高的收益水平。房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到 20的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会达到更高的水平。房地产置业投资中，在持有期内获得每年 15一 20的股本收益率也是很平常的事。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。(2)能够得到税收方面的好处。建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使置业投资者账面上的净运营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。(3)易于获得金融机构的支持。由于可以将物业抵押，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。包括商业银行、保险公司和抵押贷款公司等在内的许多金融机构都愿意提供抵押贷款服务，这使得置业投资者有很大的选择余地。(4)能抵消通货膨胀的影响。从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度，大大超过了同期通货膨胀率的平均水平。房地产投资的这个优点，使置业投资者能够容忍较低的投资回报率。(5)提高投资者的资信等级。由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产变成了占有资产、具有资金实力的最好证明。这对于提高置业投资者或房地产资产拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。2房地产投资之弊房地产投资也并不是十全十美，有某些缺点。这些缺点突出表现在：(1)流动性差。房地产被认为是一种非流动性资产，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此它很难迅速无损地转换为现金。房地产的流动性差往往会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。(2)投资数额巨大。不论是开发投资还是置业投资，所需的资金常常涉及到几百万、几千万甚至数十亿元人民币，即使令投资者只支付 30的资本金用作前期投资或首期付款，也超出了许多投资者的能力。大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速减少。(3)投资回收期较长。除了房地产开发投资随着开发过程的结束在三五年就能收回投资外，置业投资的回收期少则十年八年，长则二三十年甚至更长，要承受这么长时间的资金压力和市场风险，对投资者资金实力的要求很高。(4)需要专门的知识和经验。由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，直接参与房地产开发投资时就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资的人员的数量。置业投资者要想达到预期的投资目标，同样也对其专业知识和经验有较高的要求。房地产投资风险的基本概念第二节房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念(一)风险的定义从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。例如，物业 1 为写字楼项目， 2002 年末价值为 1000 万元，预计 2003 年末价值为 1100 万元的可能性为50、为 900 万元的可能性为 50，则 2003 年该物业价值的标准方差为 10；物业 2 为保龄球场项目，