xx投资开发项目市场策划成果编制昆明理工大学工程管理毕业论文

昆明理工大学毕业设计（论文）题 目： 房地产投资开发项目策划 xx 投资开发项目市场策划成果编制 学 院： 建筑工程学院 专 业： 工程管理 年 级： 2011 级 学生姓名： xxx xxx 指导教师： 邓晓盈（副教授） 日 期： 2015 年 5 月 31 日 教 务 处 制昆 明 理 工 大 学毕业设计（论文）指导书学 院： 建筑工程学院 专 业： 工程管理之房地产开发与经营 年 级： 2011级 毕业设计题目： 房地产投资开发项目全程策划 子课题 题目： 根据项目运作和学生实际分为5-6个子课题 课 题 类 型： 工程技术研究型 毕业设计内容概要：房地产投资开发项目全程策划是房地产经营管理方向毕业生梳理整合理论知识、灵活实际应用于具体房地产开发项目全过程的综合能力锻炼，也是用人单位考核毕业生专业能力的基本依据。学生根据毕业实习过程中比选确定的建设项目，完成一份“项目全程策划”的编制并撰写毕业设计说明书。 成果要求： （1）针对实际项目完成一份“项目全程策划”的编制，内容包括：市场经济环境和政策环境调研分析、区域房地产供给和需求分析调研问卷统计分析、项目报建流程及节点、项目SWOT分析、产品研发成果、项目可行性研究之投资估算及财务评价和风险分析、产品定价和营销策划等。 （2）按“毕业论文”格式要求撰写一篇毕业设计说明书（3万字以上图表文兼备）。 指导教师（签字）： 邓晓盈 2015 年 01 月 06 日 毕业论文题 目： 姓 名： 学 号： 专 业： 指导教师姓名： 指导教师职称： Graduate ThesisSubject: School : Kunming University of Science and Technology Name : Number: Major : Guiding Teachers Name : Guiding Teachers Position : 昆明理工大学 设计（论文）专用纸1目录摘要Abstract前言绪论第一章 投资开发项目市场策划理论综述 .31、 房地产市场调研概述 .31.1 市场调研概述 .31.2 市场调研的目的和作用 .31.3 市场调研组织 .32、房地产市场调研的重要性 .33 、房地产市场调研的特点 .34 、房地产市场调研内容 .34.1 房地产市场环境调研 .34.1.1 政治法律环境调研 .34.1.2 经济环境调研 .34.1.3 社会文化环境调研 .34.1.4 社区环境调研 .34.2 房地产市场需求调研 .34.2.1 房地产消费者调研 .34.2.2 房地产消费动机调研 .34.2.3 房地产消费行为调研 .34.3 房地产市场供给调研 .34.4 房地产市场营销活动调研 .34.4.1 房地产市场竞争情况调研 .34.4.2 房地产价格调研 .34.4.3 房地产促销调研 .34.4.4 房地产营销渠道调研 .35、房地产市场调研的思路步骤 .36、房地产市场策划成果的作用 .3第二章 xx 投资开发项目市场研究报告 .31、 国家宏观经济环境和房地产环境分析研究 .31.1 我国近五年经济环境概述（2009 2015 年 1 季度） .31.1.1 生产总值（GDP）分析 .31.1.2 居民消费价格指数（CPI）分析 .31.1.3 工业品出厂价格指数（PPI）分析 .31.1.4 三大产业分析 .31.1.5 固定资产投资分析 .31.1.6 物价水平分析 .31.1.7 生活水平分析 .31.2 我国房地产业环境分析 .3昆明理工大学 设计（论文）专用纸21.2.1 房地产业的经济地位 .31.2.2 近五年房地产业的发展（2009 2015 年 1 季度） .31.2.3 国家主要房地产宏观调控政策及作用（2009-2015 年 1 季度） .32、昆明市投资环境和房地产业发展研究 .32.1 昆明市基本情况介绍 .32.1.1 昆明市总体情况分析 .32.1.2 昆明市经济环境分析 .32.2 昆明市支柱产业发展分析 .32.3 昆明市目前市政基础设施及对内、对外交通条件分析 .32.3.1 昆明市市政基础设施 .32.3.2 昆明市交通规划 .32.3.3 昆明规划对城市建设的作用 .32.4 昆明市三年来房地产业政策和房地产业发展分析（2012-2015 年 1 季度） .32.4.1 昆明市近三年房地产业政策分析 .32.4.2 昆明房地产业发展分析 .33、项目基地所在区域规划及房地产业发展水平研究 .33.1 基地所属区域简介 .33.1.1 西山区简介 .33.1.2 基地概述 .33.2 基地分区规划定位概述和房地产发展特点分析 .33.2.1 基地所属分区规划定位 .33.2.2 基地区域房地产开发综述 .33.2.3 区域内特色住宅、商业、商务项目分析和启示 .33.2.4 区域内竞争住宅、商业、商务项目分析和启示 .33.2.5 公寓市场分析 .33.2.6 基地项目的市场机会分析 .33.3 区域交通条件分析 .33.3.1 现状道路分析 .33.3.2 公交条件分析 .33.3.3 未来城市主次道路建设和链接作用分析 .33.4 基地区域配套条件综合分析 .34、 基地所在区域消费市场分析 .34.1 房地产消费市场分析理论依据 .34.1.1 房地产市场调查概念 .34.2 基地区域消费群体构成分析 .34.3 基地区域居住、消费客户分析 .34.4 基地区域客户特点分析 .35、项目市场定位 .35.1 项目的总定位 .35.1.1 项目的政策和市场机会分析 .35.1.2 项目的供需分析结论 .3昆明理工大学 设计（论文）专用纸35.1.3 项目总定位 .35.2 目标消费群定位 .35.2.1 目标消费群综合定位 .35.2.2 目标消费群特质 .35.2.3 目标消费群来源 .35.2.4 目标消费群对基地产品的要求 .35.3 产品定位 .35.3.1 规划建设方案基本思想 .35.3.2 现实基地适合的产品建设方案 .35.3.3 案名建议 .36、 项目 SWOT 分析 .36.1 项目区域 SWOT 分析 .36.2 项目 SWOT 分析 .3结论总结与体会谢辞参考文献附录昆明理工大学 设计（论文）专用纸4房地产投资开发项目策划盘江福郡投资开发项目市场策划成果编制院系：建筑工程学院 工程管理系 年级：2011 级 工程管理专业指导老师：邓晓盈（副教授）摘 要关键词：房地产市场调研，就是以房地产为特点的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集，整理，记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法。在现代市场经济条件下，企业的运营环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来了发展的机遇，也带来生存的威胁。房地产市场调研的重要性主要体现在以下两个方面：首先，房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金辄上亿元，丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。因此，通过市场调研，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。世界著名管理学家彼得德鲁克曾精辟的指出：现代企业最重要的职能只有两个，一个是创新，一个是营销。这一结论也完全适用于我国房地产业。目前，营销策划的不断求新、求变、求异，的确发挥了很大的作用，有效地推动了住宅消费的需求，激发了市场热点，促进了房地产业大力发展。但还需要进一步完善与发展。本文通过对中国房地产营销策划现状进行研究，找出影响房地产业健康发展所存在的问题，并根据现有资料对其进行分析，指出问题的实质原因所在，从而提出一些改进的建议，同时对房地产企业选择合适的营销策略和营销发展方向提供一些建议，具有一定的现实意义。随着国家不断出台各种宏观调控政策，我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场，行业间的竞争也越发激烈。为了能使自己的企业在市场上占有一席之地，并获取更大的利润，开发商纷纷意识到房地产营销策划的重要性而这些房地产营销策划的所有依据就是市场研究结果。第 1 章 投资开发项目市场策划理论综述1、房地产市场调研概述1.1 市场调研概述市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。市场调研要确定说明问题所需的信息，设计搜集信息的方法，监测和执行数据搜集的过程，分析结果，并把调研中的发现和其含义提供给客户。 市场调研的原则是遵循客观性与科学性。客观性要求调研人员具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的确切信息，正视事实，接受调研的结果。从事调研活动不允许带有任何个人主观的意愿或偏见，也不应受任何个人或管理部门的影响或“压力”。科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。 昆明理工大学 设计（论文）专用纸5市场调研的结果是经过科学方法处理分析后的基础性数据和资料，可以用各种形式的调研报告向社会或委托人公布（如有协议或合同，应根据协议或合同的要求执行）调研中发现的问题、受到的启示以及有关的建议都应在调研报告中提示，以帮助管理决策部门利用这些信息并作出相应的反应或行为。但必须强调指出：市场调研的结果只是用于帮助管理部门作出正确的决策，其结果本身不是目的。 1.2 市场调研的目的和作用市场调研主要目的是为企业的决策问题和相关营销问题的解决提供信息依据，具体表现为：（1）全面了解行业性的政策、经济、技术及文化特点所带来的机遇和挑战，了解本行业的市场容量、潜力及未来的发展趋势，为企业决策提供信息依据。（2）全面了解本产品及主要竞争产品的销售现状，消费者消费行为和心理特征的变化趋势，为企业的市场细分、产品改造、新产品开发提供信息依据。（3）全面了解本产品及主要竞争产品的广告、促销、公关、价格等营销策略，为公司营销策略的合理制订提供支持。（4）全面摸清企业品牌在消费者中的知名度、渗透率、美誉度和忠诚度；了解不同层次消费者消费变化趋势，为调整品牌营销策略及进行品牌延伸提供科学依据。（5）全面了解消费者的信息接受模式，相关媒体的收视率、主要节目的收视情况，为公司宣传策略的改进、产品信息的有效传播、企业形象的树立提供提供信息支持。（6）全面了解目标地区的产品代理商、批发商和零售商的经营现状，查清本产品的销售网络状态、销售政策、销售管理状态及市场价格结构，为建立合理的渠道和销售政策，强化营销管理打基础。市场调研的作用主要有几方面：（1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；（2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；（3）有利于企业制订正确的营销策略；（4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。1.3 市场调研组织主要的市场调研组织有四种：（1）计委、经委、统计局等国家综合机关的调研组织；（2）经济主管业务部门附属的市场调研组织；（3）企业的市场调研组织；（4）独立的市场调研单位，包括市场调查公司、广告公司的调研组织、咨询公司或服务公司的调研组织。2、房地产市场调研的重要性房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订营销策略提供参考和建议。通俗的讲，房地产市场调研就是房地产经营者的千里眼和顺风耳。由于房地产市场调研不确定性，因此，事先对昆明理工大学 设计（论文）专用纸6调研目标分析，对调研过程加以策划就是为了保证调研过程能够顺利实施，并取得较好成效的重要保障。在现代市场经济条件下，企业的运营环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来了发展的机遇，也带来生存的威胁。房地产市场调研的重要性主要体现在以下五个方面： 第一、解决房地产行业面临的问题，规避市场风险房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金上亿元，丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。因此，通过市场调研，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。第二、提高房地产开发项目对市场的占有率消费者的需求是不断变化的，通过及时的市场调研可以掌握消费者的意向和动态。根据马斯洛的“需要层次理论” ，人们的需要是不断变化的，如对住房的要求刚开始是保证遮风、挡雨、睡觉、休息，而后随着生活水平的提高，经济条件的改善，又提出了其他一些功能要求，包括厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等。随着科技的发展、新材料的诞生以及人口、家庭结构和人们活动范围的变化，现今人们不仅追求住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。房地产开发商必须通过市场调研，了解消费者对住房的需求以及对现有住房的意见，以寻找住房地产开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率。 第三、满足房地产市场调研特殊性的要求房地产市场调研是以房地产项目为特定的对象，在调研策划过程中需要对相关的各个环节的信息进行系统的收