可研报告项目可行性研究报告

1 目 目概况 建设单位 丁长峰 本项目区南临 ，北靠 临 速路，规划用地 净用地 。 主要进行住宅、配套公建以及公用工程和辅助工程建设。 本项目总建筑面积 ，其中： 地上住宅建筑面积 ，框剪结构；地上配套公建建筑面积 ， 5 层，框架结构；地下车库建筑面积 ，地下一层。 本项目总投资 元。 其中： 工程费用 元 其他费用 2 预备费 元 项目总投资 本项目建设工期 99999 目范围及编制依据 本项目建设单位拟在 用地以北， 南，98987788 用地南侧范围， 实施 要建设内容包括小区内的建筑工程、区内绿化、硬化工程及其它辅助工程。 项目建设的背景 项目选址概况 工程设计方案 公用工程方案 总投资估算及资金筹措 制依据 的现行建筑设计规范 3 要技术经济指标 序号 项 目 单位 指标值 备 注 1 规划用地 2 净用地 其中：住宅用地 公建用地 绿化用地 道路及场地硬化 3 总建筑面积 上总建筑面积 住宅建筑面积 配套公建 商业建筑面积 地上车库建筑面积 下总建筑面积 地下车库建筑面积 住宅地下室建筑面积 4 停车位 辆 地上停车位 辆 地下停车位 辆 5 建设指标 户数 户 居住人口 人 建筑密度 绿化率 容积率 6 总投资 万元 工程费用 万元 其他费用 万元 预备费 万元 7 财务计算指标 销售收入 万元 营业税金及附 加 万元 4 序号 项 目 单位 指标值 备 注 销售成本 万元 土地增值税 万元 利润总额 万元 所得税 万元 净利润 万元 8 财务内部收益率 所得税前 % 所得税后 % 9 投资回收期 所得税前 年 所得税后 年 10 财务净现值 (i=12%) 所得税前 万元 所得税后 万元 投资利润率 % 投资利税率 % 5 第二章 项目背景 区现状 部分系上世纪 60砖木结构、砖混结构为主，使用期长，有的建筑已出现裂缝等现象，与国家现行的 建筑抗震设计规范 建筑结构可靠度设计统一标准 民用建筑设计通则 建筑层数以平房、 2地利用率低，所以 障民生。 由于历史和管理体制等原因，规划管理无 序，布局结构混乱，加快城中村的改造不仅使区域 环境得到绿化、净化、美化，而且可改善居民住房条件， 提升城市的整体面貌 。 007年开始实施规划建设的 文化岛平台 等 工程建设已进入 “ 倒计时 ” 。处于 959交易中心承担 2011年在 2010 年 政府工作 报告指出：要 加快 侧平方公里启动区的建设。 鉴于此，本项目建设单位拟进行规划区内的住宅、公建工程以及配套工程建设，以 保障和改善民生， 促进社会的和谐与发展。 目单位概况 6 第三章 市场分析 区开发前景分析 小区开发不仅要有良好的投资回报，而且也要有完善的基础设施环境，本项目 位于 用地以北， 98987788 用地南侧范围内。从该项目所处地理环境看，有着广阔的 开发前景，主要表现在： 著 市发展的交接地带， 东侧 濒临 距 5 络 完善 据资料显示： 条，分别为 路网密集，居民出行便捷。 由于 的规划实施 ， 以及 使本区域 彰显 强大的连接与辐射 作用 发展，成为连接老城、 形成良好的互动。 场需求分析 市场调查显示： 010 年前三季度房屋销售价格同比总指数为 103 7，价格上涨 3 7，涨幅较 2009年同期扩大 3个百分点。其中新建房（包括住宅和非住宅）价格同比上涨 涨幅较 2009 7 年同期扩大 2010 年 9 月 商品住宅市场供求比为 交价为 8808元 /平方米，环比上涨 74%。 2010 年 1 商品住宅市场统计表 项目 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 供应面积 ( ) 0 0 交面积 ( ) 求比 成交均价（元 / ) 5805 5711 5490 5598 5605 5767 5500 5074 8808 随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平 有了较大提高，2009年 人均生产总值达到 44319元，比上年增长 按 2009年平均汇率计算达到 6488 美元。 居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。其次，与工业化相伴随的城市化进程加快， 城镇化率为 比上年提高 市化进程的加快，促进 经济 的发展，同时 吸引了大量经济、技术、科技人才， 这一元素 将形成巨大的住房需求。 场消费结构分析 根据调查， 2010 年 前三季度， 品住房成交面积 ，中小户型（单套面积在 120商品住房成交面积所占比例为 其中， 90 120在各个面积段中， 120 180以上所占的比重最大，分别占到 商品住房供应结构的变化无不与人们改善生活的价值取向有关。 8 从供应房型看，中小户型的二手住房最受外地购房者青睐。一方面，二手房多位于市中心，小户型居多，更适合初次置业者投资，在地段和价格上具有优势。另一方面，目前新开楼盘位 置大多距离市中心区域较远，为方便上班及子女上学，使得部分购买新房的市民将目光转向二手房市场，加之新建房开发的边缘化现象，许多外地首次购房者自然把目光转向了中小户型，面积小，总价值也相对较低，升值空间潜力较大的二手房。 2010 年前三季度，二手房销售价格上涨 高出新建房 3. 购买者来源地 2010年前三季度， 商品住宅总成交面积 外地居民购买的商品住宅占成交总面积的 01；该期间成交套数共计 17004套，外地居民购买的商品住宅套数占成交总套数的35 07。外地人对我 市房地产市场形成有力的支撑。 2010 年一季度三季度商品住房统计表 项目 购买者来源地 合计 外地居民 商品房 成交量 (万 ) 宅面积 占比 成交套数 成交量 (套 ) 11041 5963 17004 占比 投资环境在逐渐改善 ，特别是 区， 文化 的建设， 进一步 增强 房地产的辐射力 ，目前已有 一些国内外知名商企 、 就业者 纷纷落足 置业或入住。 未来 区 不 9 仅是代表 是以大 济圈影响 9898经济的 33港 ，所以，从总体看 外地人购房比例 会 逐步增加。 场价格分析 1. 各区域商品住宅分析 2010 年 8 月、 9 月 各区域商品住宅成交均价统计表 月份 杏花岭区 小店区 迎泽区 阿文认为区 尖草坪区 晋源区 8月 5835 4845 6035 4227 5659 9月 10176 7977 5283 5856 11068 6327 上升比例 020004000600080001000012000杏花岭区 小店区 迎泽区 万柏林区 尖草坪区 晋源区8月9月从以上图表可以看出，只有阿文认为区商品住宅成交均价比上月有所下降，其他区域的商品住宅成交比上月都有所增加，价格涨幅最大的是杏花岭区和尖草坪区，分别上涨 据调查资料显示，杏花岭区价格均价比上是由于万达广场新的方案推出，而尖草坪区是由于恒大名都新的方案推出。价格的上升与下降一方面受制于国家对房地产市场的调控，另一方面取决于楼盘所处的地理位置。 10 2. 就 区而言， 在 2009 年之前 ，该 区域 奥斯丁以东的房子 约5000元 ，奥斯丁以西的房子 约 4000 元 ，再往西 约 。 随着 建 、通车 ，附近的楼盘 在销售量、销售价格上走出新高，如 奥斯丁以东 的万国城定价 12000元 /， 奥斯丁以 西的富力现代广场定价 6500 7000元 /。目前， 块有二三十个楼盘售楼， 价格是否继续走高，有赖于区域环境功能的提升，如环高速 将会成为 重要卖点， 对售价形成有力的支撑。 2010年 01 月 14日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知要求各地贯彻落实房地产 市场调控政策情况的检查，支持居民合理住房消费，对房价上涨过快的地方和城市进行重点督查。 国家出台调控措施 ， 可能出现房价小幅下降的情况 ，但是 2009年 12月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 涨幅前 6 名的依次为深圳、温州、金华、杭州、湛江、南京， 同比 分别 上涨 12%、 11%、 5 位。 2010年 9 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格较上月价格上涨 较上月环比涨幅扩大 百分点，房屋销售价格同比上涨 涨幅较上年同期扩大 百分点。 0位，同比涨幅比全国 70个大中城市平均水平低 是房价居三线城市的水平。所以总体看 产价格大幅下降的可能性不大 ，总体趋于平稳。 11 目价格定位 综合考虑 商品房的发展态势、本项目所在地理位置以及有楼盘销售现状，本项目初步确定 区住宅及公建销售价格为： 公建建筑： 12000 元 / 住宅建筑： 8000元 / 停车位： 120000 元 /车位 12 第四章 项目选址与建设条件 理 位置 本项目区南临 ，北靠 临 速路，规划用地 净用地 。 象条件 季分明，春季干旱多雨，日照充足，蒸发量大；夏季高温炎热，雨量集中；秋季多雨，天高气爽；冬季寒冷、干燥、少雪。 夏季室外平均风速为 s 冬季室外平均风速为 2.4 m/s 年总降雨量 最大降雨量 时最大降雨量 大积雪深度 16大冻土层深度 77季日照率 64% 极端最高温度 极端最低温度 最热月平均最高气温 13 最冷月平均最高气温 日平均温度低于 +5 天数 139 天 冬季大气 压 力 季大气 压 力 季采暖室外计算温度 冬季通风室外计算温度 夏季通风室外计算温度 28 年主导风向 西北 形地貌 本项目拟建场地为 ，为厂房及多层建筑区，现有建筑物均未拆除，范围内地形平坦，地面标高最大值 小值 表相对高差 地地貌上位于 陷盆地西北部边缘地带，次级地貌单元为 阶地。 域地质构造 本项目拟建场地位于 马拉雅运动形成的断陷盆地，它处于 9898 断隆的沁水台陷、太行断隆及吕梁台拱级构造单元的交接部分，盆地构造活动强烈，自中生代晚期开始，长期处于隆起状态，约至上新世中期，才开始断裂下陷，受其影响，在原有构造格架中部，地壳下降并沉积了巨厚的新生界 河湖相地层，而东西两侧山地强烈隆起，形成了先进的盆 14 地轮廊。 据 1： 10 万 断裂构造及震中分布图和有关资料，场地范围内无断裂通过，场地稳定性受区域构造控制。 程地质条件 本项目区地貌单元属汾河级阶地。 度，设计基本地震加速度值为 计地震分组为第一组 ； 场地 20 地基液化等级为轻微 ， 属于对建筑震不利地段 ，拟建场地建筑场地类别为类 ； 拟建场地可不考虑湿陷对地基的影响。 据徐州中国矿大岩土工程新技术发展有限公司勘察结果及区域地质资料，场地及场地 附 近无全新活动断裂，且没有 发现其他影响本工程建设的其它不良地质作用 ， 该场地可视为相对稳定场地 ， 适宜本程建设。 地下水对混凝土结构具中腐蚀性，长期浸水条件下对钢筋混凝土结构中钢 筋无腐蚀性，干湿交替条件下对钢筋混凝土结构中钢 筋具弱腐蚀性。地基土对混凝土 结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋具微腐蚀性。 根 据 中国季节性冻土标准冻深线图 ， 8m。 建议高层住宅楼采用桩基础 ， 选择层或粉土层为桩端持力层 ， 采用高强度预应力离心管桩，静压法沉桩；桩型也可采用钻孔灌 15 注桩。 通条件 本项目 所在地的主要交通干道为 平南路、 速路等。该区域路网结构密集，道路通达，便于各种车辆通行，交通便利。 会环境 随着 竣工通车，该区域将成为 兼具城市服务功能与交通功能的综合性区域， 项目周围主要是住宅和事业单位，以及邮局、银行、储蓄所、派出所等政府辅助性办事机构和社会公益性设施，可方便居民生活的需要。 该地区的供水、供电、通讯、道路等市政设施完善，均能满足项目需求。 16 第五章 工程设计方案 计依据 1. 城市总体规划（ 1998 2010）； 2.城市居住区 规划设计规范； 3. 宅小区修建性详细规划 体规划 本项目由公建区、住宅区、停车区组成。根据本项目区内场地现状，以及周边环境现状，拟将公建区设于地块的北侧，与 邻，便于未来 33 工作的开展，同时也可起到动静分区的作用。住宅区设于南侧，中央为开阔的集中绿地和住户室外休憩区。 停车区分设于集中绿地区和公建区，与入口相邻。 道路交通组织形式 针对用地特征和小区性质，公建区和住宅区内采用周边环路，人车分 流、闹静分离的交通模式。邻近出入口设置地下车库的进出口，以方便的机动车的停放。环路的设计也能够充分满足防火设计的要求，在紧急情况下可以很方便的到达任一栋楼。住区内步行系统东西 17 连接，南北贯通，住户可以很快速方便的到达自己的居所。 小区内道路分为三级：城市次干道、小区级道路、庭院级道路。城市次干道在地块的东侧，宽 20 米；小区级道路为车行路，宽 6 米；庭院级道路沿建筑四周设置，道路宽 3 4 米。 静态交通规划 本项目小区内设置地上和地下停车位。地上机械停车 876 辆，集中在小区外环道路两侧，以及小区南侧可利用的范围内。 地下开敞车库停车 694 辆。总车位 1570 辆。 绿化以居住区边界的带状绿化与中心绿带的成片植被为基础，以小片的种植为点缀，并考虑不同季节开花植物的搭配，使四季有不同的观赏景观；同时在成片的植被种植中进行色叶的协调和对比，以形成优美的观叶林。树种宜选用当地树种、特色树种、观赏植物，提高居住区绿化的效果、价值和特色。 建筑与环境的水乳交融，代表着建筑艺术的最高境界。本项目景观设计根据小区原生态植物景观、周边环境展开，使其与集中绿化和宅前绿化相贯穿，营造颇具品位的小区整体环境。 设计 本项目建筑立面造型拟采用现代又兼具历史沉淀性元素，住宅外立面色彩采用暗红、灰、白色面砖，公建外立面色彩采用石材、玻璃组合，形成独特的 景观视廊。 18 住宅楼设有 4 种户型，分别为 、 1、 142 、 166，共计 1552 户。其中建筑面积在 90以下的中小套型房 1086 户，占 70%；建筑面积在 90以上的大套型房 466户，占 符合并规函字 2010 第 143 号的要求。 规划用地： 净用地： 总建筑面积： (地下建筑面积 ) 建筑密度： 绿化率： 35% 容积率： 筑工程 本项目总建筑面积 ，其中： 住宅工程 , ， 层高 剪力墙结构； 配套公建工程 ， 5 层， 层高 框架结构； 地下建筑工程 ，地下一层 , 层高 框架结构。 排水工程 一、供水工程 19 本项目居住人口 5432 人，平均用水指标为 200L/人 d，用水量为 d。 公建面积 5L/ d，则用水量为 d。 绿化面积 ，用水指标为 1L/ d，d。 道路及硬化场地面积 ，用水指标为 2L/ d，则用水量为 d。 不可预见水量按 12%计。 项目总用水量为 d。 街南侧有 状市政给水管，北侧有 状市政给水管。 本项目用水水源接入 街南侧现状 政给水管，远期再从小区南侧 规划路给水管引接，实行两路供水。 建筑 6 层以下部分由市政管网供给， 6层以上部 分由蓄水池加 压供给。 该项目设 700设水泵房 一座，配置 生活泵、消防泵、喷淋泵等 ，作为生活与消防的共用水池。 二、排水工程 以总用水量的 85%考虑，为 d。 室外设 100 座，全部为有地下水，地面可过汽车，清掏周期为半年，污水停留时间为 24h。 20 室内排水系统由卫生器具、存水弯、管道系统、检查口、清扫口、地漏组成。管道布置尽可能靠近墙壁或悬吊于楼板之下。室外排污水设置在室外道路下，污水由楼前接户管收集后，排入化粪池初步处理后，经院内排污管，排向 现状污水管道，最终排入南 堰污水处理厂。 小区南侧为 现状雨水管。 雨水量计算 雨水量计算公式采用 .Q q F 式中： Q 雨水设计流量 (L/S) q 暴雨强度 (L/F 汇水面积 ( 径流系数，取 =雨强度 q 依据总体规划采用 暴雨强度公式 q=+(t+5)中：设计重现期：取 T=1 年 降雨历时 ( t=tl+面积水时间： 0减系数 m：雨水管线采用暗管，故折减系数选用 2。 汇水面积： F= 雨 水量： Q=563L/S 21 排雨水系统 雨水管道、雨水箅子沿小区主干路敷设，雨水收集后由主干管排入和平南路现状雨水管网，最终排入冶峪沟泵站。 雨 水管采用 壁波纹管，橡胶圈接口，承插连接，基础采用 10垫层。 本工程采用钢筋混凝土检查井，全部采用球墨铸铁井盖和盖座。 电工程 本项目执行国家现行的标准和规范： 供配电 系统设计规范 低压配电设计规范 民用建筑照明设计标准 建筑物防雷设计规范 本项目住宅 1552 户， 用电指标 4 ,需要系数 公建部分 面积 ，用电指标 50w/；地下建筑 ，用电指标 20w/，项目用电负荷 用三台 2000 压器。 从 100 本项目区内设变配电室一处，用电电压为 380/220V。 公建、住宅等电源分别由变电所低压 380v/220v 引出，消防泵、喷淋泵、电梯、水泵、正压风机、排烟风机及消防控制室等动力设备 22 由变电所低压柜配出或由公共负荷配电柜配出，采用放射式供电。消防负荷采用双电源供电末端自动切换。 设 柴油发电机 ，作为备用电源。 高层住宅在每单元每层设集中计量表箱，集中计量表箱设在公共部位。 生活水泵采用恒压变频调节控制，消防水泵采用软起动控制。 照明 系统：照明分普通照明和应急照明。普通照明包括一般工作照明、室外照明等；应急照明包括疏散照明和备用照明。地下室、楼梯间、前室、设备用房等处设应急照明，主要出入口处设出口指示灯，高层住宅楼梯间及地下室设疏散指标标志，采用带蓄电池的应急照明灯具，室外照明选用庭院灯，采用时控仪控制。 本 项目各 建筑按三类防雷 建筑 考虑， 按规范要求 屋 面设 置避雷带。 建筑设置防雷保护装置，利用建筑基础作接地极，屋顶设避雷针和避雷网作接闪器，并利用柱内主钢筋作引下线。 为用电安全，各建筑物作总等电位联结，在变配电所及各幢楼 的电缆井底部或进线配电箱处设总等电位联结端子箱，把接地干线、保护线干线、总水管等所有进出建筑物的金属体及建筑物的金属构件与总等电位联结端子箱连通。水泵房、住户卫生间内设置局部等电位装置。 本项目绝缘接地采用 统。 23 弱电系统工程包括通信、有线电视、计算机网络系统及住宅楼宇对讲系统。 通信：本项目预设 3104 对线路，由市通信公司解决。 有线电视系统：有线电视信号由 线电视台提供，由该电视网引入，干线沿外墙上一层屋顶高度敷设。楼内分配系统采用分配分支系统。各竖向采用接一分支器，串接一 分支器距地 暗装。各分支器处的信号电平值达到 70 5个设有设有线电视接线盒 2个。 计算机网络系统：引入城市宽带网，主干线采用多模光纤，用户内设五类信息插座，信息点采用 对讲门禁系统：小区住宅均设有对讲门禁系统，每户入口处设对讲分机。 通工程 一、设计依据 1、采暖通风与空间调节设计规范 2003 2、民用建筑热工设计规范（ 二、采暖工程 本项目 住宅采暖 面积 ，平均供热指标为 40w/建部分采暖面积 平均供 热指标为 50w/供热负荷约 热源接入 划供热管线，小区内建换热站 1 座。 供暖热媒为 95 ，供热管网采用 下 供下回 双管导程式分户计量系统，户外管网采用水煤气焊接钢管，户内管网采用散热器采暖 24 系统， 熔连接。 为保证能分室进行室温调节，在每个采暖系统的入口处，均设置热量计量装置。 二、通风 变配电室 8次 /h 换热站 10 次 /h 水泵房 3次 /h 公共卫生间 10 次 /h 电梯机房 8次 /h 地下车库设计机械排烟排风系统，排烟 （风）量按换气次数 6 次/时计算。 前室及楼梯间分别设机械加风送风系统，屋顶设加压送风机。 地下变配电室设有独立的排烟及送风系统。 气工程 住 宅 1552 户，用气指标 日；公建按住宅 。总用气量为 。 规划在小区内设煤气调压站，中压煤气气源由现状 划压煤气管道提供，低压煤气管由煤气调压站引出并沿小区路敷设至各用户。 25 第六章 消防工程 计依据 1、建筑设计防火规范 、建筑灭火器配 置设计规范 、二氧化碳灭火系统设计规范 0193999年版 ) 4、高层民用建筑设计防火规范 0045005 年版） 5、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 计原则 1、根据国家现行的有关标准、规范要求，以及本项目建筑功能的具体情况进行消防设计。建筑设计中贯彻“预防为主，防消结合”的方针，采取防火措施，防止和减少火灾危害。 2、建筑防火设计，严格遵循国家的有关方针政策，从全局出发，统筹兼顾，正确处理生产和安全、重点和一般 的关系，积极采用行之有效的先进防火技术，做到保障安全，方便使用，经济合理。 筑消防 1、住宅 本项目各单体住宅楼层数 ，一层设住宅入户厅，至三十层为住宅标准层，层高 单体建筑每层为一梯两户或一梯四户；各建筑屋顶以上为出屋面楼梯间和电梯机房。各单 26 体建筑高度小于 100m。 各单体建筑四周临小区道路，可作为环行消防车道。 本工程属于乙类建筑。地下建筑耐火等级一级，地上建筑耐火等级一级。根据高层民用建筑设计防火规范和住宅设计规范要求，本项目各单体建筑每单元每层为 一个防火分区，设一部防烟楼梯和两部消防电梯（兼乘客电梯），消防电梯直达首层，且层层停靠，以满足人员的垂直交通和安全疏散。 2、配套公建 本项目配套公建建筑面积 ， 5 层，层高 乙类建筑，建筑耐火等级二级。每层设一个防火分区、两个防烟分区。设一部防烟楼梯和两部消防电梯（兼乘客电梯），消防电梯直达首层，且层层停靠，以满足人员的垂直交通和安全疏散。该建筑四周临小区道路，可作为环行消防车道。 3、地下建筑工程 本项目 地下建筑工程 地下一层 , 层高 筑耐火等级 一级，防火分区按 500设计，设出入口三处，与地面或建筑首层连通。 排水消防设计 根据 高层民用建筑设计防火规范 0045005年版） 规定，本项目室内消火栓用水量为 40升 /秒，室外消火栓给水量为 ， 27 以同时火灾次数 1次，灭火时间 2小时计算，消防最大用水量为 504 自动喷水灭火用水量 秒， 火灾延续时间 1小时， 用水量108 项目 消防 总用 水量 612筑设高位水箱 18足 10分钟自动喷水灭火系统用水要求。 室外建 700池 ，满足消 防 与生 活用水，消防水池设两条 消火栓系统 设 0 1005 消防泵 3台， (两用一备 )， 流量Q=20L/S，扬程 H=100m，电 机 功率 W= 自动喷淋泵采用 一用一备 ,Q=108 m 3 /H， H=78M N=37各单体建筑 室内每层均设置消火栓，由水泵、水箱直接供水。 消火栓布置确保室内任何部位两股水柱均可到达，消火栓间距小于 火栓箱内均布设报警启泵按钮。消防泵可在消防控制室手动、自动、多线直控启、停，并将消防 泵的启、停状态显示在消防控制室。消防控制室设在小区门卫值班室。 设置闭式自动喷水灭火系统，由自动喷水加压泵出水经湿式报警阀供给。 消火栓系统 设 3套 喷淋系统 设 2套 火灾时消防车给消火栓、水喷淋系统供水增压灭火。(在水泵接合器的附近 15m 40施 )。 28 每个室内消火栓均设置遥控按钮 ,另在消防控制室 设 能手动启动消防加压泵 。 火灾温度升高时 ， 自动喷水灭火系统喷头自动破裂 ,水流指示器动作 ,向消防控制 室报警 ,湿式报警阀在水压变化下 ,水力警铃动作 ,自动报警 ,压力开关动作同时启动喷淋泵 ,另在消防控制室能手动启动喷淋泵 。 火系统 本项目高低压配电室等处 设置七氟丙烷 气体 灭火装置 ,由 相应 消防专业设计 完成 。 计 根据建筑灭火器配置设计规范 本 项目各单体建筑根据需要配 置手提式灭火器 。 车库部分及变电站选用灭火器灭火等级为 4B/具 ,其余部分为 5A/具 ,灭火剂为磷酸铵盐干粉 。 气消防设计 集中报警控制器设置在 门卫 值班 室 的消防控制中心 ， 火灾自动报警系统为地址编码两总线制 ,每个探测回路均接成一闭合回路 ,在车库设有感温探测器 ,在自备柴油发电机房设有感温探测器 ,在公共走廊、楼梯口设置手动报警按钮。当某一探测器或手动报警按钮报警动作，发出火灾信号时，消防中心控制器接到火灾信号并确认后，立即向消防设施发出灭火指令程序，联动相关消防设备。 29 统 设 消火栓系统 、 自动喷淋系统 、 火灾紧急广播 等 联动控制模块 ,在消防中心 设 手动操作开关启动消防设备 , 并在信号灯及中文触摸显示屏上显示 ,自动联动失灵时可在消防中心手动操作消防设备 。 30 第七章 环境保护与安全防护 计依据 1.大气污染物综合排放标准 2.污水综合利用排放标准 要污染物及治理措施 本工程的主要污染物为废气、废水和生活垃圾等，其治理措施要按照相关的规范规定进行治理。 废水： 本项目不产生工业性废水，主要为生活污水，洗涤污水。 生活污水经化粪池处理，厨房废水经隔油池处理后和生活废水一起排入区域污水管道，再排至市政污水管道，最终纳入污水处理厂集中处理。 废物： 主要废物为生活垃圾，经装袋集中后，由环卫管理部门统一装运。 废 气： 本项目在运行中，厨房设置防回流的垂直排油烟道，在屋顶设无动力风帽自然排放废气，为防止交叉回流，厨房设置水平排油烟道，出口设在建筑隐蔽的位置，并设有防风与防污染的构造措施。热水器废气直接排出外墙，废气与脱排烟道严格分开。车库换气通过管道在绿地内放散。污水处理装置产生的废气通过管道接至楼顶排 31 放。 噪声： 本项目噪声主要来自于水泵房、屋顶加压泵房以及电梯间，设计将水泵房设于地下室，屋顶加压泵房、电梯间避开重要房间。同时，墙壁采取消音措施，选用低噪声的设备，设备基础作隔振处理，减小噪音和振动。 影响 项目建成后，对周围环境不产生任何不良影响。相反，由于该项目的建成，将使周边地区更加繁荣，进一步促进区域经济的发展。 本项目在实施过程中产生的建筑垃圾，采用定点集中堆放及时清理的方式进行处理。少量生活废水经排污管排到城市排污水网。施工时尽量减少噪音污染，夜间施工不影响周围居民休息。 绿化覆盖率达到 35%，景点、草坪、游园面积占规划用地的 20%以上。绿化设计时要按“点、线、面”相结合的立体交叉方式进行绿化。 动保护与安全防护 劳动安全的规定，由施工企业设置专职安全员负责监督检查安全施工，做到安全施工，文明施工。 巷，施工中应采取必要的措施，严密注意过往行人的安全。施工现场进出车辆应合理设计行车路线，确保 32 交通安全。 线钢筋，单项三级插座的接地极，与 机械、电气设备加强隔离防范，避免意外事故。 33 第 八 章 节能 分析 价依据 1、公共建筑节能设计标准 、绿色建筑评价标准 50378、绿色建筑技术导则（建科【 2005】 199 号） 4、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） 、采暖通风与空气调节设计规范 、城市热力网设计规范 、通风与空调工程施工质量验收规范 、外墙外保温工程技术规程 、民用建筑热工设计规范 0、建筑照明设计标准 1、建筑采光设计标准 500332、城镇燃气设计规范 3、采暖居住建筑节能检验标准 4、民用建筑电气设计规范 165、建 筑节能标准 9898 地区实施细则（ 16、 9898 发展和改革委员会关于抓紧开展固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知 (晋发改资环发 20101387 号 ) 17、现行的其它国家标准和规范 34 目概况 本项目区南临 ，北靠 临 速路，规划用地 净用地 。 本项目总建筑面积 ，其中： 地上住宅建筑面积 ，框剪结构；地上配套公建建筑面积 ， 5 层，框架结构；地下车库建筑面积 ，地下一层。 项目年消耗水 吨，折合标准煤为 目年消耗电力 合标准煤为 标准煤；项目采暖期需热量 合标准煤为 标准煤；项目年消耗煤气 合标准煤为 标准煤。 本项目总能耗折合标准煤为 单位建筑面积年能耗为 标准煤 /。 经综合测算，本项目 符合国家及省、市节能设计的要求。 目所在地能源供应条件 1、供水条件 街南侧有 状市政给水管，北侧有 状市政给水管。本项目用水水源接入 街南侧现状 政给水管，同时从小区南侧 行两路供水。 2、供电条件 从 100满足项目用电需要。 3、供热条件 35 换热站经区内供热管网引至各用户。项目所在区域 市政 集中供热能力能够满足项目冬季采暖需求。 4、燃气条件 燃气由市政燃气管引入，市政燃气为 管道煤气 。 根据城镇燃气设计规范的相关 要求，项目总用气量 ，项目所在区域市政燃气管 供气能力能够满足项目用气需求。 源消耗量、能源消费结构 经测算 ， 项目 水、 电力 、热等 能源年消耗量 和能源消费结构 见 下表： 能耗分析表 能源种类 单位 消耗量 折算标煤 (吨 ) 折标煤系数 能源消费 结构 水 吨 /年 t 电 热 J 煤气 全年能耗 (吨标准煤） 单位建筑面积年能耗 (吨标准煤 /） 通过上述分析计算，项目采取节能措施后，符合 节能标准的要求。 源运行管理分析 1、制定水、电、采暖等能源运行管理制度，加强各管道设备的维护检查，减少能量运行中的损失。 36 2、水、电、气、采暖等采取分户 控制，分时管理制度。 3、对供热管道进行保温，并做好管网系统水力平衡调试，实行分时段供暖，夜间低温运行。根据室外气象条件变化适时调节供暖系统，确保按需供暖。 4、采用节能照明灯具。 5、在过渡季节尽可能利用室外空气自然冷量。 能措施分析 一、建筑布局分析 建筑总平面的布置和设计，结合现有场地，利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。尽可能将建筑的主朝向选择项目所在地最佳朝向或接近最佳朝向。 二、建筑热工分析 1、根据公共建筑节能设计规范（ 准要求，本项目区属寒 冷地区，建 筑采用空心砖 (或多孔砖 )，现浇砼结构。一层地面内设置 40挤塑聚苯板材，增强地面保温、隔热、防潮能力。屋面采用高效保温材料保温屋面或倒置型保温屋面。外 墙选用温板或其它新型高效保温材料，提高建筑外墙的保温、隔热性，减少建筑物的冷热负荷。 2、外窗采用双层中空玻璃外窗，提高门窗绝热性能，降低室内外空气的热传导。 三、建筑通风分析 37 1、利用冬季日照并避开冬季主导风向，充分利用夏季自然通风。 2、建筑外窗开启面积不小于外窗总面积的 建筑幕墙具有开启部分或设有通风换气装置。 3、地下建筑增 设采光井、风井，使地下建筑风路畅通，实现室内外空气对流。 四、建筑采光分析 采用导光玻璃，将光线导向室内深处，节约照明用电。 五、建筑照明分析 1、本建筑的走廊、楼梯等部位，安装、使用节能灯具，并采用高效灯具、节能型光源，配用高效节能镇流器等，满足规范要求的照度前提下，尽量减小照明灯具的安装功率，并采用声、光控制装置。 2、安装用电分项计量装置。照明设备适当增加照明分支回路，增设照明开关，采用分区控制方式，以减少不必要的照明。 3、布线简捷合理，采用放射式供电。母线采用铜芯线穿管敷设，降低线路电损。 4、电 气元件选用节能、高效元件。 5、充分利用自然光，采用高效节能光源和高效灯具。 6、变电所设置要伸入电力负荷中心，尽量减少线路长度，降低损耗，保证电压偏移符合相关国家电气标准。 六、建筑暖通分析 1、 设计集中采暖系统时，管路按南、北向分环供热原则进行布置并分别设置室温调控装置； 38 2、 控制室内采暖系统计算温度。 温湿度取值的高低与能耗多少有密切关系，在加热工况下，室内计算温度每降低 1 ，能耗可减少 5% 10%，为节省能源，应避免冬季采用过高的室内设计温度，室内计算温度应严格按照国家有关节能规定取值； 3、 散热器 外表刷非金属性涂料，且采用明装方式； 4、 集中采暖系统供水或回管的分支管路上，设置水力平衡装置，在每个供暖系统的入口处设置热量装置； 5、 冬季最大限度地利用自然热来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地减少并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。 6、排气扇等设备选用高效低噪音设备，既环保又节能。 七、建筑给排水分析 1、该项目给水管拟采用三型无规共聚丙烯（ 替冷、热镀锌钢管。排水管拟采用硬聚氯乙烯（ 料排水管道代替砂模铸造铸排水铁管。 2、 设置雨水收集和利用系统，在绿地浇洒用水 环节尽可能利用雨水，