上海某招投标项目可行性研究报告

1 上海某土地招投标 第一章 项目概况 本可行性研究报告是 *（集团）有限公司响应上海市第 8 次土地招标公告， 竞投宝山 8 号地块所做的，作为投标文件的一部分，仅作参考，一切以其它相关 文件为准。 本地块为毛地出让，竞投价主要包括：土地征用费、土地出让金及周边环境、 规划指标等综合因素，不包括带征地费用 元人民币。 另外，基地内动迁房源和相关动拆迁手续由中标单位自行办理。 1 2 地块概况 范围：环镇南路南侧、龙珍港西侧、真华路东侧； 面积： A 块 45090 平米， B 块 61341 平米，总共 106431 平米； 现状：约有 172 户动迁居民宅和约 6 万平米工业厂房、仓库等（以实际为准）； 土地用途： 70 年居住用地； 1 3 地块周边配套概况 块贴近人气旺盛、开发成熟的 *社区，项目周边生活配套设施齐全、出 行交通便捷。 生活配套：在地块以南 1000 米左右范围内，有便利店、书店、超市、商场、 集贸市场、药房、大型餐饮、证券市场、银行、医院、敬老院等 各种设施。 公共设施：行知公园、 *社区中心、 *虎城 商业中心、 *商业街等； 教育设施：有幼儿园、小学、中学； 交通： *社区内 737、 738、 766、 510、 78、 923、 762 等 沪太路上 767、 58、 68、 206、 909、 520、 761、 529、 710 等等 5 2 第二章 项目建设的必要性 2 1 总体经济发展的需要 自改革开发以来，特别是 92 年实施浦东开发以后，上海市经济一直保持较 快发展速度， 续十多年保持两位数增长，人均 是突破 5000 美圆 大关，使上海稳步向国际经济、金融中心 的定位迈进。在加入世贸组织、成功申 办世博会等利好消息的激励下，上海市今年前三季度，克服了伊拉克战争、非典 疫情和历史罕见高温等诸多不利因素的影响，保持了国民经济的快速健康发展。 业生产、外贸出口等多项主要经济指标增幅均达到 1997 年亚洲金融危 机以来同期最高的水平。国民经济持续快速增长，增速加快。据初步测算，前三 季度本市 成 元，按可比价格计算，比去年同期增长 增 速同比加快 百分点。其中，第一产业增加值 元，增长 2%；第二产 业增加值 元，增长 第三产业增加值 元，增长 经济的快速发展带动了房地产业的兴旺，上海房地产业经过 20 年的发展， 其占 比重由 1978 年的 增至 2001 年的 无论从投资规模还 是其占固定资产投资总额的比重看，房地产业确实已在上海国民经济中占据重要 地位。 “ 十五 ” 期间，上海的奋斗目标是增强城市综合竞争力，人均居住面积将由 “ 九五 ” 末 11 平米增加到 15 平米，折合建筑面积增加约 6 平 米，则住房总需求 量至少 7000 万平米。专家估计， 比重将 达到 8%，从而成为上海国民经济真正的支柱产业。 因此，本项目的建设符合行业及经济总体发展的客观要求。 2 2 区域发展的需要 本项目位于宝山区大场镇，城市基础设施条件很差，无论是上下水、消防、 道路，还是医疗、教育都没有形成完整的系统，生活和居住条件较差，社会秩序 混乱，是上海市新一轮旧区改造的区域之一。 近几年来随着汶水路和沪太路两条城市快速干道和主干道的相继建成，两路 3 6 4 相交地区已逐渐成为开发的热点，汶水路以南正在建设中的 *居住区已日趋成 熟，与此相比，汶水路以北的情况却形成了鲜明的反差。 上海市委和市政府提出用十年左右时间完成新一轮的旧区改造，提高市民居 住水平。为推进新一轮旧区改造，改善宝山区大场镇地区的城市综合环境，项目 的建设启动对落实旧改规划目标，改善地区生活和治安环境，满足市民改善居住 条件的要求，促进地区经济发展都将起到积极作用。 因此，本项目的建设实施也是区域发展的需要。 5 7 6 3 1 动迁安置 进度安排 第三章 项目进度 *（集团）有限公司已经落实动迁基地，一旦中标即可启动动迁，确保按 招标文件约定的时间（ 2004 年 12 月 31 日前）内完成全部动迁及安置工作。 动迁基地 *（集团）有限公司已经选定金鑫花园为动迁安置基地，可确保动迁工作 的顺利进行。 人员安置 *（集团）有限公司将根据市场需求，中标 以后，愿意吸收 100 人左右动 迁居民，安排就业。 3 2 项目开发进度 整个项目需要大约 3 年左右的发展周期，其中动拆迁及前期工作需要约 1 年左右，项目开发建设需要约 2 年左右时间，具体如下： 2004 年第 1 季度，签定土地出让合同及土地开发补偿协议； 2004 年内，完成基地的全部动迁及安置工作； 2004 年第 3 004 年第 4 季度到 2005 年第 4 季度，进行项目一期的建设开发； 2005 年第 4 季度到 2006 年第 4 季度，进行项目二期的建设开发； 详细时间节点参见附图一 项目发展进度及销售计划图。 3 3 项目销售进度 项目一期： 住宅：在项目达到预售条件（预计 2005 年第 2 季度）后开始预售，半 年左右售完； 7 8 8 商业：在住宅销售过半以后（预计 2005 年第 3 季度）时推出，半年左 右完成销售； 地下车库：与住宅及商业同步进行销售，预计 3 个季度完成销售； 项目二期： 住宅：在项目达到预售条件（预计 2006 年第 2 季度）后开始预售，半 年左右售完； 商业：在住宅销 售过半以后（预计 2006 年第 3 季度）时推出，半年左 右完成销售； 地下车库：与住宅及商业同步进行销售，预计 3 个季度完成销售； 详细时间节点参见附图一 项目发展进度及销售计划图。 3 4 项目组织实施 该项目将由 *（集团）有限公司投资开发，将设有工程部、前期部、财务 部、销售部、办公室及人事部等，负责本项目的资金筹措、开发建设、营销和管 理。 *集团将把自己十多年专业房产开发经验，特别是超级大盘项目开发的宝 贵管理经验用于该项目，从而保证该项目的专业、成功操作。 本项目计 划分两期开发，一期为靠近龙珍港的 A 块，建筑面积 50320 平米； 二期为 B 块，建筑面积 64785 平米。本案定位为中环线旁的低密度高尚住宅小 区，布置了一定体量多层公寓和双复式 宅。 9 9 10 4 1 市场总体供求状况 第四章 市场分析 4 1 1 上海市总体供求状况 房地产市场总体持续健康发展 2001 年上海市商品房批准预售面积 1659 万平米， 登记商品房预售面积 1832 平米，供求比例为 1： 2002 年 1份，上海市商品房批准预售面积 1851 万平米，登记商品房预 售面积 1868 平米，供求比例为 1： 2003 年 1份，上海新建商品房批准预售的面积为 平方米，商 品房预售登记面积为 平方米，供求比为 1: 2003 年 1，批准上市预售的商品房 平方米，商品房预售登记 面积 平方米，两者之比为 1，市场供求在第 3 季度首次出 现几年内少有的供略大于需的局面。这可能一定程度上是由大多开发商看 好市场走势采取 “ 惜售 ” 行为导致的。 自 2001 年以来上海市房地产市场需求略大于供应，这一状况一直保持到今 年第 3 季度出现供略大于求，供求总体是平衡的。说明上海房地产市场的供给需 求持续旺盛，市场总体一直保持健康发展的势头。 房地产市场价格持续上涨 海房地产自 1999 年底走出低谷以后，连续多年市场供销两旺，价格也是 一路水涨船高，构成了本轮少有的景 气周期，从下表价格指数即可看出其高涨的 价格走势。 时 间 9912 0006 0009 0012 0103 0106 0109 0112 0203 0206 0209 0212 0303 综合指数 1000 1022 1073 1045 1050 1073 1085 1127 1145 1179 1222 1276 1329 增副（ %） 4 由上表可以看出，近几年来，上海的房价基本上保持了持续上涨的势头，仅 在 2000 年第四季度出现过一次降价。价格涨幅基本为 2换算为年涨幅则为 11 10 12 8平均年涨幅约 13%。 房地产市场结构由不合理到渐趋优化 按不同价格段，对近两年预售商品房分析如下： 2002 年 1不同价格段预售商品房套数汇总 预售结构细化 2002 年 1 9 月 2001 年同期 同比增长 1）小于 3000 元平方米 2） 3000 5000 元平方米 3） 5000 7000 元平方米 4）大于 7000 元平方米 24048 套 82741 套 30160 套 12926 套 16% 55% 20% 9% 25507 套 58047 套 15363 套 6238 套 24% 55% 15% 6% 2003 年 1不同价格段预售商品房面积汇总 分段价格 预售面积（万平米） 比重 （ %） 同比增长（ %） 3000 元以下 3000 5000 元 279 45 000 7000 元 149 35 7000 元以上 59 *以上数据来源：上海市房地产交易中心 上海市统计局 从以上两组数据可以看出： 2003 年上半年以前，上海市房产市场结构性矛 盾日益突出，高档楼盘大量上市，低价房的持续减少。 但今年上半年开始情况有所改观：全市商品房登记预售面积为 平 方米，其中，每平方米均价在 4000 元以下的为 平方米，占 4000 至 7000 元的为 平方米，占 7000 元以上的为 平方米， 占 从总体上看，供给结构基本合理，高价房增速放缓。 而且，由于政府宏观调控和市场机制自我调节的双重作用，上海房地产开发 资行为更趋理性化，商品住房供应结构正趋改善，未来几年中低价位商品住宅 的供应量将有明显增加，从而为解决房地产市场发展中的阶段性结构矛盾打下基 础。 新建商品房供求关系基本平衡，空置量持续下降 从竣工销售比分析，今年上半年全市商品房竣工面积为 平方米， 销售面积为 平方米，两者之比为 1： 批准上市与登记预售比分 析，全市批准上市预售的商品房 平方米，商品房预售登记面积 平方米，两者之比为 1。 2002 年底，全市空置一年以上的商品房 279 万 平方米，其中住宅 134 万平方米。至今年 6 月底，住宅空置量仍呈下降态势，为 106 万平方米。 13 11 14 上述数据表明，本市房地产市场的供求关 系处于基本平衡、协调发展的状态， 从而使商品房空置量保持持续下降的态势，特别是商品住宅空置面积处于近年来 少见的低位。 存量房买卖面积持续大幅上升，接近新建商品房预售量 存量房地产交易在前几年高速增长以后， 2002 年的交易量增幅有所下降。 但是，今年以来又呈现较大幅度上升的势头。上半年全市存量房买卖面积为 平方米，同比增长 其中，一季度为 平方米，同比增 长 二季度为 平方米，同比增长 因此，存量房在整个 房地 产交易中的比重进一步提高，与新建商品房预售面积的比例由今年第一季度 的 1 提高到 1。 4 1 2 宝山区市场总体供求状况 宝山地处黄浦江和长江的交汇点，堪称上海的 “ 水路门户 ” ，已经形成立体 交通网络，随着大市政、大交通的快速建设和日趋完善，宝山区的房地产业近两 年来呈持续上升态势，楼盘预、销售量已连续居全市各区县前 4 位。随着共和新 路高架竣工通车、地铁一号线延伸段完成、轻轨明珠二期开工等为该区房地产市 场发展带来了发展机遇，宝山楼市前景被业内人士普遍看好。 2002 年宝山房地产市场总体供求平衡，呈供需两旺的良好态势，商品房预、 销售面积均创历史新高。房地产开发投资额 元，同比增长 商品房 新开工面积 平米，同比增长 商品房批准预售面积 平米， 比增长 商品房批准销售面积 平米，同比增长 预售 登记面积 平米，同比增长 销售登记面积 平米，同比 增长 批准预售面 积和实际预售登记面积之比为 1： 2003 年上海北区的房地产市场进入了价格拉升期；宝山房价除部分尾盘外， 都有不小的涨幅。月浦和凇南地区房价曾一个月内上涨了近 200 元 /平方米左右， 究其原因，可能是由于开发商把房源分数批推出，每推出一批则带动房价的一次 上扬。共康和西城区板块内暂时无房可售，而罗店地区罗店新镇的规划已基本确 定，目前还处于招商阶段，何时有商品房面世尚未确定。 *板块内，房价冲高 至 6000 元 /平方米左右。上海大学地区的锦秋加州花园是上海市北部地区的第一 15 12 16 例排屋项目，本月第七期的紫荆苑比去年同期的第六期樱花苑底线提升了数千 元，平均升幅接近 68%。 4 2 市场定位 域市场概况 本项目所在区域属于宝山 *板块，由于离市区比较近，而且属于中、低价 位的社区，近几年来一直受到市中心动迁的青睐。在价格上 *地区一如既往的 引领整个宝山区甚至整个环外地区，从 01 年的 3000 元 /平米不到，上涨到 02 年的 4000 元 /平米左右，到 03 年更是飚生至 6000 元 /平米以上，行情一直非常 看好 。 目前，该区域内在售楼盘公寓房销售均价基本为 5800 /平米，别墅 类产品均价 8000 /平米，较有代表性的楼盘主要有以下几个： 颐和华城 位置 : 位于真北路、 *三路 规模：总建筑面积 49 万平米，第一期 10 万平米 容积率 : 物业类型：多层、小高层 产品：两房 90米；三房 104米； 开发商：上海颐华房地产有限公司 电话： 66102020 销售状况：已开房源去化 50%以上 售价： 均价 6000 元 /平米 注：该盘销售状况平稳。 美墅 位置 : 古浪路 8 号，近真北路 规模：总建筑面积约 12 万平米 容积率 : 物业类型：联体别墅 产品： 173米 /套 开发商：复地集团 电话： 62505888 销售状况：去化 95%以上，近剩最后几套 17 13 18 售价： 7400 /平米 备注：该盘 01 年下半年开盘，价格一路走高，从均价 4000 元 /平米左右，上涨 至均价 8000 元 /平米以上，说明该区域内此类产品市场需求性较强。本案 与此类似产品将有较好的市场预期。 *阳城（四期） 位置 : 高平路 598 弄 规模：本期约 9 万平米 容积率 : 物业类型：多层、小高层 产品：两房 90米；三房 100米； 开发商：上海阳城房地产有限 电话： 56616060 销售状况：已开房源去化 75%以上 售价： 5800 /平米 备注：现在已开出近 5 万平米。 滨江雅苑 位置 : 华灵西路近 *路 规模：总建筑面积约 20 万平米，一期 10 万左右 容积率 : 物业类型：多层、小高层 产品：两房 85米；三房 110米； 开发商： *集团 电话： 66670013 销售状况：一期基本售完，仅剩几套 价：最后房源对外报价 6000 /平米 备注 ：该盘在 *板块位置较好，价位较高，后期房源尚未上市。 枫庭丽苑 位置 : 华灵路 1818 号 规模：总建筑面积约 10 万平米 容积率 : 物业类型：多层、小高层 产品：两房 100 平米左右，小三房 117 平米，三房 130 平米左右； 开发商： *集团 电话： 66341645 销售状况：去化 80%以上 19 14 20 售价： 6200 /平米 备注：该盘紧邻公园，景观房及全装修房售价 7000 元 /平米以上。 多摩园景（二期） 位置 : 行知路 345 号 规模： 9 万多 积率 : 物业类型：多层和小高层 产品： 97130开发商：上海远景 房地产开发有限公司 电话： 66360230 销售状况：二期共剩余 50 余套 售价： 6300 /注： 2002 年 12 月底开盘，价格上一直参考 *集团楼盘定价。 康泰新城 位置 : 华灵西路 1888 号 规模：总建筑面积 35 万平米 容积率 : 物业类型：多层、小高层 产品：两房 90米；三房 130米；复式 200 平米左右 开发商：上海风华房地产开发有限公司 电话： 66376111 销售状况：剩余房源主要为大面积三房和复式， 售价： 均价 5800 元 /平米 备注：该盘属于 *板块，但位置稍偏离板块中心，目前售价较低，跟房源面积 偏大有较大关系。 4. 2. 2 项目 析 优势（ S） 块贴近大型成熟社区 *社区，同时紧邻规划中城市中环线 汶水北路，使项目具有一定地段价值。 市中环线以及 *社区内和市级交通主干线沪太路上繁多的公共 交通使项目交通非常便捷。 21 目两地块容积率分别为 ，如此低密度，为项目有 15 22 较高的品质提供了保障。 劣势（ W） 环境不佳：地块周边目前主要为带拆迁旧居和厂房，有待改造开发； 一定程度上阻隔基地与成熟生活配套区 *社区的联系； 步行 5 分钟以上； 机会点（ O） 将在基地不远处设有站点，将大大提升地段价值； 项目具有一定景观价值，可加以挖掘； 威胁（ T） 地内动迁量大、动迁成本高，需要支付带征地 费 ，加上 投标报价，将使土地成本较高； 目土地成本较高，而容积率较低，将使成本很高； 4. 2. 3 项目市场定位 本项目与成熟的 *社区相邻，与城市中环快速干道 汶水路相近，紧临 天然河道龙珍港，即将开工建设的地铁 线在汶水北路设置一个站点，必将 极大地改善该地区的交通环境。考虑到 容积率，建筑产品形式以多 层为主，配置少量 密度排屋），定位为中环旁低密度高尚住宅区。 规划确定一种以营造街 区环境特色的住宅空间格局为基本手法。这一手法也 合当今国际上的一种新型规划思路 “ 新都市主义 ” 城市规划理念的倡导， 让居住行为与休闲、娱乐、服务等行为从工业化的泾渭分明重新回归并创造一种 新的结合，来体现一种传统的人性关怀和需求。确立二十一世纪新时代居住区标 准，在符合开发策略的基础上，找到市场新的需求亮点，以营造一个既与城市有 机配合，又具有鲜明个性的住宅组团的形象。多层公寓以较为经济实用的紧凑型 户型为主，主要为二房二厅 90方米，三房二厅 110方米； 低密度排屋） :180 250 平方米 /套。 根据对项目所在区域典型楼盘与本案的比较分析，参考项目所在板块市场情 况，以及对中观、宏观房地产市场情况的分析判断，我们认为本项目到预售条件 23 16 24 时，合适的价格定位为：多层公寓： 6200 元 /平方米， 密度排 屋） :8500 元 /平方米，商铺销售均价 15000 元 /平米，地下车库销售价格 12 万元 /个。客户诉求 :寻求生活质量的中等收入年轻白领人士。 25 17 26 第五章 各类建设项目规模与投资估算 5 1 建设项目规模 本案位于上海市汶水路地区，在环镇南路南侧，龙珍港西侧，真北路东侧， 在规划路的北侧，真华路从基地中穿过，把基地分为 A、 B 两个地块，总用地面 积为 顷，分别是 A 地块 顷， B 地块 顷。 尝试新的规划设计思路及方法，创 造新的居住空间模式，将建筑景观统一作 为环境因素进行规划。符合用地的周边条件及地块现状进行合理布局，充分利用 周边交通、景观、视觉条件，加强本地块自身条件及环境空间的特色，做到差异 性及均好性合理设置。创造多样的、丰富的、完善的公共服务环境以营造丰富的 居住生活空间，提升居住组团的服务品质。提供多样性的住宅产品，以适应市场 的不同需求，满足不同客户的新的需求，并减少市场风险。 本项目各类建设项目规模如下表： 数量 项目 单位 A 地块 B 地块 规划建设用地 规划总建筑面积 住宅建筑面积 多 层建筑面积 双复式建筑面积 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 45090 61341 50320 64785 47320 62285 35320 44285 12000 18000 公共建筑面积 500 商业面积 平方米 2000 2000 配套公建面积 平方米 1000 500 综合容积率 绿地率 停车面积 地下车库面积 地面车位面积 停车位数 地下车位数 地面车位数 18 % 平方米 平方米 平方米 辆 辆 辆 385 3780 1605 215 108 107 27 800 7000 1800 320 200 120 28 5 2 各类建筑投资额 本项目各类建设项目投资估算如下： 多层公寓面积 79605 平米， 总投资 5970 万元； 密度排屋） 30000 平米，总投资约 2400 万元； 沿街商业用房 4000 平米，总投资约 400 万元； 公建配套用房 1500 平米 ，总投资约 150 万元； 地下车库 10780 平米，总投资约 2695 万元； 小区绿化 47428 平米，总投资约 949 万元； 小区内外大小配套设施建设，总投资约 6216 万元； 注：以上各类建筑项目投资额为建安费用，不含土地及其它税费摊销。 29 19 30 6 1 财务评价 金流量 第六章 财务分析 项目的整个发展周期为 2003 年第 4 季度到 2006 年第 4 季度。现金流入主要 为住宅、商铺及地下车库销售收入，在项目销售时流入。现金流出主要包括：土 地费用、开发费用、销售费用、间接费用及各种税金，其中土地动迁安置费用在 04 年内均匀投入，带征地费用及投标价款按招标文件约定时间支付，其它费用 按照项目开发过程中的通常情况记取。 具体见附表二：项目现金流量预测表。 金筹措 国家建设项目资本金制度的规定，项目公司自有资金必须达到项目总投资 30%以上。从成本盈利表可知，项目总投资约 7 亿元，即本项目公司自筹资金应 在 元以上。 本项目预计分二期开发，主要在三个阶段投入资金：土地开发、项目建设一 期、项目建设二期。从现金流量表可知，本项目最大资金缺口约为 元。因 此，本项目银行贷款最大需求额度为 *（集团）有限公司拥有雄厚资金技术实力，为确保项目顺利实施，降低 开发成本，预计自筹 55%左右开发资金，约 元，将主要通过集团公司投 资和预售房款进行滚动开发，开发所需资金 45%通过银行贷款融资，约 元。 现值 (根据基准折现率 I=8%，计算得： 34 （万元） 0 31 20 32 因此，本项目净现值 134 万元，大于 0；项目财务分析可行。 注：具体计算过程及数据来源参见附表：项目现金流量预测表。 资回收期 静态投资回收期 由现金流量表可知： 2006 年第 2 季度，项目累计净现金流量为 元； 2006 年第 3 季度，项目累计净现金流量为 9748 万元； 782/(9782+9748)*(年 ) 注：将项目的实质启动时间点定为 04 年第 1 季度。 因此，本项目的静态投资回收期为 。 动态投资回收期 由现金流量表可知： 2006 年第 2 季度，项目累计净现金流量折现值（ I=8%）为 元； 2006 年第 3 季度，项目累计净现金流量折现值（ I=8%）为 3023 万元； 2685/(12685+3023)*年 ) 注：将项目的实质启动时间点定为 04 年第 1 季度。 因此，本项目的静态投资回收期为 。 部收益率 由现金流量表可知： I=8%） =134 （万元） I=10%） =万元） 8%+（ 10% *134/(134+1134)=因此，本项目的内部收益率为 6 2 成本利润及效益分析 项目发展总费用 74208 万元，具体包括以下税费： 土地费用，共 42628 万元； 33 21 34 前期费用，共 856 万元； 建安费用，共 19470 万元； 销售税费，共 6396 万元； 间接费用，共 4350 万元； 不可预见费， 508 万元； 其它税项，共 4259 万元。 项目总收入 84551 万元，包括多层公寓、排屋、商铺、地下车库销售收入。 项目税前成本 69503 万元，税前利润为 10343 万元，税后成本为 78467 万元， 税后利润为 6084 万元，总成本利润率为 具体情况参见附表一：项目成本及盈利预测表。 35 22 36 7 1 盈亏平衡分析 第七章 不确定性分析 假定项目的盈亏平衡点为 X，则： 75054-（ 1*（ 6396+846） =84551*X 解得： X= ； 因此，项目的盈亏平衡点为 即当项目的销售率达到 ，整个项目可达到盈亏平衡。 注：数据来源参见附表一：项目成本及盈利预测表。 7 2 敏 感性分析 安成本敏感性分析 假定项目综合建安平均成本的变化幅度为 X，项目净利润为 V，可得： V= 6084应不同的平均建安成本变化，项目投资利润如下： 项目 V=6084建安平均成本变化幅度