金融广场建设项目可行性研究报告

金融广场建设项目 可行性研究报告 第一章 总 论 目背景 目名称 目承办单位 于 成立于 2005年12月， 注册资金 3000万元， 内设综合办公室、财务融资部、投资与项目管理部、资产运营部、风险控制部四部一室。 2009年 6月该公司并入市投资集团，成为集团下属的全资子公司。 该公司 通过采取国有独资或吸引社会资金、对外合作等多种形式， 已 逐步组建 了 仓储物流公司、资产经营公司、房地产开 发公司等实体性公司，相继进入仓储物流、资产经营、城市开发、园区建设等领域 。目前 ， 公司主要业务包括： 1、融资服务： 根据市委、市政府的部署，包装城市建设、集聚区开发等项目，选择融资途径，积极筹措资金。 2、仓储服务： 根据我市煤炭物流、造纸机械、商贸等行业企业数量多、融资需求大的特点，吸引民间资本，组织成立仓储物流公司，并通过仓储公司与农行、信用社、村镇银行等金融机构签订合作协议，采用第三方监管方式为煤炭、造纸机械及中小企业提供存货质押贷款服务，获取经营收益。同时，视公司的经营发展情况，逐步投资建设仓储区，为商 业、物流、工业企业提供有偿仓储服务。 3、资产盘活服务： 一方面根据市政府关于委派 件精神，通过与市优化金融环境办公室的通力协作，按照“特事特办、特事快办”的原则，采取强力措施，帮助市农信社、农行、邮储银行等金融机构共同做好不良贷款清收工作，防范和化解金融风险，并按照有关规定，与各金融单位建立风险收益共担机制，按照一定比例提取清收手续费。另一方面，根据市委、市政府部署，对政府目前承担的债务进行研究分析，探索解决、消化的办法与途径，逐步消化 政府债务，降低风险。 4、资产打包运作： 按照各行有关政策规定，对市农信社、农行等金融机构的企业金融不良资产进行收购，并通过对购进资产进行打包出售、经营等商业市场化运作模式，实现资产的快速变现，增加经营收益。 5、投资开发业务： 根据政府授权，参照先进地区的开发理念，对我市一定区域范围内（含城区、 南产业集聚区）的土地，通过高标准的整体规划设计和大面积、成规模的“面”状投资开发以及政府授权城市特许经营权的经营，做好城市经营、开发工作，实现土地价值最大化和公司经营多元化。 公司法 定 代表 人 ： 芦卫国。 行性研究报告编制单位 编制单位： 资格等级： 工程咨询资格证编号： 发证机关： 究工作依据 1、 国家、省及 布的相关法律、法规、政策 ； 2、 个五年规划纲要（ 2011求意见稿 ； 3、 2002 ； 4、 5、 002 6、 国家 发改委、建设部 建设项目经济评 价方法与参数（第 三版）； 7、建设部房地产开发项目经济评价方法（ 2000版） 8、 9、 可研编制 委托合同 。 究工作范围 房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂 。 总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的分支内容 主要 包括： 1、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影 响的市场因素； 2、从城市规划的角度对本项目进行评价； 3、运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价； 4、综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价； 5、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度； 6、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素； 7、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划； 8、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。 目提 出的理由 今年以来， 为了坚决遏制部分城市 住房价格的 过快上涨， 国务院 接连出台了 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（ 简称“新国十条” ）等一系列房地产调控“组合拳”， 受楼市新政的影响，购房者在住宅市场的观望情绪日趋加重。但由于此次调控并未涉及商业地产， 在新政对房地产政策支持取缔之后，对于住宅市场的一些利好会转化为对商业地产的一些利好。按照惯例商铺价格应该是住宅 倍，“商住倒挂”现象比较严重，其根本原因经济没有完全扭转的时候，商业处于低迷，而受到 09年一些政策的支持，所以它的价格会涨得 比较高。因此未来预期来讲，商业地产还是存在普涨的空间。商业地产市场已全面向好，商业地产向上的趋势已经初步形成。 0世纪 90年代初期起步，随着住房制度改革的不断深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑商与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发（或连片开发、旧城改造），尤其是近几年， 全市经济和社会的发展做出了巨大的贡献，已经成为 费的热点。 近年来， 特别是去年 政府提出强力实施“资本活市”战 略以来，全市金融活力得以迅速激发，由于看好 外金融机构开始在 极开展贷款投放业务，与此同时，各类投资、担保、中介机构纷纷进驻 由于这些金融投行机构都需要一个 城市 地段优越、商务氛围浓厚、 功能设计完善、 能够充分彰显行业特征的大型 商务写字楼作为办公营业场所，因此，尽快在城市合适位置建设能够集合众多金融投资机构入驻的 本活市”战略向更深更广推进实施的必须。 基于对 地产市场特别是中高端 商业 市场 需求 强劲的认识和了解， 2010年 10月通过 公开竞拍方式获得了 位于覃怀西路北侧、人寿保险公司西侧， 宗地编号为 3-（ 2） 决定在此开发建设 作为定位于服务 金融投资机构 的大型 商业 金融 地产项目 ， 以国际先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的管理服务， 成为 城区 中心 一道亮丽的风景线。 目概况 理位置 该项目 总占地面积 ， 位于 覃怀西路北侧、人寿保险公司西侧 。 项目南临覃怀路， 与 文化艺术中心和高档住宅小区 锦绣江南隔路相望； 东临 宾大道 太行路 ， 与唐庄大型商务住宅区遥相呼应；北靠 华园、阳光假日小区相依相偎；西面是香港街，与农信社、村镇银行、太行新城、焦作工贸学院、新一中、人民医院等大型社区互为依托。该地块地处 理位置优越、交通条件便利、基础配套设施完善齐全、商业氛围浓厚，是 金融投行机构营业办公 的最佳 场所。 设规 模与目标 融广场建设项目 占地 （约 ），总建筑面积 17600 ， 规划容纳金融投行机构 20 家，办公人数 800 1000人 。 项目 将 以国际先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的管理服务， 为入驻 金融投行机构提供良好的营业办公条件，并 成为 道亮丽的风景线。 目建设期限 设 期限计划为 12个月，即从 2011年 元 月起至 2011年 12月 结束 。 目 投入总资金 及 效益情况 本项目 总投资估算为 元， 资金来源为 元， 预售房款收入 2100万元，申请银行贷款 2000 万元。该项目开发商自有资金比例为 40%，高于国家 35%的房地产开发项目自有资金比例的要求。 本项目完成后，预计销售收入为 10672 万元，扣除 开发 元 ，减去销售（营业）税金及附加 元、 土地增值税 元 后，预计利润 总额 为 2631万元。 要技术经济指标 主要经济数据及评价指 标表 序号 名 称 单位 数量 一 开发规模 1 占地面积 总建筑面积 7600 其中： 地上部分 面积 6176 地下部分 面积 424 3 建筑基地面积 348 4 广场道路面积 000 5 绿地面积 容积率 建筑密度 % 绿地率 % 经济数据 1 总投资 万元 资金来源 万元 中：自有资金 万元 售收入 万元 2100 银行贷款 万元 2000 3 营业收入（经营期平均） 万元 5336 4 营业税金及附加（经营期平均） 万元 土地增值税 万元 利润总额（经营期平均） 万元 所得税（经营期平均） 万元 税后利润（经营期平均） 万元 财务评价指标 1 销售利润率 % 投资利润率 % 财 务内部收益率（所得税前） % 财务净现值（所得税前） 万元 投资回收期（所得税前） 年 资本金收益率 % 总投资收益率 % 项目资本金净利润率 % 二章 项目 建设背景 家宏观环境对房地 产 行业的影响 政策重拳出击，住宅市场大动荡 今年以来， 为了坚决遏制部分城市房价过快上涨， 国家连续 出台了 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （ 简称“新国十条” ）等一系列 政策调控 “组合 拳” 来 连续 打压 高烧的楼市 。 1、楼市新政 强势出台 。 楼市新政指的就是 2010年 4月 17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知简称“新国十条” ，这是继 去年十二月出台国四条，但收效甚微，两会后房价再次上扬 后 ，政府再度 对 房地产 市场强力 调控以平民怨 。具体包括以下内容： 一是统一思想，提高认识。 各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。 二是 建立考核问责机制 ， 坚 决抑制不合理住房需求 。三是 实行更为严格的差别化住房信贷政策。 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女，下同 )，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严 格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。 四是 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增 值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 五是 增加居住用地有效供应 ， 增加住房有效供给 。 六是 调整住房供应结构。明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。 七是加快保障性安居工程建设 。 确保完成 2010年建设保障性住房 300万套、各类棚户区改造住房 280万套的工作任务 。 八是 加强市场监管 。加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。 九是 加大交易秩序监管力度。 对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝 光和处罚力度 。 十是 完善房地产市场信息披露制度 ，引导居民住房理性消费 。 2、后续措施紧密跟进 。 2010年 4月 17日， 国务院印发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发 20104号）， 指出 全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。 2010年 4月 20日， 银监会主席 刘明康在会上要求 做好地方政府融资平台贷款风险管控，强调加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，严格限制各种名目的炒房和投机性购房 。2010年 4月 20日， 保监会主席吴定富在一季度保险监管工作会议上强调了保险资金运用“三不”原则， 其中就包括 不允许投资住宅类物业。 2010年 4月 22日， 住建部发布通知，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回。 2010年 4月 23日， 住建部、民政部、财政部三部联合针对部分地方廉租住房管理中的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出有关规定。 2010年 5月 7日， 国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的 若干意见提出，鼓励和引导民间资本进入政策性住房建设领域。 2010年 5月 19日， 国税总局日前下发关于土地增值税清算有关问题的通知 ,明确土地增值税清算时收入确认、房地产开发费用扣除等有关的问题。 2010年 5月 26日， 住建部、央行、银监会等 11个相关部门 ， 北京市 11个相关职能部门联手推出一系列楼市调控措施，加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头，促进北京市房地产市场平稳健康发展。 2010年 6月 1日， 中国政府网全文公布了国务院批转发展改革委的通知，其中“逐步推进房产 税改革”的提法最为引人关注。 2010年 6月 12日， 住建部、发改委、财政部等七部委联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。 2010年 6月 18日，住建部、国家发改委、财政部、国土部、农业部、国家林业局联合印发关于做好住房保障规划编制的通知 ,部署 2010二五”住房保障规划编制工作。 2010年 7月 10日， 国土部发出通知，要求征地涉及的拆迁补偿安置工作，要先安置后拆迁，国土部耕保司有关负责人解读称，征地要充分征求被征地 农民意见，不得强行实施征地。 2010年 7月 13日， 住房和城乡建设部、银监会分别以不同形式 对 部分媒体报道称“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”进行回应，均表示坚持贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知；国资委也否认授意房地产央企扩张拿地。 2010年 8月 2日， 国土资源部将一份涉及全国 1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查 ， 其中 80%的闲置土地可能被收回。 2010年 9月 4日， 国务院正式批准杭州、南昌等 10个城市土 地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。 2010年 9月 17日， 国务院加快保障性安居工程建设工作座谈会在北京召开 ， 中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。 2010年 9月 27日， 国土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实“国 10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。 2010年 9月 29日， 国家多 部委出台巩固房地产市场调控成果措施， 包括 暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于 30%；房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 成及以上的购房首付，这是我国自 1998年推进按揭贷款以来的最高纪录 ， 在房价涨势不确定性的情况下，政策“组合拳”将使得投资住宅市场变得无利可图或者说微利可图 ， 接下来随着政策影响的深入，一些投资投机者很可能撤离住宅市场，同时一些改善型客户也会因 为“门槛”的变高而无法买房，导致目前住宅市场观望情绪日趋加重。 目前中国的城市化进程正在加快，现在整个中国的城市化水平还保持在 46%左右，我们国家的目标是要在十年的时间内将城市化率提高到 60%，这就意味着每年会有 2000万的人口从农村转移到城市，这些人需要住房。因此，在城市化进程中扮演重要角色的三四线城市的住房市场会非常大。此外，随着中国国际化地位的提高，一线城市如北京、上海逐渐向国际化都市迈进，会吸引越来越多的来自其他国家的人到这些城市。同时，聚集了全国最优质资源的一线城市的刚性需求一向非常强劲，虽然在目 前国家调控政策的影响下市场清淡，但是这些政策是通过抑制需求来实施的。因此一旦政策退出，这些市场必定会出现反弹，中国的住宅市场还会有一个非常长的繁荣期。 新政时代 ， 楼市下一个十年属于商业地产 房地产新政亮剑，以差异化信贷政策严控投机性商品住宅价格，遏制部分城市房价的过快上涨。紧张的情绪继续在住宅市场蔓延，但 商业地产没有被波及，因为这次出台所有关于房地产政策当中，除了 5月 19日北京四部委发布关于加强酒店销售管理有关通知之外，其他项目都是针对住宅房地产，因此对商业地产来讲没有任何负面的政策的打压在里 面 ， 而且 在新政对房地产政策支持取缔之后，对于住宅市场的一些利好会转化为对商业地产的一些利好。 商铺、写字楼和酒店式公寓在内的商业地产项目的贷款条件比住宅要来得严格，比如要求首付至少五成，时按揭年限最长为十年等等。而此轮楼市新政打压的是住宅市场，商业地产项目一直执行比较独立的老政策，并没有受到住宅放贷市场收紧的影响。 按照惯例商铺价格应该是住宅 倍， 从理论上而言，商业地产的投资收益应当远高于普通住宅，但是由于国内商业地产类产品的同质化严重及其商业氛围的不浓厚， “商住倒挂 ”现象比较严重， 让商业地产类产品与住宅类产品相比，优势一直并不那么明显。其根本原因 是 经济没有完全扭转的时候，商业处于低迷，而受到 09年一些政策的支持，所以它的价格会涨得比较高。因此 从 未来预期来讲，商业地产还是存在普涨的空间。此次新政使得不少投资者转为关注商务地产，市场 “商住倒挂”的现象即将扭转。据 京写字楼租赁面积环比激增 50%以上，商业地产市场已全面向好，商业地产向上的趋势已经初步形成。 在资金回报率上，住宅回报率是 2% 3%。虽然目前整个市场住宅资金在上涨，但是从国际通行的标准 来讲，它的租售比是极端不合适的。而商铺和写字楼租金都在 5% 10%之间 ， 从这个角度来讲，商铺和写字楼作为投资产品更能够吸引资金进入。 因此，在政府调控的重点短期内一定是对于住宅领域的投资和投机类需求的打压趋势下，投资住宅类产品的风险性无疑将伴随调控的深化而不断被放大。 虽然商业地产的投资回报比住宅市场慢一些，但通过这几年的市场观察，商务地产比住宅更安全，回报率更稳定。没有泡沫自然没有风险，即使长期持有出租，租金回报率也远远超过住宅产品。此次房产新政在挤掉住宅产品市场泡沫的同时，也将大量投资资本吸引到商务地产价 格洼地来。 从今年一季度开始，商业地产的成交比重开始逐渐上涨。在商品房总成交套数中，商业地产占比从 09年 4季度的 6%，上涨到今年一季度的 而新政之后更是首次突破 9% ，达到 承接此种态势，此后国内商业类项目的投资和开发毫无疑问将风起云涌，目前集中体现的特点是国内已掀起城市综合体项目的投资开发建设热潮，其规模和体量以及放量增长的速度都是此前商业地产史上绝无仅有的。 2.2 近年来，面对国家宏观政策不断调整、县域经济竞争日趋加剧、国 际金融危机突发等复杂局面， “新型工业化、农业现代化、三产多元化、城乡一体化”为目标，强力实施“项目带动、资本活市、人才兴沁、环境赢商”四大战略，奋力推进经济社会发展新跨越，全市呈现出经济繁荣、民生改善、社会稳定、政通人和的良好局面。 1、 2009年社会经济发展状况 2009年，全市地区生产总值完成 上年增长 全部工业增加值 长 长 规模以上工业实现利税 实现利润 长 长 社会消费品零售额 长 城镇居民人均可支配收入 14097元 ,增长 长 完成地方财政收入 长 年末全市金融机构各项存款余额 长 2、 2010年上半年 社会经济发展状况 2010年 上半年，全市完成地区生产总值 农业在克服多种不利因素下，获得好收成， 实现增加值 比增长 夏粮总产量达到 166963吨，比上年增产 841吨，同比增长 全市工业实现增加值 710751万元，同比增长 22%，其中：规模以上工业实现增加值 584096万元，同比增长 规模以上工业企业实现利税 407428万元，同比增长 实现利润 252169万元，同比增长 全市累计完成全社会固定资产投资 727074万元，同比增长 上半年，全市共有 50万元以上固定资产投资项目 319个，完成固定资产投资 694391万元，同比增长 其 中：城镇以上固定资产投资 622198万元，增长 全市社会消费品零售额完成 186911万元，同比增长 ；全市地方财政收入完成48190万元，增长 其中，一般预算收入完成 46151万元，税收收入完成 26341万元，增长 全市城镇居民人均可支配收入 比增长 农民人均现金收入 4182元，同比增长 3、 20072007 指标名称 单 位 2007 年 完成数 同比增 长 % 2008 年 完成数 同比增 长 % 2009 年完成数 同比增 长 % 地区生产总值 万元 1551784 925172 112793 产 万元 93487 13475 18591 产 万元 1028674 301378 20 1407665 产 万元 429623 10319 86537 15 粮食总产 吨 313496 23998 27407 业总产值 万元 3139471 759714 095438 14 规模以上 万元 2445242 045883 356500 模以下 万元 694229 13831 38938 业增加值 万元 983165 203080 314159 规模以上 万元 731975 33299 21 1035044 16 规模以下 万元 251190 69781 79115 模以上工业利税总额 万元 620767 42621 89556 社会固定资产投资 万元 753700 017549 35 1317992 会消费品零售资 万元 274785 38540 03826 政收入 万元 53126 0826 6036 25 居民储蓄存款余额 万元 399695 96470 58084 民人均纯收入 元 5604 392 镇居民人均可支配收入 元 10306 2359 4097 岗职工年人均工资 元 17959 9881 2278 末人口 人 483179 88813 94699 、支柱产业发展 状况 近年来， 招商引资为切入点，以项目建设为总抓手，以优化环境为硬手段，做强产业龙头，拉长产业链 条，不断做大做强优势产业集群，现已形成铝及铝深加工、化工、造纸机械及造纸、玻璃钢、电动车、新能源等六大支柱产业体系。 2009年，全市全部工业增加值完成 模以上工业增加值 模以上工业实现利税 现利润 大支柱产业中，玻璃钢产业规模以上工业企业实现增加值 上年增长 造纸机械及造纸产业规模以上工业企业实现增加值 上年增长 煤化工和氯碱为主的化工产业规模以上工业企业实现增加值 上年增长 铝及铝深加工产业规模以上工业企业实现增加值 上年增长 太阳能光伏材料为主的新能源产业规模以上工业企业实现增加值 上年增长 电动车产业规模以上工业企业实现增加值 上年增长 2010年上半年，全市工业延续去年下半年以来的良好势头，生产、效益同步向好，工业对经济增长的贡献尤为突出，据测算，上半年全市工业实现增加值 710751万元，对全市经济增长的贡献率达到 拉动 半年，六大支柱产业较快发展，为全市 工业发展注入了新活力，据统计，上半年规模以上工业中，电解铝、电动车、化工、新能源、玻璃钢、造纸及造纸机械等六大支柱产业实现增加值 358779万元，增长 拉动全市规模以上工业经济增长 中，电解铝、新能源、造纸机械及造纸、化工四个行业增加值增速均超过全市规模以上工业增加值增速（ ，分别达到 29%，支柱产业的高增长保证了全市工业的高增长。 今后， 速加快六大产业体系发展， 力争用 3到 5年左右时间，使各产业年销售额均突破 100亿元。其中铝及铝深加工产业依托紧邻山西煤炭资源的优势和铝工业基础，抓住 快 2 60万千瓦发电机组、 25万吨电解铝技改、 10万吨高精度铝板带、 10万吨高档铝型材、 16万吨阳极碳素、 2万吨阴极碳素等项目进度，形成煤电铝深加工一体化、竞争优势明显的产业发展格局，铝工业产能达到 50万吨，铝加工能力达到 30万吨，铝工业实现销售收入 180亿元。太阳能光伏材料为主的新能源产业加快思可达光伏产业园建设，大力 发展太阳能封装玻璃、 氯氢硅、多晶硅、储能电池等主导产品，吸引一批上下游企业落户，拉长产业链条，形成太阳能设备整装生产能力，使园区销售收入突破 120亿元。依托名都风电、华宝、锦辉等风电设备生产企业，加快风电产业园区的规划建设和风电机罩、叶片、塔架等主导产品的发展，吸引国内外大型风电企业到沁投资创业，延伸风力发电设备产业链，把 化工和氯碱为主的化工产业依托晋煤、昊华、天鹅等龙头企业，加快昊华化工工业园、煤化工工业园建设，昊华化工工业园的烧碱、聚氯乙烯 达到“双百万吨”规模，煤化工工业园达到 60万吨氨醇生产及加工能力， 0万吨以上；依托天益、国顺硅源等企业，大力发展癸酸钴、高纯二氯硅烷、聚酰亚氨树脂、氯化钡、专用助剂等精细化工产品，把 2至 3年内，该产业力争使主导产品烧碱、聚氯乙烯形成“双百万吨”规模，销售收入达到 160亿元，实现利税 30亿元。造纸机械及造纸产业依托义轻工等企业，充分发挥机械加工优势，加强与芬兰瓦哈托、德国福伊特、台湾玉立等国际公司的战略合作，研发高速、宽幅、高效、低能耗 的大型纸机及其部件，培育发展高档机床、汽车零部件等产业，形成专业化生产、区域化协作、社会化配套的产业体系，把造纸机械产业带建成全国重要的造纸成套装备生产基地，产业销售收入达到 50亿元，实现利税 10亿元。依托双马、华泰、常乐等企业，以芬欧汇川集团非木浆造纸、华泰彩印包装工业园等战略项目为重点，提升产业层次，使 成 100万吨造纸生产能力，产业销售收入达到 50亿元。电动车产业依托屹峰集团、河南超威和鹏威公司、普鑫电源等企业，广泛开展对外合作，迅速提升整车生产能力，推进动力电 池、电机、轮毂等配套产品发展，积极研发巡逻车、高尔夫球车、观光车、电动汽车等高端产品，在 3到 5年内，产业总收入达到超 100亿，利税突破 20亿。玻璃钢产业依托永威、沁菱、华美等企业，大力发展防火装饰板、节水节能冷却塔、窨井盖、车体配件等产品，力争玻璃钢冷却设备达到国际一流水平，防火装饰板产量达到世界第一，玻璃钢产业带成为全球知名的玻璃钢生产基地。同时，积极加大自主创新投入，鼓励支持企业与大专院校、科研院所合资合作，积极引进新技术、新工艺、新装备，提升产业层次，推进企业研发中心建设，在六大产业中建设 6个省级技术 创新中心， 2个国家级技术创新中心。 2009年，面对金融危机的冲击， 过强力实施“资本活市”战略，按照“银企合作常态化、金融服务精细化、融资渠道多元化、信用建设体系化”的工作思路，认真分析金融形势、大力优化金融环境、广泛开展对外合作、研究破解融资难题，各项工作取得了新的成效。一是贷款投放持续保持较快增长。 2009年，全市新增贷款投放达 超过建国以来新增贷款的总和；今年元至十月份，全市新增银行贷款 款投放在金融政策趋紧的情况下，继续 保持了较高的增长速度。二是对外合作成效明显。除驻沁银行外，浦发、中信、交通、广发等 14家市外银行来沁开办业务，合作分支机构 30余家。三是招行引资取得重要成果。焦作商行2月份开业，江苏射阳农商行发起设立“江南村镇银行”有关事宜已经正式签约，各项筹建工作正在顺利进行，预计一季度末也可以开业。四是资本市场融资实现重大突破。今年以来，安瑞高材、德海源诚先后在天交所、 郑 交所顺利挂牌，永威、思可达在中小板、创业板上市准备工作基本完成，即将进入申报冲刺阶段， 30余家企业入选焦作、河南省后备上市挂牌企业名 单，全市通过资本市场直接融资总额达 7亿元以上。与此同时， 全市 社会经济各项事业也形成了与金融共同发展、互利双赢的大好局面，县域经济实力得到了快速提升。 2009年，全市地区生产总值完成 市财政总收入完成 上年增长 5%，其中，地方财政收入 上年增长 5%。 项目建设的必要性和意义 1、是推进“资本活市”战略，发展现代金融服务业的需要 近年来， 特别是去年 政府提出强力实施“资本活市”战略以来，全市金融活力得以迅速激发，由 于看好 外金融机构开始在 极开展贷款投放业务，与此同时，各类投资、担保、中介机构纷纷进驻 于这些金融投行机构都需要一个 城市 地段优越、商务氛围浓厚、 功能设计完善、 能够充分彰显行业特征的大型商务写字楼作为办公营业场所，因此，尽快在城市合适位置建设能够集合众多金融投资机构入驻的 本活市”战略向更深更广推进实施的必须。 2、是加快 需要 根据 个五年规划纲要 （ 2011 2015 （征求意见稿） ， 市建设将 通过推进产业集聚区建设和城市功能完善，提高综合承载能力，发挥集聚辐射作用，吸引本地农村人口首先向市城区转移。作为综合性中等城市和焦作市次中心，将其逐步建设成为辐射焦作西部的区域性新兴工业基地、区域性商品流通中心和区域性旅游服务中心。到 2015年建成区面积达到 20平方公里，城区人口超过 20万人。 根据 2002 ， 市用地发展方向 将 重点向西、南两个方向发展， 规划于太行路中段两侧地区形成综合功能的新城中心区。启 动将能大大加快 建设步伐，并与其它区块建设工程遥相呼应，相互衔接，成为 一大亮点 。 3、是加快 要 结合 市 总体规划格局， 形成以太行大道、 梯次建设太行大道沿线以工业路为中心的城南新区行政商务物流区、以覃怀路为中心的新城区中心商务金融会展区、以 焦百商厦为中心的城市核心商业区、以亚星盛世花园为中心商贸服务区。 项目位于心位置，其周边商务网络逐步形成优势明显， 项目建成后，将与 文化艺术中心、 唐庄大型商务住宅区 相呼应，全面提升 形象。 另外，通过本项目的运作，可以接收消化和吸收国内外先进理念，规范市场竞争秩序，对引进国内外较多的 金融投行 巨头企业，给 具有深刻意义的。 第三章 市场 预测 与营销策略 场 预测 地产行业 进入快速发展阶段 近年来， 政府以 “ 四创 ” 工作为载体，不 断优化发展环境，积极引进外来资本和社会资金投入城市开发建设，强力抓好“六路一中心”规划建设，推进房地产开发和廉租住房建设，改善人居环境 ， 编制完善老城区开发建设详细规划，制定推进城中村改造的意见，有计划地实施城中村分片拆迁改造。 仅 2009年，全市 房地产开发项目新增建筑面积 就达 40万平方米 ， 房地产市场价格也随着城市基础设施的日趋完善，建筑品位、配套设施的提升得到大幅提高，其中核心地段商业地产价格最高已经达到 平方米以上，住宅均价达到 2000元 /平方米以上，并且出现量价齐升之市场格局 。 快 速发展的金融服务 业 也将为项目提供稳定的客源 作为省内综合经济实力较强的区域， 随着 “资本活市”战略的强力实施， 行引资工作实现了跨越式发展 。 目前，除工农中建、农信、农发、邮储等市内驻地银行业金融机构外， 先后引进了中信、浦发、交通、广发、光大、民生、招商、国开行、洛阳银行、郑州银行、焦作商行等 14家市外银行、 30余家分支机构在沁开展贷款投放业务，市外金融机构在沁贷款余额达 35亿元以上，占该市 全部贷款的一半以上。同时，随着该市下一步与银行合作逐步由注重对外引进向扶持驻地银行的转变，这些市外银行已经纷纷 表达了希望在沁设立分支机构的强烈愿望，今年以来，焦作商业银行、江苏射阳农商行已经先后在沁设立 了支行和村镇银行，预计明后年还将新筹建设立 2 到 2015年 ， 引进3 5家域外银行业金融机构 在沁设立分支机构，同时新增 设立证券业中介机构 3家、投资基金 2家、基金管理公司 1家、财务公司 2家 ，这些新设立机构的进驻及市内原有十余家租赁房屋的金融、投资、担保、中介机构均可能成为项目的潜在客户 。 综上所述，在 目建设规模 与目标 融广场建设项目 占地 （约 ），总建筑面积 17600 ， 规划容纳金融投行机构 20 家，办公人数 800 1000人 。 项目 将 以国际先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的管理服务， 为入驻 金融投行机构提供良好的营业办公条件，并 成为 道亮丽的风景线。 目 竞争力分析 1、 不可替代的区位优势 该项目位于 覃怀西路北侧、人寿保险公司西侧 。 项目南临覃怀路，与 心 文化艺术中心和高档住宅小区 锦绣江南隔路相望； 东临 太行路，与唐庄大型商务住宅区遥相呼应；北靠 华园、阳光假日小区相依相偎；西面是香港街，与农信社、村镇银行、太行新城、焦作工贸学院、新一中、人民医院等大型社区互为依托。该地块地处 理位置优越、交通条件便利、基础配套设施完善齐全、商业氛围浓厚，是 2、城市窗口的辐射资源 项目处于 心 位置 ，是城市的窗口，其 商业辐射面可涵盖 着 大力发展，项目区位能够吸取更多的城市资源，向外辐射，本项目将具有较大的升值潜力。 3、 组团设计的首席商务中心 本项目为 12层、总面积达 的 大型商务写字楼， 且与农信社、交通大厦组团布局，兼顾景观和朝向，属于 然挺立，傲视全城 。 4、 金融 高端目标客户群 本项目的目标客户群设定为银行、投资公司、担保公司、证券机构、保险机构和金融中介服务机构，均属于高端大型客户群体，资金实力雄厚，愿意以高的价格购买或租赁 ， 地段好、 品质高 ， 能够充分显示金融投行行业特质的高档商业楼盘。 目营销设想 房地产业制造和生产的产品，不仅具备普通商品的属性，还具有价值巨大、使用期长、建设周期长等特点，因此较一般行业来说，房地产业营销的重要性就更为突出。房地产的全方位营销，是一项专业性、科学性很强的综合活动。 本项目在开发的全过程中，必须始终贯穿营销观念，以适应市场的需要。本项目在获准立项后，将对市场营销做深入全面的策划，现仅对营销做以下设想。 1、开发初期的营销策划 应注重供需分析和前期准备工作研究。供需分析就是要对特定房地产市场状态 进行研究，以 及 对该类市场目前和未来供需进行分析。前期准备工作分析首先应了解政府审批程序，正确处理好各方面的关系，加快审批程序，其次要做好地段分析和熟悉资本市场变动。海外投资者称房地产为“地段，地段，地段” ， 可见地段分析在房地产营销策划中的作用非同一般。 2、房产定位 定位也就是找准自己的位置。从十佳楼盘来看，都有自己明晰而准确的定位。 定位分项目定位、市场定位、功能定位、身份定位等多种定位。 在项目定位之前都要进行详细充分的市场调查，通过调查发现然后确定项目所面向的市场范围，并围绕这个市场将项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。比如世纪之门的“人，诗意的居住”、莲浦花苑的“生活在新鲜的地方”等等都是综合性 、 概括性地将楼盘定位表达出来。 市场定位就是要选准买家。要知道建这么多的楼，是谁来买，并对这些将买房的顾客进行全面化研究和分析，在销售推广时才容易把握市场。 功能定位就是要站在顾客的立场上。对房屋小区的功能进行系统的策划，也就是怎样进一步地满足需要。功能定位采用的标准，是必须要满足购房者的需求。 身份定位就是顾客群体的区域化，也就是本楼盘所吸引的人。在美国，白种人与黑种人居住的不是一个地方，有钱的 大老板居住的地方不一样，明星居住的地方也不一样。 通过定位，进一步对楼盘的概念及理念有一个明确的确定，由此出发，才能建造一流的楼盘。 3、管理及经营体系 对整个楼盘的管理及经营要在组织结构上、职责及营运程序上有一个详细的规划。在上海，看到许多房地产公司都是紧张有序地工作，各方面配合比较良好，都是为了卖房子而努力。 4、建筑设计及楼盘规划 这方面的关键是