2007年滁州xx地产投资可行性及xxx地产公司战略报告（ppt 91）

关于对滁州 XX地产投资可行性及 XXX地产公司战略报告地产营销部权小楠可行性报告摘要v第一篇、滁州旅游及旅游地产可行性分析v第二篇、厂区办公楼地块物业发展策划v第三篇、厂区办公楼地块财务分析报告v第四篇、滁州房地产投资战略建议v附件：滁州备选地块v第一篇、滁州旅游及旅游地产可行性分析v滁州旅游全图v 第一章、滁州旅游资源结构、主要旅游产品现状评估 v 滁州旅游产品以琅琊山为主线延伸系列旅游产品，以山水及古迹形成复合型旅游资源，加以周边所辖县市的丰富自然资源，已形成初具雏形的旅游城市资源底蕴，可景观资源丰富，但品位不高，具备了组合成较高观赏性景观的可能性。 生态资源较好，但景观特点不够奇特。缺少文化底蕴及内涵，有待整合。未形成景区整体面貌，处于待开发状态。 区内交通条件较差，景区道路不足。 城市基础环境不良，接待能力严重不足。 景点建设不精，未系统规划。 第二章、滁州辐射区域v 滁州与南京、苏州、常州、上海等长三角经济区近在咫尺遥相呼应，又与合肥等城市毗邻。v 交通地理形式优越，辐射地区广泛。v 可做长三角的后花园。第三章、同等城市对比v 山东威海，以海景房为主，主要客户群为山西、河北、京津等内陆地区。v 均价， 4000。v 交通路途较长，则客户为多次置业，以投资养老为主。v 山东泰安，以酒店公寓为主，主要客户群为山西、河北、京津等内陆地区。v 均价， 3800。v 交通路途较长，以投资度假为主。v 湖北咸宁，以温泉度假为主，主要客户群为湖北地区 /内销。v 均价， 2700。v 交通路途便利，以投资度假为主。城市对比性比 /城市 滁州 威海 泰安 咸宁房 产 均价 2700 4000 3800 3100可上升空 间 较 大 可上升 可上升 较 大资 源 山水 海景 山水 温泉主客 户 群 （ 长 三角）山西，河北山西、河北 湖北、交通工具 汽 车 飞 机、火车飞 机、火车汽 车经济 抗力 承受力高 多 处 置 业 多 处 置 业 低基 础设 施 一般 良好 良好 较 差景区直 线 配套 良好（ 5分钟 范 围 内）较 差（ 50分 钟 范 围内）较 差（ 20分 钟 范 围内）较 差（ 30分 钟 范 围内）地源 较 多 较 少 较 少 较 多第四章、滁州旅游地产可行性分析v1、滁州具有良好的自然景观资源v2、滁州具有良好的旅游辐射资源v3、滁州具有丰富的历史文化底蕴v4、滁州房地产价格偏低，具有较大的可上升空间。v5、滁州周边可房地产价格对比性价值较高v6、滁州区域基本配套成熟。第五章、滁州地产发展现状分析v 1、房地产业投资v 滁州房地产呈现产销两旺的局面。上半年该市房地产投资额突破 10亿元，增速达 73.2%，高于上年同期 56个百分点。但各县市区发展很不平衡，天长市和明光市分别完成房地产投资 2.1亿元和 0.6亿元，比上年同期分别增长 134.2%和 105.3%；增幅最低的全椒县为 30.1%。高速增长的背后是房地产产销两旺的良好局面，资料显示，上半年房屋施工面积达 173.9万平方米，比去年同期增长 37.5；新开工面积 71.2万平方米，比去年同期增长 18.9。商品房销售面积 42.3万平方米，比上年同期增长 95.0；空置面积仅7.6万平方米，比上年同期下降 42.3%，减少了 5.6万平方米。v 2、发展轨迹v 近三年，滁州房地产开始真正迅猛的发展，这与部分发达地区的中小开发商开始大量介入二三级城市有关。也与当地百姓住房消费正好处于产品更新换代的阶段不可分割。另一个重要的原因是土地价格的大幅上涨，更加速了房价的上涨。山水人家等几个相对高品质的楼盘的入市，也刺激了当地购房者的消费热情。另一方面，随着滁州交通条件的改善，长三角经济发达地区由于当地房价高昂，涌入周边城市购房的群体逐年增加，而滁州又属于南京一小时经济圈范畴之内，加之气候风景宜人，自然成为当地投资以及置业养老群体的首选。但到目前为止，滁州市房地产业还处于成长的初级阶段，开发意识、建筑水平、物业管理等落后沿海发达地区 1015年。v 2、产品结构v 滁州房地产市场上的产品目前以多层为主，市区中心位置有少量小高层以及极少量的高层。从项目规划上来看，以直排板楼为主，缺少变化。而在景观设计上，目前已完工楼盘除 “山水人家 ”在牺牲较大用地面积的情况下营造出较好的景观外，其他项目都以单纯绿化为主，尚无完整的景观概念。但是新建的如 “裕坤丽晶城 ”等项目，已经开始逐渐注重社区景观。从户型上看，由于受板楼外型以及造价的限制，基本属于中规中矩，但缺乏变化和亮点。v 3、销售价格v 目前滁州城区房价约 2500元 / 3500/ 之间，郊区房价在 20003000 之间。由于滁州城区距开发区和郊区距离较近，故房价差距不是十分明显。v 4、消费群体v 目前二次置业群体和一次置业群体所占比重相差不大，说明当地房地产尚未达到真正的置换高峰，也就是说以改善居住条件为目的的公务员、私营业主等富裕群体的购买潜力尚未被激发出来。并且从目前滁州各大论坛上看，购房者普遍对房价将有较大幅度上涨已经有了心里准备。v土地价格v2007年，滁州重新制订了城市基准地价表，相对 2001年其价格有了大幅度的提升，显然滁州市政府也对当地的房地产市场未来发展前景持乐观态度，加上上海绿地等地产大鳄的进驻，预计地价将有较大幅度的攀升。v 安徽省滁州市城区基准地价表 发布时间： 2007-1-4v 单位：元 /平方米v v 综合分析：v 滁州房价和地价在 0708 年都将有大幅度的增长。v 随着更多大城市开发商的介入，土地竞争将进入白热化。v 房地产产品品质将有较大的提高。v 市中心区将逐渐以小高层和高层为主。v 预计 08年年中，该市房价普遍将超过 2500元 / ，最高房价应在 4000元 / 左右。v 纵观安徽各个城市，合肥房价上涨脚步已经放缓，但是芜湖、铜陵、淮南、蚌埠二线城市的房价却飞速攀升。特别是蚌埠，竟然窜升到中国各大城市房价涨幅榜的前几位。由这几个城市可作为样板，参考预测滁州未来房价走势（附文献 蚌埠，二线城市的成长标本 ）。v第二篇、厂区办公楼地块物业发展策划第一部分 项目基本情况v1、拟建地点v紫薇南路 1号，清河东路 22号。滁州市近城工业区。v2、用地规模v项目用地约 10亩， 6660平，属于小型地块，整个地块呈不规则的多边形，地块南角用地被其他开发商占有，西北角被城建征用，属于工业区。v3、地块配套分析v地块周边短距离内无集中商业服务，大型商业、超市、文化娱乐类。v周边交通条件优越，但分钟车流量较低，只作为城市备用通道v周边工厂区聚集，生活品质不高v市政设施较少，商务性不高第二部分、物业发展建议v物业发展途径v1、商业、住宅、酒店式公寓综合体v2、五星级酒店物业发展规划 1 、 商业、住宅、酒店式公寓综合体市场产品布局现状 单调的行列式布局当地房地产属于起步上升期，所较多楼盘过于保守，只是基本照搬大城市的成熟经验故突现压抑。成业家园维也纳春天缺乏围合的邻里空间单调的行列式布局形成围合的邻里空间橄榄型布局 变化的橄榄型布局围合、变化的邻里空间 整体在南北向的行列式基础上，对建筑进行小角度旋转，形成橄榄型的布局，增强邻里空间的归属感 在橄榄型的布局基础上，进行适度的错位、旋转，丰富围合空间的视觉变化，提升空间的舒适感 在做到产品围合有灵活变化的同时，必须保证大多数产品的朝向仍然是南北朝向，故建议本案的橄榄型布局旋转限定在 15的范围内。产品围合及旋转建议商住分流 建议1、在商业区域、停车场预留电梯出口，供小区住户使用。2、利用景观带隔阂商业及住宅区域3、半地下停车场间隔为 2个区域，供分流使用公寓入口景观带商业入口住宅入口停车组织 地下停车与露天停车结合 地下停车结合各组团 间隔设置 采用露天停车 位置 ，设置在 项目 边界处 分双入口， 减少主要车流对居住区的影响，一定程度上降低商业区的负面影响地下车库入口地下车库入口建筑楼层建议 小高层为主住宅项目楼层设置 建议以小高层为主，适当考虑高层，理由有三：1、根据当前市场的普遍偏好，能够接受过高楼层的客户不在多数，高层数量偏多不利于产品的顺利销售；2、楼层越高，造价成本越高，但当地高层高价的局面还未全面形成，过高楼层不利于利润最大化；3、根据建安楼层间距的要求，高层势必减少面积。小高层楼层建议设置为 13层左右，商业 2层。建议电梯量按一梯两户至一梯三户配置，小高层其中 3层为小户型酒店式公寓，商业一层为地板卖场，二层为肯帝亚展示厅。商业小高层建筑风格的考虑 产品定位： 现代简约，体现新城市品质感 区域规划