养老地产模式及政策介绍.ppt

1、前言,据调查数据显示，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿,我国已经进入人口老龄化快速发展阶段. 老年人口增加迅速，但养老产业供需矛盾凸现。 根据中国老龄委提供的资料显示：2012年养老产业的市场需求约为1万亿元，而实际供应仅满足1000亿元，占需求的10%。 养老服务业因供需不平衡而转化成刚性需求。,近年来国家出台多项政策支持养老产业发展 关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 国务院关于促进健康服务业发展的若干意见 政策的出台将为养老产业发展提供税收、金融、土地、资金等各方面的优惠政策，

2、养老地产更是在该政策出台之前就深为投资者所关注。,养老地产,国务院关于加快发展养老服务业的若干意见中明文规定：凡新建城区和新建居住（小）区，要按标准要求配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用；凡老城区和已建成居住（小）区无养老服务设施或现有设施没有达到规划和建设指标要求的，要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施，不得挪作他用。,养老地产运营模式,只建设不运营： 优势：开发商只要完成产品开发。销售完即项目结束，避免了物业运 营风险。投资回收期较短，投资风险较小。 劣势：对养老地产利润挖掘不够，无法获得物业经营带来的增值收入 和溢价收入。 不建设只运营：

3、 优势：专注于管理运营，有利于运营能力的提升；并且由于不开发， 因此对资金要求相对要小，规避了资金难题。 劣势：对物业开发的质量和设计无法控制。 建设与运营相结合： 优势：开发商通过开发住宅，以及服务、医疗等相关产业链环节。丰 富企业利润来源，享受相关增值收入。 劣势：投资回收期长。对开发商资金要求较高，同时对企业的经营管 理经验和能力，以及各种社会资源的整合和协调能力有较高要求,养老地产案例,养老地产优惠政策,投融资政策：鼓励吸引更多民间资本，培育和扶持养老服务机构和企业发展。 土地供应：对营利性养老机构建设用地，优先保障供应 税费优惠：对养老机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老机构

4、自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税，对养老机构减免用电、用水、用气、用热等行政事业性收费。 补贴支持：通过补助投资、贷款贴息、运营补贴、购买服务等方式，支持社会力量举办养老服务机构，开展养老服务。,养老地产优惠政策,1.营业税： 养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。 依据中华人民共和国营业税暂行条例 2.所得税： 对由民政部门审核批准,并核发北京市养老机构执业许可证的老年服务机构及核发社区服务设施证书的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。 对于其他部门和单位

5、、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税。 依据：财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知,养老地产优惠政策,3.地方税： 对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。 依据：财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知 4.财政补贴 社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京） 每新建一

6、张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海） 5.开发建设 在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。 依据：关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见,享受优惠政策案例,上海亲和源得到了南汇区政府提供的50 年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的成本问题。 广州颐年园作为 20 世纪90 年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过

7、设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500 亩土地和1400 万元启动资金。但是运作混乱，最终，广州市民政局退出该项目，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。 杭州金色年华：民营公助，在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出售，导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。,小结,养老地产发展机遇明显： 1、受楼市调控影响较小 2、未来长期投资回报率可观 3、潜在发展和升值空间较大 4、产业链式发展，提供后续经营

8、管理和服务能够为开发 商带来更多的投资机会和盈利点。,养老产业,养老服务 养老物业,养老服务,养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。 养老服务模式 一、传统的养老服务模式 二、社区养老服务模式 三、机构养老服务模式,一、传统的养老服务模式,养儿防老 在传统的养老模式中，无论是经济支持、精神慰藉和生活照料，基本上都是由家庭提供的。老年人居住在家里，由家庭成员为其提供服务，家庭是人们相互交往、终身依赖的基本形式，也是思想情感交流最充分的场所。 无论是

9、传统社会还是现代社会，无论是国内还是国外，老年人都习惯于选择居家养老。,但是，我国从20世纪70年代开始实行计划生育政策，生育率逐年下降，家庭子女数量渐渐减少。同时，医疗水平的提高，老年人口的寿命正在延长，使子女的赡养负担加重。特别是“4一2一1”家庭的出现，使得第三代人口的赡养负担过重。家庭很难充分担当起老年人的生活赡养和精神慰藉的义务。,二、社区养老服务模式,伴随着经济的发展和人们生活方式的转变，传统的家庭养老功能逐渐弱化，机构养老逐步被人们接纳，而社区养老也成为养老模式创新试点方面的新景象。 社区养老是指老年人住在家里或社区养老机构里，在继续得到家庭成员照顾的同时，由社区承担起养老工作或

10、者托老工作的一种养老服务形式。 社区养老既能满足老年人留在家甲，享受亲情的需要，又能满足老年人接触社会，融入社会，享受友情和邻里互助情的需要。社区能向老年人提供经常、就近、方便和及时的服务。,三、机构养老服务模式,机构养老指让老年人入住到养老机构进行的一种养老方式 主要形式：敬老院 托老所（护理性机构） 老年公寓 老年社会福利院 旅游度假型养老酒店,机构养老敬老院,敬老院是为老年人养老服务的社会福利事业单位。 敬老院的收养对象主要是五保老人。敬老院贯彻集体事业集体办的原则，入院老人的生活费、医疗费、丧葬费等的供给,均由集体承担,统筹解决。贫困地区的敬老院，集体组织供给有困难的，由国家给予补助。

11、敬老院的宗旨是敬老养老，把安排好老人的物质生活和文化生活放在首位。敬老院经常组织一些老人参加力所能及的生产劳动和适合老人特点的文娱体育活动。有的乡镇把敬老院办成老年人的活动中心，为乡、镇社区的老人提供福利服务。,机构养老托老所,托老所 （nursery for the aged），为老年人提供寄托性养老服务的设施，有日托和全托等形式。也就是是近几年来在西欧、日本等国兴建的各种类型的“老人之家”。 “老人之家”大体上可分三类： 一是收容身体健康，生活能自理的老人； 二是收容生活可部分自理，还需要部分照颐的老人； 三是收容生活上不能自理，患有各种慢性病或残废的老人。,机构养老老年公寓,老年公寓（a

12、partment for the aged），是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。 老年公寓既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅。在北京、上海这样的大城市，老年公寓已经很普遍，并且出现低、中、高档分级。,机构养老老年社会福利院,老年社会福利院，就是享受国家一定数额的经济补助，接待老年人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有起居生活、文化娱乐、康复训练、医疗保健等多项服务设施。,机构养老旅游度假型养老酒店,50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，很多人希望到处旅游，一边旅游

13、、一边养老。现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，如何把温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能跟养老结合，争取旅游养老的老年人群，这个应该是未来非常重要的发展方向。,这些养老机构具有专业化、社会化、市场化的特征，为老年人提供专业化的生活照顾服务及健康护理。在养老机构中各种社会活动和交往、丰富的文化生活有助于解除其孤独感，从而提高其生活品质，机构这种集中供养的方式可以确保老年人口的安全 国家为加大力度推动机构养老事业发展，颁布关于加快实现社会福利社会化的意见、关于加快发展养老服务业的意见等政策文件，鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服

14、务等形式，推动养老机构较快发展。,建立健全居家养老服务体系的主要关注点放在鼓励建立养老院和倡导街道与居委会的居家养老服务上，取得了一些成绩，但还远远不能解决养老服务的供需矛盾。 仍然存在问题有：服务人员缺乏，服务质量不稳定，服务标准和收费缺乏规范，服务时限不能够全天候，很难及时解决老人所需。 因此，有不少物业服务企业也开始介入社区养老服务 养老物业,养老物业,河北卓达物业在行业中率先推行“全龄化社区养老”模式。 即：利用物业服务占社区服务主导地位的优势，通过开发商在养老设施 、设备及场地等硬件的先期投入和后期完备，由物业服务公司组建专职 社区养老服务队伍和全员性助老服务，调动并整合社区内外所有

15、可用于 为老年人服务的力量和资源，利用社区养老服务网络平台，提供672条人 性化特色养老服务，使老年人不出社区，不脱离熟悉的生活环境，即能 享受专业化的养老服务。 同时还让老人发挥余热参加各类活动，以融入社会大家庭，实现“老有 所养、老有所乐、老有所学、老有所为、老有所依、老有所安、老有所 惠”。物业管理与居家养老服务的结合，赢得了广大业主和社会各界的 高度评价，带来了卓达集团房地产开发项目的旺销和卓达物业品牌的提 升，得到了政府部门的肯定，取得了较好的社会效益。,卓达物业社区养老服务模式大致如下： 模式概念：利用物业服务在社区服务中占主导地位的优势，通过在养老设施、设备、场地等硬件的种种投入

16、，通过自身的种种服务，调动并整合社区内外所有(可用)为老年人服务的力量和资源，通过社区养老服务网络(平台)，为老年人提供服务。 服务对象：在卓达社区居住的65(含)岁以上的老年人。 服务特点：老年人在不脱离家庭、不脱离儿女和不脱离熟悉的生活环境下，享受家庭养老力所不能及，社会养老又做不到 (做不好)的照料服务，它是既符合国情又符合老年人现实需要的养老服务形式。 组织架构：在物业服务公司组织框架内组建社区养老服务部，选派和培训好服务人员，专职开展社区养老服务。 服务项目：经过对卓达小区内老年人调查了解后制定了老有所养、老有所学、老有所乐、老有所医。老有所安、老有所为、老有所惠七大系列，26个类别

17、，672项服务项目为老年人提供服务，为规范服务项目，公司还制订了3000条服务规范。,养老物业,地方政府优惠政策,1、昆明市 投资建设奖励。在盘龙区、五华区、官渡区、西山区、安宁市、呈贡县兴办养老服务机构，其固定资产投资规模不少于1000万元（不含土地），在其它县区投资规模不少于500万元的，市政府按其投资总额的10。给予一次性奖励，支持其改善基础设施和服务环境。 营运补助。在盘龙区、五华区、官渡区、西山区、安宁市、呈贡县兴办的养老服务机构，床位数达到50张以上，并经相关部门验收合格，且昆明市辖区内的户籍老年人连续使用床位6个月以上的，给予每床每月不低于30元的营运补助；其他县区（不少于30张床位）给予不低于每床每月20元的营运补助，支持其提高入住老年人的住、养水平。,2、秦皇岛市 床位补贴：床位数达到50张以上的，且老人居室的单人间使用面积不小于10平方米；双人间使用面积不小于14平方米；三人间使用面积不小于18平方米；合居型居室每张床位的使用面积不小于5平方米，经过一年运营后入住率达到60%以上的，三个城市区及市经济技术开发区新建的社会办养老服务机构