2012年初、中级经济师考试-冲刺串讲讲义全套

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2、） 方位 距离 层次性 大位置 小位置 地址 微位置 历史性 地理环境的变化以及经济环境的变化引起区位的历史变迁 区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因2.房地产区位的含义* 要素（四要素） 位置坐落所在具体地点方位方向和位置与相关场所的距离与有关场所的距离的远近临街（路）状况朝向正门或房间窗户正对的方向楼层所在的楼层 交通通达性可及性从外到达该宗地便捷性从该宗地去往其他地方 外部配套设施基础设施道路、供水、供电、供气、供热、通讯等（必需条件）公共服务设施教育、医疗、文化、体育、商业服务、邮电、市政公用设施等 周围环境和景观自然环境人文环境景观 位置与区位的关系 房地产不可移动，其位置固定不变

3、 以上四要素中的任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化3.杜能孤立国理论的前提 只有一个城市，且是孤立国，孤立国环境均质，且与外部隔绝 城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品 运输工具只有马车 农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比 经营者以获取最大经济收益为目的4.杜能农业区位理论的主要内容 农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定V 农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和（E+T） 经营者的利润为P=V-（E+T） 经营者追求利润最大化 （销售价格）和（生产成本）是常数（利润加上运费，价格减去生产成本，为常数） 利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小

4、 如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润（核心内容） 5.杜能农业区位理论的结论杜能圈（农业以城市为中心呈同心圆分布） 自由农作区，生产易腐难运的农产品 林业区，生产木材 谷物轮作区，生产粮食 草田轮作区，提供谷物与畜产品 三圃农作制区 畜牧业区6.韦氏工业区位论的假设条件 均质国家与地区，只考虑经济因素 工业原料、燃料地点固定且已知 工业产品的消费地和范围已知，需求量不变 劳动力不能流动，价格已知，供给充裕 运费是重量和距离的函数 讨论同一产品7.以运输成本定向的工业区位分析 工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地 运费的大小主要取决于运输距离和货物重量 主要考

5、虑原材料的运费和制成品的运费 工业原料分类：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必须要运输） 原料指数 遍布性原料0原料 纯原料1原料 失重性原料大于1 原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近 原料指数越小，生产厂应选在离市场越近 案例（矿石冶炼生产针）8.劳工成本影响工业区位趋向的分析（工业区位的第一次变形） 工业企业的选址追求运输成本与劳工成本总和的最低 如工厂迁移引起的原料和制成品运费的增加，小于节省的劳动力费用，则会迁移 劳工成本指数：每单位产品的平均工资成本 劳工系数劳工成本指数/需运输的总重量 劳工系数越大，则工厂越需要迁向劳动力成本低的地方9.集聚与分散因素影响工业区位的分析

6、（工业区位的第二次变形） 集聚因素（两类）集聚的分类内涵方式生产或技术集聚也称纯集聚，是一般集聚因素，是内在因素 规模扩大 分工合作社会集聚也称偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素 交通资源 企业相邻获得额外利润 分散因素 指不利于工业集中到一定区位的因素 取决于集中与分散的比较利益大小10.中心地理论的基本概念（五个重要概念） 中心地 指区域内向其周围地域提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点 中心地职能 指由中心地提供的商品和服务 中心性 一个中心对周围地区的影响程度，或者中心地职能空间作用的大小 需求门槛 中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平（商业设施出现） 商品销

7、售范围 消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程 或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径11.克氏中心地理论的假设条件 均质平原与无差异性的居民 交通费用与距离成正比 厂商和消费者均为经济人 货物可自由流动12.克氏中心地理论的结论六边形市场 各厂商的销售范围为圆形 新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止 各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商 形成六边形的市场区域13.克氏市场等级序列多种商品与不同档次 高级商服中心，提供高中低级商品和服务 中级商服中心，提供中低级商品和服务 低级商服中心，提供低级商品和服务 需求门槛和服务范围由高到低，由大

8、到小14.城市空间结构理论（四种理论） 同心圆理论 扇形理论 多核心理论 中心商务区土地利用模式15.中心商务区土地利用模式墨菲、万斯 三项指标 CBD土地利用空间结构（4个圈层） 零售业集中区 多层建筑集中区 办公区 商服活动区16.三种区位理论的总结 区位选择的原则 地租和生产成本和运输成本总和最小的地方 三种区位论的实质与前提假设理论类型实质假设农业区位论在城市周围农业区位布局的原则只有一个城市，且是孤立国运输工具只有马车孤立国环境均质，且与外部隔绝农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大经济收益为目的工业区位论找出工业产品成本最低、利润最大的位置，作为配置工业企业

9、的依据均质国家与地区，只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，需求量不变劳动力不能流动，价格已知，供给充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品中心地理论找出城市的分布规律均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动第二节供求理论1.房地产需求 房地产需求 是指消费者在某一特定的时间内每一价格水平下对某种房地产所愿意并且能够购买的数量 需求的两条件（需求与需要的区别） 消费者愿意购买，即有购买的欲望 消费者能够购买，即有支付能力 房地产市场需求 是指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数

10、量，即市场需求是所有的消费者需求的总和2.决定房地产需求的因素（五因素） 房地产价格水平 一般情况下是反相关，即价格上涨，需求减少 特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品），越贵或越便宜，需求越大 消费者的收入水平 正相关，收入增加，需求增加；收入减少，需求减少 消费者的偏好 对某种商品偏好增强时，需求增加 相关物品的价格水平（包括替代品和互补品） 替代品需求反向变化（商品房与经济适用房） 互补品需求同向变化（住宅与配套设施） 消费者对未来的预期 买涨不买跌3.房地产需求曲线 需求曲线的性质 一般商品的需求量与价格呈逆相关关系，所以是向下的曲线 价格上升，需求减少,价格下降，需求增加 需求曲线的

11、变动（两种变化） 沿需求曲线的变动价格发生变化 需求曲线的平移价格以外的因素发生变化4.房地产供给的含义 房地产供给 房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供的数量 形成供给的条件（两条件） 愿意供给 有能力供给 房地产市场供给 指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上，所有开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供的数量，即所开发商和拥有者供给的总和 潜在供给量 潜在供给量存量拆毁量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量新开发量5.决定房地产供给的因素（四因素） 该种房地产价格水平正相关 该种房地产开发建设成本反相关 该种房

12、地产开发技术水平正相关 房地产开发商对未来的预期看好市场，减少当期供给（捂盘），对未来悲观，增加当期供给6.房地产供给曲线 性质 房地产供给量与价格之间正相关，曲线向上 价格上升，供给增加，价格下降，供给减少 供给曲线的变动（两种变化） 沿供给曲线的变动价格发生变化 供给曲线的平移价格以外的因素发生变化7.房地产均衡价格 内涵 均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格 供给不变时 需求增加，则价格上涨 需求减少，则价格下跌 需求不变时 供给增加，则价格下降 供给减少，则价格上涨第三节地租地价理论1.地租与地价的概念 地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额

13、利润 地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入，是买卖土地的价格 我国土地国家所有，地价指一定年限内使用权的价格，国家出让土地使用权时获得的一次性货币收入，其本质是一次性收取的若干年的地租2.级差地租 级差地租 肥沃程度 位置 级差地租 同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态 古典地租理论 地租市场价格生产成本平均利润3.绝对地租 由于土地的所有权使耕种最劣等的地也需支付的租金 土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得4.垄断地租 由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租 条件 土地私有权垄断 某些土地具有特殊的自然条件5.地租

14、与地价的关系 地租是地价的基础（千万不要记反了） 地价是地租的资本化 地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格 永久租期土地，地租与地价的关系为第四节城市化理论1.城市的概念 城市是以非农业和非农业人口聚集为主要特征的居民点，是国家或一定地域的政治、经济和文化中心 城镇或城市包括建制镇和市 乡村包括村和乡镇2.城市与乡村的区别区别项目城市乡村人口职业构成以非农人口集聚为主以农业人口集聚为主人口与建筑规模与密度大小空间形态和物质构成用地类型多样,基础设施与公共服务设施完备用地类型单一,基础设施与公共服务设施相对薄弱职能类型和产业结构是政治经济文化中心与各种产业集聚地职能单一3.城市

15、的分类序号分类标准1城市人口规模特大城市大城市中等城市小城市100万50万100万20万50万20万2城市行政级别直辖市地级市县级市建制镇城市的职能具有综合职能的城市以某种职能为主的城市3城市地理位置南方城市与北方城市沿海城市和内陆城市边境城市和内地城市4城市地形地貌平原城市山地城市高原城市丘陵城市盆地城市河谷城市5城市平面几何形状块状城市带状城市星状城市6城市内部结构单中心城市多中心城市7城市道路格局棋盘形城市放射形城市不规则形城市4.城市的产生与发展（四大阶段） 产生城市是社会生产力发展到一定阶段，社会大分工的产物（第二次分工的产物） 第一次大分工农业与渔牧业分离，进入定居时代，产生了固定

16、居民点 第二次大分工商业和手工业从农业中分离，形成以商业和手工业为主的最早城市 产业革命农业经济时代进入工业经济时代，开创了城市发展新纪元 发展序号城市发展阶段对应工业化时期城市化水平备注1绝对集中阶段工业化初期城市化水平提高阶段发展中国家2相对集中阶段工业化成熟期城市化高速发展阶段3相对分散阶段后工业化初期郊区化前兆4绝对分散阶段后工业化成熟期郊区化西方发达国家5.城市化的涵义 内涵 城市化也称为城镇化，是乡村转变为城市的一种复杂过程 城市化的表现 人口和生活方式的变化 产业结构调整以及空间的集聚 城市规模的扩大与扩展 城市数量增多形成城市体系 城市化的进程城市化阶段城市化水平城市化速度初级

17、阶段较低较慢加速阶段逐渐提高很快饱和阶段较高减速6.城市化的度量 城市化度量指标 城市化水平（城市化率） 城市化率计算方法 一个区域内城镇人口占总人口的百分比 越大，表明城市化水平越高7.郊区化概念 郊区化 指区域城市化水平达到一定程度（70%80%），市区发展速度变得缓和平衡，城市人口、就业岗位和服务业由市区向外迁移的一种分散化过程。 实质：一个城市内部由市区向郊区的分散 郊区城镇化 是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。 实质：代表了乡村与城镇的向心集聚8.郊区化与郊区城镇化的区别区别项目郊区化郊区城镇化动力来自城市内部的离心力来自向心、离心等各种力量方向由市区向外由郊区向市内实质人

18、口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散（市区的离心扩散）人口与经济要素由郊区向市区的聚集（郊区的向心集聚）视角不同站在城市中心的角度站在郊区的角度9.逆城市化 大都市区的人口向较小的都市乃至乡村地区流动分散化的过程 是一种暂时的调整，而不是一种长久的变化10.郊区化与逆城市化的区别 逆城市化着眼的是整个城市体系，郊区化着眼的是一个城市的发展趋势第二章房地产征收征用第一节房地产征收征用概述1.房地产征收的概念 是指国家为了公共利益和需求，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为 本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有（必须是所有权发生变化，变为国家所有） 征收主体是

19、国家，通常是政府部门，属于政府行使行政权2.房地产征收的限制条件（三条件） 征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收 征收必须严格依照法律规定的权限和程序 政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人损失予以公正补偿3.征用的概念和限制条件 概念 指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为（本质是所有权未发生变化，使用权发生变化） 限制条件 征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，平时不得采用 征用应符合法律规定的权限和程序 使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿4.征用的特征 征用必

20、须是因紧急需要（属于公共利益无法通过市场购买解决） 国家必须依法行使征用权专属于政府的权力 不转移所有权只转移使用权，用后返还 既适用于不动产也适用于动产（案例如警察征用车辆追捕逃犯）5.征收与征用的异同 共同点（两点） 强制性，都不必得到财产所有权人的同意 补偿性，都应给予补偿 区别（四点）征 收征 用适用对象不同限于不动产动产、不动产均适用前提条件不同为了公共利益需要因抢险、救灾等紧急需要所有权转移不同所有权转移所有权不变，使用权转移补偿不同法律规定双方依据法律规定协商确定第二节房地产征收的前提条件1.公共利益的界定（在房屋征收条例中在立法史上首次界定了公共利益的范围） 国防和外交的需要

21、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要2.公共利益的特点（四特点） 公共利益是客观的独立地真实地存在于各种利益之上 公共利益是共享的是社会共同的、整体的、普遍的利益，不是多数人与少数人的问题 公共利益是不确定的利益内容的不确定性和受益对象的不确定性 公共利益不同于国家利益或政府利益有时重合，有时

22、甚至冲突，政府并不绝对代表公共利益3.商业利益与公共利益的关系 商业利益与公共利益并非绝对对立，有时是一致的 商业利益是否构成公共利益，应结合实际情况作出判断第三节集体土地征收与补偿1.集体土地征收程序第一步：申请 向哪个部门申请 向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出申请，提交建设用地申请表 建设用地申请表附件 建设单位资质证明主体证明 项目可行性研究报告批复或其它批准文件项目批准文件 建设项目用地预审报告 初步设计或其他有关批准文件 建设项目总平面布置图 占用耕地，必须提出补充耕地方案 建设项目位于地质灾害易发区的，提供地质灾害性评估报告2.集体土地征收程序第二步：审查（由土地行

23、政主管部门进行审查） 在报批阶段，市县土管部门拟订或编制“一书四方案”（收到申请之日起30日内）见附件 农用地转用方案 补充耕地方案 征收土地方案 供地方案 建设项目用地呈报说明书 报经同级人民政府审核同意后，报上一级土地主管部门审查 上级土管部门再报同级人民政府审核 再逐级上报有批准权的人民政府，将资料送同级土管部门审查3.集体土地征收第三步：批准30日内审查完毕，政府批准后在5日内由土管部门将批复发出 农用地转用方案和补充耕地方案的条件 符合土地利用总体规划 确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标 占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积质量符合规定要求 单

24、独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件 征收土地方案的条件 被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的 补偿标准符合法律、法规规定的 需要安置人员的安置途径切实可行 供地方案符合条件 符合国家的土地供应政策 申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求 划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件 以有偿使用方式供地的，供地方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定 只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确4.集体土地征收第四步：公告 由被征地所在地的市县人民政府组织实施，并组织公告 公告的内容 批准征地机关的批准文号 征收土地的用途、范围、面积 征地补偿标准和农业人员安置办法 办理

25、征地补偿的期限5.农用地转用审批用途变化项目批准单位土地审批单位省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目国务院批准的建设项目国务院为实施规划而农地转为建设用地的由原批准土地利用总体规划的机关批准已批准的农用地转用范围内具体建设项目用地市县政府其它项目省级政府6.土地征收审批所有权变化（国务院和省级两级审批） 国务院批准的项目 所有的基本农田 基本农田以外的耕地超过35公顷的（525亩） 其他土地超过70公顷的（包括耕地和其它土地之和超过70公顷的）（1050亩） 省级政府批准的项目 除由国务院批准之外的其它土地 必须同时报国务院备案7.征地补偿的特点 按照被征收土地的原用途给予补偿

26、根据被征收土地的平均年产值的倍数给予补偿，而非其市场价值 补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等多项8.征地补偿的标准 土地补偿费-对土地的补偿 为耕地被征收前平均年产值的610倍 安置补助费对人员的补偿 总安置补助费需安置的人数每一个安置的人口的安置补助标准 需安置的人数，按被征收耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量来计算 每个需安置的人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍 但每公顷被征收耕地的安置补助费不得超过被征收前3年平均年产值的15倍 如果还不能保持农民原有生活水平的，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过

27、土地被征收前3年平均年产值的30倍 地上附着物补偿费 由省级规定 青苗补偿费 可以移植的，支付移植费 不能移植的，给予合理补偿或作价收购，由省级规定9.被征地农民的安置（最常用前两种） 货币安置 保障安置 农业生产安置 重新择业安置 入股分红安置 异地移民安置10.征地补偿费用的使用 土地补偿费归农村集体经济组织所有 地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有 安置补助费专款用于安置剩余劳动力 由农村集体经济组织安置的，支付给组织 由企业安置的，支付给安置单位 实行货币安置的，发放给每个被安置的人（自谋职业的）第四节国有土地上房屋征收与补偿（新内容）1. 国有土地上房屋征收的管理体制

28、 房屋征收主体 市、县人民政府 房屋征收主管部门 市、县级人民政府确定的房屋征收部门 房屋征收实施单位 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，实施单位的法律后果由房屋征收部门承担 房屋征收实施单位不得以营利为目的 房屋征收的监督与指导部门 上级政府对下级政府监督 建设行政主管部门会同有关部门 监察机关2.做出房屋征收决定的准备工作（3个前置条件） 征收应符合经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划 做出房屋征收决定前，应进行社会稳定风险评估 做出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用3.做出房屋征收决定 房屋征收决定由市、县人民政府做出 当房屋征收决定涉及

29、被征收人数量较多时，应当经政府常务会议讨论决定4.拟定征收补偿方案及公告 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县人民政府 市县政府应对征收方案进行论证并及时公布 公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项，征求公众意见5.征求意见及修改 征收补偿方案征求意见期限不少于30日 旧城改建多数被征收人认为方案不符合规定，市县政府应组织被征收人与公众代表参加听证会6.房屋征收的实施 调查登记房屋征收范围内房屋情况 在征收范围确定后，不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，否则不予补偿 暂停办理相关手续，最长不超过1年 对征收房屋价值的评估 签订补偿协议：由房屋征收部门与被征收人订立补偿

30、协议 实施房屋征收 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁 禁止建设单位参与搬迁活动7.房屋征收的强制执行 被征收人不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼 被征收人在法定期限内不申请行政复议或行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由做出房屋征收决定的市县政府依法申请人民法院强制执行8.房屋征收补偿的内容（三部分） 被征收房屋价值的补偿 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿 应支付搬迁费，临时安置费或提供周转用房 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿 根据房屋

31、被征收前的效益、停产停业期限等因素确定 被征收人符合住房保障条件的，政府还应当优先给予住房保障9.房屋征收补偿的方式（两种） 货币补偿 以房地产市场评估价格确定 产权调换 要结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价 因旧城区改建征收个人住宅、被征收人选择在改建地进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋10.被征收房屋价值的评估 房屋价值的确定 应由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋征收评估办法评估确定 房屋评估机构的选择 由被征收人协商选定 协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定 对房屋评估价值有异议的，可以向评估机构申请复核评估 对复核评估仍有异议的，可向房地产

32、价格评估专家委员会申请鉴定11.订立补偿协议或做出补偿决定 订立补偿协议 由房屋征收部门与被征收人签订协议 协议签订后，一方当事人不履行，另一方可提起诉讼 做出补偿决定 在规定的期限内达不成协议，或被征收房屋所有权人不明确，由房屋征收部门报请做出房屋征收决定的市县政府，按照征收补偿方案做出补偿决定，并公告 被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼12.出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任 由发证机关责令限期改正，给予警告 对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，记入信用档案 对房地产估价师处1万元以上3万元以下的罚款，并记入信用档案 情节严重的，吊销资质

33、证书、注册证书 造成损失的，承担赔偿责任 构成犯罪的，追究刑事责任第三章建设用地使用制度第一节建设用地概述1.建设用地的分类分类标准具体类型按建设用地的所有权分类国有建设用地集体建设用地按建设用地服务的产业类型分类农业建设用地非农业建设用地按建设用地的来源分类新增建设用地存量建设用地按建设用地使用期限分类永久性建设用地临时性建设用地按建设项目生产规模或总投资额的大小分类大型项目建设用地中型项目建设用地小型项目建设用地按建设用地用途分类工业建设用地民用建设用地军事建设用地2.【补充】我国的土地制度概要所有权与使用权分离3.我国建设用地取得方式 征收集体土地（所有权发生变化） 划拨（无偿或低价，无

34、期限） 出让（有偿有期限，主流方式） 租赁（有偿有期限） 作价出资（入股）或授权经营（有偿） 转让（土地使用者与使用者之间） 集体建设用地使用权的转移（集体所有权不发生变化）4.建设用地管理 管理原则（四原则） 节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则 强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则 实行建设用地有偿使用的原则 社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则 主要内容（五方面） 建设用地宏观调控管理（宏观调控） 农用地转用管理（用途变化） 土地征收管理（所有权变化） 建设项目用地申请、审查、报批、供地工作（用地管理） 建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权

35、的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理（用地管理）第二节国有建设用地使用权划拨和有偿使用（四种）1.划拨的范围 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 法律、行政法规规定的其他用地（主要指特殊用地）2.划拨土地使用权的管理 划拨土地转让、出租、抵押的条件 土地使用者为公司企业、经济组织和个人 有国有土地使用证 具有地上建筑物的合法的产权证明 划拨土地转让的两种方式 受让方办理土地出让手续，缴纳出让金 不办理出让手续，转让方将所获收益中的土地收益上缴国家 划拨土地出租 划拨土地地上物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国

36、家 划拨土地抵押 房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格 因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并补交地价 未经批准擅自转让、出租、抵押划拨建设用地的 政府可以依法没收其非法收入，并根据情节处以罚款 凡上缴土地收益的土地（未办理出让手续的），仍按划拨土地进行管理3.出让的方式和特征 概念 国家将建设用地使用权有偿有期限地转移给土地使用者 出让的方式（4种方式） 招标（竞争性） 拍卖（竞争性） 挂牌（竞争性） 协议（非竞争性） 出让的规定 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让 严格限制以划拨方式设立建设用地

37、使用权 采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定 出让的特征（5大特征） 土地出让是国家垄断行为（只有国有土地才能出让，只有国家才能出让） 出让使用权有使用期限 使用权出让是有偿的土地使用权出让金 建设用地使用权可分别设定地表、地上、地下分设 土地使用者权利范围有限地下资源、埋藏物与市政公用设施权属另立4.出让最高年限 居住用地 70年 工业用地 50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年 商业、旅游、娱乐用地 40年 综合或者其他用地 50年5.出让金 概念 指国有建设用地使用权受让者，一次性或分期提交支付的整个使用期间的地租 实质是一定年期国有建设用地的出让价格 出让

38、金包括的内容 土地出让交易总额 土地使用期满，土地使用者续期所缴纳的出让价款 划拨转有偿补交的土地出让价款 交纳时间 在签订出让合同后60日内支付。逾期未交全，出让人有权解除合同6.出让公告的内容与出让底价 出让公告的内容 出让人的情况 出让宗地的情况 投标人、竞买人的资格要求及申请办法 索取出让文件的办法 时间、期限、竞价方式 确定中标人、竞得人的标准和方法 投标、竞买保证金 其它事项 出让底价的确定 可有底价也可无底价 根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价 出让底价不得低于国家规定的最低标准 集体决策确定底价、起叫价、起始价、保证金7.关于招拍挂的规则 关于投标 投标人不得少于

39、3个，如果少于3人，出让人应当终止招标活动 评标小组由出让人代表和专家组成，人数为5人以上的单数 中标的标准是能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应确定为中标人 关于拍卖 在拍卖中，竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。 挂牌竞价规则 只有一个竞买人，且报价高于底价，挂牌成交 有两个及以上的竞买人，出价高者成交 报价相同，先提交者为竞得人，但报价低于底价者除外 挂牌期内无应价者或所有报价均低于底价，挂牌不成交 关于投标、竞买保证金的处理 中标人、竞得人的保证金，抵作土地出让款 其它人的在活动结束后5个工作日内退还，

40、不计利息8.招拍挂后期的共同程序建设用地使用权的受让 中标通知书或成交确认书的签订具有法律效力 出让合同的签订，5个工作日内退还保证金 出让结果的公布10个工作日内 建设用地使用权证书的领取必须全部付清出让金9.落实房地产用地调控，规范土地出让行为的举措（新增内容） 凡可能出现“高地价”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高地价 对招拍挂中溢价率超过50%、成交总价或者单价创历史新高的地块，市县土管部门在成交确认书签订后2个工作日内，填写房地产用地交易异常情况一览表，分别上报国土资源部和省级土管部门 在坚持国有土地使用权招拍挂出让制度的前提下，积极探索“限房价、竞地价”、“限地价、竞政

41、策性住房面积”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、网上挂牌、用地预申请、一次竞价、综合评标等多种交易形式10.协议出让的范围（五种情况） 各类经营性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一个意向用地者的，可以协议（仓储用地属于经营性用地，而采矿用地不属于经营性用地） 原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地后重新公开出让的除外 划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地后重新公开出让的除外 出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式 通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的1

42、1.协议出让最低价 内涵 为了宏观调控土地市场防止低价协议出让用地而实施的出让金最低控制标准 标准（两个不低于） 不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费以及应交纳的有关税费（不能低于开发成本） 不得低于所在级别基准地价的70%12.协议土地改变为经营性用途的处理 取得出让方和市、县人民政府规划部门的同意 签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同 补交相应的出让金 办理土地使用权变更登记手续13.协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别 区别项目招拍挂协议适用范围不同经营性用地用招拍挂除此之外的才用协议，适用于政府的优惠扶持项目出让金形成方式不同竞争形成与政府协商最低价确定的原则不同根

43、据土地估价结果和政府产业政策综合确定不低于开发费用之和不低于基准地价的70%14.出让合同的概念及特征 出让合同的概念 指土地出让方（国家）与受让方之间就国有土地使用权出让达成的权利义务关系的协议 由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订 出让合同的特征 是出让双方当事人之间权利义务关系的协议 出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门 受让方一般为境内外公司组织与个人 出让合同对转让合同起着制约作用（如用途和期限）15.出让合同的内容（物权法中规定的少，而具体操作中规定的多）物权法中的规定实际出让合同中的内容 当事人的名称和住所 土地界址、面积 建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间

44、 土地用途 使用期限 出让金等费用及其支付方式 解决争议的 土地状况 土地用途及使用年限 建设规划设计条件 动工开发期限 出让金额及支付方式 开发进度与分期投资额度 违约责任 其他条款16.出让合同的变更和解除 变更 较为多见的是改变土地用途 应取得土管部门和规划部门的同意（两部门批准） 签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并相应调整土地使用权出让金 解除 多见于双方违约或土管部门收回土地17.国有土地租赁的期限与合同 租赁期限 短期租赁年限不超过5年 长期租赁5 年以上，法定出让年限以下 租赁合同 租赁期六个月以上的应当由市、县土地管理部门签订合同18.承租土地使用权的权能（四项权能）

45、转租承租土地使用权仍归原承租人，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地他项权利 转让承租土地使用权由第三人取得，原承租人脱离合同关系 抵押地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用权随之抵押，抵押权实现时租赁同同时转让 承租人优先受让权承租人优先办理出让第三节国有建设用地使用权转让1.建设用地使用权转让的条件（两种情况） 以出让方式取得的土地使用权转让（3条） 按出让合同约定已支付全部土出让金，并取得土地使用权证书 进行房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，但投资额不含土地使用权出让金;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件（土地用途、投资数额和土地利用要求三方面）

46、转让房地产时房屋已经建成的，还应持房屋所有权证书 以划拨方式取得的土地使用权转让（3条） 由有批准权的人民政府准予转让 由受让方办理出让手续，缴纳出让金 经批准可以不办理出让手续的，转让方将房地产收益中的土地收益上缴国家2.土地使用权转让的限制 转让合同期限和建设项目完成日期不得超过原出让合同规定，转让获得的土地使用期限为土地使用权出让合同期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限 原出让合同规定的土地使用受让人的权利义务全部转移 土地使用权转让时，其地上建筑物等所有权随之转让（房随地走） 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权 土地使用权转让时规划用途改变，需经土管部门与规划部门批准，