51房地产开发概述

1、5.1 房地产开发概述1.房地产开发的基本概念国有土地使用权的土地上进行基本设施和房屋建设的行为。 2.房地产开发的基本原则（ 1）房地产开发必须严格执行城市规划的原则。 （ 2）房地产开发应坚持经济效益、社会效益和环境效益相提议的原则。 （ 3）房地产开发应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 3.房地产开发的特征（ 1）涉及面广（ 2）工程项目多（ 3）投资量大（ 4）建设周期长 4.房地产开发的注意事项（ 1）房地产开发应考虑城市总体效益。 （2）严格按用途、期限开发。（ 3）房地产开发项目的设计、设施，必须符合国家的有关标准和规范。 （ 4）优先开发居民住宅。5.2.1

2、 房地产开发企业的概念的种类1.房地产开发企业的概念房地产开发企业是指以营利为目的的从事房地产开发和经营，具有企业法人资格的经济实体。 2.房地产开发企业的种类。 （ 1）专营企业（ 2）兼营企业（3）项目公司5.2.2 房地产开发企业的设立条件（1）有自己的名称和组织机构（2）有固定的经营场所（3）有符合国务院规定的注册资本（4）有足够的专业技术人员（5）法律、行政法规规定的其他条件5.2.3 房地产开发企业的设立程序1.申请登记 2.发给营业执照3.备案1 / 75.2.4 房地产开发企业的资质等级1.一级企业的资质标准2.二级企业的资质标准3.三级企业的资质标准 4.四级企业的资质标准。

3、5.2.6 房地产开发企业的资质管理房地产开发企业采取分级审批的办法，由审批单位负责颁发证书。5.2.7 房地产开发有限责任公司和房地产开发股份有限公司的设立1.有限责任公司的设立条件2.有限责任公司的设立登记3.股份有限公司设立的条件4.股份有限公司设立的程序6.1 房地产交易的概念和特征1.房地产交易的概念房地产交易是指房地产为特征商品而进行的各种经营活动。包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 2.房地产交易的特征（1）房地产交易对象的特殊性。（ 2）房地产交易形式的确定（3）房地产交易是一种民事法律行为。6.1.2 房地产交易中的基本制度1.房地产价格申报制度6.1.3 房地产

4、交易的管理机构房地产交易的管理机构主要是指国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。6.2.1 房地产转让概述2 / 71.房地产转让概念房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、增与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。2.房地产转让的形式（1）房地产买卖（2）房地产增与（3）其他合法方式6.2.2 房地产转让的条件1.房地产转让的禁止条件 （ 1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。 （ 2）依法收回土地使用权的（ 3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。（ 4）权属有争议的（ 5）未依法登记领取权属证书的。 （ 6）法律、行政法规规定禁止转

5、让的其他形式。 2.允许房地产转让的条件（ 1）以出让方式取得土地使用权的房地产转让应具备的条件。（ 2）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件。6.2.4 房地产转让合同1. 房地产转让合同的概念房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利义务的协议。2. 房地产转让合同的主要内容6.2.5 以出让方式取得土地使用权的房地产转让以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利和义务范围应当与转让人原由的权利和承担的义务相一致。3 / 76.3.1 商品房预售的概念商品房预售是指房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预

6、售合同支付定金或房款，并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。6.3.2 商品房预售的条件（ 1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（ 2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。 （ 3）按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25% 以上。（ 4）已办理预售登记。6.3.3 商品房预售的程序1.申请商品房预售许可证2、预售人同预购人签订商品房预售合同。 3.办理产权过户登记手续。6.3.4 商品房预售中的违法行为及处罚（ 1）未办理商品房预售许可证 （ 2）挪用商品房预售款项，且款项不用于有关的工程建设。 （ 3）未按规定办理备案和登记手续的。6

7、.4.1 房地产抵押的概念房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。6.4.2 房地产抵押的条件（ 1）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内土地使用权，可以设定抵押权。 （2）以出让方式取得的土地使用权4 / 7可以设定抵押。 （3）以划拨方式取得的土地使用权，经有批准权的人民政府审批准予转让的，可以抵押。（ 4）依法承包并经承包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以设定抵押。6.4.3 房地产抵押的程序1.签约 2.登记6.4.4 房地产抵押的合同房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权、债务的履行，明确双方权利义务关系

8、的协议。6.4.6 土地使用权抵押登记1.关于土地使用权抵押登记的法律效力土地使用权低压权的设立、变更和消灭应办理土地登记手续。土地使用权抵押合同经登记后生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。 2.土地使用权抵押的地价评估和合同签定土地使用权抵押应当进行地价评估，由双方当事人签订抵押合同。3.关于土地使用权抵押登记申请土地使用权设定抵押的，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后15 日内，持被抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告，抵押人和抵押权人的身份证明，共同到土地管理部门申请抵押登记。 4.土地使用权抵押登记和变更登记抵押登记申请经审查，符合规定要求的，准予登记。抵押期间

9、，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后15 日内，持5 / 7有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。6.5.1 房屋租赁的概念及条件1.房屋租赁的概念房屋租赁是指所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承担人向出租人支付租金的行为。2.房屋租赁的条件。6.5.2 房屋租赁合同1.房屋租赁合同的概念出租人与承租人就房屋租赁事宜明确相互权利和义务关系的协议。2.房屋租赁合同的内容3.租赁合同的终止租赁合同的终止一般有两种情况：一是合同的自然终止；另一个是合同的人为终止。4.房屋租赁合同的登记备案房屋租赁双方签订租赁合同之后，还应该向房地产管理部门登记备案。 （ 1）登记申请（ 2）审查（ 3）颁发房屋租赁证6.5.3 房屋转租房屋转租房屋承组人将承租的房屋再出租的行为。房屋转租必须签定转租合同。6.5.4 房屋租金1.房屋租金的概念房屋租金是指房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋出租人的经济补偿。房屋租金可分为成分租金、商业租金和市场租金。2.房屋租金中的土地收益城市房地产管理法规定：