第3章_项目策划.ppt

1、2020年10月8日,3 项目策划,3.1 项目策划的基本概念 3.2 项目环境调查与研究 3.3 项目决策策划 3.4 项目实施策划,2020年10月8日,3.1 项目策划的基本概念,3.1.1 项目策划的内涵 3.1.2 项目策划的目的 3.1.3 项目策划的特点 3.1.4 项目策划的类型 3.1.5 项目策划的任务,2020年10月8日,3.1.1 项目策划的内涵,建设项目策划是指在项目建设前期，通过调查研究和收集资料，在充分占有信息的基础上，针对项目决策和实施，或决策和实施的某个问题，进行组织、管理、经济和技术等方面的科学分析和论证，这将使项目建设有正确的方向和明确的目的，也使建设项

2、目设计工作有明确的方向并充分体现业主的建设目的。其根本目的是为项目建设的决策和实施增值。,2020年10月8日,3.1.2 项目策划的目的,项目建议书,批 准,立 项,设计任务书,设 计,施 工,交 付使用,可行性研究,项目决策阶段,项目实施阶段,我国工程项目基本建设程序,项目策划的目的：为项目的决策和实施提供依据。,2020年10月8日,3.1.3 项目策划的特点,重视同类建设项目的经验和教训的分析。 坚持开放型的工作原则。 策划是一个知识管理的过程。 策划是一个创新求增值的过程。 策划是一个动态过程。,2020年10月8日,3.1.4 项目策划的类型,建设项目策划,按对象分,按内容分,项目

3、运营策划,成片土地开发策划,单体建筑项目策划,项目决策的策划,项目实施的策划,2020年10月8日,3.1.5 项目策划的任务,(1) 项目决策的策划任务 项目决策的策划最主要的任务是定义开发或者建设什么及其效益和意义如何。 具体任务： 建设环境和条件的调查和分析； 项目建设目标论证与项目定义； 项目功能分析与面积分配； 与项目决策有关的组织、管理和经济方面的论证与决策； 与项目决策有关的技术方面的论证与策划； 项目决策的风险分析。,2020年10月8日,3.1.5 项目策划的任务,(2) 项目实施的策划任务 实施策划最主要的任务是定义如何组织开发和建设该任务. 具体任务包括： 项目实施的环境

4、和条件的调查与分析； 项目目标的分析和再论证； 项目实施的组织策划； 项目实施的管理策划； 项目实施的合同策划； 项目实施的经济策划； 项目实施的技术策划； 项目实施的风险分析与策划等。,2020年10月8日,3.2 项目环境调查与分析,3.2.1 环境调查的目的 3.2.2 环境调查的工作范围 3.2.3 环境调查的方法 3.2.4 环境调查的工作成果,2020年10月8日,3.2.1 环境调查的目的,策划是在充分占有信息和资料的前提下所进行的一种创造性劳动，因此充分占有信息是策划的先决条件，否则策划就成了无本之木、无源之水。从这一基本思想出发，环境调查与分析是项目策划工作的第一步，也是最基

5、础的一环。,2020年10月8日,3.2.2 环境调查的工作范围,(1)环境调查的工作范围 项目周边自然环境和条件； 项目开发时期的市场环境； 宏观经济环境； 项目所在地政策环境； 建设条件和环境（能源、基础设施等）； 历史、文化环境（包括风土人情等）； 建筑环境（风格、主色调等）； 其他相关问题。,2020年10月8日,3.2.2 环境调查的工作范围,(2) 环境调查的重点 策划的对象决定了环境调查的内容，因此不同项目环境调查的内容可能差别很大，工作重点有所不同。从总体上讲，环境调查应该以项目为基本出发点，将项目实施所可能涉及到的所有环境因素进行系统性地思考，以其中对项目影响较大的核心因素为

6、调查的重点，尤其应将项目策划和项目实施所需要依据和利用的关键因素和条件作为主要的考察对象，进行全面深入的调查,2020年10月8日,3.2.3 环境调查的工作方法,(1) 现场实地考察 (2)相关部门走访（主要资料来源） (3)有关人员（群）访谈 业主方相关人员 最终用户 有关领导 有关方面专家和专业人士 其他相关人员 (4)文献调查与研究。,2020年10月8日,3.2.4 环境调查的工作成果,环境调查的主要工作成果包括环境调查分析报告及其附件。,2020年10月8日,3.3 环境决策策划,3.3.1 环境决策策划的工作内容 3.3.2 项目的定义 3.3.3 项目的功能分析与面积分配 3.

7、3.4 项目经济策划 3.3.5 项目组织与管理总体方案 3.3.6 项目设计要求文件,2020年10月8日,3.3.1 项目决策策划的工作内容,项目阶段策划,2020年10月8日,3.3.2 项目定义,项目定义确定项目实施的总体构思，主要解决两个问题。第一个问题是明确项目定位（指项目的功能、建设的内容、规模、组成等，也就是项目建设的基本思路）；第二个问题是明确项目的建设目标。 在项目定义中经常出现的内容还有： 项目发展战略： 项目总体构思； 项目产业策划等。,2020年10月8日,3.3.3 项目功能分析与面积分配,(1) 项目功能分析 分为项目总体功能定位和项目具体功能分析。 项目总体功能

8、定位是指项目基于整个宏观经济、 区域经济、地域总体规划，和其项目定义相一致的宏观功能定位，而不是指具体到项目某个局部。 项目的具体功能分析，即为满足项目建成后运营使用活动的需要，项目应该具备哪些具体的功能，提供哪些具体的设施和服务、主要是确定项目的性质、项目的组成、规模和质量标准等，是对项目总体功能的进一步分析。,2020年10月8日,3.3.3 项目功能分析与面积分配,(2) 项目功能区划分与面积分配 功能区划分步骤一般如下：首先对项目空间构成进行分析，按照功能需求的类型对其空间构成分类；在空间分类的基础上，对项目的功能分区进行设想；然后根据各功能区在项目中的重要程度及其所提供功能的范围，对

9、各功能区进行详细的面积分配。,2020年10月8日,3.3.4 项目经济策划,项目经济策划是在项目定义与功能策划基础上，进行整个项目投资估算、融资方案的设计以及项目经济评价。 (1)项目总投资估算 根据项目组成对工程总投资进行结构分解，确定各项投资与费用的组成。 根据项目规模分析各项投资分解项的工程数量。 根据项目标准估算各项投资分解项的单价。 根据数量和单价计算投资合价。 对估算所作的各项假设和计算方法进行说明，编制投资估算说明书。,2020年10月8日,3.3.4 项目经济策划,(2) 融资方案 融资组织与融资方式策划 确定项目融资的主体 融资的具体方式 项目开发融资模式策划,2020年1

10、0月8日,3.3.4 项目经济策划,(3) 项目经济评价 项目的经济可行性评价系统包括项目国民经济评价、财务评价和社会评价三个部分。 项目财务评价的内容： 财务评价基础数据与参数选取； 收支预测； 投资盈利能力及主要财务指标分析； 财务清偿能力分析； 敏感性分析； 最终得出财务评价结论及财务评价报告。,2020年10月8日,3.3.5 项目组织与管理总体方案,项目分解结构及编码方案 顺目管理组织方案 项目合同结构方案 项目总进度纲要,2020年10月8日,3.3.6 项目设计要求文件,项目决策的最终成果是项目设计要求文件的编制。项目设计要求文件是对项目设计的具体要求，这种要求是在确定了项目总体

11、目标、分析研究了项目开发条件功能问题、进行了详细的项目定义和功能分析基础上提出的，因此更加有依据，也更加具体，便于设计者了解业主的功能要求，了解业主对建筑风格的喜好，能在一定程度上减少设计的返工。,2020年10月8日,3.4 项目实施策划,3.4.1 项目实施策划的工作内容 3.4.2 项目实施的目标分析和再论证 3.4.3 项目实施的组织策划 3.4.4 项目实施目标控制策划,2020年10月8日,3.4.1 项目实施策划的工作内容,实施阶段策划,.,2020年10月8日,3.4.2 项目实施的目标分析和再论证,项目目标的分析和再论证包括编制三大目标规划： 投资目标规划，在总投资估算基础上编制； 进度目标规划，在总进度纲要基础上编制； 质量目标规划，在项目决策策划中的项目定义、功能分析与面积分划基础上编制。,2020年10月8日,3.4.3 项目实施的组织策划,(1) 组织结构策划 项目建设单位管理能力及管理方式 项目规模和项目组织结构内容 项目实施进度规划 (2)任务分工策划 组织结构中各单位部门或各职责进行细化扩展。 (3)管理职能分工策划 组织中各任务承担者管理职能上的分工。 (4) 工作流程策划 项目管理工作流程可分为投资控制、 进度控制、质量控制、合同与招投标管理工作流程等。,202