2006北京某国际广场可行性分析报告(ppt)

全局视野看地块，把日坛项目放到北京市商业市场看，这样的项目已经十分稀缺。 北京市商委文件 北京市商业发展规划 2008年以前的规划要把它和 CBD连在一起 商业和商务中心双重职能发展。 朝外大街规划面积是 100万平方米 现在已经建成了 64万平方米。其中商业占三分之一 商务占三分之二 商业为商务铺垫 目的是为了未来向CBD平缓过渡。 未来朝外将主要产生以下行业 包括金融保险、餐饮娱乐、信息服务和旅游休闲等。这些都为朝外大街商务发展铺垫了旺盛的人气和商务氛围 保证了朝外大街商务和商业的优势互补 资源共享。 朝外 商 业街作为北京 CBD的门户，是北京市总体规划中五个市级商业中心之一，而未来的朝外大街将力争建设成继王府井、西单之后的北京市第三条 商业街 。 第三条商业街区域商业文化特征明显，商业属性比较清晰，部分业态目的性消费群体明确。 娱乐特征显著的第三个市级商业中心 相对成熟的批发贸易中心 外向型文化消费色彩浓重 区域性消费特征显著区域常住人口不足，零售及餐饮主力消费群体为办公型物业内人员，比较依赖 CBD区域延伸客户，其消费能力普遍较强 半径 2公里内基础商圈常住人口 30万，外省籍常住人士约 12万。每天承载万人往来，万人步行。 优质写字楼内目前办公人员约 9万，其他包括外交部、使馆区人员、商贸及游客日平均约 5万人次。730份有效问卷调查显示消费者调研数据自然发展格局良好，朝外大街正经历从商业街向商业区的转化，商业价值日益显现。 商业理论，成为商业中心的支持点雅宝路 (天雅大厦、吉利大厦）老番街、朝外 MEN蓝岛商场旺市百利百脑汇昆泰国际中心岳秀服装市场丰联广场秀水市场百富国际尚都世贸国际商业街日坛国际广场05年上半年使用07年使用天雅： 04年 5月使用吉利： 99年 3月使用老秀水使用： 2000年新秀水开业 05年 3月06年使用07年使用百脑汇： 98年 6月93年使用05年 9月使用04年 10月使用97年使用05年 5月使用区域消费目标由典型的目的性消费向非目的性消费转化，消费者需求没有被完全满足。 消费者调研数据 47.2的受访者认为本区域缺乏购物 /服务消费场所； 38的受访者认为本区域应该增加购物类的消费场所； 30%的受访者认为本区域应该增加娱乐休闲类的消费场所； 32%的受访者认为本区域应该增加餐饮类的消费场所；区域时尚、国际化商业趋势已经形成，物业类型造成区域商业特色和休闲功能缺失。随着商业配套环境的交通的改善，未来朝外商圈的涉外、商务消费将占很大比例；朝外商圈目前软肋 缺少引领性租户，朝外写字楼缺少大面积成交租赁案例，造成商务消费零散、小额；消费者调研数据47.2的受访者认为本区域缺乏购物 /服务消费场所；730份有效问卷调查显示未来几年，周边区域商业项目供应增长，可以预见本项目将处于竞争相对激烈的商圈中。批发：现状：区域贸易批发类市场已趋于 “ 量化 ” 饱和。深藏： “ 质化 ” ，仍然需求很旺零售现状：档次不高、商业定位单一没有特色。深藏：商务消费旺盛，目前的商业满足不了需求天雅大厦吉利大厦老番街朝外 MEN岳秀服装市场秀水市场蓝岛大厦丰联广场百脑汇旺市百利目标消费者分析 目标范围 人群界定 年龄收入 消费类型 消费特征目标消费者的范围界定 这次消费者调研，我们基本上是调研周边消费场所的消费者，依据我们这个项目的体量和预估的辐射范围，我们选定以该项目两公里范围内，认定为该项目的核心商圈，我们希望 50%-80%的消费者来源于该区域； 该区域目标消费者构成大致为：现有常住人口 30万，外省籍常住人士约 12万。优质写字楼内的现实办公人员约 9万，其他包括外交部、使馆区人员、商贸及游客日平均约 5万人次执行地点 消费特征 长安街沿线 该商圈以服务本地居民为主，大众化和中档消费成为本区特点，所以传统的百货公司仍受消费者的垂青。国内外游客以及消费能力较高的北京居民为主，商场定位多为中高档 三里屯一带 本区域商业为中档，餐饮、酒吧和百货档次依次提升，地区商业的客源以北京中高等收入的居民为主 东直门 东直门地区属于东二环向北的延长，是一个受密集商务需求和周边商业、商务区带动而形成的新兴商业购物区，主要服务于北京东部、北部的居民和商务人群 朝外区域 本商圈的客流主要以使馆区工作者，商务人员，白领以及驻京外国人士为主，消费以中高档为主。 CBD大北窑区域 商务人员，白领以及驻京外国人士为主，消费以中高档为主。目标消费者人群来源界定目标消费者人群来源界定依据朝外商圈未来的规划和职能 朝外商圈写字楼办公人群 周边高级公寓居住者 来自东部区域高档商品消费人群、贸易客户 游客旅游居住商务者商业环境区域价值产业目标消费者的年龄、收入界定及消费习惯 通过这次拦截访问，有活跃的消费倾向和消费潜力的消费者我们初步界定在： 年龄在 23-40岁之间，占消费人群比例在 71%； 家庭收入在 5000-10000元是我们需要重点行销的消费对象，兼顾其他消费人群，占消费人群比例 54%以上频次 费用购物2-4次 /周至 2-3次 /月之间 50-500元就餐 1次 /周以上 50-200元休闲娱乐 1-3次 /月 50-300元以上区域消费者的休闲娱乐活动较为活跃，整体消费力较高 ； 目标消费者的特征 我们选择的目标客户群不是高端客户群， 这跟我们的商业定位有一定关系，以下特征是东部普通白领具有的特征 ：务实和内敛，注重自我感受追求时尚、个性的生活方式追求高档生活品质的同时也是在满足自己的虚荣心对于购物环境及服务要求很高部分消费者热爱有个性的夜店生活热衷于带有个性化娱乐餐饮设施的综合性商业体目标商家的定位目标商家的定位 领导性的国际时尚中高端品牌 有一定影响力的国际时尚品牌 有良好品牌形象的中高端国内品牌 知名国际、国内的连锁企业连锁店 中高端百货公司主力店： 其他业态有形象，有实力的主力店、专卖店 服装、鞋帽 、百 丽 、七匹狼、 劲 霸、暇布士、森达、骆驼 、万宝路等餐 饮 （中、快、休闲 茶餐 厅 ）金鼎 轩 、福 华 肥牛、千拉面、 乐杰士、麦当 劳 、星巴克、永和、郭林等百 货 、 连锁 、超市 晨曦百 货 、 华 普超市、免税店、中复、家 乐 福、 华 堂、好百年等家居、家私、 饰 品 曲美、美克美家、依力 诺 依、科宝、恒信 钻 石、周大福、雪亮眼镜 等休 闲娱乐 麦 乐 迪、酒吧 类 、自然美、 丽 人、中体倍力、青 鸟 等定位分析 消费者定位 项目功能定位朝外商圈现有商业以传统百货商业、批发为主，同质竞争严重，缺乏主题性休闲商业朝外 MEN根据案例研究发现 区域开发中商业需分三个级次研究商业、住宅和区域三者间的价值关系，很有趣的发现商业分为三个级次 第一级次：城市级商业 专业特色街、休闲街 第二级次：区域级商业 STREET MALL 第三级次：社区及商业 邻里商业街项目功能定位区位价值住宅价值 邻里商业街 专业特色街 休闲街发展期考虑各层租金水平与价格水平对应测算产品货值情况作为商业地产，后期经营非常重要，但产权销售对后期经营是不利的，降低了开发商对经营 的控制力；作为解决这一矛盾，建议开发商在完成一定的销售比例