城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告

目 录 第一部分 总论 . 2 1、项目建设背景 . 2 2、项目概况 . 3 3、项目编制依据与研究范围 . 4 第二部分 拆迁还建的必要性研究 . 5 1、“城中村”存在的弊端 . 5 2、“城中村”改造的历史使命 . 7 第三部分 拆迁还建的规模及建设内容 . 8 1、拆迁内容 . 8 2、 还建内容 . 8 3、拆迁还建的成本 . 9 第四部分 开发项目的市场分析 . 9 1、武汉市的经济人文环境与城市概况 . 9 2、武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析 . 10 3、武汉市房地产发展现状分析 . 11 4、本项目优势分析 . 15 第五部分 项目选址与自然条件 . 18 1、项目地点 . 18 2、项目的自然条件 . 18 第六部分 项目环境影响分析 . 20 1、项目建设期对环境的影响 . 20 2、运营期对环境的影响 . 22 第七部分 城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措 . 23 1、投资估算 . 24 2、拆迁还建资金需求与筹措情况 . 26 1 3、贷款偿还 . 26 第八部分 财务评价说明 . 26 1、财务评价的假设 . 26 2、财务评价的基准期 . 26 3、财务指标评价依据及说明 . 26 4、房地产总成本费用估算依据 . 27 5、销售收入估算依据 . 28 6、销售税金和附加估算 . 29 7、土地增值税估算 . 30 8、企业所得税估算 . 30 第九部分 财务评价 . 30 1、财务指标分析 . 30 2财务指标分析汇总表 . 32 第十部分 偿债能力分析 . 33 第十一部分 结论及建议 . 33 1、结论 . 33 2、建议 . 34 2 城中村综合改造拆迁安置房项目 可行性研究报告 第一部分 总论 1、 项目 建设背景 住房问题是重要的民生问题。解决城市低收入家族住房是当前民生问题的重中之重。党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题， 国务院下发了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 2007 24 号，以下简称若干意见），接着又召开全国城市住房工作会议，对贯彻若干意见进行部属。国务院提出，所有城市（包括县城）要以城市低收入家族为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度、力争到“十一五”期未，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其它城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。 改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使 中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。温家宝总理在政府工作报告中提出了“中部崛起”的概念，这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中部地区倾斜，刺激经济的快速发展。地处腹地的中部六省面临着一次全新的历史发展机遇。 在中部崛起的大背景下，依托优越的地理位置和多年积累， 武汉的整体经济实力日益增强，经过多年发展，武汉市已有较强经济积累，地区生产总值连续两年处于中部六省前列 ， 2009 年上半年武汉市的 位居中部六省之首 。从整体经济实力上看，中部龙头与支点的地位基 本确定。 但是 ， 就在这座 不断发展的 特大城市的二环以内 ,存在 56个城中村 ，城中村内危房、旧房集中，这些住宅建设时间长，房屋质量差，户均面 3 积小，基础设施配套不全，生活环境质量差，群众生活十分不便。中心城区内的城中村脏乱差，片区环境严重影响了武汉市的 市容市貌，影响武汉市在全国的整体形象，为彻底解决这一问题，武汉市人民政府于 2009年 6月 4日提出关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用 3年时间完成二环内 56个城中村的改造任务。 2、 项目 概况 称 武汉市洪山区 合 改 造 拆迁 安置 房 项目 址 项目位于洪山区 和平乡 南 ， 武青四干道以北，纺机路以 东， 罗家港以西 ,紧邻 徐东商业中心。 模及 内容 （ 1） 拆迁 还建 ； 拆迁总面积为 中村民房屋拆迁面积为 506340 平方米， 拆迁村 民 户数 1594 户；还建面积为 330895平方米，还建户数 1446户，货币补偿面积为 203896平方米。 （ 2） 房地产 开发 。 根据武汉市人民政府办公厅关于洪山区 开发建设规模为 积率 开发用地的总成本 以房地产开发取得的收入 弥补拆迁还建 的 成本 。 目建设期 本项目 2010年上半年完成整体拆迁任务， 2011年底完成还建安置房建设任务，拆迁还建期 2年 ； 房地产开发采取滚动开 发模式，从 2011年上半年 起 至 2018年底 完成 房地产开发 任务 ， 开发建设期 8年 。 展情况 （ 1） 由武汉市城市规划设计研究院完成了 中村”综合 4 改造规划 （ 2） 挂牌出让土地成本已经武汉市洪山区人民政府和平街 山区和平街城中村综合改造工作领导小组办公室、武汉市洪山区人民政府和平街办事处、武汉市洪山区城中村综合改造工作领导小组办公室审核签字同意 。 2009年 9月 28日取得武汉市人民政 府办公厅关于洪山区 （ 3） 完成 拆迁的部分 工作 ,包括 :完成了城中村改制；完成了项目前期规划，完成了部分拆迁补偿 （ 4）项目已经摘牌，并获取国有建设用地使用权成交确认书 （ 5）项目核准及规划审批手续基本完成。环评、国有土地使用证 、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证 正在办理中。 3、 项目 编制依据与研究范围 据 依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该 项目 的具体情况， 本 可行性研究报告的编制依据主要有： 本报告的编制的依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）和国家现行的财税制度。 武汉市人民政府办公厅关于洪山区 武汉市城市规划管理局市规划局关于 批复 ” （武规函 2006253号）文及武规函 2008459号文 武汉市城市规划设计研究院完 成了 中村”综合改造规划 武汉市城中村综合改造工作领导小组“关于印发武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范（试行）的通知” (武城改办20092号 5 武汉市房地产投资项目基础数据的分析估算 研究范围 总论 拆迁还建的 必要性研究 拆迁还建的 规模及 建设内容 开发 项目 的 市场分析 项目选址与自然条件 项目环境影响分析 城中村改造投资估算，资金需求与 资金筹措 财务评价说明 财务数据估算 财务效益分析 偿债 能力 分析 结论和建议等 在此基础上，考虑 项目 建设的必要性、技术的可 行性和经济的合理性，为政府有关部门审批 项目 、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。 第 二部分 拆迁 还建的 必要性 研究 1、 “ 城中村 ” 存在的 弊 端 近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的 组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观 “ 城市里的村庄 ” 。 “ 城中村 ” 在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但 “ 城中村 ” 仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。 “ 城中村 ” 农民的土地大部分已经被国家 征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的 农民 。 “ 城中村 ” 6 存在着诸多的 弊端 ： （ 1） 土地利用粗放，土地资产流失 由于 “ 城中村 ” 缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和 小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“ 城中村 ” 的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使 “ 城中村 ” 中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。 （ 2） 管理体制不顺，管理难度较大 “ 城中村 ” 周围已经被城市社区所包围，而 “ 城中村 ” 是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在 “ 城中村 ” 形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的 “ 真空 ” ，“ 城中村 ” 的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。 （ 3） 人口构成多元，社会治安堪忧 “ 城中村 ” 的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查， “ 城中村 ” 的人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有 “ 村民 ” （部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“ 城中村 ” 村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。由于租金低廉， “ 城 中村 ” 容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生 “ 黄赌毒 ” 的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。 （ 4） 公共设施缺乏，环境问题严重 7 “ 城中村 ” 的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，空气质量较差。缺乏统一规划的凌乱建筑，形成不了统一连续的街景立面，视 觉环境很差，城市形象低下；此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事故。 （ 5） 村民素质较低，就业问题严峻 由于 “ 城中村 ” 村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易， “ 城中村 ” 村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。另外， “ 城中村 ” 这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。同时，由于土地的征用， “ 城中村 ” 村民的可耕地大量减少，而村落内的村民由于 历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲、无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相当严重，即便是征地时安排了一些就业机会，但很容易下岗，就业问题的严重还会引发社会危机。 2、 “ 城中村 ” 改造的历史使命 本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻 落实 “住房问题是重要的民生问题” ， 响应 武汉市人民政府于 2009年 6月 4日提出关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见，加快推进城中村和旧城改造，具有历史使命。 同时， 从 武汉 房地产的发展历程里看，经历了从城区 郊区 回归城区的发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发 项目 主要集中于老城区；到九十年代末期，以常青花园、百步亭花园为代 8 表的大型经济适用房 项目 开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺势而上，后湖片区、沌口开发区、东湖开发区、东西湖区以及盘龙城开发区等均成 为开发热点，但由于远城区 因 交通、商业、教育、金融等大配套还存在一定空白点，生活不便，房屋空置率比较高；反观老城区则由于近几年 武汉 市大规模的市政基础设施的建设，城市面貌得到极大的改观，交通、绿化、环保等均有长足的进步，开发热点又逐步回归城区 。武汉市人民政府于 2009年 6月 4日提出关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用 3年时间完成二环内 56个城中村的改造任务， 这些迹象表明，进行城中村改造的春天已经来临。 第 三部分 拆迁还建的 规模及 建设 内容 1、拆迁内容 中村”改造项目拆迁总面积为 方米，其中村民房屋拆迁面积为 506340 平方米，涉及拆迁村民 1594 户；集体房屋拆迁面积为 方米。村民被拆迁房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合，其中还建面积为 330895平方米，货币补偿面积为 203896平方米，补偿标准为政府指导标准上浮 15%。集体被拆迁房屋补偿方式为货币补偿。 拆迁工作自摘牌之日起，半年之内完成。 2、还建内容 根据 中村”综合改造规划，对拆迁村民采取就地还建的方式安置。还建用地总面积为 148500 平方米，还建户数 1446 户，还建面积 330895平方米，还建总投资为 具体还建方案分两期实施，一期计划投资 设还建房 177220平方米，占总还建面积的 54%；二期计划投资 设还建房 153675平方米，占总还 建面积的 46%。 9 3、 拆迁还建的成本 根据武汉市人民政府办公厅关于洪山区 拆迁还建 总成本 第四 部分 开发 项目 的 市场分析 1、 武汉 市的 经济 人文 环境与城市概况 武汉 市是湖北省省会、华中地区的最大城市，也是中国重要的中心城市， 华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界的三大河长江及其最大支流汉水在市内交汇，将 武汉 市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局，故 武汉 素有 “ 江城 ” 的美誉。全市现辖江岸、江汉、 硚 口、汉阳、武昌、青山等 13个区 及武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区 ， 面积 8494平方公里，人口 828万。 武汉 交通十分发达，是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，铁路有京广，并有京九铁路线贯穿南北，汉丹、武大、武麻铁路线联结东西；公路有 107、 316、 318 三个国干道和八条省干道等辐射湖北及邻省各大中城市；水路有长江、汉水交汇 ， 历来有 “ 九省通衢 ” 之称，东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在 1000公里左右，处于中国经济地理的核心位置。 武汉 有丰富的 旅游 资源。 武汉 风景秀丽，名胜众多 ， 名闻天下的黄鹤楼，位居江南三大名楼之首 ； “ 江城明珠 ” 东湖，是国家级风景名胜区 ； “ 佛都古刹 ” 归元禅寺，内藏惟妙惟肖五百 罗汉。此外，还有古琴台、晴川阁、楚天台等名胜古迹，令人留恋忘返。 武汉 在新的历史发展阶段 ， 提出了 在本 世纪初基本实现现代化和建设现代化国际性城市的两大战略目标： 长远战略目标 争取经过 30多年的持续奋斗，进一步增强城市综合实力，强化城市综合服务功能，优化城市综合发展环 境，提高城市综 10 合竞争力，把 武汉 建设为现代化国际性城市。 中期战略目标 用 10 15年时间，把 武汉 建设成为我国中部地区的重要发展极，在经济发展、基础设施、人民生活、社会文明等各个方面基本实现现代化，努力构建可持续发展的经济系统、可持续发展的生态系统、可持续发展的社会系统，为建设现代化国际性城市的长远战略目标奠定坚实的基础 。 2、 武汉 市的国民经济发展现状及市场潜力分析 2008年国民经济总体运行情况 2008年，在市委、市政府正确领导下， 武汉市的 国民经济快速增长，社会事业全面发展，人民生活继续改善，经济社会建设取得明显成效。具体表现在： 经 济总量： 2008 年地区生产总值 上年增长 财政收入 ： 2008年财政收入 上年增长 固定资产投资 ： 2008 年全社会固定资产投资 元，比上年增长 居民收入水平： 2008年城市居民人均可支配收入 上年增长 人均消费支出 长 人均住房建筑面积 加 房地产业开发投资 ： 2008年房地产开发投资 长 其中，住宅开发投资 元，增长 房屋施工面积 平方米，其中，住宅施工面积 平方米，增长 房屋新开工面积 长 其中，住宅新开工面积 长 房屋竣工面积 降 其中，住宅竣工面积 降 2008年商品房销售面积 上年下降 商品房销售额 元，下降 在商品房销售中，住宅销售面积 11 平方米，下降 住宅销售额 元，下降 年末商品房空置面积 平方米，比上年末增加 其中，住宅空置面积 加 3、 武汉 市房地产发展现状分析 随着国家宏观调控政策的不断深入， 2007年武汉市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使武汉市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。 2007年武汉市房地产开发投资为 比增长 房屋施工面积为 比增长 比增长 比增长 商品房综合销售均价为 平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长 2008年，受国际金融危机的影响，武汉市房地产市场从快速增长期转入 为 调整期。纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。 2008年武汉市房地产开发投资为 比增长 房屋施工面积为 比增长 比下降 2008年，比下降 商品房综合销售均价为 平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长 2009年上半年，武汉房地产市场逐步地走出调整期，进入了相对稳定的恢复期。 2009年 1汉房地产市场的成交总套数为 60338套，比 2008年同期增加了 120%；销售总面积为 2008年同期提高了 119%；销售总金额为 2008年同期提高了 112%。 12 2009年 7月份，武汉市房地产市场的热度继续保持，在市场的强大消化下，由于项目施工或者捂 盘的原因，市场供给并没有跟上市场的步伐，部分楼盘已经存在阶段性供不应求。 7月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。商品房成交 12777套， 交均价 平米。上涨 10%， 市场进入基本稳定期。 2009年 8月份，武汉市房地产市场小幅震荡，出现价升量跌的局面。由于市场供应量持续不高，在市场的强大消化下，供求关系再度向有利于供应方倾斜。 8月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。商品房成交 12135套， 成交金额 平米。分别上涨 从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家 “ 扩内需、保增长 ” 的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长 趋势 。 投资规模和建设开发指标分析 如下： （ 1） 房地产开发投资情况 2008年武汉市房地产开发投资为 同比增长 占全社会固定资产投资的 其中，房地产住房开发投资为 比增长 占房地产开发投资的 历年房屋（住房）开发投资走势图 单位：亿元 （ 2） 房屋开发建设情况 13 2008年武汉市房屋施工面积为 比增长 其中，新开工 面积为 比增长 住房施工面积为 比增长 占房屋总施工面积的 其中，住房新开工面积为 比增长 占房屋总新开工面积的 历年房屋（住房）施工面积走势图 单位：万平方米 历年房屋（住房）新开工面积走势图 单位：万平方米 2008年武汉市房屋竣工面积为 比下降 其中，住房竣工面积为 比下降 占房屋总竣工面积的 历年房屋（住房）竣工面积走势图 单位：万平方米 14 2008年，全市城镇居民人均居住建筑面积为 人，比2007年提高了 人。 （ 3） 商品房空置情况 2008年武汉市商品房空置面积为 其中，商品住房空置面积为 比增长 历年商品房（住房）空置面积走势图 单位：万平方米 （ 4） 房屋销售情况 2008年，武汉市商品房销售面积为 其中，商品住房销售面积 比下降 占商品房总销售面积的 套数为 51158套，同比下降 历年商品房（住房）销售面积走势图 单位：万平方米 2008年武汉市存量房成交面积为 交套数为48218套，同比分别下降 其中，存量住房成交面积 交套数为 33484套（不含房改出售公房）， 房屋交易价格情况 15 2008年武汉市商品房综合销售均价为 平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长 其中，商品住房销售均价为 平方米，同比增长 历年商品房（住房）销售均价走势图 单位：元 /平方米 存量房综合交易均价为 平方米，同比增长 其中，存量住房交易均价为 平方米，同比增长 每季度存量住房交易分别为 平方米。 历年存量房（住房）交易均价 走势图 单位：元 /平方米 4、 本 项目 优势分析 （ 1） 地块 价值 从区位上看，本项目在行政区划上虽归属洪山区，但在地域上则更靠近传统的工业老区青山及正在发展中的徐东商业中心，处于徐东与青山板块之间的过渡性区域，区域价值目前尚未得到充分体现 。 开发本项目可以填补 和提升 该区域商业价值。 （ 2） 交通价值 16 根据市政府有关部门的交通规划格 局，在徐东片区要构建一个四纵三横，承东启西，最便利的核心交通枢纽网。“四纵”是指和平大道，友谊大道，中北路，沿湖路 ;“三横”是指徐东大街，团结路和才盛街。这七条道路拉近了徐东片区和汉口、武昌等其他周边地区的距离。规划中，徐东片区紧邻两条规划轨道交通线路：沿中北路的地铁线和沿铁机路的轻轨线。地面公交系统与地下地铁系统将共同构筑徐东片区敏捷的交通出行，进一步巩固徐东交通枢纽地位。 二七大桥的开建及水 东路的规划将对项目产生一定的利好， 已经开工建设的 地铁四号线一期工程 和 中北路延长线 将 促进本项目地段价值的提升 。 （ 3） 规模优势 从项目开发预期上看， 项目总用地 用地 建筑面积 1216600平方米，户数 8600户，停车总数 5900辆， 利用地块规模效应来 提升产品综合价值， 规模效应与前瞻性规划布局，将 形成市场占位与产品形象优势。 （ 4） 此外， 本 项目 还具有如下 优势： 从人口结构上看，区域人口基数突 破百万，为楼市的发展提供潜在的 支撑。 据统计， 2007年， 武昌 区人口总数约为 ，自然增长率为 ，全区人口呈稳步增长态势。庞大的人口基数是区域楼市购买力的潜在 支撑 。 17 从人均工资水平上看，为楼市的发展提供重要的支撑。 武昌区人均工资水平稳步增长且高于武汉市平均水平，市场整体消费潜力与水平存在较大挖掘空间。 2004昌区居民年平均工资水平持续增长， 4年间实现翻倍增长。 2007年武昌区在职居民工资水平达 24214元，较全市平均水平高出 1215元。为楼市的发展提供重要的支撑。 从投资结构上看， 区域 房地产投资较为突出， 楼市相对活跃 。 2004昌区固定资产投资总量增长较快，整体增幅在15%以上。 2007年，武昌区固定资产投资总量排名武汉主城区第二位，中房地产开发投资 52%。 从居民消费活跃程度上看， 整体消费潜力与空间存在挖掘的潜力 。 从居民消费活跃程度上看，作为江南板块的商业中心，武昌区消费市场表现相对积极活跃，是区域商业持续发展的重要支撑。 20044年间社会消费品零售总额实现近 3倍的跨越。 2007年，在 七大主城区中，武昌区社会消费品零售总额仅落后于 江汉区排名全市第二位，较汉阳区高出近 1倍。 18 第五 部分 项目选址与 自然条件 1、项目地点 项目位于洪山区和平乡 青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西 ,紧邻徐东商业中心。 2、项目的自然条件 本项目所用地块地势基本平坦，根据国家标准建筑抗震设计规范（ 中国地震动参数区划图（ 武汉市抗震设防烈度为 6 度，本地区地震基 本烈度为 6 度，设计基本地震加速度值为 计地震分组为第一组，该场地拟建建筑物抗震设防烈度为 7度。 按地层年代、成因及其物理力学性质，将项目区场地土层从上至下划分为 5个岩土单元层 7个亚层，各土层特征分述如下： (1)耕植土（ 褐色为主，含杂色，植物根系较发育，松散稍湿，高压缩性。主要成分为粘性土，夹小碎石，局部地势低洼处含褐色淤泥类软土。大部分地段一般厚度 别地段超过 (2)混卵石粘土（ 灰黄色，可 塑 硬塑状，含少量铁锰质氧化物及高岭土，以粘土为主，含卵石，粘土为硬塑状，卵石成分以石英砂岩、砂岩为主，含量及 19 砾径极不均匀，一般在 1090左右。该层在场区均有分布，层厚 (3)淤泥质粘土（ 深灰色、灰褐色，软塑 流塑状，含腐殖质，局部夹粉质粘土及粉砂。该层在场区均有分布，层厚 8 (4)砂层（ 粉细纱（ 由全新统冲积形成，稍密一松散，中等压缩性，理深 18度 2和状态，透水性强。 中粗砂、砂砾石（ :全新统冲积形成，中 密稍密，埋深 度 压缩性、承载力高，稳定性好，是区内较好的地基持力层。透水性强，赋存丰富的孔隙水，是区内主要地下水含水层。 (5)白垒戏东湖群（ 岩、砂砾岩，根据其风化程度不同可分为以下两层： 强风化砂岩、砂砾石 :紫红色，细粒结构，中一厚层状构造，风化成棱角状碎块，砾石成分以石英岩、钠长变粒岩、变晶屑凝灰岩为主，可见少量粗面岩、玄武岩、呈棱角状、次棱角状。该层全场区均有分布，层厚 3m。 中风化砂岩、砂砾石 :紫红色，细粒结构，中一厚层状构造，岩石坚硬、完整， 属中软类岩石，与下覆地层呈角度不整合接触。该层全场区均有分布。 根据武汉市区域地质资料及勘察资料，场地内未发现新构造运动及活动性断裂等不良地质现象存在，场地是稳定和安全的。 场地地形平坦，地表水系发育，项目区周边紧邻东湖和沙湖，地表水主要为湖水，大气降水大部分汇入沟渠，少量入渗地下，补给地下水。 地下水类型按其埋藏条件可分为上层滞水、孔隙承压水及基岩裂隙水三种类型。 (1)上层滞水：赋存于上部耕植土、粘土及淤泥质粘土中，无统一自由水面，接受大气降水和地面排水的垂直下渗补给，水量一般较 小。 20 (2)孔隙承压水：赋存于细砂层及中粗砂、砂砾石层中，接受区内承压水的补给，水量较大，是区内主要含水层，赋水性好，透水性强，地下水位受区内湖面及长江水位的控制，地下水主要受横向补给，向长江排泄。 (3)基岩裂隙水：主要赋存于下伏砂岩及砂砾岩中，含水性弱，透水性中等，主要接受上部承压水的补给。 根据本地区经验资料及区域地质资料，场区内地下水对混凝土不具腐蚀性。 场区地处长江中下游亚热带季风性湿润气候，四季分明，春季寒潮活动频繁，气温骤升骤降，晴雨间变；春末夏初气候温和，雨水充沛，风 向多变；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出现。每年 7、 8、 9月为高温期， 12月至次年 2月为低温期，并有霜冻和降雪发生。 年平均气温为 多年月最高平均气温 7月），最低平均气温 1月）。一月最冷，极端最低气温 无霜期为 245天。 年平均降水量 1284雨集中在 4至 9月， 10月至次年 3月降水量较少。春季雨量占全年降雨量的 夏季雨量占全年降雨量的 秋季雨量占全年降雨量的 冬季雨量占全年降雨量的 年降水量 最高 降水量最低 平均蒸发量 对湿度年平均 平均相对湿度 77%。 第六 部分 项目环境影响分析 1、项目建设期对环境的影响 项目施工期间对环境空气的污染主要来自施工扬尘。施工现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗、 21 干燥、有风的天气下，将会对周围环境空气产生较大影响。为此要求项目施工时，在施工现场周围按规定修筑防护墙及安装遮挡设施，实行封闭式施工，对有可能产生二次扬尘的作业面应撒水降尘 ，车辆出工地时应进行冲洗，防止随车带走泥土，同时对运输土石方等的车辆采取密闭措施，防止沿路抛洒，污染城市环境。 项目施工期所产生的污水主要有基础施工中的泥浆水，建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员所产生的生活污水等。类比资料表明施工期生产污水中悬浮物，石油类，生活污水 浮物，超过 合污水排放标准表 4中一级标准。 考虑到项目施工期的短期行为，要求对施工场地所产生的污水应加强管理、控制、冲洗石料等建材，所排放的污水应设置专门沟渠，经 格栅沉淀池处理；生活污水应设置化粪池处理，经处理后的施工废水和生活污水排入开发区排水管网。采取上述措施后可以减少施工期生产、生活污水中的污染物浓度，但不能满足综合污水排放标准表 4中一级标准，受纳水体有一定的影响。 根据武汉市城市自来水厂地下水资源保护管理办法，项目建设采取严格的地下水源保护措施，污水、雨水均进入市政管网，不会对地下水造成威胁，施工中严禁将垃圾等废弃物回填，不产生渗井、渗坑，不会对地下水产生直接的影响。 施工期间对周围声学环境的影响主要来自 于各种机械作业产生的噪声及振动。还有运输工具所产生的噪声，根据类比资料，项目拟采用的部分施工机械设备和将产生的噪声值及相应的噪声限值（ 下表。 施工机械噪声值及相应限值表 单位： A） 机械名称 测点距声 实测值 准 A） 达标距离（ m） 22 源距离（ m） A） 昼 夜 昼 夜 挖掘机 10 86 75 55 35 355 推土机 10 87 75 55 40 398 搅拌机 10 81 70 55 35 200 振荡器 10 82 70 55 40 224 压路机 10 82 75 55 22 224 打桩机 10 85 85 禁止施工 由表中可看出，昼夜即使距声源 40m 处，许多施工机械的噪声值仍超过了相应的建筑施工场界限值，对施工现场周围环境产生较大的噪声影响。 因此项目施工应严格执行 :建筑施工噪声申报登记制度，在工程开工前 15日内向所在辖区环保局提出申报，填写建筑施工场地噪声管理审批表，经批准后方可开工。对施工机械设备要采取有效的降噪减振措施，如加弹性垫，包覆和隔声罩等办法，机动车辆进出施 工场地应禁止鸣笛，夜间（ 22 时至次日 6 时）严禁使用各种打桩机。在施工的各阶段均应严格执行 筑施工场界噪声限值中的各项规定，将施工噪声控制在限值以内。 施工期间多产生的固体废物主要有基础施工所挖掘的土石方、主体结构施工所产生的施工废物料以及施工人员的生活垃圾等，不含国家危险废物名录中的有害废物，这些固废物集中堆放、土方及时回填，垃圾及时清运（须办理准运证），交有关部门进行相关处理。 2、运营期对环境的影响 地下车库的汽车尾气排放，通 过在设计时保证车库有一定的容积，进出汽车车道尽可能直短，以缩短汽车进库时间。地下车库采取强制通 23 风手段，车库排风口设置在空气流通的地方。只要在全面设计时注意环保控制的各环节，如通风方式、通风量、通风口的设计，以及废气的净化、分离等方面，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和武汉市规定的废气排放标准。 本项目废水主要来源于生活污水，其主要污染物为 植物油，污染物的产生浓度均超过了 水综合排放标准中的一级标准要求。本项目排污管道 与市政排污管网相连接，污水经当地污水处理厂处理后，通过统一规范排污口排放。 本项目所在地区功能划分为 2 类区，环境保护目标为项目所在地声环境质量，使其满足 市区域环境噪声标准中 2类标准要求。主要控制区域为商业网点及停车场。 在国家环境保护局环控 1994345号文关于在全国开展固体废物申报登记工作的通知及固体废物申报登记工作指南，固体废物分为危险废物、一般工业固体废物及其他废物， 1998 年国家环境保护周，国家经贸委和公安部联合 颁发了国家危险废物名录。 项目产生的生活垃圾，不含国家危险废物名录中的有害废物。要求业主形成垃圾分类袋装处理的习惯，生活垃圾交由环卫部门处理。树立于环境相适应的环保意识。 综上所述，项目在建设期对周围环境会产生一定程度的影响，在全面落实各项保护措施情况下将污染影响可降至最小程度。要严格控制污染物排放并达到国家相应的标准。 第七部分 城中村改造投资估算 ，资金需求 与资金筹措 24 1、投资估算 城中村改造 成本 总额 220,包括前期费用 造成本 215,后期费用 4, 城中村改造成本汇总表 项目 单位 前期 费用 改造成本 后期费用 合计 拆迁补偿费用 还建及 5%公共设施配套 土地整合成本 其它补偿及高压走廊 开发用 地成本 改造成本 小计 村民 集体 职工住宅 土地成本 面积 506,72,30, 344, 金额 万元 5,4,8,4,1,15,20,注 数据来源于城中村改造资料 ,计算依据根据武城改办 20092 号，以上成本为取得土地成本，未计算办土地证应交契税，及村民从拆迁至还建所需拆迁安置过渡等费用。 （ 详细明细见附表 3 2、 拆迁还建 资金需求 与筹措 情况 65,占 拆迁还建总 成本 30% 155,占拆迁还建总成本 70% （ 详 细明细见附表 6 3、 贷款偿还 拆迁还建贷款资金偿还计划为：分 10 年等额还本， 按规定 支付贷款利息。 还款计划详见附表 16第 八 部分 财务评价说明 1、 财务评价的假设 国家经济政策和企业经营环境不发生重大变化； 企业按方案的设计进行正常的投资经营； 委托方提供的财务数据真实、合法、可靠。 2、 财务评价的基准期 本报告中财务评价的价格基准期为 2009 年 10 月 31 日， 投资 采用批准的挂牌出