2009年涟水莲花小区东侧地块可行性研判(ppt 23)

涟水莲花小区东侧地块可行性研判2009-05-22目录一、涟水商业市场特征二、项目初步研判三、项目发展建议一、涟水商业市场特征涟水主要商业调研项 目名称 区位 商 业规 模 经营业态 现 状 售价 租金安 东 商 业 广 场 安 东 北路以 东 ，渠北西路以北总 建筑面 积约80000 ,商 业50000内 设 步行街、美食街、 苏 果超市、酒店、小商品市 场 等目前一期已开 业 ，包含 苏 果超市、KFC、安 东 小商品市 场 ，二期美食街在建中一楼 销 售均价在 25000元 / 左右一楼 临 街商 铺平均租金在 3.2元 / /天左右；安 东 地下小商品市 场 在 2元 / /天左右温州商城 安 东 南路以西，常青西大道以南商住 总 面 积 共80000 ，一二层 商 业 裙楼 约30000大型 连锁 茶餐厅 、 时 代超市、 银 楼、服 饰等一楼 门 面房剩余尾房正在 销 售一楼 销 售均价在 22000元 / 左右一楼商 铺 平均租金在 2.2元 / /天左右壹城商 业 广 场 红 日大道北 侧 ，安 东 路西 侧商 业 部分建筑面 积 140000拟 引 进 超市、知名快餐店及各 类 零售商家动 工中，正在 进 行主力店招商 涟水主要专业市场调研项 目名称区位 商 业规 模 经营业态 现 状 售价 租金久隆商贸 城炎黄西大道以北总 建筑面积约 42000主要包含社区底商、家俱市 场 、建材城 等于 2007年开 业 ，其中家俱部分与政府签订 了 5年不建其它同 类业态 的保 护 条约 ，是 涟 水人家俱的主要 购买 地，目前 经营 状况一般一楼 销 售均价 6000元 / ，集中家俱 卖场 部分不做 销 售。家俱城内 400左右大商 铺 平均租金 0.5元 / /天；建材城小商 铺 租金 约为 0.36-0.68元 / /天新世 纪装 饰 城金城北路 东建筑面 积约 10000以装 饰 材料、建材批 发为 主 正在 营业 中 一楼 销 售均价 5000-6000元 / ，周 边 社区一楼商 业 售价在4000-10000元 / 不等一楼租金在0.64-0.82元 / /天义乌 小商品城炎黄西大道以南， 红日大道以北建筑面 积约 15000以小商品批 发为 主、批零兼售 部分物 业 已封 顶 ，住宅正在 销 售中，商 业 即将推出，价格未定 国 际 文化商 贸城红 日大道与淮浦路交界 处建筑面 积130000商 贸 城分 为 四个区：市 场 交易区、 仓储 物流加工区、初加工生 产区、生活配套区、由六座 专业 市场 和两座写字楼 组 成E座 刚刚 封 顶 ，整体 预计 于 2010年 9月竣工 东 鼎建材城 建筑面 积100000建材批 发 市 场 尚未开工 商业一楼均价6000元 / ；租金 0.36-0.68元 / /天一楼商业均价28000元 / 左右；一楼平均租金3.2元 / /天商业一楼均价22000元 / ；一楼平均租金2.2元 / /天新世纪装饰城及附近社区商业一楼售价4000-10000元 / ，租金 0.64-0.82元 / /天久隆商贸城义乌小商品城国际文化商贸城壹城商业广场涟水商业发展特征一、涟水商业及专业市场目前存量及未来供应量均有较大规模，将面临极大的市场竞争。目前市区内较为知名的集中商业体有安东商业广场、温州商城等，壹城商业广场即将上市，总体量达到 22万，加上零散的社区商业配套及街道门面房 10余万，商业总体量明显过大，相对于 20万市区人口已呈现出一种过剩的状态。而目前市区内专业市场主要有久隆商贸城、新世纪装饰城等。未来将有国际文化商贸城、义乌小商品城、东鼎建材城等一系列大体量专业市场上市，总体量接近 30余万。商业与专业市场的大体量上市将导致激烈的市场竞争，市场供过于求已成定局。本项目必须扩大客群范围及提升项目内涵，以增强辐射力二、涟水专业市场仍处于初级发展阶段，但体量方面呈现跳跃式井喷的特点。由调研数据可知，涟水目前现存专业市场体量基本以 5万以下为主，证明了涟水专业市场仍处于初级市场发展阶段。而本项目 14万及国际文化商贸城 13万的专业市场体量应是专业市场发展的高级阶段产物，与整个市场的大环境发展并不匹配。这并非是经济发展与市场需求导向形成的结果，而单纯是当地政府好大喜功进行商业建设的结果。涟水商业发展特征涟水商业发展特征三、涟水目前营业中的商业物业经营状况并不很理想，这对未来将大规模上市的商业具有 “敲响警钟 ”的作用。目前市区内温州商城、久隆商贸城等商业项目经营状况并不理想，目测空置率大约在 25%左右、不少商户有转租意向，其中有城市消费力、商业定位偏差、商业自身经营不善等多种原因。这也对未来上市的商业提出了更高的要求，以避免一步差而失全局的情况出现。涟水商业发展特征四、涟水商铺售价呈现出离散度大的特征，整体售价低，局部售价较高。 由商业调研表可得知，目前市区内商铺离散度较大，安东商业广场、温州商城售价高达 2万以上，其余社区商铺、门市房售价 3000-10000不等，且不能得到有效提升。五、涟水商业物业 “街铺形态 ”比 “市场形态 ”容易销售的特征明显。街铺临街，人流量大，相对于大市场的集中式物业形态，更易进行业态的运作。由于涟水之前并无影响力较大的专业市场，导致了市民根深蒂固的思想认知，涟水商业发展特征六、涟水商业物业多以销售为主，有计划的招商较少，现有招商者很多都是被动招商。 目前涟水运作商业的开发商为获取最大收益，商业主要以销售为主。大型商业体一般采用引入大型超市作为主力店，以带动其它商铺销售的模式。有目的、有计划、有步骤的招商较少，往往是由于商铺产权不明晰而不得不采取的被动招商。二、项目初步研判优势（ S）a.政策优势：本地块地税在两年土地开发建设期与五年经营期内全部减免；国税、地方行政规费工商规费前三年减免后两年减半。b.土地成本优势：地价相对较低，进行项目的住宅开发即可收回土地成本。c.交通优势： 327省道位于项目旁，大交通便利。劣势（ W）a.区位劣势：项目位于城市边缘，不在传统商圈之内，人气受到一定的影响。b.项目庞大的体量将对去化速度产生一定的影响，去化周期难于预测。机会（ O）a.目前涟水建材城大多为马路市场，政府具备改善形象的意愿去推动业态的集中。b.随着项目周边区域的发展将带来一定的住宅、商业需求。c.周边钢材市场已形成一定商业规模效应，未来其物业面临拆迁，本项目是其迁入首选，将为本项目提供一定客群支持。c.未来道路的拓宽与改建将增强项目的到达性，将为客群辐射提供良好的外部支持。威胁（ T）a.未来较多同类项目将陆续上市，整体市场将形成饱和态势，将对本项目产生客群分流及推盘阻力。b.未来受大体量及类似竞争项目定价所影响，本项目售价可能达不到期望目标。项目 SWOT分析项目性质界定本项目性质为专业市场类别，而非商铺专业市场与商铺是两个迥然不同的概念，本项目具有 14万的庞大体量、面对竞争激烈的市场形势，绝不能将本项目视同商铺，去审视未来的发展。项目初步研判通过对涟水商业市场环境的调研、本项目的 SWOT分析及项目性质界定，我司对项目作出初步研判：我司对本项目发展持谨慎乐观的态度“乐观 ”的原因： 1、本项目受政策支持优势明显，一系列的优惠政策有助于推动项目的发展运作。2、政府出于维护城市形象目的进行一系列的商户整顿，是必然的发展趋势，出于此目的可知政府对本项目区域发展的规划及决心。有了政府的推动，商户进驻本项目是一件水到渠成的事情。3、本项目土地成本为 40万 /亩，处于一个合理的价值区间。从市场大环境来看，我司认为此时是良好的购地时机。从城市发展的角度来看，本地块未来地价的升值是一个必然的趋势。从资金回流的角度来看，涟水住宅市场销售阻力不大，本项目未来将住宅部分变现即可保证成本的回收，商业部分逐步进行开发，可保证一定的利润。项目初步研判项目初步研判“谨慎 ”的原因： 1、涟水的人口规模、支柱产业规模及产业规模均较弱，市场发育处于初级阶段，虽然有一些利好，但并不足以支撑本项目 14万大体量的专业市场发展。2、商业未来上市体量较大，涟水需要一定时间才能对此庞大的体量作出有效的市场支撑。本项目商业体量较大，未来市场接受度如何尚待考验，去化周期可能较长。3、本项目进行分期开发，如果一期销售状况不理想，那么会对后续项目造成一定的不利影响。项目发展思路达到政府目标 不失市场盈利获取土地储备 短期回笼资金产业招商先行 烘托市场人气三、项目发展建议项目发展建议1、从整体开发时序方面考虑，建议本项目一期进行建材专业市场、住宅的同步开发，以达到良好的销售目标。趁着一期热销效应，乘胜追击加推二期。餐饮娱乐也建议一期进行开发，以带来人气，我司认为 15亩体量对当前市场较为合适。2、从总体 14万商业发展方面考虑，应视城市经济、区域发展情况以确定何时进行剩余专业市场及配套商业的开发，但总体去化周期长度是最大的疑问 ,因此我司建议对专业市场总量部分作出一定的削减。3、从销售策略方面考虑，一期开发的同时即应以优惠政策为最大卖点，启动专业市场的同步招商工作，以达到带租约销售的目的。项目风险提示1、由于按此节奏项目开发周期较长，变现节奏受到一定影响，因此建议是否拿地应根据公司资金状况量力而行。2、招商工作是一个长期的工作，一般而言，招商的周期在 0.62 年之内