房地产市场研究报告 2006年天津街商业步行街的现状与展望

www.tuanyuan.tv天津街商业步行天津街商业步行街的街的现状与展望现状与展望2006.11www.tuanyuan.tv目录1. 概况 1.1 区域位置 1.2 辉煌历史 1.3 地理优势 1.4 现状2. 改造前后3. 现状分析4. 展望www.tuanyuan.tv1. 概况大连天津街建成于1909年，是大连市内历史最悠久的商业街，全长 1720米。 2005年 3月 23日，拥有近百年历史的大连天津街与上海南京路、北京王府井等一起被命名为 “中国十大著名商业街 ”。 www.tuanyuan.tv1.1 区域位置大连市天津街商业步行街，是指东至民意街、七一街，西至昆明街，南至中山路，北至长江路在内的公共区域。www.tuanyuan.tv1.2 辉煌历史 在大连人的记忆中，常有这样的对话： “ 上哪儿去？ ”“ 上街去。 ” 这里说的上街就是上天津街。 天津街是大连一条具有百年历史的传统 “老字号 ”商业街，是大连商业发祥地，始建于 1909 年，全长 1720 米。 www.tuanyuan.tv天津街三个之最 大连最早的商业街 大连市具有最高知名度的商业街 大连历史上，最能代表大连形象的窗口 www.tuanyuan.tv1.3 地理优势天津街商业区具有优越的的地理位置，她西入口（胜利广场）与大连火车站相连，东入口与大连港（港湾桥）相连，全长约2公里，其中改造总长约 1公里。大连火车站及大连港客运站是大连的主要交通枢纽，其客流量占大连市人口流动量的 50%以上。 www.tuanyuan.tv1.4 现状 硬件上 : 大百货商场和高档酒店林立 ,但交通状况不佳； 软件上 : 有历史优势 ； 繁荣程度 上 : 大不如前。www.tuanyuan.tv下沉广场人气惨淡www.tuanyuan.tv目录1. 概况2. 改造前后 2.1 改造背景 2.2 改造规划 2.3 市场定位 2.4 改造进程 2.5 开街运营3. 现状分析4. 展望www.tuanyuan.tv2. 改造前后www.tuanyuan.tv2.1 改造背景经过大连市人民的共同努力，大连市在近十年内发生了巨大变化，并正在向着国际化都市迈进。然而随着大连市现代化城市建设的不断完善，天津街商业区逐渐暴露出与大连市的城市发展不相适应。主要表现在商业区衰落、商品的经营品种定位不明显、建筑功能与街区不协调、街区的特征逐步消失、形象定位不清等方面。www.tuanyuan.tv建筑功能与街区不协调街区的特征逐步消失 形象定位不清商品的经营品种定位不明显商业区衰落改造背景www.tuanyuan.tv2.2 改造规划 全部改造规划面积共70公顷，由三期进行，即一期改造区 30公顷，二期改造区 15.4公顷，远期改造区15.6公顷 。 一期改造拆迁面积113112平方米，占地面积 57068平方米，拟建筑面积 143739平方米，由普照街至民生街的 5个地块组成，改造项目总投资 25 亿元。www.tuanyuan.tv阶段 面积（ 公顷 ）一期 30.0二期 15.4远期 15.6合计 70.0www.tuanyuan.tv天津街的功能定位、商业业态划分： 餐饮占 21 ； 娱乐占 34 ； 购物占 45 ，其中百货业态占 35 左右。 www.tuanyuan.tv娱乐餐饮购物非百货百货www.tuanyuan.tv2.3 市场定位大连市政府对改造后的 天津街 的定位为：代表 21世纪大连商业形象，面向中、高档消费群体，可与北京的 王府井 、上海的 南京路 以及香港的 铜锣湾 相媲美的标志性商业大街。 www.tuanyuan.tv2.4 改造进程 2000 年底，天津商业区改造全面进行。 2001年 5 月，一期规划方案设计完成 。 2001年 9 月，拆迁工作开始 。 2002 年 3 月，正式破土动工。 2003 年 12 月 29 日，公共设施投入使用。 2004 年 1 月 28 日，开街。 www.tuanyuan.tv2.5 开街运营2004年 1月 18日，经过 22个月的改造，总建筑面积达 20万平方米，投资额 25亿元的新天津街举行开街仪式。 2005年 3月 23日，拥有近百年历史的大连天津街与上海南京路、北京王府井等一起被命名为 “中国十大著名商业街 ”。但是，无论是喧闹欢腾的开街仪式，还是声名显赫的 “中国十大著名商业街 ”，再也不能使昔日繁华热闹的天津街再现那辉煌的历史。颇具讽刺意味的是，就在天津街被命名为 “中国十大著名商业街 ”后的第三天，在 2005年 3月 25日的人民日报上，就刊登了署名王科的报道性文章 大连商业地产遭遇 “过热后遗症 ”豪华大商场何以连连关门 ，报告了天津街商业衰败的凄凉景象。 www.tuanyuan.tv目录1. 概况2. 改造前后3. 现状分析 3.1 商业街的内涵分析 3.2 从全国商业步行街看天津街 3.3 从大连商业特点看天津街 3.4 天津街面临的形势 3.5 个案分析 -天百大楼4. 展望www.tuanyuan.tv3. 现状分析www.tuanyuan.tv商业街的内涵全国商业步行街特点大连商业特点天津街的问题个案分析www.tuanyuan.tv3.1 商业街的内涵分析影响与作用 成功关键因素 地产投资回报 空间布局 结构 功能 概念 商业街内涵www.tuanyuan.tv1.商业街的概念： 商业街是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规划有序排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。 2.商业街的功能 ： 商业界是由购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游、体育、金融、电信、医疗等诸业态构成的一体化的消费体系。 www.tuanyuan.tv3.商业街结构： 关于商业街的结构，一种观点认为，专营店商业 50% ，餐饮业占 25% ，综合性商业占 15% ，娱乐业 10% 。www.tuanyuan.tv4.商业街空间布局： 商业界布局在空间个性上要是顾客都有一定感受；要有个性人性化设计，有人情味，平易近人；满足不同消费层次人群；营造繁华的商业氛围；单层和多层建筑设计；中小店铺鳞次皆比，形成一个完整的商业生态系统。 5.商业地产投资回报： 按国际惯例商业街投资一般投资回报在十到十五年，短期回报的可能性极小，所以，商业街建设需要较长的投资回收周期。www.tuanyuan.tv6.商业街成功关键性因素 ： 吸纳南北来客、风水宝地黄金街、熙熙攘攘人气旺、经年老街忘不掉、历史久远有文化、丰富多彩有特色、差异化竞争有秩序、高中低档都消费。 7.商业街的影响与作用 ： 商业文化名片、商业中心带动新一轮城市发展、提升城市生活品质、强化城市中心价值、丰富繁荣城市文化。 www.tuanyuan.tv3.2 从全国商业步行街看天津街 全国商业街基本特征 总量迅速增长 地位日益显著 千街一面突出 投资风险显现 www