2007年全年上海嘉定房地产市场研究报告

1上海汉宇房地产顾问有限公司 嘉定项目市场研究报告2上海汉宇房地产顾问有限公司 目录 ： 房地产市场研究上海宏观市场 嘉定 市场 江桥周边 市场近期政策分析 宏观指标分析宏观市场分析中观市场分析嘉定 住宅市场分析江桥 住宅市场分析微观市场分析调控步骤07年来政策一览2008年政策预测国 民生产总值人口及收入状况房地产市场指标分析供求分析价格特征客户特征板块分析总体特征板块供求分析价格特征客户特征周边楼盘信息介绍本项目分析1 2343上海汉宇房地产顾问有限公司 宏观市场分析近期政策分析 调控步骤 最近两年，房地产行业受到了前所未有的关注，而由于市场的非理性成长，导致了价格增长过快、住宅供应结构不合理等一系列社会矛盾，也因此遭遇了政府数次的宏观调控； 从近几年的整体政策面看，政府对房产市场监管正在不断的成熟，从 2004年的一级土地市场， 2005年的二级市场， 2006的三管齐下，到 2007年的信贷政策 ,政府对于保持房地产业健康稳定发展的决心是十分 明显 的； 而且从宏观调控步骤看，国家未来还会对房产市场进行持续调整，达到健康有序的发展结构。房地产一级市场 房地产二级市场 2004 年 2005 年 2004-2007年政策调控宏观方向图 房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场 2006 年房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场银行信贷2007 年4上海汉宇房地产顾问有限公司 宏观市场分析近期政策分析 07年 下半年 以来政策一览 2007年下半年的新政主要以利率信贷为主； 房地产供应量的不足及地价的节节攀升等原因使政府在 10月出台信贷政策使得火热的楼市快速冷却下来，预计在 2008年出台新政策可能性不大；5上海汉宇房地产顾问有限公司 宏观市场分析2008年政策预测 2007年的新政效果还是明显好于 2005年的国八条，但距离中央的要求还存在一定差距； 07年 10月后市场进入冷却期，买卖市场在一段时期内将处于胶着 状态 ， 预计在 2008年采取的调控政策，可能从以下几方面 着手：1、税收方面预计 2008年将会在抑制市场需求方面来强化调控效果，具体通过 “ 物业税起征（大房保有税等） ” 或 “ 土地使用 税 ” 等手段来实现持续打击市场需求，尤其是大面积套型产品的市场需求；2、利率信贷方面在 2008年央行加息 一 至 二 次的可能性也很大，而另一方面政府也将可能通过采取银根紧缩，从信贷方面提高开发商的准入门槛，进一步提高房地产行业的行业集中度；3、 土地 方面对于 目前囤积土地不进行施工建设的土地 将进一步出台具体的实施细则， 并 具体 进行 实施 ；4、规范行业秩序07年相继出台了一系列规范房地产行业秩序的政策，但是仅是一个大致的框架。因此在 08年该些框架性规范的具体内容也将陆续出台。如具体的实施日期以及手续流程 ， 并加强从上 至下的监管力度，对房地产行业的统计制度进行改革等。6上海汉宇房地产顾问有限公司 宏观市场分析宏观指标分析 国民生产总值 从 1992年到 2007年连续 15年实现国内生产总值年均增长率超过 10%； 2007年，全市生产总值完成12001.16 亿元，同比去年增长 13.3%； 根据 上海市十一五纲要 ，十一五期间全市年均经济增长率预期 为 9以上 ,到2010年全市生产总值达到1.5万亿元，接近 2,000亿美元。 注： 2010年数据为预测值7上海汉宇房地产顾问有限公司 宏观市场分析宏观指标分析 人口及收入状况 上海市目前人均 GDP超过8000美元，接近发达国家和地区水平，用于居住、交通、娱乐等方面的消费支出将快速增加； 上海的人均可支配收入也出现了大幅度的增长，从 2000年的 11,718元增长到 2007年的 23,623元； 按照 10%增长比例推算，2010年，上海市的年人均可支配收入将超过 30,000元，人均可支配收入的持续增加，将为房地产市场提供源源不断的有效需求。8上海汉宇房地产顾问有限公司 宏观市场分析宏观指标分析 房地产市场指标分析 住宅施工、新开工、竣工及销售面积 （含配套住宅）； 2007年，全市共完成房地产开发投资 1307亿元，同比去年同期上涨 25%； 各项指标中，住宅新开工面积对比去年同期下降 22.67%，销售面积同比去年上升 25.39%，竣工面积较去年同期略有减少。销售金额高出 4698%左右； 从图表中可以看出今年的销售面积明显好于去年。9上海汉宇房地产顾问有限公司 宏观市场分析宏观指标分析 房地产市场指标分析 住宅销售均价与销售面积 （含配套住宅） 07年 1-12月，住宅成交均价达到 10032元 /平方米，成交量为 3279万平方米，同比增长 21.56%；销售量的大幅攀升主要因刚性需求强劲，消费者对于房价上升预期强烈，人民收入增加，人民币升值预期 ,高额的贸易顺差，外资投资资金大量进入等原因造成。 从图中可以看出至去年九月销售量达到最高峰后连续 5个月销售量持续快速回落，三月在传统旺季的带动下成交量有所回升，但仍低于去年同期，未来销售不容乐观。10上海汉宇房地产顾问有限公司 宏观市场分析宏观指标分析 房地产市场指标分析 2007年，上海市商品住宅平均每月市场供应量在 100万平方米左右，而销售量平均每月 200万平方米左右，市场基本上处于供不应求的状况； 从整体的供应走势来看，市场的供应不平衡，导致上海房价的持续上涨，房价的快速上涨也将导致未来需求量的减弱； 从图表中可以看出 市场整体供应 量要远低于 需求量 ，而经过 10月信贷紧缩政策后每月的供应及成交 正在逐月萎缩。11上海汉宇房地产顾问有限公司 目前嘉定房地产市场状况总体概况主要还是以区域性自住为主，在售住宅较为集中的板块主要在嘉定城区，市场上的供应量较多，由于受到国家宏观政策调整及信贷政策影响，目前各楼盘整体销售情况一般，部分大面积房型及总价较高的房源难以去化，因此目前嘉定区房地产市场整体状况并不乐观，预计在未来会有小幅的下跌可能。嘉定区位于上海西北部，总面积约 450平方公里，随着轨道交通 11号线的快速建设，嘉定区交通设施将日趋完善，齐全，未来嘉定区的整体实力将会更加有所提升。 中观市场分析嘉定 住宅市场 区域概况江桥南翔板块马陆板块嘉定城区嘉定城区12上海汉宇房地产顾问有限公司 中观市场分析嘉定 住宅市场 新开工量分析嘉定区 2007年商品房的总的新开工量为 204平方米低于去年同期 2个百分点 ， 年中 4月 -11月上市量一直保持较低水平 ， 只有 12月住宅开工量有所放量 。全年销售量总计 176.1平方米，低于新开工量16%，但随着嘉定新城的全面开工建设市场供应量将猛增，未来销售压力将逐步加大。13上海汉宇房地产顾问有限公司 从右图中看 ,嘉定去年全年销售量总计 176.1平方米， 住宅销售面积保持在 15-20万平方米左右 ,销售始终保持着比较稳定的态势 , 尤其今年1月 ,住宅销售套数排名全市前 3位 , 市场整体 受 10月出台的信贷政策影响较小。目前区域成交均价在 8500-9000元 /平方米左右。1月受本区域周边镇商品房供应量的上升，整体均价在 1月有所下调。中观市场分析嘉定 住宅市场 销售量对比表14上海汉宇房地产顾问有限公司 中观市场分析嘉定 住宅市场 客户分析 区域状况 嘉定作为西上海重要的对外交通枢纽，近些年来，无论从人民的生活水平还是当地经济，都有了质的飞跃； 区域交通 区域内有沪嘉线、新嘉线、沪唐线， 822路等多条交通线路通往市区，加上目前轨道交通 11号线的建设，更加缩短了与市区的时间与距离； 规划方面 目前嘉定新城将是嘉定重点的发展对象，该新城把打造现代化生态园林城市作为主要宗旨。嘉定本地客户为主 因为嘉定新城地处位置相对偏远，属于嘉定最靠南的位置，随着轨道交通 11号线加速建设，周边配套设施也日益完善，因此该地区的房地产价格随着各方面设施的提升，已在慢慢吸引着越来越多的区域外客户前来购买居住，加上还有较多对嘉定有着深厚情节的本地居民选择嘉定新城，未来该地区将会日益受到关注。市中心其它区域客户为辅15上海汉宇房地产顾问有限公司 交通方面 嘉定新城板块交通便捷，可通过沪宜公路或者沪嘉高速快速到达市中心，且建设中的轨道 11号线进一步的拉进了与市中心的距离； 规划方面 嘉定将嘉定新城定位于“ 现代化生态园林城市” ，同时配备一流教育、商业、体育、生活等各种设施。 居住氛围不浓、较为荒凉规划中的嘉定新城核心区目前以前期配套建设为主，周边土地基本以农田和厂房为主，因此显得格外的荒凉； 区域规划前景看好，土地供应量将迅速增加嘉定新城的定位是现代化生态园林城市，因此其未来发展前景必将十分良好，而可以预计随着区域土地供应量的增加，未来区域内的开发量将大大增加； 房产市场供应量小，去化速度较快嘉定新城板块目前的供应量很小，目前主要以大面积产品供应为主，一般小高层毛坯房单价在 9000-9500元 /m2之间； 金地地产作为嘉定最有知名度的品牌，拉高了嘉定的居住档次金地在嘉定有 2个项目，分别是嘉定镇中的格林春晓和南翔镇的格林世界，2个项目都得到市场认可，目前格林春晓已全部去化完毕；而格林世界较大程度拉高了嘉定的居住档次，在人群类型的导入上也拔高了一个档次。中观市场分析嘉定 新城住宅市场 区域环境16上海汉宇房地产顾问有限公司 中观市场分析嘉定 区 住宅市场 板块分析1、 嘉定新城板块：以嘉定新城核心区为中心，辐射周边；2、马陆板块：以马陆镇为中心，代表楼盘有马陆清水湾公寓；3、南翔板块：以南翔镇为中心，代表楼盘为金地格林世界；4、江桥板块：以江桥镇为中心，代表楼盘为嘉城。江桥南翔板块马陆板块嘉定城区嘉定城区17上海汉宇房地产顾问有限公司 中观市场分析嘉定区住宅市场 板块分析版块概念嘉定区经过 10多年的发展成为拥有多个居住板块，各个板块内拥有不同的居住人群与消费水平，随着轨道交通建设与新城的规划，未来外来人口导入将会成为一种趋势。板 块 基本情况 产 品特点 消 费 人群嘉定新城板 块打造 现 代化生 态园林城市住宅区域均价在 9000-9500元 /平方米 ,主要以小高 层为 主 ,多 层为辅消 费 者来自于本地自住型客 户为 主南翔板 块 依靠旅游 产业发展当地 经济中高档 联 排、叠加 别 墅 为 主，区域 别 墅均价在 20000元 /平方米左右来自市中心向往居住别 墅客 户 的人群马陆 板 块 依托工 业 园区概念板 块区域住宅不多，主要以小高 层为 主，均价在 7500元 /平方米左右当地与周 边 城 镇 自住型客 户为 主江 桥 板 块 打造全新以居住 为 理念的新城 镇中档 产 品 为 主， 满 足区域周 边工薪 层买 房需求，区域价格在 9000元 /平方米普陀与当地客 户为 主的消 费 人群18上海汉宇房地产顾问有限公司 微观市场分析江桥 住宅市场 区域概况江桥板块位于嘉定区的东南部，是整个嘉定距离市区最近的区域。 江桥镇被划分为新镇与老镇两大区域。按照规划，占地约 4600亩的江桥新镇将成为今后重点发展区域，这里将被打造成一个建筑体量近 187万平方米、人口将容纳 5万。自 2003年板块启动，经过 5年多发展，华江居住区已经颇有规模，目前周边商业、娱乐、交通正日益完善齐全，未来将会更方便居民的出行与生活购物。江 桥19上海汉宇房地产顾问有限公司 微观市场分析江桥 住宅市场 总体特征-生活配套：沃尔玛大卖场进驻该区域 目前江桥板块的商业配套集中在曹安公路、华江支路附近，包括农工商超市、迪欧咖啡、肯德基、建设银行、红星眼镜、小商品服饰市场等等，业态比较丰富，足以满足附近居民日常生活需要，沃尔玛的开业更将大大提升板块商业配套的档次。 -在售楼盘：嘉城三期热销中 目前该板块在售楼盘不多，主要为锦华茗园、城市岸泊与嘉城，前两者基本已售完，目前只有嘉城一个项目在售中，因此，区域内住宅空缺部分比较大； -交通配套：拉进市区时间与空间距离 从曹安公路上外环线，到达人民广场仅需要 15公里，另外江桥板块内公交线路也比较多，有北安线、陆安专线等线路，连接市区主要干道，方便到达市区。除此，建设中的 11号线虽然离江桥仍有一段距离，但仍为今后江桥居民出行提供了新增的方式。 20上海汉宇房地产顾问有限公司 微观市场分析江桥 住宅市场 供求分析 区域内成交量主要集中在嘉城楼盘项目 ; 区域内市场供应 主要还是嘉城三期，除此之外无在售楼盘竞争； 区域内目前一手房价格基本保持在均价约 9000元/平方米左右。从市场的条件来看， 目前区域住宅市场处于供需平衡的 状态 。根据对江桥住宅市场的调研了解分析，目前该区域内在售楼盘较少，主要以嘉城一个项目为主，从目前江桥住宅市场看，市场供应量不多，产品的设计也显得较单一，综合观察江桥住宅市场，目前还是处于刚起步发展阶段中。 21上海汉宇房地产顾问有限公司 微观市场分析江桥 住宅市场 客户特征 江桥区域以普陀等周边区域客户为主，当地客户为辅； 因为嘉定区的江桥区域近邻普陀区，尽管价格比普陀区差一个档次，但一些想买在不要离市区太远的一些换房客与上海年轻一族就选择了江桥板块； 另一部分为嘉定本地居民，通过动迁的费用来购置新房。江桥板块的客户构成显示该区域为区域 型消费市场 。楼盘 的热销需引进周边区域消费者22上海汉宇房地产顾问有限公司 江桥板块 竞争对手嘉城三期 分析列举项 目概况物 业 名称 嘉城三期 物 业类 型 普通住宅开 发 商名称 上海 华 江建 设发 展有限公司 户 内装修 毛坯房 所在板 块 嘉定区江 桥镇 江 桥 板 块 楼 盘 地址 嘉定区海波路 118弄 目前市 场 价格 均价 9000元 /平方米 工程 进 度 一期与二期已交房，目前在 售 为 楼 盘 三期 总 建筑面 积 约 80000平方米 容 积 率 1.6已售面 积 约 40000平方米 修正 销 售速度 (平方米 /月 ) 6667建筑形 态 多 层 (4-6层 )、小高 层 (14层 ) 物 业费 1.18-1.6元 /月 /平方米占地面 积 约 50000平方米 绿 化率 40%-45%建筑形 态现 代 简约 式建筑 风 格，立面以咖啡色面 砖为 主要色 调 ，底部以青灰色石材饰 面，中部 辅 以适当的中色 调 ，外 观 耐看典雅。 三期整个小区以中央花园 为 核心，构筑全区景 观 ，属于具有 现 代 风 格的中高档居住小区。房型信息 标 准 层 8893100 （ 2房）、 105124134 （ 3房）建筑外 观 及公共区域描述嘉城三期雅 颂 湾，以音 乐为 魂，以水景 为 魄，以中庭公园 为 核心，构筑全区景 观 ，楼 盘 以多 层 与小高 层 住宅相 结 合，小区内配套及周 边 配套 设 施 齐全，出行便捷。 目前江桥板块在售楼盘只有嘉城，为保证数据的全面性，竞争市场分析采用普查法，根据江桥板块在售项目具体情况，设定调查范围，按照对该项目相关情况做了比较详细的调查与分析。 表中显示的为当前嘉城三期相关信息，供贵司参考比较。23上海汉宇房地产顾问有限公司 江桥板块 竞争对手嘉城三期 分析列举装修情况 毛坯智能化设 施 及其它 ：安保系 统 ： 闭 路 电视 、 电 子巡更、周界 报 警智能系 统 ： 可 视电话 系 统供水系 统 ：管道 饮 用水车库 配置：地上 车库 与地下 车库会所 规 划 有商 业 配套 沃 尔 玛 超市、 华联 超市、上 岛 咖啡交通配套 950、 947、北安 线医 疗 配套 沪西医院、江 桥 医院文教配套 江 桥 中学金融配套 建 设银 行、交通 银 行物 业 公司 上海 务 民物 业 管理有限公司 本项目位于江桥镇中心位置，前两期已交房，目前三期正在热销中； 项目在当地口碑较好，市场接受度良好，三期总体去化率达到了 50%以上； 项目客户主要以周边区域客户为主，结合一些本地客户。 项目房型面积比较多样性，有效的扩大了不同客户的需求。24上海汉宇房地产顾问有限公司 江桥板块 竞争对手嘉城三期 销售情况 嘉城整体量较大，目前销售已进行到三期，价格采用的是低开高走的销售手段； 目前嘉城三期楼盘于 07年10月推出第一批房源后，又于今年 2月再次推出新房源，主要以多层与小高层结合为主； 楼盘从整体外观和环境上看，品质较好，因此价格与销售率也成一定的正比。开 盘时间 建筑面 积(平方米 ) 在售面 积(平方米 ) 销 售均价(元 /平方米 ) 销 售率 推出套数 去化套数2007.10（首次） 约 3万 约 2200 8000 93% 360 3602008.2（二次） 约 4.8万 约 3.3万 9000 31% 500 16025上海汉宇房地产顾问有限公司 房 型 面 积平方米 优 点 缺 点 分 析二房所占比例68%88 房型紧凑、布局合 理； 房型较压抑，全朝南户型，不通透； 此房型主要集中在小高层中，都是全南房型较多；93 南北通透、分割合 理，得房率高； 卧室较小，开门见卫生， 私密性不强； 此类房型大多集中在多层 ，市场接受度较高；100 南北房型，通风与 采光好； 浪费空间过多