室外步行街入伙方案420定稿

1宜昌万达广场东西金街外铺入伙工作方案宜昌万达广场商业管理有限公司宜昌万达广场投资有限公司2010-4-15目 录2目 录 2基础信息 3宜昌万达广场入伙方案 4入伙重点环节要求 . 4看房现场布置 . 4入伙地点 . 5入伙时间安排 . 5物业跟进商铺工程及现场布置倒排计划 6工作目标 . 6现场平面布置 . 6入伙流程 7交房领导小组 . 8入伙工作组设置 . 9入伙前培训、演练计划 10入伙物料清单 . 11入伙资料清单 .14十四、 入伙存在的风险及解决措施 15附 件 16附件一：统一说辞 16附件二：入伙资料表格汇总 173基础信息宜昌万达广场室外步行街夷陵大道一侧外铺的基础信息 此次纳入开业范围的商铺为 294 户，面积 22710.94 平方米，分别为：东区靠夷陵大道一侧外铺共 226 户，面积 14600 平米；西区靠夷陵大道一侧外铺共 68 户，面积 8110.94 平米； 至 2010 年 4 月 15 日止，以上商铺的销售情况为：已售出 194 户，未售商铺 100 户； 室外步行街工程进度安排：1) 外商铺扶梯安装：4 月 15 日进场，6 月 15 日完成安装，7 月 1 日达到使用条件，9 月 30 日前通过技术监督局验收；2) 外商铺公共区域装修：5 月 15 日进场，7 月 15 日完成装修；3) 供电：8 月 30 日正式供电，9 月 10 日达到正式使用条件；4) 装修用电：250-500KVA 的容量满足 30-50 户同时装修的条件；5) 广告灯箱、泛光照明：9 月 1 日前完成整改，通过验收；6) 道路绿化移植：9 月 1 日前完成；7) 室外导向标示、庭院照明：10 月 1 日前完成；宜昌万达广场入伙方案4一、 入伙重点环节要求： 入伙工作人员培训到位，各岗位入伙工作流程完善，入伙时各项工作安排有序，服务体现出热情、周到，入伙现场和看房现场整洁、干净； 程序：通过收楼手续办理流程表贯穿整个交房流程，引导业主办理完所有交房流程。需业主签署房屋交接单 、 业主钥匙交付确认书等相关的法定文件，并有针对性的收回原来已发放出去的业主钥匙托管书 ； 现场条件：看房现场要求精细化清洁开荒，工地道路硬化和施工现场隔离等工作； 租赁服务中心工作人员详细的向业主提供服务式招商内容介绍，并做好业主的基础信息登记工作。二、 交房状态：室内标准： 商铺室内是毛坯状态，入户门窗完工，室内无任何建筑材料设备或杂物； 室内楼板、墙壁、地面、楼梯完好，商铺内整洁无异味； 室内预留天然气、排烟、暖通、下水、有线、网线、临时电接口，消防设施完好；室外环境标准： 东西区商铺人行道整洁、地砖完好； 商铺外立面钢化玻璃完好、广告墙面完好； 入伙办理现场进行美化； 看房陪同人员需对业主提出的工程遗漏问题进行记录，待每日入伙完成后统5一归档移交项目工程部门进行整改。三、 入伙地点安排：宜昌万达广场夷陵大道一侧对面-南北天城商铺 A17 号。四、 入伙时间安排：根据项目公司最终确定的交房时间，计划分批次办理入伙手续： 5 月 1 日-6 月 30 日 第一批入伙（夷陵大道临街东西区一层商铺） 6 月 1 日-7 日 30 日 第二批入伙（自营商铺，已确定经营方面的商铺） 6 月 1 日-9 日 30 日 第三批入伙（需要服务式招商引导的商铺剩余商铺）五、 物业跟进商铺工程及现场布置倒排计划表时 间 天数 验收内容 责任人4 月 21 日 1 天商管公司物业经理和项目工程部对接，确定入伙前东西区室内、室外的交付标准商管物业经理 李 悦4 月 22 日-28日 8 天组织三方验收，并对未达到入伙条件的遗漏工程问题进行整改项目工程部 黄华胜商管工程部 周 珑商管物业经理 李 悦4 月 22 日-24日 4 天 完成工程粗开荒 项目工程部 黄华胜4 月 22 日-24日 4 天 对工程粗开荒进度进行跟踪 商管物业经理 李 悦4 月 27 日 1 天 组织入伙人员进行现场演练 商管物业经理 李 悦项目营销部 黄文希六、 工作目标：6 确保业主均能够顺利收商铺，入伙期不发生集体投诉或被任何新闻媒体曝光的事件； 入伙现场整洁有序、各部门配合默契； 确保业主的财产安全，不发生治安、刑事案件及意外伤害事故； 资料填写、文件签署、费用收取均准确无误，不遗漏、不发生差错； 任何存在疑虑或不满意见的业主均能及时得到处理，避免因处理不及时造成矛盾或不满情绪的扩散。七、 入伙流程接待处 1、 由项目公司销售人员欢迎业主入伙。2、 接待者介绍物业管理公司、管理处、物业状况、需办理的相关手续。业主7不合格八、交房领导小组：验证处需验明如下资料：1、 开发商出具的业主入伙资格证明 。2、 业主身份证/护照（原件及复印件） ；入伙通知书 ；宜昌市商品房买卖合同 （原件及复印件） 。3、 业主为法人：需提供营业执照副本（原件及复印件）/法人代表授权委托书 、法人身份证/护照（原件及复印件） ；公司印章。4、 委托代理：委托之书面证明；业主身份证/护照（原件及复印件） ；委托人身份证/护照（原件及复印件） 。5、 在收楼手续办理流程表的第一栏里面中签章。签约处需签订的协议资料：1、 向业主发放房屋质量保证书 、 房屋使用说明书 、 业户手册、 装修手册 。2、 签订商铺用电协议书3、 需填写的资料：业主情况登记表4、 在收楼手续办理流程表第二栏中签章。收费处1、 收取 6 个月物业管理费、水费押金 300 元、电费押金（按 100 元/平方米标准） 。2、 所有费用交清后在收楼手续办理流程表第三栏中签章。验楼处业主凭收楼手续办理流程与管理人员一起进行房屋验收，填写房屋验收登记表并确定水、电表底度。在收楼手续办理流程表第四栏签章。1、以上手续完毕，将钥匙移交给用户，在收楼手续办理流程表第四栏中签章。2、管理处整理相关资料并存档。钥匙移交处合格 对房屋验收登记表中业主提出需整改项目，由管理处联系开发商、施工单位进行修缮。地产财务审核处1、 验证业主入伙资格。2、 开发商审核业主相关购房票据，要求未交清房款业主按购房合同付清房款。8成立入伙工作领导小组 组长：项目公司总经理 王波 副组长： 项目公司副总经理曾军、崔金兆、李戈、周大东、吴宁商管公司总经理 李嘉 副总经理 唐渝 唐建文 商铺销售事宜负责人： 项目公司 营销中心 张淑云 温波 商铺工程事宜负责人： 项目公司 工程部 李 飚 规划设计事宜负责人： 项目公司 设计部 董志军 物业服务事宜负责人： 商管公司 唐渝 装修工程事宜负责人： 商管公司 唐建文 入伙流程办理负责人： 商管公司 李悦 服务式招商负责人： 商管公司 段巍 外聘律师： 项目公司常聘律师九、 入伙工作组设置：名 称 组 长 小组成员 人数 职 责项目公司通知组 付晖 销售中心人员 2 人 以电话方式通知客户前来办理入伙手续物业公司通知组 黄宴 租赁服务中心 2 人对已办理形式入伙的业主通知其前来办理入伙手续接待组 黄文希张淑云黄文希、温波、向学琴、姜岚、陈晓培6 人1. 礼貌接待，核实购房人身份，确认所携带资料的完整性2. 产证代办费、契税、印花税、面积补差等相关费用的审核，请购买人付清相关款项3. 签署钥匙交付确认书 房屋交接确认单4. 引导业主至商管公司手续办理处项目公司收费组 钱兆万 姚舟 2 人 房屋面积补差物业公司接待、签约组黄晏 王丹芸、曹阿好 3 人1、 向业主发放房屋质量保证书 、 房屋使用说明书 、 业户手册 、 装修手册 。2、 签订商铺用电协议书3、 需填写的资料：业主情况登记表9物业公司收费组 熊勇 冯祥维 2 人1、 收取 6 个月物业管理费2、 水费押金 300 元3、 电费押金（按 100 元/平方米标准） 。招商租赁服务组 段巍周欣、李黎、盛杨、覃琴 5 人1、确认业户资料，填写业户信息登记表2、根据业户的需求填写招商租赁信息表看房组黄华胜向贵东王敏、刘强 4 人1. 陪同客户勘察相关物业，并对工程质量问题进行解答和记录。2. 对房屋质量、水电表起码进行确认，收回房屋验收登记表第二联；3. 完成当日工作，收集相关表格资料进行存档张淑云 1 人负责入伙期间工作人员的用餐、饮水、一次性雨衣等安排后勤组 张淑云王华 内保3 人1. 1 名安管负责在指定的路口引导业主至停车区，按顺序停车（销售中心门口和路边） ；2. 2 名内保负责协助处理紧急事务。应急小组咨询和处理突发事件王波崔金兆、 李戈、李彪、周大东、 杨成仁、付晖、张淑云、黄文希 李嘉、 唐渝 、唐建文轮流 处理突发事件十、 入伙前培训、演练计划：序号 培训项目 培训对象 讲 授 人 时 间1 统一说辞 入伙小组全员 各部门 4 月 26-27 日2 应急预案培训 安保人员 物业公司 4 月 26-27 日3 入伙演练 入伙小组全员 项目公司和 物业公司 4 月 26 日-27 日十一、 入伙物料清单：1、迎宾物料现场环境布局及布置建议聘请专业广告公司完成101) 房屋交接单300 份2) 签到表3) 水笔（黑）4) 热饮（饮水机、茶叶、速溶咖啡等）800 份5) 资料文件夹6) 导示牌、小组桌牌7) 公示8) 摄像机9) 一拉宝入伙流程指引 、 装修流程指引注：1）-7）项由项目公司准备，8） 、9）项由物业公司准备。2、文件资料印刷1) 房屋交接确认单2) 收楼手续办理流程表3) 业户信息登记表4) 房屋验收登记表5) 业主手册6) 装修手册7) 装修管理协议8) 租赁服务信息登记表注：1）-2）项由项目公司准备，3）-9）项由物业公司准备。3、资料组物料资料组准备各类专业的相关咨询物料，预备的备份公示文件，详细清单如下：咨询组 收费 入伙 咨询 公示 预备 U盘 责任11组 公示人交付的标准 3物管公司资质证明文件 3 1物业费用的收取标准及水电，燃气 费用的单价 3物管类办理商铺的装修手序的规定及费用标准合同及附件 3 1所有入伙工作人员的通讯录（由营销部提供） 3 1营销类 分批入伙业户名单（商铺号、业 主姓名、 预约入伙时间、置业顾问） 3 1开发商持有、业主私有、全体业主共有建筑空间及面积说明 3 1测绘 类测绘标准 3 1面积实测报告 3 1费用清单（契税、产证代办、印花税、面积补差等） 2 3 1契税收费标准、依据及对口单 位 2 3 1 1产证代办费标准、依据及对口 单位 2 3 1 1印花税标准、依据及对口单位 2 3 1 1杂费类水、电、电话、网络开通方法及收费标准 2 3 1建设项目竣工验收备案表 3 1 1营销答客问（入伙流程、杂费类 相关说明等） 3 1物管答客问（物管服务及收费类等） 3 1工程答客问（施工标准、工艺类 等） 3 1答客 问设计答客问（设计规范，设计意 图， 测绘标准及规范，机电、建材标准、抗震等） 3 1装修答客问（手续、要求）营销预案（说辞统一、提前按揭、非暴力冲突等） 3 1预案类 物管预案（说辞统一、提前看商 铺、非暴力冲突等） 3 14、项目公司收取部分 契税 3%（购商铺总价的 3%） 商铺产证工本费（550 元（登记费）10 元/本（多人 产权） 印花税应交购商铺总价的万分之五 按揭业户他项权证 550/本 代办费不等12 商铺面积补差 土地证 770 元/本，土地 证契花 5 元/本5、物业公司收取部分西区（物业费） 4 元平方月东区一楼（物业费） 8 元平方月东区二楼（物业费） 6 元平方月 东区三楼（物业费） 5 元平方月水费押金 300 元电费押金 100 元/标准收取（四舍五入到整数）装修押金 100以内 5000 元，100以上按照 50 元/标准收取十二、 入伙资料清单：序号 部门 项目 完成时间1 开发设计部商铺面积实测表； 2010 年 4 月 28 日前2 工程部 竣工验收备案证； 2010 年 4 月 28 日前3 入伙通知书寄发 2010 年 4 月 28 日前4 产权代办协议 2010 年 4 月 28 日前5 面积误差结算协议套打完成 2010 年 4 月 28 日前6 房屋交接单 2010 年 4 月 28 日前7营销部收楼手续办理流程表 2010 年 4 月 28 日前8 业户情况登记表 2010 年 4 月 28 日前9物业公司 租赁服务信息登记表2010 年 4 月 28 日前1310 房屋验收登记表 2010 年 4 月 28 日前11 业主手册 2010 年 4 月 28 日前12 装修手册 2010 年 4 月 28 日前13 装修管理协议 2010 年 4 月 28 日前十三、入伙存在的风险及解决措施问题 解决措施业户要求退铺、拒绝收铺启用法律手段，常聘律师在入伙过程中来协助解决法律问题，加强公安派出所、消协的关系，第一 时间掌握业 主动向，与媒体、电台、电视台做好横向联系，在入伙 过程中 给予正面报道。业户关注交付标准，实际交付未达到交付条件合同规定2010年10月31日前，现在入伙是很正常的，表明我们工程规划合理，提前入伙也有利广大业主提前进行招商的培育，和更多时间来做装修、开业的准备工作。天气恶劣或天气突变准备备用雨伞，工作人员准备一次性雨衣；准备充足的鞋套；准备好“小心地滑 ”等提示 标识。保 洁人员及时清扫道路积水，保持入伙地面整洁。给业户准备茶饮。相关媒体的负面采访提前适当做好沟通，事后对报道进行把控，封 杀负面信息；如果有不明媒体在现场出现进行采访报道，安管员应礼貌的请其出示证件；现场任何人员不接受媒体采访，告知采访人员我司将有新闻发言人与其联系。突发事件处置 若业户不接受引导，但并没有大声喧哗，鼓 动影响其他业户14的，引导小组成员就近安排沟通处理。若业户不接受引导，并且鼓动影响其他业户情况出现时，引导小组成员以领导的身份劝说业户离开现场并与之沟通。若业户根本就是在滋事，阻挠我司工作正常开展， 则由安管员对其进行隔离，并立即通知警察以维护现场秩序为由将业户劝离到特殊接待室地点进行处理。若出现严重滋事人员，严重干扰我司正常工作的继续进行，在警察在现场的情况下，安管员将其隔离到现场外，在隔离过程中，安排人员进行摄像，同时阻止其他业户围观。不论任何原因，一旦出现对现场进行破坏的人员，无论警察是否已经到现场，不给予任何在现场沟通的机会， 强行将其隔离到现场外，由警察与其进行沟通。如果出现用车辆堵道的情况，立即由警察出面交涉，10分钟内不能说服将车辆开走时，安管人员将车辆抬开，若是比较重的车型，警察必须做到对其人身控制， 强行将钥匙取出，并安排人员将车辆移开，以保证入伙工作正常进行。附 件附件一：入伙统一说辞一、招商服务指引的好处有哪些？万达集团商管公司在多年的经营管理活动中，积累拥有大量商户资源，与餐饮娱乐、生活配套、精品百货等各类品牌的 总部及分销商建立了极其紧密的合作伙伴关系。同时宜昌万达商管公司还拥有着精干的招商团队。对于宜昌万达广场的广大业主，宜昌商管公司将业主的物业当成万达自己的物业来重视，我们为广大业主的商业经营提供免费的招商咨询、引导、 规划和辅助。15二、入伙需要准备什么资料？入伙通知书原件， 商品房买卖合同原件（仅使用一次性付款的业主），全部购房款发票原件；业主的有效身份证原件；委托他人代办时，代理人还需提交其有效身份证件原件及经公证的授权委托书 2 份，业主及家人一寸照片 2 张。三、消防验收手续的办理？由宜昌万达物业统一办理，主要针对 500 平方米以下的业主。四、相关物业服务费和水电气费的咨询1、物业服务费每月按建筑面积(平方米)收取,： 商铺用水：2.7 元/吨商铺用电:1.1 元/度 燃气费: 2.80 元/立方2、为什么要收取水电费押金？因为水电均由物业公司代收代缴，因此需要收取押金，具体标准是根据商铺单月所需用量科学核算出来的，收取水电费押金， 对商铺和物业公司的正常经营都起到了良好的保护作用。五、装修手续怎样办理，需要哪些手续？各商铺进行室内装修，必须严格按照装修手册中规定的程序办理装修手续。装修公司的资质情况、商铺设计风格、商铺装修方案必须通过物 业客户服务中心的书面确认后，方可 进行消防申报。必须按消防部门 相关程序办理消防手续，经审核合格后方可施工。 层高较高的商铺在装修时如需搭建夹层或阁楼，必须经政府相关职能部门如设计、消防、 规划等部门审批后方可施工。并且要跟物业公司 签订装修管理协议， 缴纳 装修押金，押金退 还时间为：在正式入住后的三个月，经物业公司工程部确认后全额退还。附件二：入伙资料表格汇总房屋交接单编号： 年 月 日业主姓名 第三联：物16东/西区 楼层 房号 合同号面积 单价（元/） 总房款 实收款备注 财务部经办人 日期 营销部经办人 日期 本人同意接收此房屋。签字： 日期业管理处留存（第一联：营销部 第二联：财务部 第三联：物业管理公司）宜 昌 万 达 广 场 业 主 租 赁 服 务 信 息 登 记 表商铺号：（ ）区（ ） 号 建筑面积 ： 使用面积： 姓名 性别 日期联系电话 移动电话： 住宅电话：17联系地址租赁信息登记一、您购买的商铺经营方式： 自 营, 联营合作, 投资, 未定,自营业主的商品类别 ，品牌 ，档次 ；二、租金要求：1、 租金意向 元/，押金 ，租期最少（ ）年,2、 对租金递增率的最低要求：每年 递增 （ ）%, 3、 对经营的品牌的要求： 一