福清宏路批发城商业项目营销推广案

宏路批发城营销推广案2007.8.1一、市场简析二、产品规划三、销售方式四、价格预案五、招商进度六、宣传推广目录中高档商业区银都商业街一、市场简析A、银都商业街及周边 100米地区，目前是宏路的品牌商业街，汇集了众多中高档品牌店。B、宏路乃至福清目前尚没有知名度较大的综合型批发城，因此，以服装、鞋帽、小商品为组合的综合型 “批发城 ”大有发展潜力，此经营定位将拥有先天性竞争优势（无同类市场竞争）。C、目前福清的大部分中低档类商铺（包括几个重点乡镇乃至平潭），大都经过宏路，长途跋涉去福州进货。因此，宏路批发城的市场价值极大，届时福清辖区的商家们将直接由这里批发进货，而不需要长途至福州等地批发。二、产品规划1、项目定位专业批发城（中低档次 综合型批发城） 种类细分 ： 大众服饰、青春服饰；鞋帽、皮具、小商品（含饰品）；体育用品、办公用品、家居生活用品 说明 ： 以各类服饰批发为主营（占批发城项目的一半以上），此外增设小商品、日常家用生活小用品、鞋类、体育运动类商品、办公用品等批发种类。既可丰富批发项目，吸引各种商客，广集人气，还可形成差异化，不会造成纯粹服装批发城而带来同类产品的销售冲突。地下商场： 服装、鞋帽、小商品等批发零售城（中档、中低档）四、五、六层： 小户型套房或办公室或仓库一、二层： 服装、鞋帽、小商品等批发零售城（中档、中低档）备选方案地下商场： 服装、鞋帽、小商品等批发零售城（中档、中低档）四、五、六层： 小户套房或办公室或仓库一、二层： 服饰主力店或者服装大超市诸如三福、沛客等中档服饰百货商店关于备选方案的风险说明：A、冲突： 一、二层沛客类中档服饰百货商店将可能与地下商场形成定位冲突，顾客将更倾向于在地下商场的批发零售店购买更便宜的服饰。B、规模不足： 如果一、二层定位为经营中档服饰百货商店，则本案仅有地下商场做为批发城，规模较小，对于项目整体的 “ 批发城 ” 定位支持不足。C、竞争劣势： 如果一、二层定位为非批发类的中高档服饰店，则在竞争力上会弱于银都商业城附近的已成规模的品牌一条街。2、经营定位 地下商场、 1-2层分割成约 25 的商铺，其中地下商场总计有商铺约 60套 。经初步调查，较合适的服装批发店面积在 2030 平米左右。且该项目以 25平米分割后形成的户数，可较好的与四至六层分割后的小户型进行搭配销售。 4、 5、 6层分割成约 4555 的小户型，总计约有 60套 。 嘉鑫 银座单身公寓面积平均约 40平米；凯旋门单身公寓面积约 35平米（但为 6.5米挑高式样双层户型）。鉴于本项目不是纯住宅，可能同时作为仓库 /办公 /住宿用，故面积可以稍大些。3、户型规划机会点：如果采用捆绑式销售，即地下层的商铺与 4、 5、 6层的小户型联合销售，则数量基本接近。户型分割的利益点：总价低，切合主流商户的承受能力，有利销售。备注：商铺面积规划仍需进一步调查、验证！三、销售方式“分割经营 捆绑销售 ”销售总览图销售总策略层 数 总 面 积 单 元平均面 积 可售套数地下 层 1509.51 25 60套一 层 652.94 25 20套二 层 1436.3 25 48套4、 5、 6层 2797.92 4555 60套合 计 约 6600 188套说明：购买一个商铺（地下层的商铺），必须同时购买一个小套房（ 4、 5、 6层的小户型套房）四、价格预案层 数 目前市 场 价 建 议 售价 销 售方式地下 层 1.1万元 / 2万元 / 与 4、 5、 6层 的小 户 型 联 合 销 售一 层 1.8万元 / 2.6万元 / 1.8万 单 独 销 售二 层 1.8万元 / 2.8万元 / ！有 误 1万 单 独 销 售4、 5、 6层 2000-3000元 / 3200-3500元 / 与地下 层 的商 铺联 合 销 售附录宏路 /福清的商铺价格调查报告，请审阅、借鉴。 商铺租售价格调查报告宏路：本项目北侧 1层店面（沿福州方向的 1层店面） 28 平米，月租金 1800元农贸市场店面（近门口） 15 平米，月租金 3500元农贸市场店面（远门口） 15 平米，月租金 1500元本项目右侧沿侨兴轻工学校方向的店面 28 平米，月租金 1800元农贸市场南侧沿福清海关方向的店面 年租金为 4-5万元成龙大酒店旁的小商业街（宏路市场附近） 年租金为 4-5万元银都商业城近成龙大酒店的店面 年租金为 4-5万元银都商业城远成龙大酒店的店面 年租金为 3-4万元福清：成龙步行街 1层店面：销售均价 4.5万元 /平米成龙步行街 2层店面：销售均价 1.1万元 /平米东门附近沿街 1层店面：销售价约 3.4万元 /平米 （ 52平米， 5.8米挑高） 市调时间： 2007年 1月 2729 日样本数量：约 20人市调方式：入户调查招商筹备内容 ： 1、户型分割分布规划图、面积确定、各层均价确定；项目装修2、销售处装修；销售团队组建、入驻、培训3、招商宣传：户外、 DM、短信、户型彩印品等 招商联系对象 ：近期主攻客源：返乡过年的客源 招商时间进度： 五、招商进度内 容 目 标 完成 时间 负责户 型分布 规 划图 2月 12日前 设计 院面 积 确定 2月 12日前 设计 院户 型彩 绘图 2月 12日前 设计 院项 目装修 待定 富年各 层 均价确定 2月 12日前 富年 /泉源内 容 目 标 完成 时间 负责售楼 处 装修 2月 12日前 富年 /泉源销 售 团队组 建 2月 12日前 泉源户 外广告 2月 10日前 富年 /泉源招商 DM 2月 8日前 泉源招商短信 2月 8日前 泉源注： SP行销活动以及春节促销优惠措施待定宣传费用预算待定，依据广告载体的选择而定。六、宣传推广宣传思路：充分展现本项目的 投资价值 ，广泛吸引客源、积累客源。宣传内容 ：商场定位广告（商场定位宣传、定位形象传播）A、经营种类展示（大众服饰、小商品、体育用品篇等）B、投资价值展示（地段、人气、商圈、配套、规划等）传播主题：1、体现 “批发 ”这一特色 USP定位，也是最大卖点