房地产市场分析与预警机制研究

房地产市场分析与预警机制研究摘要：各国经济增长和发展的历程表明,经济波动是其增长过程的常态。经济高速扩张之后必然紧随着经济的收缩,每一次超常波动都会给经济造成破坏,造成资源的浪费。与宏观经济运行过程的波动一样,房地产业在发展过程中也存在着波动现象。依据历史和当前的数据,通过对影响房地产发展的指标体系的分析,建立房地产业预警机制,对房地产业的未来发展趋势做出预测,提出应对房地产波动的产业政策,对我国房地产业的发展具有重要的意义。本项研究旨在初步建立科学可行的房地产市场预警预报体系,客观分析房地产运行轨迹,正确评价和判断房地产形势及发展趋势,及早发现并且预防房地产异常波动对国民经济造成的影响,引导市场理性投资和消费,促进房地产经济的持续良好运行。本论文运用规范研究和实证研究的方法,对房地产业预警机制进行了较为系统的研究。关键词：市场分析； 预警体系； 机制研究 1、导论房地产业在宏观政策的推动下，已连续多年保持快速发展，房地产在国民经济中的作用和地位越来越重要，对经济和社会各方面影响越来越大，继续保持房地产业健康发展，继续发挥住宅与房地产业在拉动经济增长，扩大内需，促进住房消费和投资方面的积极作用，是一件十分重要的工作。作为国民经济的基础性、先导性行业，房地产业对国内生产总值(GDP)有很大的贡献潜力。房地产投资是固定资产投资的主要组成部分，是一个国家国民经济发展的主要动力之一。中国经不起房地产业的大起大落，房地产市场的不健康发展将会带来很多负面的影响，如：开发失控、无序发展，导致土地资源、建筑材料、劳动力浪费或闲置；房地产投机行为增多，投机需求膨胀，开发商的盲目投资冲动带来资金浪费，并引起银行的呆帐、死帐增多，形成金融危机；相关行业将会受到严重的打击，从而影响整个国民经济，导致经济的萎靡不振。因此，建立房地产市场预警预报体系，对客观分析房地产运行轨迹，正确评价和判断房地产形势及发展趋势，引导市场理性投资和消费，具有越来越重要的现实意义。二、房地产市场概念与我国房地产市场特征1、房地产市场概念房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。2、我国房地产市场特征2.1 产业整体的市场化程度还很低在发达国家，整个房地产业运行的所有交易环节都已经充分市场化了。供求关系以及其他一些因素（例如原材料价格、通货膨胀、国际汇率等）的变化在上游环节就可以被有效竞争消化掉一部分，不必全部集中到房价一个环节释放。目前，我国房地产业虽然已经具备一定规模，但房地产业运行的各个环节，市场化程度还很低。例如，土地“招、拍、挂”政策刚刚实行不久，目前进入市场的土地价格实际上并不是市场竞争形成的真实价格。房地产金融还远不发达，一方面进入房地产业的资金相当大比重是银行资金，利用债市、股市、房地产基金等市场化渠道的直接融资迄今没有形成；另一方面，银行资金也几乎没有针对房地产业和房地产市场风险特点的市场化品种。2.2 普通居民正在从“无产”走向“有产”发达国家的住房在历史上就几乎全部是私有制的。由此而来，在社会居民的私人资产中，金融资产与不动产的组合关系已经趋于相对稳定。只在发生明显的宏观失衡，例如通胀或通缩时，这个比例才会有一定变化。从改革进程上看，我国城镇正在从“住房公有”制度向“住房私有”转变的过程中。从社会发展水平上看，城镇居民中的主体正处在从“无产”走向“有产”，从拥有少量金融资产走向拥有不动产的过程中。实际上，当前房地产需求中真正能够推高房价的，除少量投机资金外，主要是大量渴望拥有自己“产权房”的城镇中等收入者阶层，而不是低收入和特困居民群体。目前社会中“居者有其屋”的舆论，实际上是把“人人有房子住”和“人人有属于自己的房子”两方面要求混淆在一起了。2.3 市场结构不合理一个成熟的房地产市场构成包括一级市场、二级市场、租赁市场、中介市场等。而且二级市场的交易规模通常会远大于一级市场。目前发达国家中每年住房交易总量中八成以上是二级市场的成交。租赁市场也相应发达。就是在经济发达的美国，租房住的人也接近 40%。二级市场、租赁市场和中介市场的存在，使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。由于发展历史短，我国目前房地产的市场结构过度倚重一级市场。说到房价涨落，几乎说的就是新房的价格涨落。由此造成，一方面新房面临过大的需求压力；另一方面存量资源被不合理地大量闲置。从我国目前城镇居民人均住房面积看，当前市场不应当有这么大的住房短缺。其原因就在于“不开灯”的房子无法通过充分的二级市场、租赁市场、中介市场直接与需求有效对接。2.4 住房保障体系远不发达 发达国家的房地产市场之所以成熟，很关键的一点在于住房保障体系比较完整有效。一批需要通过政府、社会帮助才能解决住房的群体不会加入到房地产市场的供求竞争中来。简单说就是，有住房需求而没有买房能力，甚至没有租房能力的人不会直接对房地产市场提出需求。政策和市场存在着明显的界限。这个体系保证了市场需求更趋于真实的有效需求。 我国目前已经建立了相对完整的住房保障体系，例如公积金、经济适用房、贴息、贴租、廉租房等。但覆盖面远不充分，保障程度也比较低。而且由于区域间发展不平衡，大城市和中小城市、市场经济发达地区和老工业基地、沿海与内地之间保障水平存在很大差别。政策是负责非市场化资源配置的。这个非市场化配置的部分只有做到“最后住不上房子的人都由政府兜底”的程度，房地产市场才能真正发育成熟。 三、房地产预警预报体系理论分析与经验借鉴1、房地产预警的理论基础所谓预警，就是要在警情发生之前对之进行预测预报。经济预警一般可以分为广义和狭义的概念。广义的经济预警是对表征经济活动过程和现状的一系列经济指标进行的监督和测量，并依据对过程发展变化规律性的认识，从监测结果出发，对经济活动未来可能发生的转折和重大变化提出预报。而狭义的经济预警是研究经济波动现象，特别是针对具有景气循环这一类特征的经济现象而建立的一整套预测预报的方法体系。1.1 房地产预警的涵义房地产预警系统作为宏观经济预警系统的一个重要分支，但由于行业经济预警系统的复杂性和具体化，其理论没有宏观经济预警理论那样成熟。因此，对于房地产预警系统也没有成熟和统一的界定，不同的学者对此看法各异。胡鹏、姚长学、钟叔平认为：房地产市场预警监测系统是指在科学理论指导的基础上，通过对房地产市场运行历史过程的经验分析，同时参考有关类似房地产市场运行或其他产业经济运行的经验教训，从中央到地方加以归纳和总结出若干房地产经济运行的基本规律，并主要通过指标体系的选择和建立，揭示和认识具体指标与房地产市场运行总体态势和局部特征之间的内在联系，最终使得人们能够从中得到有关房地产市场运行态势和局部特征变化的比较准确的判断。李崇明(2003)从对房地产预警的误区分析中对房地产预警作了一个较为简单的定义，他认为，房地产预警是指对房地产系统内部、外部的各种关系以及对整个系统运行状况的延续和突变进行研究、分析，总结出其运动规律，再运用这些规律作为预警机制达到预警目的。国内其它一些学者认为，房地产预警系统就是建立一套系统化的指标体系，运用该指标体系进行系统化的分析，判断当前房地产经济运行过程中是否存在潜在的危机和问题，并能够适当地预测未来的走势。在警情刚出现的时候能够及时的发现，并指出控制对象和方向，把能够引起警情的因素控制在合理的范围内，避免出现大的波动，造成供求的严重失衡。叶艳兵和丁烈云(2001)从建立房地产预警指标体系的角度对房地产预警系统作了下述定义：“房地产预警系统，乃是指在科学理论指导的基础上，通过对房地产业经济运行历史过程的经验分析，同时参考有关类似房地产经济运行或其它产业经济运行的基本规律，并主要通过指标体系的选择和建立，揭示和认识具体指标与房地产业经济运行总体态势和局部特征之间的内在联系，最终使得政府监督部门在对房地产业经济运行过程中有关指标变化持续监测的条件下，能够从中得到有关房地产业总体经济运行态势的准确判断，以对其今后走势做出正确的预期与评价，从而尽可能地提前采取监督调控措施，最大限度地促进行业经济的持续良好运行，同时尽量避免那些可以避免的不良态势或事件的发生” 。上述几种定义有其各自的侧重点，一些学者对房地产预警系统的解释侧重于房地产预警系统的主要流程，同时还阐明了房地产预警的积极作用，但没有涉及体系建立的理论基础，一些学者以房地产预警系统的技术程序为主，详细阐述了房地产预警系统的运行过程，还强调科学理论和经济规律的指导。综合以上几种观点，可以认为：房地产预警系统是以有关科学理论和经济运行的规律为指导，在对房地产业经济运行历史过程的经验分析的基础上，建立一套系统化的指标体系，根据这些指标反映房地产业经济运行总体态势和局部特征，判断当前房地产运行过程是否存在潜在问题，预报未来一段时期的走势，从而为房地产业的相关主体做出正确的经济决策提供依据，实现房地产业的健康有序的发展。1.2 再生产理论与基于再生产理论的房地产经济周期社会资本再生产的核心是社会总产品的实现问题，也就是社会总产品的补偿问题。它包括价值补偿和实物替换两个方面。所谓价值补偿，就是社会生产出来的总产品如何出卖，实现其价值的问题。所谓实物替换，就是资本家如何购买到所需要的生产资料，以及资本家和工人如何购买到所需要的消费资料。 通过对资本主义再生产理论的系统阐述以及近年来国内外学者对于社会资本再生产理论的研究成果来看，马克思再生产理论包含了许多市场经济条件下社会再生产的一般规律，也对于我国发展社会主义制度下的市场经济具有指导意义。 货币资本积累是市场经济再生产的起点这一规律对于我国社会主义市场经济实践具有重要指导意义。市场经济条件下，社会再生产的起点是先完成货币资本积累，然后运用这些资本去购买相应的经济资源，使之变成生产要素，进而组织生产。正因为如此，改革开放初期至今，资金问题仍然是全国各个地区以及各个部门发展经济首先需要解决的问题。这就是货币资本积累是市场经济形态下再生产的起点这一规律在发挥作用。另外，完成了货币资本的积累还需要货币资本的大量集中必须运用于购买再生产所必需的生产要素，这才会使货币成为再生产的起点。同时，又要合理安排货币资本的结构，否则就是对货币资本积累的浪费。2008 年第一季度，国际经济环境变化和国内发生严重低温雨雪冰冻灾害，导致一些经济问题有所凸显，比如投资增长过快、货币投放过多、外贸顺差过大，居民消费价格受灾害等影响上涨较快等。第一季度，国内生产总值 6.1 万亿元，同比增长 10.6%；居民消费价格指数同比上涨 8%。针对这一状况，央行 2008 年以来 4 次上调存款准备金率共 2 个百分点，引导货币信贷合理增长和信贷结构优化：3 月末，广义货币供应量 M2 同比增长 16.3%，增速比上年同期低 1 个百分点。人民币贷款增长明显放缓，3 月末余额同比增长 14.8%，增速比上年同期低 1.5 个百分点，比上年年末低1.3 个百分点。第一季度，人民币贷款增加 1.3 万亿元，同比少增 891 亿元。 很多经济学家都认识到，国民经济中积累与消费的比例问题是市场经济运行中最为重要的问题。过分地强调积累就会影响到人民生活水平和质量的提高，然而过分强调消费，就会使经济发展缺乏后劲，投入生产的货币资本缺乏。2008 年度实行从紧货币政策以来，过热的投资需求就有所缓解，居民的存款有所上升。3 月末，全部金融机构（含外资金融机构，下同）本外币各项存款余额为 42.7 万亿元，同比增长 16.2%，增速比上年同期高 0.9 个百分点，比年初增加 2.6 万亿元，同比多增 6617 亿元，金融机构存款稳步增长。所以，应当给积累和消费一个合理的比例，使经济能够又快又好地发展。国家在这一方面可以通过运用宏观的财政政策实现对经济比例的协调，即国家预算、财政收入和财政支出。1.3 凯恩斯主义的经济周期理论凯恩斯在就业、利息与货币通论(1936)中指出,古典主义关于价格和工资可以灵活调整的假设不符合一般情况。如果价格不能灵活调整,总需求的变化并不能使价格迅速调整到供需均衡的状态,而是会导致产量的变化。凯恩斯对经济周期波动的解释归结为通论中提出的边际消费倾向、资本边际效率、流动性偏好因素,这些因素导致了人们消费需求、投资需求的降低,从而使得有效需求不足,导致了短期中出现衰退。在经济周期的扩张阶段,人们受盲目乐观情绪支配,往往过高地估计了产品的需求、价格和利润。并且人们之间互相影响,某企业经营者因对未来的乐观预期而增加与他有关联的货物和服务的需求,就会带动其它企业经营者也相应增加需求,从而导致过多的投资。然而,扩张导致资本品需求增加,资本品价格上升,从而资本边际效率下降。而且,随着收入上升,货币需求增加提高了利率,使一些项目不能获利,这些因素对投资的扩张产生了向下的压力。随着经济转而向下滑动,悲观情绪蔓延,股票价格也将下降,人们财富的减少又导致了自发消费的下降,厂商积压了过多的存货从而缩减生产。在乘数机制的作用下,萧条不可避免地出现了。 随着经济计量学和时间序列分析研究的不断推进,经济学家们将经济系统描述为一个随机差分方程体系,并且不断完善模型,对宏观经济系统进行模拟,其中的参数变量可以从实际的时间序列中加以估计。在总需求中,投资是最不稳定的部分,因此凯恩斯主义的经济周期理论是以投资分析为中心,分析投资变动的原因及其对经济周期的影响。萨缪尔森提出了乘数一加速数模型,分析投资和产量之间的相互关系如何引起了周期性波动,这个模型在宏观经济学教材中被广泛使用。在此基础上,希克斯进行了部分完善,进而提出了考虑到经济增长的经济周期模型。 1.4 房地产泡沫与房地产预警对于我国房地产市场是否存在泡沫这一经验问题，从 2004 年以来经济理论界的争论就比较激烈，至今仍无定论。殷剑锋（2004）利用 1999 至 2003 年全国 31 个省、直辖市的面板数据，分析了住宅销售平均价格与城市就业率、职工平均工资和房屋造价的关系，得出“城市就业比率对住宅售价影响很大、工资对住宅售价影响幅度有限、造价是影响住宅售价的关键因素以及泡沫论难以成立”的结论。杨帆（2005）等依据马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观，对中国房地产现状进行衡量，认为中国房地产泡沫已经产生，并以极快的速度发展。姜春海（2005）利用袁志刚和樊潇彦（2003）构建的房地产泡沫模型，对 1991 至 2004 年我国房地产市场泡沫程度进行了测算，发现我国房地产市场不但存在泡沫，而且还比较严重。另外，作者对 2005 至 2008 年的房地产市场泡沫进行了简单预测，表明泡沫程度将会逐渐增大。刘莉亚和苏毅（2005）测算了上海房地产价格的合理水平，并分析了上海房地产价格呈现的失调程度及原因。梁云芳等（2006）利用协整分析和 H-P 滤波，计算了房地产均衡价格水平以及房地产价格偏离均衡价格的波动状态，认为我国房地产市场价格的偏离只是受部分地区的影响，即存在“局部泡沫” 。胡健颖等（2006）认为中国房地产价格上升是由经济基本因素和投机因素共同驱动的，而经济基本因素对房地产价格起到了关键性作用，因此中国房地产总体泡沫成分不高。我国房地产市场自 1998 年以来，呈现出快速发展的势头，尤其是最近两年房地产业的高速发展以及市场价格的大幅度上涨，使得人们对于当前房地产市场是否过热、有无泡沫、能否健康持续发展产生了诸多质疑。为此，政府宏观决策部门把加强房地产市场的监测预警及宏观调控作为工作的重中之重，提上日程。在 2002 年初武汉召开的全国房地产工作会议上，建设部首次提出了建立房地产市场预警体系的工作目标，即：2003 年上半年完成房地产市场预警体系研究；选择已经开展预警体系研究的 5-6 个城市进行试运行，并争取于 2003 年底前，在 35 个大中城市和部分有代表性的城市推广使用。与政府部门的巨大声势相比，对我国房地产预警系统的研究和实践事实上在更早的时候就已经在学术界和房地产相关研究机构展开。在房地产预警指标的选择方面，较早的研究有谭刚(1994)、冯俊(1995)、梁运斌(1995)及袁贤祯(1998)等。其中，梁运斌及袁贤祯的研究较为典型。袁贤祯(1998)把所选取的基本指标分为同步指标、先行指标和滞后指标三类，并通过简单加权得出了土地供应指数等 7 个反映房地产景气的综合指数。梁运斌(1995)从研究房地产周期波动的不同角度考虑，将房地产景气指标分为静态和动态两方面。显然，这一时期对房地产预警指标的研究方法还比较简单，指标选取的依据也多为对国外实践经验、专家意见的直接借鉴以及作者本人的主观设想。由于与发达国家完备的房地产信息统计调查制度相比，我国的统计制度还在处在逐步完善和发展的过程当中，很多指标的统计较为粗略，频率过低，一些指标（如各类物业的销售率、空置率、投资回报率等）甚至难以获得，因此，上述指标体系在我国房地产预警的实践当中并未获得实际运用。四、房地产预警预报体系的框架1、 房地产预警预报体系的特征房地产预警作为经济预警的重要分支，仍然必须遵循经济预警所共有的基本规律。与经济预警系统一样，它也具有系统性、参照性、层次性、灵敏性与相关性等特征，但是，房地产的异质性决定了它还具有自身的特殊属性。（1）复杂性影响房地产市场的因素复杂多样，包括自然因素、社会因素、经济因素和政治因素等。此外，房地产的市场价格要还受购买者和投资者的心理因素和一些偶然因素影响。所以，要实现房地产预警的目的，就需要用经过精心挑选的指标来充分反映以上多种因素，用多指标来反映特定的警情，确定相应的警限和警度。（2）多功能性从实践上来看，房地产预警系统具有预见功能、监测功能、防范功能、调控功能、反馈功能和决策功能等。建立城市房地产预警系统，对房地产市场的变化进行预警分析，可以使我们更精确、更完整的刻画房地产市场运行过程的变化趋势，为国家和区域管理的政府相关部门、生产领域的发展商、流通领域的经营者、消费者以及各种房地产中介服务商提供进行房地产发展决策的科学依据，缩短政策时滞，通过对房地产业运行的异常形态进行事先预报，使政策调控同步或超前于现实经济的波动，从而实现适时千预，保证房地产经济健康有序的发展，提高房地产经济效益，避免失误，减少损失。（3）动态性运动是物质的根本属性。以生产和消费为载体的房地产经济也必然是一个不断发展变化的历史过程。社会消费需求是不断发展变化的，因此任何房地产商品和服务都是有寿命周期的。同样，城市房地产预警体系也是在不断变化和发展的，因此，我们在把握房地产经济动态性时，既不能一味地不加区别地强调原有系统的特色，对其动态性视而不见，但也不能一味地尊重实际需要而任意求变。另外，在现代社会中，房地产市场已经成为一种网络式结构，各种利益集团和人际关系错综复杂地结合在一起，利益多元化和认识多元化的趋势日益明显。在建立城市房地产预警系统之时就要求必须具有动态的发展眼光，所以，房地产预警的系统性之中还必须根据具体情况的变化显示出动态性特征。房地产预警的系统性和动态性特征表现为房地产市场在时间尺度和空间尺度上都具有不断变化的特征，并且影响房地产市场的外生因素和内生因素均在不断变化，这就决定了房地产预警不能一成不变，需要因时、因地、因事调整预警系统，从而使得房地产预警系统更加贴近现实，更具动态性和多样性。（4）有限性因为人和特定的社会是有限性或历史性的存在，任何理解也是有限性或历史性的，即受一定历史条件制约的。所以，房地产预警系统也不例外。由于房地产预警的特点是预测，并进一步对预测结果加以分析，提出警报，但影响房地产市场的因素很多，预警无法对所有因素进行预测和预报，特别是由于一些自然因素、社会因素和政治因素等，其预报的技术难度高，只能作有条件预警和有限的预测。因此，房地产预警并非是房地产管理的全部，它不能完全替代房地产的其它管理方法。2、房地产预警预报体系的功能（1）预见功能同自然领域相比，在社会经济领域中，由于人们动机的多样性存在因而偶然性成分的色彩要更浓一些。房地产业作为社会经济的重要组成也具有这样的特点。但是，房地产领域还有其自身的规律性，通过把握这些规律，就可以在一定程度上预测房地产领域中许多未来的变化现象。房地产预警系统预见功能主要反映在：通过对房地产经济指标体系中的某些重要指标的研究，可以从中找出某些敏感性指标的异常变化并预先发现房地产发展问题的警兆。预见功能是房地产预警系统的首要功能，其他功能皆由此导出。（2）监测功能房地产预警系统的监测功能是指通过对有关指标的评估定期或及时地监测房地产市场的发展现状。在房地产市场中，未来可能会出现的问题同房地产业的现况息息相关，况且，掌握房地产发展现状的详细情况对房地产的经济决策和调控也是必须的。由此可见，对现有房地产发展状况进行有效的监测是十分必要的。一般可以通过使用相应的模型和方法，有效地对房地产的总体状况及警情轻重程度做出明确的评估。在房地产预警系统中，房地产发展的状况可以根据一定的警级划分出不同的警度区间。值得说明的是，有时对于房地产业的监测并不需要大量的指标使之显得面面俱到，相反，可以适当选择一些敏感的指标，便能够及时地反映出房地产业的基本现状。（3）防范功能房地产业由于受到多种因素的影响，其发展不是一种平滑的涨落过程，而是一种伴随着周期波动的曲线型发展，其长期变化难以在一定的时点通过一定的规律确定下来，而只能通过对现时房地产发展状况进行监测，用获得所需的信息来评估它近期内的形势和演变。于是，通过对房地产业运行的异常形态事先预报，可以使政策调控同步或超前于现实房地产经济的波动，从而实现适时干预，保证房地产经济健康有序的发展，提高房地产经济效益。这样就可以防范由于对未来发展的不合理预期做出的决策所带来的失误和损失，实现房地产业的平稳健康发展。（4）调控和指导功能由于市场机制的局限，光靠市场的无形之手并不能保证房地产市场的有序健康发展，所以政府的宏观政策调控便不可或缺