上海闵行厂区改建项目调研评估-2008年

闵行电动工具厂初步调研评估市场拓展部2008年 2月 29日1目目录录内部建筑调查出行入口调查商业定位建议区域环境调查赢利模式分析2区域环境调查区域环境调查电动工具厂交通环境电动工具厂位于闵行区江川街道鹤庆路 900号。l 距离人民广场 35公里l 距离莘庄枢纽 15公里l 距离虹桥机场 25公里l 距离奉贤南桥 10公里主要交通动线：A4高速公路（莘闵奉高速）R5轻轨交通（莘庄 -闵行开发区）3区域环境调查区域环境调查区位环境l 区域性消费商圈，老闵行江川路街道本地消费 l 2公里半径内消费人群具有 30万规模l 沿轨道交通金坪、东川站形成广场集聚l 生活配套型商圈，种类齐全，品质大众化l 千代广场、置业广场、欧尚卖场构建三大商业中心4地块区域环境调查区域环境调查区位环境A1:交大闵行校区 A2:电机高专 A3:成教二中心 A4:电力工业学校B1:闵行中学 B2:闵行二中 B3:闵行三中 B4:闵行四中 B5:闵行五中 B6:交大实验学校 B7:教研所附属学校C1:江川路小学 C2:闵行小学 C3:华坪小学 C4:鹤庆小学 C5:碧江路小学 C6:瑞丽路小学 C7:汽轮小学 C8:昆阳路小学 C9:启智学校D1:闵行一幼 D2:闵行四幼 D3:鹤庆幼儿园 D4:景谷一幼 D5:景谷二幼 D6:新华幼儿园 D7:重型厂幼儿园 D8:华江幼儿园 D9:苗苗幼儿园 D10:跃进幼儿园D11:红旗托儿所 D12:昆阳路托儿所江川路街道教育设施丰富，师生约 5万5商业环境区域环境调查区域环境调查l 碧江路商街已成型 l 街区处于满租状态l 门面租金 3.5元 / .日l 餐饮、娱乐、休闲、康体为主要产业l 沿轨道交通金坪、东川站形成广场集聚l 生活配套型商圈，种类齐全，品质大众化l 千代广场、置业广场、欧尚卖场构建三大商业中心6总体状况内部建筑调查内部建筑调查l 占地面积 53703 （约合 80.6亩） l 产证建筑面积 44714l 主要建筑物 43栋l 其中：电动工具厂拥有 15134 产权 l 具易电动工具厂拥有 29580 产权7主要建筑内部建筑调查内部建筑调查 办公楼 食堂 浴室 仓库 金工车间 新生产大楼 电机大楼 铸造车间8挑高建筑内部建筑调查内部建筑调查普通层高厂房建筑层高 6米挑高建筑经过初步勘察：l 厂区内标准厂房面积 23880l 挑高厂房面积 10368l 超挑高厂房面积 10466l 挑高厂房占 47%若按挑高厂房面积折算系数 1.6超挑高厂房面积折算系数 2.2计算则实际可利用面积约合 634959其他说明内部建筑调查内部建筑调查厂房内部建筑其他说明如下：l 有 5栋建筑为加固承重厂房，内布置有行车l 厂区布局规整，未发现附加搭建建筑 l 老化建筑较少，除特殊厂房和办公大楼外，厂区基本由砖混建筑构成l 目前厂内 80%区域已封存， 20%尚在生产使用行车车间挑高仓库普通车间封存车间10现状开口厂区主入口地势特征l 厂区目前开口于鹤庆路l 引桥面高于厂区地面约 1.5米l 引桥临厂段由 2.5米高围墙隔挡l 地块西侧紧邻君临六六公寓主入口拓宽说明l 引桥段延伸至大门口l 沿鹤庆路拓展开口需地势提高l 拓宽开口涉及引桥中段开口出行入口调查出行入口调查君临六六公寓引桥抬高栏杆西侧裙商主入口11西侧开口出行入口调查出行入口调查君临六六公寓富仕名邸龙腾阁酒店富仕名邸裙商厂区西侧开口的假设 难成立l 厂区西侧为富仕名邸与君临六六公寓的住宅社区l 目前沿碧江路街区商业满租l 若寻求开口 ,势必与居民公用道路恐引起纠纷及安全问题l 综上所述 ,西侧开口难度高12北侧开口出行入口调查出行入口调查厂区北侧外临道路l 少量 民宅和空地l 竹港河水闸管理所l 打通 可贯通出口 13功能布局商业定位建议商业定位建议业态 面 积 （）餐 饮 服 务 区 6000中央商 务 区 20000体育健身区 12000文化 娱乐 区 10000体育衍生服 务 区 8000健身旅舍 4000合 计 60000打造体育运动主题园区引进六大创意服务业态 餐饮服务区中央商务区体育健身区文化娱乐区衍生服务区健身旅社区14客户定位商业定位建议商业定位建议业态 服 务 布局餐 饮 服 务 区 以主 题 餐 饮 、快餐、特色美食向 沿河布局，依托景 观 ， 营 造氛 围中央商 务 区 以健身、休 闲 、保健、 娱乐 、医疗 咨 询 等相关养身行 业 构建集中商 务 区布局于沿居民楼的西 侧 和北 侧 局部区域，阻隔噪音，分割商 业 与 办 公，避免干 扰 ，形成互 补体育健身区 以体育 场馆 （羽毛球、室内攀岩、网球、 乒乓 ）构建 娱乐设 施布局于厂区中央，作 为 吸引沿 线 青少年前往消 费 的主力店文化 娱乐 区 以桌球、 电 玩、休 闲 吧、 KTV等 娱乐业 种 为 区域配套服 务布局于体育健身区与餐 饮 服 务 区之 间，客 户资 源互 补体育衍生服 务 区 以品牌特 卖 、体育健身器材零售、合成 摄 影、健康保健、理 疗 服务 等健康衍生服 务 构成布局于 临 近 鹤庆 路 侧 ，与 901号厂区形成 门 面呼 应健身旅舍 以 满 足游客休憩、 疗 养需要而 设置的 类经济 性酒店服 务设 施选择 厂区内 侧 1栋 厂房改造布局面向江川街道 5万师生、沿轨道交通辐射客源作为消费对象 15l 经营说明经营方式分三种，即联营、成品招租和半成本招租联营业态 体育场馆和体育衍生品销售两单元，计 20000 。拟采用与专业体育服务商、品牌经销代理商进行联营合作经营模式开发。投资费用各担 50%。此部分经营收益约合 1.5元 / .日半成品招租业态 指健身旅社（经济性酒店），计 4000 ，该单元由我司提供框架，由经济性酒店专业运营商负责后续的施工装饰一切费用的框架此部分经营收益约合 0.8元 / .日成品招租业态 剩余 36000 建筑均建设至标准化设施交付经营商户做二次装修，改造造价均由我司承担此部分经营收益约合 2.5元 / .日l 支出说明支出费用由 4大块构成1、场地租赁费：按 0.6元 / .日市场价格估算（依据产证面积计算）2、开口疏通费：按约 3000 空地和少量民宅给予一次性补偿 670万元（按照 150万元 /亩土地费估算）3、改建建设费：按场地改造标准 1000元 / 计算4、经营管理税费：取营业税 5.55%，管理费 5%计算赢利模式分析赢利模式分析经营方式 16投资分析赢利模式分析赢利模式分析投资分析如下：l 10年期项目总投资约 14432万元，建设期需 7087万元，启动资金约需 5000万元l 项目静态投资回收期 4.2年，动态投资回收期 4.7年l 10年累计净利润 20237万元，净现值 10258万元l 投资回报率 14%/年 ，自有资金投资回报率 40%/年序号 项目因素 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 合计一 收入 2501 4168 4168 4794 4794 4794 5513 5513 5513 41756 1 租赁收入 2501 4168 4168 4794 4794 4794 5513 5513 5513 41756 二 支出 7087 1242 1417 1515 1580 1580 1688 1764 1764 1882 14432 1 租赁费 813 979 979 1077 1077 1077 1185 1185 1185 1303 10861 2 补偿费 674 674 3 建设费 5600 5600 4 经营费 263 438 438 503 503 503 579 579 579 4384 三 净现金流量 -7087 1259 2751 2653 3213 3213 3105 3749 3749 3630 20237 四 累计净现金流 -7087 -5828 -3076 -423 2790 6003 9109 12858 16606 20237 20237 五 净现值 -6562 1080 2184 1950 2187 2025 1812 2025 1875 1682 10258 六 累计净现值 -6562 -5482 -3298 -1348 839 2864 4676 6701 8576 10258 10258 17投标建议建议综述建议综述对该项目参加投标建议综述如下：l 该项目区域处于成熟发展期，消费力较集中，商业业态有向中档化发展趋势l 该项目出入口弊端明显，需要协调攻关，