万科房地产成本构成.ppt

1、房地产成本构成,引 子我们常常听到这样一句话：,万科的成本就是周边楼盘的售价,究竟有多少最后能被客户认同？ 又有多少成本需要我们自己买单？,引 子,也听到过有人这样说：,成本增加多少就在售价中提高多少!,我们还有多少底气敢说这句话？,宏观调控形势下,引 子,可我们却从未听到过这样的话：,我们的成本在本 行业中占有优势!,目 的,1、普及成本知识 2、了解房地产成本基本组成 3、增强成本意识,题 纲,一、前言 二、成本八大类 三、光明城市成本简介 四、成本科目基本组成 五、光明与赛纳丽舍 六、天津万科与顺驰,一、前言,开标前：测算、 预算、主体招标 交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价 结

2、算完：工程及材料结算、分析、结算成本 其它： 成本软件、数据库等,30% 50% 10% 10%,成本工作三大块：事前-事中-事后,二、成本八大类,每类可分为二-四级科目 共约500行子目 约2000组数字,二、成本八大类,三、光明城市成本简介,三、光明城市成本简介,三、光明城市成本简介,三、光明城市成本简介,四、成本科目基本组成,成本部与财务部的分工,成本有哪八大类？,四、成本科目基本组成,二级科目-四、五个,一、土地获得价款 1、政府地价及相关费用 2、合作款项 3、红线外市政设施 4、拆迁补偿费 二、开发前期准备费 1、勘察设计费 2、报批报建增容费 3、三通一平费 4、临时设施费,四、

3、成本科目基本组成,三、主体建筑工程费 1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门窗工程 4、公共部位装修 5、室内装修 四、主体安装工程费 1、室内水暧气电 2、设备及安装费 3、弱电工程,四、成本科目基本组成,五、社区管网工程费 1、室外给排水系统 4、室外高低压线路 2、室外采暖系统 5、室外智能化系统 3、室外燃气系统 6、其它 六、园林环境费 2、绿化建设费 5、围墙建造费 3、建筑小品 6、室外照明 4、道路广场建造费 7、室外零星工程,四、成本科目基本组成,七、配套设施费 1、游泳池 5、地下室 2、会所 6、行政管理及设区服务 3、幼儿园 7、市政用房 4、学校 八、开发间接费 1、

4、工程管理费 3、营销设施建造费 2、资本化利息 4、物业完善费 5、不可预见费,四、成本科目基本组成,一、土地获得价款 1、政府地价及相关费用 土地出让金 契税 4% 3、红线外市政设施 大市政配套费 105元/M2 河西市政配套费 110元/M2,三级、四级科目,光明比宝山费用高在哪里？高多少？光明比金色费用高在哪里？高多少？,四、成本科目基本组成,二、开发前期准备费 1、勘察设计费 勘察丈量费-下设五 十个子目 商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等 规划设计费-下设五 十个子目 交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等 2

5、、报批报建费 报批报建费-下设二十个子目 政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等,四、成本科目基本组成,2、报批报建费 增容费-下设五 十个子目 供电贴费、水增容费(住宅、商业)、煤气增容费 三通一平费-下设三个子目 临时道路、临时用电、临时用水,四、成本科目基本组成,三、主体建筑工程费 1、基础工程费 土方 护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等 工程桩、桩基检测、降水 2、结构与粗装修 3、门窗工程 单元门 入户门 防火门、防火卷帘门 窗、阳台门,

6、四、成本科目基本组成,三、主体建筑工程费 4、公共部位装修 大堂精装修、架空层、地下室大堂 电梯厅精装修 单元入口、楼梯间 外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等 5、室内装修 四、主体安装工程费 室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关 插座等 设备及安装费电梯、通风、消防系统 弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱,四、成本科目基本组成,五、社区管网费 室外给排水系统 室外给水雨污水室外消防 室外燃气系统 管道系统调压站 室外电器及高低压设备 高低压配电设备及安装 室外强电管道及敷设室外弱电管道埋设 室外智能化系统 停车管理系统小区闭路监控系统周

7、界红外防越 小区门禁系统电子巡更系统电子信息公告系统 前景音乐广播系统人工湖电子提示系统,四、成本科目基本组成,六、园林环境费 1、绿化建设费 2、建筑小品 3、道路广场建造费 4、围墙建造费 5、室外照明 6、室外零星设施 七、配套设施费 会所 基础工程结构与粗装修安装费室内精装修 铝合金门窗外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等),四、成本科目基本组成,七、配套设施费 幼儿园-光明无 学校 -光明无 地下室 结构与粗装修安装费人防设备费 车挡及仃车位 行政管理及社区服务 基础费用结构与粗装修安装费室内精装修 市政公用房 基础费用结构与粗装修安装费室内精装修 八、开发间接费 工程管理费 工程监理费预

8、结算编审费行政费用施工奖金工程质量监督费安全监督费工程保险费工程细部检查费,四、成本科目基本组成,八、开发间接费 资本化利息 营销设施建造费 接待厅及销售办公室装修费样板间费用示范景观带费 物业完善费 不可预见费,光明的建筑工程费为何比金色便宜？,五、光明与赛纳丽舍成本对比,光明与赛纳丽舍经济指标对比,光明与赛纳丽舍单价对比,六、天津万科项目与顺驰成本对比,一、顺驰项目简介指标：,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,单位：元/M2,顺驰土地费用：,加权平均,结论：顺驰在土地获得成本上并不占优势,单位：元/M2,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环

9、境成本,万科土地费用：,单位：元/M2,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,顺驰前期费用：,单位：元/M2,加权平均,前期成本有差异？,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科前期费用：,1-1、顺驰设计费用：,单位：元/M2,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,1-2、设计费用对比：,单位：元/M2,顺驰住宅设计费约在30-40元之间， 万科的设计费约合70元/M2,分析原因： 1、多请国外设计公司； 2、重复、修改设计、无效设计成本较高； 3、需设计项目过多 常规：概念设计、方案设计、环境设计 其它：人防设

10、计、照明设计、样板房装修、 配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,2-1、人防费用：,单位：元/M2,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,2-2、人防费用对比：,单位：元/M2,顺驰人防费用： （1）区县项目及早期项目人防费经协调不发生费用， （2）建地下车库项目较多，导致人防费较高,结论： 天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间，天津万科可在此方面加强协调力度。,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,3-1、小配套费用：,单位：元/M2,各项成本对比 土地成本 前期成本 主

11、体成本 区内配套 环境成本,3-2、小配套费用对比：,单位：元/M2,顺驰小配套费用： 区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用， 近两年开发项目均已规范交纳此费用，未减免,结论： 随着政府部门对房地产业的逐渐规范，天津市内项目的小配套交纳将严格执行，在此项无协调空间。,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,顺驰主体成本：,单位：元/M2,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,单位：元/M2,简单算术平均,结论：万科建安成本较高,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科主体成本：,顺驰区内配套成本：,单位：元/M

12、2,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,单位：元/M2,简单算术平均,区内配套成本差异很大？,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科区内配套成本：,1-1供热：,单位：元/M2,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,1-2、供热费用对比：,单位：元/M2,顺驰供热费用： （1）源头费：万科以往项目交费77-82元不等；而顺驰在此次分析的14个项目中，有九个项目未交纳(或含在地价款中)，其余交费 额度在45-80元之间，在此收费项目上，明显有成本优势。 （2）区内费用：万科以往项目成本在25-60元之间，而顺驰此

13、项成本 平均只有22元/M2，也具有成本优势。 （3）没有单独的热力入口装置,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,2-1、气源基金：,单位：元/M2,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,2-2、气源基金对比：,单位：元/M2,此项政府收费标准为20元/M2，万科以往项目从未协调下浮过；而顺驰在此收费项目上，仅支出了10元/M2，有成本优势。,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,3-1、智能化：,单位：元/M2,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,3-2、万科智能化：,单位：元/M2,

14、加权平均,成本相当,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,顺驰环境成本：,单位：元/M2,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科环境成本：,单位：元/M2,加权平均,环境成本差异很大？,各项成本对比 土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,顺驰销售费用单位成本：,单位：元/M2,销售成本对比：,单位：元/M2,按加权平均计算，顺驰的销售费用每平米仅为83元。而天津万科销售成本一般为售价的2.5-3%，在此科目上，顺驰公司有一定的优势。,顺驰开发单位成本：,单位：元/M2,万科开发成本：,单位：元/M2,简单算术平均,开发成本差异

15、约500元,顺驰总成本：,单位：元/M2,平均 毛利21%,三、主要差异对比：,单位：元/M2,总结： 1、设计费: 根据项目定位合理选择设计师档次（国内普通设计师、国内知名设计师、 港台设计师和国际 著名设计师）。 2、人防费、供热费、气源基金等交费标准均有下调空间，万科应加强此方面的协调力度（此费用降低不会影响产品的品质）。 3、主体、环境与顺驰成本差异较为突出，主要由于产品品质的提升，需研究产品品质增加对售价的影响比例。,成本的价值理论,房地产项目投资一般符合价值性能比的关系：,价值功能/成本,保持房地产价值增长有以下五种方式：第一种：价值功能/成本； 第二种：价值功能/成本； 第三种：价值功能/成本； 第四种：价值功能/成本 第五种：价值功能 /成本,成本的金科玉律,成本一定消耗资源，不消耗资源的成本不存在 成本一定在过程中发生 成本低并不意味着低成本,利润的最大化，一定是成本的最小化 成本管理是360度的管理，成本核算只占成本 管理的百分之一 微利时代的竞争一定是成本的竞争,成本的金科玉