第02章不动产权利1.ppt

1、REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,1,不动产法 北京师范大学珠海分校不动产学院 陆凡 E-mail： Mobile667768 QQ：919215823,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,2,几个实例：,1、乌坎事件； 2、相邻农田之间的防水与排水、相邻宅基地之间的通行等； 3、农村土地承包； ,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,3,第二章不动产权利1 （不动产客体法律关系调整） 第一节土地所有权 第二节土地使用权 第三节土地用益物权 第四节土地权属登记,REC of BNU Zhuh

2、ai Campus Lufan,4,一、所有权与土地所有权,所有权 1、概念和特征 所有权（又称财产所有权） 是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。是财产权, 是最重要也最完全的一种物权。 特征：绝对性、排他性、永续性。 财产权 指以财产利益为内容，直接体现财产利益的民事权利（以物质财富为对象，直接与经济利益相联系的民事权利，如所有权、继承权等，简称产权）。可以以金钱计算价值，一般具有可让与性，受到侵害时需以财产方式予以救济。包括物权、债权、继承权、知识产权中的财产权利。 财产权是人身权的对称。 财产权包括物权与债权两大类。,第一节土地所有权,REC of BNU Zhu

3、hai Campus Lufan,5,物权 指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利（或指自然人、法人直接支配不动产或动产的权利），包括所有权、用益物权和担保物权。是直接支配物的权利，物也包括某些权利。具有排他的效力、优先的效力与追及的效力。包括所有权与限制物权。限制物权又分为用益物权与担保物权。前者包括地上权、地役权(从前还有永佃权与典权)，都存在于土地(不动产)之上；后者包括抵押权、质权(质押权)、留置权，存在于动产、不动产与某些权利之上。此外还有矿业权、渔业权等。 债权 是请求他人为一定行为(作为或不作为)而得到生活上的利益的权利；与物权的差异在于其对人性(相对性)、不具排他性(平

4、等性)、可移转性不如物权。债权方面不存在物权法定主义而存在合同自由，因而很难分类，无法列举。一般也不对债权加以分类。 债权有一些附属的权利。如因合同而发生的债权的主要内容是债权人的给付请求权，但债权人还享有一些其他权利，如合同解除权、终止权、撤销权、选择权等。,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,6,产权 是经济所有制关系的法律表现形式。包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。市场经济条件下，产权属性表现在三方面：经济实体性、可分离性、流动独立性。产权功能包括：激励功能、约束功能、资源配置功能、协调功能。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，

5、是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。 产权和所有权的区别：产权是一个较大的概念，包括所有权。房地产所有权只是房地产产权中主要的一种。 2、权能结构 占有权； 使用权； 收益权； 处分权。,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,7,一、土地所有权制度概述 二、土地使用权制度概述,宪法规定：我国土地所有制形式为社会主义公有制。,法律表现形式： 国家土地所有权和农民集体土地所有权,城市市区土地及部分农村土地,农村和城市郊区的土地 （除法律规定属国家所有外）,土地所有权,属于财产所有权范畴，具有所有权的一般属性

6、，是全部土地问题的核心。 1、涵义 法律上的土地所有权，包括两个层次：土地所有权法律制度、土地所有权权利。,土地所有权法律制度 指不同类型的国家根据统治阶级意志或依照全体人民意志规定的一定土地所有制关系的法律关系，土地所有权是土地所有制在法律上的反映。,实行社会主义土地公有所有权制度是历史发展的必然结果。,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,8,土地所有权：土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。 与一般财产权的区别：土地所有权制度直接构成社会制度的一个重要组成部分。,民法通则71条：“财产所有权是指所有人 依法对自己

7、的财产享有占有、使用、收益 和处分的权利”。,土地所有权权利,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,9,2、权能结构,占有权： 土地所有权主体对其土地的掌握和控制权利；,使用权： 按土地的性能和用途进行事实上的利用的权利；,收益权： 基于行使土地所有权而取得的经济收入、利息的权利；,处分权：决定土地在法律上和事实上的命运的权利，尤其是决定所有权的命运。,不同权利可以分离,3、特征： 主体特定性； 客体不可移动性不动产性； 所有权交易的限制性； 权属稳定性。,4、基本类型： 国家所有 集体所有,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,10,土地所有权

8、关系的变化,土地所有权征收,土地所有权整理,国家为公共利益需要， 依法将农民集体所有的 土地转为国家所有,本着协商一致、平等互利的 原则对不同的土地所有权关 系进行调整或改变（一般发生在农民集体内部）,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,11,国家土地所有权范围,土地管理法第8条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。”,主要不是农业用地，是工业、交通、文化、建筑用地及城市居民用地 。,二、国家土地所有权,取得建国后的改造、没收等。 国家土地所有权特征 主体单一性； 权能完全性和绝对性； 权能可分离性；

9、权利单向流入性。,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,12,国有土地所有权的行使与保护,1、行使 国有土地虽由国家享有所有权，但一般情况并不由国家直接使用、经营，而由国务院主管部门主管全国土地的统一管理工作，县级以上地方人民政府土地管理部门统一管理本行政区域内土地，,交由国家机关、企事业单位、社会团体和公民个人合法使用。,2、保护 任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。,非法转让、占用土地、破坏耕地、非法批地、非法侵占挪用征地补偿等必须承担相应的法律责任。（宪法、刑法、土地管理法等）,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,13

10、,三、集体土地所有权,集体土地所有权制度的演变 农村土地私有集体公有集体所有、家庭承包经营。,特征,主体多样性三种； 权能不完全性； 权利单向流出性。,集体土地所有权范围,农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,14,集体土地所有权的行使与保护 乡（镇）农民群众集体所有的土地，其所有权由乡（镇）人民政府代表全乡（镇）成员行使； 村农民群众集体所有的土地，由村民委员会代表行使； 村内经济组织所有的土地，由该集体内的全体成员通过成员大会行使。,REC of B

11、NU Zhuhai Campus Lufan,15,涵义 1、土地使用权 指民事主体（组织或个人）在法律规定范围内依法或依约定对国有或集体所有土地占有、使用、收益的权利（依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利）。 2、内容 使用权； 收益权； 处分权。,一、土地使用权,第二节土地使用权,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,16,理解,在我国，尽管民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例均频繁使用“土地使用权”一词，但关于“土地使用权”的确切概念，立法上并未予以明确界定是一学术概念。,强调：我国的土地使用权是土地使用制度在法律

12、上的权利创设，作为一项独立的财产权出现，不能认为仅仅是土地所有权的一项权能，在民法通则、土地管理法条文上都有体现，在实践中也得到了确认。,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,17,二、土地使用权特征,土地使用权的权利主体是土地所有权人之外的民事主体，包括法人、非法人组织和自然人，即国家机关、事业单位、社会团体、各种经济组织和个人（自然人） 。 土地使用权的客体即土地，可以是国有土地，也可以是集体土地。 1、权利的派生性； 2、客体的有限性； 3、目的的特殊性； 4、取得的法定性； 5、使用的期限性。,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,18,

13、派生性,土地使用权包括土地的占有、使用、收益权能，可认为是土地所有权的三项权能与所有权相分离形成的一种相对独立的土地产权，在一定情况下还包含部分处分权能。,限定性,土地使用权的发生要以所有权为前提，行使、存续受到所有权制约。在我国，由于土地所有权人是国家或集体，所有权制约很大程度上表现为法律上的限制。土地使用权目前主要通过国有土地的行政划拨、有偿出让与集体土地发包等方式产生，土地使用权人在取得土地使用权的时候就被要求承担一定的义务，如合理使用土地，不得任意改变土地用途、缴纳相关的出让金或税费、办理有关登记等义务。,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,19,直接性,指权

14、利人以占有为前提对土地享有的直接支配权，对土地的占有、使用和收益不需要他人履行任何义务而直接就可实现。这种权利具有排除他人干预的性质，任何人都负有不得侵犯使用权人土地使用权的义务。,可转让性,土地使用权是与所有权分离的由非所有权人享有的独立的财产权，土地使用权人可以依照法律的规定处分使用权，以转让、出租、抵押等方式行使其权利。,值得注意的问题，土地使用权是否具有期限性？,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,20,根据不同的分类标准，土地使用权可作不同的划分： 1、按土地所有制性质分：国有土地使用权、集体土地使用权。 2、按土地使用权取得方式分：划拨土地使用权、出让土地

15、使用权、承租土地使用权、承包经营土地使用权等。,三、土地使用权种类,3、按土地用途分：建设用地使用权、农用地使用权。建设用地使用权包括住宅建设用地使用权、企业用地使用权、公用设施用地使用权等；农用地使用权主要指农村土地承包经营权；工业、商服业、农用地、宅基地等使用权。,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,21,土地承包经营权,土地承包经营的三种情况： 1、农民集体所有土地由本集体经济组织成员承包经营； 2、国有土地可由单位或个人承包经营； 3、农民集体所有土地可由本集体经济组织以外单位或个人承包经营。,土地承包经营权特点：,1、建立在土地公有制基础上； 2、范围限于从

16、事种植业、林业等； 3、应订立承包合同； 4、按照约定用途合理利用土地义务； 5、不能因此否定农民土地使用权； 6、是一项独立的权利。,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,22,1、土地使用权取得 原始取得：有偿出让； 行政划拨。 传来取得：转让； 抵押权实现； 民事执行； 继承。,四、土地使用权的来源,土地使用权来源 土地归国家和农民集体所有，但并非直接由国家和农村集体经济组织使用，而是依法确定给单位或个人使用让渡。,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,23,2、土地使用权变更,主体变更 市场交易或民事流转的形式。 内容变更 土地使用权各项

17、权能的变更，如用途。 其他事项变更,3、土地使用权终止,原因包括四种： 使用期限届满； 国家提前收回； 国家强制收回； 土地灭失。 终止后的后果：建筑物和其他附着物的归属怎么办？,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,24,有关土地使用制度的法律法规的制定和实施，对我国土地使用制度乃至用益物权制度产生了积极影响：,五、现行土地使用权制度的评价,1、使依法规范土地资源使用的观念深入人心； 2、用法律手段确认和保护了土地使用权人的正当权益； 3、以法律形式建立了土地使用关系的利用协调机制； 4、用法律手段规制了土地使用过程，维护了土地使用和交易秩序； 5、建构了土地使用法律

18、制度的基本体系。 简单地说，就是为实践中土地使用权的产生和市场流转，为物权立法确立了制度基础。,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,25,问题所在,应该看到，目前土地使用实践要求土地立法适应市场经济的内在要求和发展需要，现行土地使用法律制度还存在一些急待解决的理论和实践问题：,1、有关土地使用权的内容立法重复交叉，土地行政管理权限划分不清；,2、土地使用权流转的行政干预过多过强；,3、现行土地征收体制不适应市场经济体制的需要，表现在土地征收的根据、补偿原则和补偿标准有待修正。,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,26,学过了土地使用权的知识后

19、，基本了解了我国现行法律制度对土地使用权问题的基本架构，试着结合物权法草案分析土地使用权发展的方向？,思考问题,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,27,第三节 土地用益物权,一、土地用益物权,用益物权,物权的一种，指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利（占有、利用他人土地而使自己获得收益，以支配标的物土地的使用价值为内容的物权）。 如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利）。 中华人民共和国物权法第一百一十七条规定：用益物权人对他人所有的不动产或

20、者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。,权利人虽然不拥有土地所有权，但可以在一定限度内直接占有、利用土地并获得一定的收益。,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,28,与担保物权的区别,担保物权指以支配标的物的交换价值为内容的物权，如抵押权、质权等。 权利人虽然不拥有标的物的所有权，也不直接利用标的物，但在一定条件下，权利人可以通过直接变卖标的物而获得利益。,用益物权种类,由于国情差异，各国用益物权制度并不统一。根据现行法律制度规定，我国用益物权有以下几种：,城镇国有土地使用权； 农地使用权农村土地承包经营权； 宅基地使用权； （水资源使用权）。,REC of BNU

21、 Zhuhai Campus Lufan,29,二、基地使用权,以在他人土地上进行建筑并拥有建筑物或其他工作物为目的，而使用他人土地的权利。,基地使用权,基地使用权的取得,期限内通过法定（或约定）取得需要办理登记。,特别： 我国没有对于时效取得方式进行规定。,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,30,权利人的权利及义务,基地使用权人有权依法利用他人土地进行建造或经营活动，应按照法律规定和合同约定的范围和使用方式来使用他人的土地，不得滥用土地使用权，不得改变使用方式；使用权人应及时交纳土地使用费。,基地使用权的消灭,可以基于： 抛弃、撤销、约定事由 第三人因时效而取得（

22、我国法律没有承认）的发生而消灭,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,31,三、邻地利用权,又称地役权，指为使用自己土地而需要利用他人土地提供方便的权利。,邻地使用权,产生原因： 民法上的相邻关系,两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,32,当事人的权利义务,权利:表现为对他人土地的利用，如汲水、修渠、通道、排灌等。 义务:善意行使权利;妥善管理修建物,1、需役地人,2、供役地人,权利：不妨碍邻地利用权人行使权利

23、的范围内，可以行使与其相同的权利。 义务：容忍及不作为,邻地使用权的消灭,可以基于： 土地灭失； 法院宣告； 约定事由发生而消灭。,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,33,第四节土地权属登记,一、土地登记,土地登记,又称土地权利登记，是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、质量等情况记录于专门的簿册，并向土地所有者和土地使用者颁发土地证书，以确认土地所有权或者使用权的法律制度。,特征,1、登记规则的统一性； 2、登记机关的唯一性； 3、登机时间的连续性； 4、登记效力的一致性。,REC of BNU Zhuhai Campus Lufan,34,二、土地登记的立法体例（类型）,意思主义（契约登记、对抗主义、公示主义）,土地权利的取得和变更不以登记为必要条件，而是依当事人的意思表示发生效力，但不动产变动未经登记的不能对抗善意第三人。为法国所创