XXX项目工程管理策划

工程管理策划 5 一、 项目基本情况说明 ： 本项目位于历下区 区，占地面积约 225031 体建筑面积 两期开发建设，其中地下车库建筑面积 4 万 墅地下建筑面积 层地下储藏室建筑面积 一期（包含示范区）共有联排别墅 25 栋，高层 6 栋及商务会所一栋，示范区为一栋联排别墅和商务会所。联排别墅为框架结构，半地下一层地上三层共四层，总建筑面积约 层地下一层地上 30，总建筑面积 期建筑面积总计约 16 万 划开工时间 2008 年 8 月 25 日，别墅开盘时间2008 年 12 月份，入伙时间为 2010 年 3 月；高层的开盘时间在 2009 年 6 月，入伙时间约为 2010 年 8 月。二期共有联排别墅 16 栋，高层 5 栋及配套工程。别墅结构同一期，建筑面积 层地上建筑面积 墅计划开工时间 2009 年 5 月份，开盘时间 2010 年 8 月份，入伙时间约为2010 年 9 月；高层计划开工时间 2009 年 7 月份，开盘时间 2010 年 4 月份，入伙时间约为 2011 年 3 月。 工程管理策划 6 二、项目所处位置及周边环境 三、 宗地周边市政配套 1 、 市政道路 目分为一期二期进行 开发建设 ，一二期之间被一条 15 米宽的市政道路分隔开 ，（该条道路现为方案阶段需以后施工），整个项目的东西南北侧都有市政道路环绕，北侧为中林路，东侧为正在修建的奥体中路，预计 10 月份通车，项目地处新城区，交通十分发达，市政配套齐全。 2、给水方面 项目周边没正式给水管道，市政给水管道已敷设至经一路延长线东头加油站附近，地块东侧奥体中路正在施工，预计正式给水管道可在 10 月份接通。 3、排水方面 地块北侧中林路污水及雨水管道已敷设，根据我司地块南高 北底的地势情况， 场区 排水考虑 排至中林路。 4、供电 项目地块西侧和地块内东区中部有 10空线，名为新佛线，隶属 供电公司高新分司管理，我司可在东区东部的架空线上接驳施工用电，虽然地块内东区中部的 10空线影响项目东区的开工和建设，但是考虑开工时间的紧迫，此架空线可暂不拆除，待明年东地块 近似矩形 ，东西长约 500 米，南北宽约 350 米，土地平整。东西两侧有少量厂房及民宅需要拆迁，其余大部分为菜地。 东北面 拆迁安置小区，主要安置大明湖拆迁过来的原居民 东面 高压线路、盛福实验学校、 民安置住宅 东南面 贤文村（计划拆迁），不远处是莱茵小镇 南面、西南面 块（即将挂牌）、农田、厂房，计划拆迁 西面 村庄、化纤厂，计划拆迁 西北面 村庄、黄台电厂 北面 块，由山东东成公司购得，不远处是正建设中的胶济铁路客运专线 工程管理策划 7 区开工时拆除移至小区规划南北市政路西侧。另，按当前 供电公司有关政策，房地产新开发住宅小区必须按照供电公司的要求采用其“一户一表”模式为业户供电，小区建设期的施工用电须与小区竣工后正式用电（一户一表模式）绑定 谈判，而且供电公司流程复杂，效率偏低，建议尽早启动项目的供电谈判。 四、 规划要点 本项目是我司开发的高档花园式小区，总建筑面积 平方米，分为一期二期进行开发建设，其中一期开发建设面积为 平方米，居住绿地率 40，总绿地率 36，根据公司的发展规划先期进行一期即西区的开发建设，一期分为示范区及售楼区两部分，示范区包含一栋会所和一栋别墅，售楼区包含 6 栋高层（ 32 层） 24 栋别墅（ 3 层），示范区建筑采用 3： 7 灰土基础，高层建筑采用人工挖孔桩及机械成孔灌注桩两种形式，多层别墅采用强夯地基。 示范区开工 时间初步为 2008 年 8 月 25 日，竣工时间为 2008 年 11 月 20 日， 2009 年 3 月底对外开放。 现在一期工程的图纸由 圆 设计院正在设计，示范区的出图时间为 2008 年 9月 19 日 。 总平面管理策划 一、 总平面管理策划概述 从规划、营销及开发周期等多方面考虑，本项目分一期二期（西区或东区）进行开发建设，该总平面管理策划仅对一期进行详细阐述，其余将随开发进度进行增补。 项目一期（西区）总建筑面积 括 6 栋高层 25 栋别墅， m2 工程管理策划 8 目标：为了便于管理，节约成本，营造安全、文明 、高效的施工现场，确保项目按计划发展，确保预定各个目标的实现，争创红牌小区工地，质量方面争创“泉城杯”“泰山杯”。 1、 总体思路： 1） 根据营销需要 ， 拟定一栋会所和 57别墅为示范区，会所为售楼处， 57别墅为样板房展示区。在售楼区开放销售期间，其范围内的商业立面、 园建绿化、样板房均必须对外展示，因此现场总平面策划必须充分考虑这一因素。 2） 根据项目一期总工程量配合售楼展示情况及施工生活区总体容量，拟将一期按大小四个施工标段进行划分及招标。： 标段：示范区 会所及 57 别墅的全部设计包含的任务。 标段： 24 栋别墅的 全部施工工作。 标段： 7、 8、 9楼 高层建筑的全部施工工作 。 标段： 10、 11、 12 楼高层建筑的全部施工工作 。 一期的售楼处及样板房展示都放在了示范区（即一标段），因此一标段是这次施工的重中之重，必须采取抢工措施，以确保销售目标。 3） 场地东侧目前有较为宽阔场地，属于二期开发的项目，可用于办公区及生活区的临设搭建和土方存储场地，场区的东南西北皆为市政道路，便于车辆的进出通行，便于材料的组织供应。 4） 整个建设项目被市政道路分为东西两段，东区四周皆为市政道路，划分为 3 个大的标段，在一期的东西两侧各开两 个 8 米宽大门，便于施工人员及车辆的进出。 二、 主包单位分区及生活区设置 建设单位、监理单位、总包单位的办公室全部设在二期的最东侧的南端，共设置办公室会议室等共计 60 间，占地面积 30 米 *45 米，拉设围墙形成独立的办公区。工人宿舍在办公区的北侧搭建，场地 可 以容纳三四千人，工人宿舍根据情况也可到就近的千佛山医学院去租赁，此处场地可容纳两千多人 。 为了便于工作区及生活区之间的联系，在施工前期由主包单位自行修筑 4 米宽的砼路面一条作为临时道路，保证现场的文明，便于联系检查。 临设的搭建及生活配套完全按照国家、市及我司相关规定 ，以便提供安全、实用、经济、文明的办公及生活场所，为现场施工保驾护航、为项目的顺利发展奠定基础， 工程管理策划 9 准按照 红牌小区的标准布置。 三、 临时施工道路组织 一期建设项目地下车库的面积大为 平方米，采用基础大开挖的形式，（基坑大开挖深度超过 5 米，由总包单位进行专题论证经批准后再付诸实施），基坑大开挖后场地可利用的道路、材料存放场地面很小，根据开挖后的现场情况，三标段的钢筋加工制作、模板的加工制作全部安排在 7 、 8 楼的北侧，四标段的钢筋加工制作、模板加工制作放置于 10 、11 楼之间的空地上，所有场 地用不低于 8 厘米的砼进行硬化兼作临时道路。待地下车库施工完毕四周回填完土方后可将钢筋及模板的加工基地移除，移至楼宇之间的平台上，腾出原来的空间作为场地的环形道路，便于车辆的进出和材料运输供应。 临时施工出入口拟定设置 4 个（路口设置洗车池、沉砂井等设施，具体大样见施工图），主要布置在项目东侧两个西侧两个，大门宽度设置为 8 米，为保证混凝土浇筑时混凝土输送泵车及混凝土搅拌车占据施工道路而引起交通堵塞，要求各施工路口 20 米宽范围内施工道路及道路边空地不允许布置材料堆场，混凝土输送泵车布置在此范围道路外，不允许占用道 路。 临时道路及路口的维护和管理由道路所在标段的主包单位负责。 具体的施工平面图见下图： 面布置图） 工程管理策划 10 垃圾收集站回 填 土 堆 放 区 1 6 0 m X 1 0 0 0 加 工 区 4 0 m X 1 0 加 工 区 4 0 m X 1 0 加 工 区 4 0 m X 1 0 8 0 Q T 8 0Q T 8 0Q T 8 0Q T 8 0Q T 8 0Q T 8 0钢筋加工区250 5 4 0Q T 4 0Q T 2 5Q T 2 5Q T 2 5Q T 2 5Q T 4 0Q T 2 5Q T 4 0Q T 4 0Q T 4 0Q T 4 0砼泵花坛3 0 区钢筋加工区钢筋加工区30 宽污水池污水池标段及清扫道路分界线四、 场内土方平衡 本项目地下室范围较大，基坑开挖深度 6 米以上，初步计算开挖土方量在 19 万立方米，别墅区地势较低平均填土深度在 以上，别墅区填至设计标高后外运的土方在 5 万立方米，经过这样土方调配大大减少了外运的土方量，降低了造价，节约了成本。 在进行土方开挖时，先进行地下车库西侧的土方开挖，自西向东进行，将挖出得好土直接运至别墅区的地表面， 别墅区的强夯顺序自西向东进行，待别墅区西部强夯完成后再返回来进行地下车库的东部土方开挖，整个地下车库的土方开挖工作分两步进行。具体开挖方案见土方开挖顺序及流程图如下： 五、 施工机械布置： 一期开发建筑有 6 栋高层， 25 栋别墅，由于 7、 8 楼纵向长度较长， 7 、 8 楼之间设置 3 台 吊，其它 4 栋高层每楼设置 1 台 吊， 工程管理策划 11 设置 吊 7 台， 吊 5 台，高层建筑部分考虑砼输送泵 6 台，备用地泵 2 台，别墅区优先使用汽车泵，不考虑地泵，主体施工完毕再进行二次结构及装修的时 候， 7 、 8 楼每楼设置双笼客货电梯 2 部，其它 4 栋高层每楼设置双笼客货电梯一部，别墅区装饰阶段垂直运输机械每一栋楼考虑物料提升机一台，不布置客货电梯。 考虑到前期用电比较难以解决，示范区施工考虑发电机发电作业，现场必须被用两台发电机。 六、 特殊部位外脚手架搭设方式 目全部采用扣件式双排钢管外脚手架，为了满足室外及其他工序的正常施工、以保证售楼需求，高层建筑在一层顶板二层地面开始进行悬挑脚手架的搭设工作，整个建筑物分 3 次搭设，每次搭设高度不超过 30 米，使用工字钢做底座，拉索需用的钢丝绳以及固定用的卡子根 据荷载计算确定。 别墅区全部采用落地式脚手架搭设，不采用悬挑式脚手架，脚手架底部设置排水沟集水井，架杆下部铺设垫板防止下沉。 考虑到售楼期间的工程形象，一期开发建设的住宅全部采用新的安全密目网进行封闭。 七、 临时水电及雨、污水排放系统的设置 1、 临时用水： 目前，项目周边没正式给水管道，最近的市政给水管道位于经一路延长线东头一加油站附近，距我司地块 700 米左右。若从此处引水需从 干道经过，影响村民出行，不可行。我司地块东南角现有一机井，可与村民协商用该井做临时水源，至现场后由各施工单位二次加压。地块东侧 奥体中路正在施工，预计正式给水管道可在 10 月份接通。到时 水源 从市政管道接入。布置时沿南侧围墙至地块中部市政路，由各施工单位接至施工现场。 2、临时用电： 根据 目的发展计划和小区开工建设规模，考虑开工时间的先后顺序，西区施工用电需要 2000划采用 4 台 500压器供电。由于小区东西两侧为高层住宅，地下为大型地下车库，所以 4 台变压器宜安装在小区规划的南北市政路西侧， 考虑到供电半径及出线方便， 4 台变压器宜分为两组，每组 2 台，一组安装在 15#楼和 19#楼之间， 工程管理策划 12 一组安装在 29#楼和 32#楼之 间。既满足了西区供电半径和出线方便的要求，也为东区开工后用电负荷的整体调配奠定了基础。 现在根据小区发展计划，临时用电的供电已无法满足示范区开工的时间要求，考虑示范区建筑面积较小，施工用电暂可由施工单位租赁柴油发电机组进行施工。 3、临时污水排放： 施工阶段临舍及办公区皆位于东侧小学及幼儿园区域，生活污水经化粪池收集后，沿生活区硬化道路西侧敷设一根 土排水管至中林路市政排水管网，沿途各生活区各自设化粪池，食堂排水设隔油池，以免造成管道堵塞。因是临时排水管道不设太多检查井，管径稍有加大， 确保管道坡度。见附图 八、施工顺序安排 1、 一期总体计划安排： 总体遵循“售楼区优先”的施工原则，先进行示范区的施工工作，按照集团总部的要求示范区初步定为 2008 年 8 月 25 日开工， 2009 年 3 月底对外开放 ，包括室外景观设计及施工工作， 一期 别墅 中的 16 栋 要 在 2008 年 12 月分 具备开盘 销售 ，并实现销售收入 1 亿元。 上述两项工作处于秋收及冬季两个困难时期，时间紧迫任务繁重 。 2、根据以往的售楼工程施工经验，售楼区域的室外园建绿化面积不大，抢工的难度一般；售楼处和样板房装修的设计和施工也较为成熟，难度应该也不大。抢工的 重点可能是别墅的立面装修，不仅设计上会有较多创新，可能出现新的产品或工艺，还涉及到营销方面诸多工作，预计施工的难度会很大，多工种交叉施工，需提前介入到设计阶段，充分了解困难并思考对此，做好克服困难的准备。 工程管理策划 13 工程进度管理策划 一、工程进度管理策划概述 目是 司的第一个项目，其进度快慢关系 司在 后的发展，其重要性不言而喻。项目一期开发面积大，工期紧。尤其是别墅区春节前要实现销售 1 个亿。因此，在进度管理上要严格化、细致化，对各环节各工序要加大管理力度，尽最大努力争取合 理时间。 二、项目发展进度计划策划 为了保证发展进度计划有效的落实，尽量节约时间，首先要理清整个项目开发的所有环节及相互逻辑关系，其次应对项目发展各环节进行科学策划、合理搭接，第三由于报建工作的不确定因素较多，应事先预估各个报建环节的难度，提前与政府有关部门沟通并采取应对措施。主要采取的措施如下： 1） 在规划报建阶段 如详规、建筑方案等提前报审，请有关部门预审，及时调整，避免正式报审时再做调整，减少反复时间。 提前准备相关资料，待正式批文一拿到立即进行报送。 已经报批后，和具体部门经常沟通，跟踪催办，尽量在承诺 期限内完成。 对于需要招标的，请招标代理单位提前招标，待规划许可证一拿到马上开标。 合理利用规则，打一些“擦边球 。 工程管理策划 14 2） 在合约分判阶段，主体工程根据扩初图纸采用扩初图纸进行模拟招标，在施工图交付前确定主包单位，并进场进行施工前准备工作，施工图一旦交付就可以立刻投入正式施工，实现尽可能提前开工的目标，从而大大节省发展周期。 3） 在施工阶段，为了尽可能提前开工，在尚未取得施工许可证的情况下可以适当进行“偷步 ”,例如：提前进行桩基放线、砌筑井圈等，提前进行基础砖胎模砌筑甚至钢筋绑扎等工作。要建立强烈的质量意识，一旦应质 量问题出现返工，对工期将造成严重影响。 三、出图、定样、分判及甲供材进场策划（一期别墅） 出图、定样、分判及进场计划是依据施工进度控制计划而编制的四个专项计划，这四个计划是保证项目现场正常施工的关键。 对于展示区，由于时间紧迫，一些分部分项工程尚不具备大批量的分判条件，而又必须在售楼区开放以前完成，但工程量又比较零星。这类工程包括：入户门 /防火门、铝合金门窗及百页、阳台栏杆、楼梯栏杆、凸窗护栏等。对于此类工程，可采用甲指乙供的方式，由总包单位进行送样、定样工作，并完成售楼区域的相应工程，项目后期则以 售楼区的实体样板为依据进行大批量招标。这样既保障了售楼区分判工作的及时性，又提前确定了实体样板，为后期正常招标奠定了基础。 表 2：甲供物资采购计划 类别 物资名称 分判时间 进场时间 备 注 土建 外墙砖 团采购 外墙石材 抛光砖 团采购 设施 儿童游乐设施 室外休闲家私 安装 开关、插座 阀门 团采购 配电箱 电线 /电缆 团采购 工程管理策划 15 室内外灯具 四、施工进度计划策划 为了保证公司既定任务的顺利完成，我部依据项目一期发展计划编制施工总进度计划，具体参见附件 。 为了保证各个关键节点的落实，特别是对展示区内各项工程的施工顺序进行精心策划，为各项工程的有效搭接、节省工期创造条件，确保按期达到预售条件。 五、工程进度管控措施策划 为了保证项目发展计划的落实，制定以下措施进行管控，具体如下： （ 1）进度目标责任制及考核制度 为了促使设计、报建、合约、施工等进度计划的按期实施，计划将营销定位报告完成、一期正式施工图设计完成、主体施工许可证的办理、达到预售条件、售楼区域开放及一期开始销售等设置为关键进度节点，形成各相关部门及项目部的年度进度考核目标，签订部门 /项目部年度经营管理目标责任状。在年终部门和项目部考核时，通过进度考核目标与实际完成时间的对比，来对各相关部门及项目部的进度执行情况进行考核。 （ 2）进度计划月度评价和动态调整措施 对公司相关各部门的设计、报建、分判、施工等计划进度节点与实际完成情况进行月度分析，对项目每月进度超前或滞后的原因进行分析和预警，对其中存在的偏差及时予以纠正，使得项目开发进度总是沿着计划的轨道前进；对由于不可抗因素造成项目进度计划重大延误的，可对项目发展进度计划进行及时调整，使进度计划更具有实际指导意义。 （ 3）项目协调例会制度 在项目开发过程中，为避免项目发展进度计划中的设计、报建、分判、施工等各计划进度节点的延误和相互干扰，由项目主管领导牵头召集设计、报建、分判、营销等部门及项目部每周举行一次 项目发展协调例会。在会中，对各部门的进度执行情况进行检讨，对进度实施过程中存在的问题进行讨论并拟定解决措施，从而加强各部门之间的沟通， 工程管理策划 16 发展进度计划全面、均衡的推行。 （ 4）有效保证出图、分判及材料进场计划的落实 在项目施工过程中，将各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判的计划时间和实际时间进行逐项对比，随时对设计出图、合约分判工作进行预警和调整，可使设计、合约工作的各项进度节点得到有效控制。 在项目施工过程中，可组织设计、合约、项目等相关部门定期召开项目协调周例会或不定期召开专题协调会，对 各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判计划的执行情况进行检讨，确保项目发展进度计划的全面推进。 （ 5）加强现场管控力度，有效保证现场施工进度 准确测算，确保现场充足劳力 本项目采用了模拟清单报价，清单中工程量不具参考价值。要提前编制准确预算书，根据预算书中工程量确定各阶段所需劳力，督促施工单位要确保劳力在预算劳力以上。避免以往只知道现场缺人，不知道缺多少人的情况。 确定重要节点，确保节点时间 根据工程具体情况，可设以下节点控制：基础、 主体封顶、 主体验收、外墙、室内地面、屋面施工、 竣工验收等 。对于比 节点工期提前完成的，适当进行奖励；超过节点工期的，进行严格处罚。上一节点没完成受到处罚的，下一节点若按时完成可将罚金返还。 施工单位互助制度 施工过程中，若出现个别施工单位在某方面能力上均存在欠缺，我司将依据合同相关条款委派其他同级（或更高级）施工单位予以协助，所发生的工程费用由原施工单位承担，相关款项在其工程款中扣除，以保证我司项目进度。 审核施工进度计划，完善进度保证措施 在工程施工前，对主分包施工单位的施工进度计划和劳动力、材料供应、机械设备投入等资源投入计划进行严格审核，避免以空洞的不切实际的工程进 度计划来指导施工。 提前预见，尽量避免影响 对北方每年都不可避免的麦收、秋收等大量的劳力减少情况， 工程管理策划 17 收、秋收期间劳力保证书，一旦出现此期间劳力不能保证，又不能完成进度计划的情况，项目部将进行严厉处罚。北方还存在冬季施工的问题，这些工序应尽量提前，避开冬季施工，如土建湿作业，在冬季施工不仅工期不能保证，质量也会存在较大隐患，如果造成返工，更是得不偿失。 为了保证施工进度，计划着重审查的内容包括：有无制定节假日（如春节）期间的赶工人员、资金安排措施，有无拟定雨季、高温、台风等恶劣气候条件下施 工的应急补救预案，对外墙砖、石材等订货期较长的材料设备有无提前订货措施等。 工程质量管理策划 工程质量策划是从我司的角度出发，根据项目的不同情况，针对项目不同发展时期的特点，分析研究工程质量管理的方式方法或控制措施。对于我司而言，工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映的是包括建筑产品施工质量在内的产品综合品质。其验收标准是基于现行国家验收规范即所谓国家标准之上的用户标准。 一、 工程质量管理目标 竣工验收一次行通过，争创 “零质量缺陷，零安全违章” 二、 工程质量管理依据 1、 现行国家及 相关工程施工验收规 范 2、 设计文件 3、 合同 工程管理策划 18 三、 工程质量管理职责分工 项目经理 整个项目质量的第一责任人，在施工前、施工中及施工后组织公司相关部门讨论并提出项目各环节、阶段质量管控体系，为项目质量的管理起到提纲挈领的作用，并在管控实施中监督质量管理的落实情况。 项目总监 项目施工质量管理的主要负责人，工程施工中， 领导 各现场工程师对施工现场进行严格的管控，及对施工单位 施工组织设计、技术措施 等重要文件的签署工作 ，并 组织公司及项目进行定期的质量 检查。 技术负责人 负责图纸会审、审核、编制整理技术标准做法及处理方案并进行各工序的技术交底工作，及时提出各工序中的技术难点，对施工单位起到提前预警作用，对施工过程中的技术难点及时进行攻克，以保证工程质量。 现场工程师 负责所管辖范围内的工程质量管理。在施工过程中与监理工程师一起验收隐蔽工序，重点部位、关键工序、特殊工序施工时进行旁站监督，保证施工质量。 四、 工程质量管理的控制措施 1、 设计优化及完善 设计优化及完善是项目质量策划中一项非常重要的工作。本项目希望通过提前介入设计工作以及内部会审的形式开展这一工作。 提前介入设计可以使项目部充分了解设计意图和设计思路，对设计图纸的内部会审由公司内部各相关部门组成， 主要是审查以上设计的功能性、舒适性、效果及规范方面的问题。 （ 1） 对设计图纸进行功能性复核 户内设计 建筑布置：室内有无露梁露柱，室内通道有无高度过低，阳台 /露台与室内有无高差等； 工程管理策划 19 （重点复核首层、标准层及顶层，方法是将本层建筑图与上一层结构图对照比较）。 入户门：门开启方向是否合适，开关时是否自然及不妨碍周边其他门窗或设施，猫眼或电磁有无设置，位置是否合理等。 铝合金门窗：客厅门开启净宽有无较小，窗可开启面积及宽度是否合适，开启扇执手有无过高，厨房门净宽能否满足搬洗衣机进出，厨房门及首层客厅门是否考虑设置门锁等。 水电：室内有无房间未考虑电话、电视、网络，室内开关、插座位置布置是否合理，阳台给水、排水有无考虑并是否合理等。 阳台给水、排水有无考虑，与电气图纸是否位置一致，是否设置了洗衣机专用地漏 空调台板与电气图纸是否位置一致 强电插座与有线电视、网络插座位置统一 给水系统各给水分区工作压力是否过大或过小 开关是否位于门后，卫生间开关是否位于卫生间外 暖气片位置与插座是否冲突，暖气片与插座间距是否满足要求 卫生间内坐便器、洗面盆左右空间是否满足要求 室内消火栓保护半径是否满足规范要求 室外雨水管道和冷凝水管道是否影 响建筑外墙整体效果 室内排水干管与室外排水管网标高是否满足坡度要求 消防设备（包括消火栓、自动喷洒、灭火器、水泵接合器等）位置、间距、数量是否适当 排水管道连接处平面尺寸能否满足管件组合所需空间要求，管道进出口标高与室外地面标高差是否满足室外埋设深度的要求 地下室水暖管道是否有穿过配电室的情况 管道、桥架、配电箱柜、消火栓箱等安装需要的预留洞、预埋件图中表示是否清楚齐全？管道、桥架标高与结构梁的截面核对，确认是否需要穿梁敷设来保证使用空间要求 消防电梯基坑是否考虑排水措施？配电房电缆沟是否考虑排水措施 风管 与给排水管、电缆桥架及控制箱、消火栓箱等是否相碰 其他：卫生间有无排气扇洞、厨房有无烟道洞；空调位宽度是否够摆放室外机等。 户外设计 工程管理策划 20 楼梯间 /电梯厅：门牌号及门铃有无考虑；电梯到站灯、楼层指示灯在结构设计中有无预留，屋面是否考虑有检修孔或检修通道等。 大堂 /电梯厅：有无考虑信报箱及可视对讲机等。 室外设计 是否考虑残疾人道路，是否考虑排水，是否考虑日后生活中的安全等。 （ 2）复核设计图纸是否满足强制性条文及各类报建批文要求 质检 通道的净高是否满足规范（应特别注意建筑装修层对净高、净宽的影响）；阳台栏杆有效防护高度是否满足，落地窗是否设计有护栏、凸窗是否设计有儿童防护网，栏杆的样式（包括立杆净距及防攀爬）是否满足规范要求等。 消防 自然通风电梯前室通风面积是否满足规范，相临住户窗距离是否满足消防规范，不满足时是否设有防火隔断，入户门是否直接面对电梯合用前室，或直接面向电梯前室的户数有无超过规范要求，或超过时有无隔断措施；单元式住宅屋顶之间是否连通，塔式住宅自然通风的剪刀楼梯间通风面积是否满足规范；室外是否形成消防环路，沿建筑屋某一面是否路径过长而需在中间增加开口，消防通道宽度、转弯半径坡度是否满足规范，中间穿 越建筑物时洞口净高是否满足规范，消防扑救面距建筑物距离是否满足规范、扑救面方向建筑是否设计有外挑结构或室外环境设计有高大乔木而不满足规范要求等。 燃气 厨房燃气进户管与灶台火炉距离是否满足规范要求，室外燃气管边是否有高大乔木距离过近而不满足规范要求等。 （ 3）过往项目成功做法或经验教训的借鉴 总结以往项目在施工过程中或各类验收时出现的问题及入伙前后业主的投诉，及时优化和完善设计，可避免本项目重犯以前出现的老毛病。 （ 4）空调管线、生活阳台及卫生间水电布置、室外管井布置等 空调管线 工程管理策划 21 根据每一房间室内与室外平面 、立面之间的相互关系，分析空调室内机、室外机的合理布置位置，确定空调管线走向及空调洞的布置位置。一般来说，在凸窗部位分体机采取上供上的关系空调管线相对短些，对外立面的影响小一些。 生活阳台及卫生间 这些部位水电开关面板及水电设备相对集中一些，且墙、地面面层材料一般为面砖或石材等块体装饰材料，布置合理一方面使用方便，另一方面显得美观精细。 室外管井 室外水电与园建设计分别为两个不同公司设计，相互之间难免存在冲突，如不合理处理可能影响效果甚至出现管井设在首层私家花园内或门口而引起业主投诉。解决方式是提前将两项设 计拼在同一张图上，发现冲突及时调整。 2、 施工质量控制措施及方法 施工质量控制是项目部现场管理的重中之重，施工质量控制的好坏体现了一个项目部的管理水平。从项目部的角度来讲，施工质量控制的关键是要建立一套高效的质量管控体系。依托中海地产和中海监理长期积累的经验，以及集团公司和 司相关部门的不断总结，项目部拟建立完善的内部控制体系和外部监控措施。 所谓内部控制体系，就是通过内部交底、学习交流、检查等方式在项目部员工中树立质量意识，明确各个工序的质量控制流程、重点和方法，从而在现场施工管理中做到心中有底； 所谓外 部监控及管理体系，就是通过一系列的方法和手段，对施工单位的现场施工流程和质量进行全方位的监控，以保证施工质量； （ 1）内部控制体系 内部控制体系包括以下内容： 合同招标质量技术要求的撰写和评审施工图技术交底及合约交底监理细则的编写和评审材料性能、施工工艺和流程的学习现场质量控制要点和控制方法的学习和交流相关记录文件和表格的定期检查 内容 实施时间 负责人 参加人员 备注 工程管理策划 22 合同招标质量技术要求的撰写和评审 合同招标文件发放前一周 技术负责人 项目副经理 必要时项目部内部评审 施工图技术交底 图纸 会审前或图纸会审时 技术负责人 相关专业现场工程师 设计部、发展部、设计院相关人员进行交底 合约交底 合同签订以后一周内 技术负责人 相关专业现场工程师 必要时请合约部参加 监理细则的编写及交底 分项工程开工前一周内 总监 相关专业现场工程师 参照监理公司件 材料性能、施工工艺和流程的学习 可在开工前和施工过程中持续进行 技术负责人 相关专业现场工程师 必要时请公司发展部参加 现场质量控制要点和控制方法的学习 监理细则编制完毕后，分项工程开工前 总监 相关专业现场工程师 参照监理细则 ，注重实用，结合现场情况 相关记录文件和表格的定期检查 每月定期 项目副经理、总监 全体工程师 A、合同招标质量技术要求的撰写和评审 在各项招标工作开始之前，需要将我司关于本招标项目的成功做法及特别要求以招标要求的方式提出。这些成功做法及特别要求超出规范和设计，可能需涉及费用，提前以合同条款的形式固定下来有利于为今后能在工程实施中得到较好的贯彻落实提供最有利及有力的保障，同时在保障工程质量的前提下也能最大限度地节约工程成本。 合同招标质量技术要求应该在合约招标前由项目技术负责人完成，比较重要的工程要经过项目部内部讨论。合同招标质量技术要求的撰写基本可以参照中海地产 司合同质量技术要求手册，同时针对项目的特点作出一些有利于施工管理和质量控制的选择和修改。 土建方面 钢筋马凳要求带塑料套，楼板分布筋底部要求垫成品塑料垫块， 工程管理策划 23 压光，室内非卫生间部位地坪施工前均要求试水 24 小时，门窗边要求分两次塞缝，加气块墙体窗边均要求设构造柱，外墙滴水凹槽要求采用塑料成品线槽等。 铝合金门窗 对型材、五金配件、玻璃的品牌及质量性能指标等方面的要求均做出明确规定。 栏杆铁艺 除对钢材性能指标及油漆品牌 做出规定外，还对镀锌工艺做出明确规定。 木门或木地板 除对木材种类及油漆品牌做出规定外，还对木材加工防腐方面做出明确规定。 B、施工图技术交底及合约交底 技术交底和合约交底由项目部副经理或者技术负责人组织。 图纸技术交底也可以结合图纸会审进行，相对重要的工程要单独组织，目的是让现场工程师充分了解设计意图，对一些重要参数的选用、用料的选择、适用的规范、设计计算的方法以及现场施工中应该注意的事项有所了解。比如人工挖孔桩设计中护壁与桩身混凝土标号一致是因为人工挖孔桩是按照摩擦端承桩设计控制，主体部分节点配筋特别多 是因为考虑抗震的构造等，现场工程师理解了设计意图后更有利于在现场对规范的把握和施工质量的控制。 合约交底则着重从合约条款的角度，明确各个施工单位的施工范围、所要求采用的施工工艺、要求选用的材料标准以及所要达到的效果，因为往往采用不同的材料和施工工艺，产生的效果和最终的施工质量都会由很大的差异。 C、监理细则的编写和评审 监理细则是现场监理的操作指导性文件，项目应该认真对监理细则的考量和评价，重点突出其具体检查监督措施的可操作性及实施性，避免简单引用规范条文，真正将检查督促落到实处，真正体现“监理细则”的作用 。 监理细则的编制参照中海监理 量管理文件，但应该结合项目实际，根据图纸、合同、相关技术要求着重编写材料进场控制一览表和工序控制一览表，通过这两个表格，结合监理公司的其他验收记录的现场管理表格，在资料上对现场施工质量控制形成一个严密的体系。对于特别重要的工序和材料，应该细则中要重点强调。 工程管理策划 24 材料进场一览表主要对该监理细则中的分部或分项工程中所要用的主要材料进行罗列，并对每中材料的进场时间，品牌要求，质量检查的频率和检查方法等进行一一规定。工序控制一览表主要对该监理细则中的 分部或分项工程中各个工序监理方法、验收方法、验收要求进行罗列。通过两张表格，现场工程师对于工程的施工流程和验收要求就一目了然了。 本项目需要单独编写监理细则的分部分项工程有： 土方支护工程、人工挖孔桩工程、主体工程、防水工程、铝合金门窗工程、栏杆工程、入户门工程、屋面工程、外墙涂料工程、室外管线工程、室外园建工程、绿化工程等 D、材料性能、施工工艺和流程的学习 对于材料性能、施工工艺和流程的学习应该在监理细则编写以后，工程开工以前进行，也可以随着施工的进行灵活安排。通过学习可以加强对于监理细则中的相关 条文、监理和检查方法的理解，透过条文看本质、通过本质去理解条文。 比如栏杆工程，合同技术要求中要求双面热镀锌，对镀锌厚度也有要求，监理细则中的材料进场控制一览表也会要求对进场铁栏杆进行检验，通过工具可以检验镀锌层的厚度。但是为何要进行热镀锌，热镀锌有什么好处，热镀和冷镀有什么区别，如何鉴别就可以通过内部的学习交流来明确，项目部也可以组织到镀锌厂参观工艺，用热镀和冷镀的成品进行鉴别，这样就会增强现场工程师对合同、细则条文的理解，也能够更好的控制铁栏杆成品的质量。 E、现场质量控制要点和控制方法的学习 规范、合同质量技术要求、监理细则等规定了质量控制的方法和标准，但是在具体的实体质量控制过程中，往往碰到许多操作性的问题，有些条文操作性不强，造成现场实际的控制力度不够。这就需要多思考，多学习，多交流，找到一些简单易行的现场控制措施。 比如防水工程要求聚氨酯防水涂膜的厚度不小于 2般情况下现场通过巡视检查其涂刷遍数，通过切片抽查检查放水层的厚度，这种方法对于卫生间、厨房等面积小，施工作业面分散的部位不好操作，若每个房间都取样抽查厚度则工作量太大。因此当时中海日辉台地盘想出方法，就是严控材料关，首先根据防 水涂料的说明计算出每个单元一共需要多少桶的防水材料，然后要求施工单位每个按单元施工，材料进场由我方工程师现场监督，完工后空桶不许带走，通过数空桶可以得知本单元的防水材料用量，与计算用量进行对比， 工程管理策划 25 在合理范围内，这样同时结合现场取样抽查厚度，防水工程的质量得以有效控制。 再比如砌筑工程中要求砖块上墙前要淋水湿润，若把砖块运到砌筑地点后让砌筑工人自己淋水，工人往往不会按要求淋水，或者看到监理工程师来的时候应付一下，作业面大的时候也无法监管。我们可以要求施工单位砌块集中堆放，每天计算好每层的砌筑量后集中运输，堆放与楼层指定地方，由专人负责淋水，砌筑工人只需搬运淋过水的砌块到砌筑施工地点即可，这样就比较容易控制砌块淋水这个环节了。 诸如以上的这些现场监理过程中常用的控制手段，包括一些检测工具的运用，都可以通过内部学习、交流熟练掌握运用，这样我们就能在现场管理中处于有利的地位。 F、相关记录文件和表格的定期检查 根据规范和监理细则，在现场质量控制过程中会形成若干相关的质量文件，形成文件体系，如监理日记、隐蔽验收记录、材料 /机械进场报审表、工序验收一览表以及相关流程控制表等，这些记录文件一定程度上反映 了现场质量控制体系的运作情况，因此定期的检查和检讨是必要的，该项工作由项目副经理和总监负责每月定期进行，不断督促完善项目部的文件体系。 通过上述的内部控制系统，应该让项目部每个现场工程师熟悉施工中的材料、施工工艺、质量控制流程和方法，这是控制好现场实体质量的必要条件。 （ 2）外部监控体系则主要是针对施工单位，主要包括以下内容： 施工组织设计和施工方案的审查及技术交底材料和施工样板的现场确认根据监理细则进行事前、事中、事后控制和检查组织每周现场巡视及联合验收召开相关质量专题会议 A、施工组织设计和施工 方案的审查及技术交底 施工组织设计是施工单位编制的指导施工的重要文件，是施工单位施工组织思路的体现，也是我们管理施工单位的依据之一。项目部应督促施工单位认真对待，同时对上报的施工组织设计进行认真审核。必须要求施工单位根据项目实际情况编写操作性和实用性强的施工组织方案。 对重要部位及关键工序，均要求施工单位报送专项施工方案，专项施工方案经审核通过后，方可进行施工。施工方案报送经评审后， 工程管理策划 26 要求向现场工程师及施工单位进行交底。 通过控制方案审查这一环节，确保本工程的重要部位及 关键工序做到技术上可行，在技术层面避免安全或质量事故的产生，并满足公司总体目标。同时通过技术交底，将本工程的重要部位及关键工序的主要控制环节传达给现场工程师及施工单位，便于现场控制及实施。 人工挖孔桩方案 本项目基础形式采用人工挖孔桩，人工挖孔桩施工主要以人为本，人工挖孔、人工浇筑桩身混凝土等等，方案重点审查机械垂直运输工具是否安全，桩孔降水是否合理，桩身混凝土浇筑方案是否合理，养护及雨季施工措施及其他突然事件预控方案是否全面等。 地下室方案 重点审查地下水位降排水措施，支撑体系是否安全合理，承台底板大体积 砼温控措施，侧墙超长结构防裂抗渗措施，顶板及侧墙施工缝、后浇带设置是否合理，及养护及雨季施工措施等。 转换层方案 重点复核支撑体系安全性，包括传力路径、框支梁纵横双向立杆间距、框支梁柱墙模板主次龙骨间距、框支梁支撑立杆扣件数量、后浇带处门架支撑等受力计算复核，并应注意横杆、斜撑等构造措施是否设置合理。并应重点考虑框支梁柱柱头处钢筋密集情况下浇砼措施、大体积砼浇注的温度控制。 外架方案 重点复核外架受力安全计算，检查外架形式（落地架、挑架、爬架等）是否满足项目发展要求及售楼要求。 铝合金门窗方案 重点复核门窗 加工精度保证措施、门窗安装精度保证措施、大窗的分割及垂直运输方式、门窗周边防水塞缝方案及控制措施等。 B、材料和施工样板现场确认 所有主体、园建及精装修等乙供建筑材料均需经材料样板确认合格（或满足我司要求）后方可定货及进场；所有装修工程包括粗装修的砌筑、抹灰工程等， 工程管理策划 27 做施工样板，施工样板经确认后方可大面积施工。材料样板是合约分判的基础，一般需材料样板确定后方可分判；施工样板是施工的依据，大面积施工一般以确定的施工样板为参照。样板确认包括质量确认和效果确认两个方面。 通过样板确认这一环节，保 证在保证建筑产品的功能及效果的前提下，尽量避免因设计调整或施工整改带来的大面积返工和损失，并有助于减小因样板未确定导致分判、材料加工或备料、设计修改等相应滞后的风险，保证施工质量及进度。 外墙砖包括勾缝剂样板 包括材料样板和施工样板两个方面。外墙材质对外墙效果影响至关重要，确认过程可能来回反复多次，确认周期较长，有时甚至还可能更改已确定的材料样板。且外墙砖材料确认及分