戴德梁行_深圳城建观澜项目建筑规划策划方案_140PPT.ppt

1、,铸就辉煌,铸就辉煌 城建罗马假日建筑规划策划方案,【前两次提案完成的工作】 项目区域价值挖掘、所在区域发展特性的基础 上的项目发展方向定位及案名； 基于对项目各地块地势、景观等分析的情况下， 项目的初步规划设计方案以及此规划方案在营 销推广过程中的安排；,前两次提案内容要点回顾,戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司,香蜜湖,超越,梦想,第一次提案,“香蜜湖”,香蜜湖=城市资源+生态自然资源的完美结合 地段绝佳：深圳市惟一城市中心的大规模、低密度、临湖生态社区 配套完善：香蜜湖度假村、德式堡、名人俱乐部、深圳高级中学等 高档的配套服务 生态环境一流：80万m2都市绿肺、70%的片区绿化率、 20

2、万m2香蜜湖水面、片区0.04超低容积率、,凭什么,观澜的“香蜜湖”,我们够资格么？,香蜜湖区域与横坑水库区域比照表,区域定位：超越香蜜湖的、具有国际视野的 生态水岸综合社区,比照结论：横坑水库区域与香蜜湖区域相比 有着更为广阔的绿化面积； 更为丰富的休闲娱乐设施； 更为生态环保的居住环境； 更为丰富的产品类型; 同样便捷的交通、完善的生活配套,户型面积及比例,高层住宅户型面积,低密度住宅户型面积,其中低密度建筑面积约 占总建筑面积的23%， 高层住宅约占77%,为全面提升低密度住宅的价值，我司建议将叠拼及TH集中分布在 项目西侧部分，保证其纯粹的高端价值，将高层住宅集中分布在项 目的东侧及北

3、侧。规划布局建议如图示：,因高尔夫而具有的休闲、旅游、度假色彩浓厚的观澜，给人更多 的是享受、惬意、尊贵的感觉与向往， 项目拥有的山、水、绿地的更将我们引入到绚烂多彩的假日时光,【形象定位】,项目形象定位 水岸湖居生态度假,罗马假日（Roman Holiday）,罗马历史名城、旅游胜地、时尚之都 假日体现本项目营造的“假日生活”，轻松、惬意、 罗马假日26届奥斯卡最佳女演员、最佳电影故事、最佳服装设计3项 金像奖，格利高利派克、奥黛丽赫本 领衔主演,经典老片演绎经典假日生活 经典老歌回味无尽优雅旋律,罗马假日（Roman Holiday）,斯卡波罗集市（ Scarborough Fair ）,

4、奥斯卡获奖影片毕业生的插曲之一 根据17世纪英国民谣改编的歌，保罗西蒙和加丰科合唱。 古代北欧的维京人在英国建立的大型集市，每年8月会有为期45天的交易商会，热闹非凡，一千多年前的人声鼎沸，大概是和着骡马的嘶鸣和牛羊的体味的；歌曲行云流水的旋律和歌词中美好的鲜花Parsley（欧芹）、sage（鼠尾草）、rosemary（迷迭香）和thyme（百里香）却让人神往。,经典老片演绎经典假日生活 经典老歌回味无尽优雅旋律,泛城房地产顾问（深圳）有限公司,梦想,之翼,第二次提案,1、合理利用地势，尽可能的保留项目地块内的山体、 盆地、山脊等原生态地势及植被；,2、最大化的利用地势而建，尽量减少土地整理

5、过程中 增加的土方量移动，降低建筑成本；,3、在满足各技术参数的情况下尽可能的摆布高价值低 密度住宅；,4 、尽可能的将项目外部的山丘绿地、水库等景观享受 最大化；,5、合理进行规划布局，降低周边道路噪音影响；,6、规划设计有利于营销过程中的分期销售；,规划设计原则,鉴于项目地块广阔且地势复杂多变，为便于地块分析 及整体合理规划，根据项目地块各部分特点将项目地 块划分为6块，同时制定5个项目高点，如图所示：,地块区域,地块高点,山脊线,N S,1、山脊线连绵起伏，高低错落，横跨项目东 西,向项目分成为南、北两大区域； 2、山脊线北侧保持原生植被及较缓的自然坡 度；山脊线南侧由于人工开挖及水土流

6、失， 坡势陡峭，须作护坡或缓坡处理； 3、B点部分山顶场地较为开阔、平缓，其他山 脊部分均比较窄。,山脊线走势及高点分析,城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。,国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027 ：1,商业面积：住宅面积,商业规模适度性,一般城市居住区商业设施指标,人均商业服务建筑面积,居 住 区,0.7-0.91m2/人,类 别,合理服务半径,800-1000m,城市居住区规划设计规范,商业、会所,联排别墅,叠拼别墅,坡地house,小高层住宅,山脊公园,峡谷园林,坡地叠加,幼儿园,中心水景及泳湖,主入口,小区路,小高层住宅,公园绿地,小高层住宅,山顶会所

7、,自行车环道,小区路,北,规划方向3论证,原生山坡公园,坡地,园林,连通的桥,户型统计数据,低密度建筑面积约占16.6%， 高层住宅建筑面积约占占83.4%,“庭院打造”台地+坡地（“山地”概念的大胆运用）,空间：错落有致。有张有弛。有扬有抑，有开有阖，有远有近。 层次：变化多端。坡地、缓步、台阶、挡土墙，避免平铺直叙的单调。 变化：步移景异。 氛围：轻松随性。连续坡道系统的设计，有助于人车分流、人车分层。,山地产品打造 -低密度别墅部分,项目开发、销售分期建议二,一期加推或者二期开发 销售部分 6号地块高层住宅 套数：324 建筑面积：49248m2,一期开发销售部分 2号地叠加别墅及5号地

8、 小高层 套数：134+376 建筑面积：75680m2,三期开发销售部分 1号地块高层住宅 套数：1048 建筑面积： 136240m2,一期加推或 二期开发销 售部分, 3、4号地TH 套数：98 建筑面积： 21560m2,“假日生活”人文环境的体现 -罗马假日完全演绎,建筑元素的体现,园林景观体现,文化体现,宣传包装,欧式建筑元素,休闲、舒适园林营造,重现经典老片元素,“假日生活”宣传,经典再现-电影情节移植,“赫本式”置业顾问 服装及发型,新式看楼专车-仅在旅游景点出现的欧式马车,园林元素,欧式喷泉、花盆,经典欧式雕塑,欧式导向牌,建筑元素,欧式的建筑立面效果及屋顶、窗户、门、栏杆、

9、门牌等,城建项目,万科城,第五园,格澜郡,振业城,市场比较法：是房地产定价中最常见、最重要、应用最多的方法之一。根据邻近原则和同类原则选择万科城、第五园、振业城、格澜郡作为比较样本。,万科城,第五园,振业城,格澜郡,第五园,未来销售初步价格,小高层均价： 6000-6300元/平米 叠拼均价： 10000-11000元/平米 联排TH均价： 12000-14000元/平米,第三次提案,铸就辉煌,铸就辉煌 城建罗马假日建筑规划策划方案,【此次提案的目的】： 围绕着“罗马假日”这一项目主题发展核心，细化、优 化建筑规划方案。 制做项目整体效果图及部分视角效果图，将整体项目 的布局、园林、商业、交通

10、组织等完全体现； 通过借用图片的形式最直接表现项目设计意图。 根据项目规划进行物业销售分期，并以此分期情况进 行经济测算。,【项目建筑规划主旨理念】 ： 通过对罗马文化、建筑、人文、经济等元素的挖 掘，并以此罗马元素作为有形载体，全面营造尊 贵、舒适、惬意的假日生活氛围。,第一部分 人文理念构成元素 第二部分 建筑规划 第三部分 园林规划 第四部分 商业服务功能配置 第五部分 销售分期 第六部分 物业管理 第七部分 财务分析,报告大纲,第一部分,城建罗马假日 人文理念构成元素,【,】,罗马 各项城市元素挖掘,假日 度假式环境营造 度假心情,罗马假日 经典电影情节 电影实景再现,【城建罗马假日构

11、成元素】,【罗马城市元素】,【磅礴&尊贵】,千年帝国王者之都 铸就气势磅礴城市建筑 投射至尚尊贵,【质朴&内蕴】,财富、历史、文化的积淀 历经辉煌与荣耀 内蕴万象 质朴回归,【格调&品位】,咖啡、红酒、艺术品、雕塑 平淡而又自然 格调不必追求 只需随身享受,霓彩飞扬、声光觥酬 时尚之巅 动感之都,【时尚 &动感】,【假日】,【罗马假日】,【经典剧情】,经典永恒的爱情故事,希腊咖啡馆,圣天使堡,“浪漫假日开始的地方”的地方 -西班牙广场,安哲罗餐厅,能够测试谎言的“真实之口”,男主角的住所-马格塔街51号,能够使梦想成真的“许愿池”,【场景再现】,第二部分,城建罗马假日 建筑规划,【,】,城建罗

12、马假日整体规划,联排别墅,小高层住宅,叠加别墅,幼儿园,主入口,组团园林,公园绿地,自行车环道,原生山坡公园,坡地,跌落瀑布,山顶会所,主入口,溪流,风情商业街,联排别墅,中心湖景,会所,泳湖,小高层住宅,山脊公园,城建罗马假日整体规划效果图,小高层,会所,风情商街,中心湖景,TH区,幼儿园,叠加别墅,山体公园,城建罗马假日南向透视效果图,城建罗马假日-叠加别墅,叠加别墅规划特点,整体布局依山势从南向北呈逐步增高趋势，提高后排别墅视野开阔性及景观观赏性,溪流水景穿流其中，郁郁葱葱的绿色植物将建筑掩映其中，营造景观极佳的居住氛围,集中式地下停车，保证完全的人车分流,叠加别墅特点,临湖岸而建的别墅

13、，让4000平方米碧波水景成为私家的园林。,纯欧式建筑风格别墅,城建罗马假日-TH,城建罗马假日TH规划布局图,TH规划特点,外立面石材贴面，提升整 体立面档次；,前庭后院及小区域园林景观设计，,完全的人车分流，营造高质量的居住环境,TH规划特点,高价值楼王,居于高地之上，南北视野开阔，可俯瞰整个TH及叠加、中心园景区域。私密性极强，独享私家园林及北向坡地。400平方米超大户型设计，尊崇非凡。,尊崇大户单栋别墅,城建罗马假日-小高层,城建罗马假日小高层立面规划效果图,小高层规划设计价值点,欧式建筑元素运用体现项目档次及建筑风格,楼体镂空处理，丰富立面效果。,一层完全架空，增加园林面积，保证园林

14、的完整性,立面色彩的运用，增强项目假日生活的轻松色彩,6号地小高层规划设计价值点,利用地势高差建造半地下车 库，同时将项目整体做抬高 处理，与路面形成高差，降 低噪音影响， 提高私密性及 园林舒适度；,小高层区域为项目人口最为密集的区域，需大面积的开放的外部公共活动空间。 而完整保存原始山体的山脊公园成为业主休闲、健身、观景的重要场所；,组团园林营造舒适的居住环境,小高层规划设计价值点,极佳的视线及景观欣赏,原生态山体公园 绿色森林,中心园景,高价值物业打造-空中别墅,中高层部分具有绝佳的景观资源、视线极为开阔。顶层均可设置大面积、带顶层花园的豪华复式户型。,最高价值顶层楼王,第三部分,城建罗

15、马假日 园林规划,【,】,格调、情趣生活氛围营造,城建罗马假日园林景观网络,亲地空间。增加居民接触地面的机会，创造适合活动的人性化场地。 亲水空间。充分挖掘水的内涵，营造亲水/观水/戏水/近水的场所。 亲绿空间。软硬景观结合，营造充满活力和自然情调的绿色景观。 亲子空间。充分考虑儿童设施和场地。,亲子乐园、撒野公园、儿童形象的雕塑、幼儿园,游戏组合器具,中央湖景、湖心岛、湖心雕塑、溪流、驳岸、瀑布、泳湖、水上娱乐设施、,草坪、山坡绿地、山脊公园、组团园林、外部森林山体,道板砖铺地,地下室建造,前庭后院,亲水-水景营造原则,1、宜“小”不宜“大”原则 避免“畏水”，增强“亲水”，降低维护成本；

16、2、宜“曲”不宜“直”原则 师法自然，原生状态； 3、宜“下”不宜“上”原则 与自然常理相悖，增加成本； 4、宜“虚”不宜“实”原则 “虚实皆景”， “虚景”更加降低成本；,亲水-主景观轴线水景,在项目商业街主入口处广阔的湖面成为项目园林景观的灵魂，大面积的水面体现出项目的大气和高档品质；,经典的罗马神话雕塑，威武而气势，体现项目的罗马风格及尊贵品质,湖中的雕塑,关于水景面积的设定,湖水根据地形地势不同每月渗漏+蒸发量约为总水量的30%60%,注：观澜综合用水价格3.8元/M3,各类面积水面补水金额列表,同类型参照项目小高层物业管理费约为1.9元/M2/月， 低密度别墅类物业管理费为2.4-3

17、元/M2/月,同类型项目水景面积及物业管理收费,人工木栈湖岸,经过完全修葺的湖岸，全木质铺地、实木休闲座椅、码头拴、棕绳、花池等构成一幅质朴而又精致。,亲水-跌落水瀑,溪水驳岸、碎石铺就的河床、水边郁郁葱葱的绿色植物，景观渐变，韵致盎然。,曲折溪流驳岸,情趣小木桥,于溪流之上架设极富情趣的木桥，既满足了交通需要，同时营造了小桥流水人家的轻松舒爽的境界,1 结合地形，充分体现自然风貌。 大自然是最美的景观，结合景点的自然地貌进行地形处理， 使人备感亲切。 2以小见大，适当造景。 地形在高度、大小、比例、尺度、外观、形态等方面的变 化可 形成丰富的地表特征，通过适当的地形处理，创造更 多的层次。

18、3地形与建筑和谐统一。 地形处理必须与景园建筑景观相协调，以淡化人工建筑与 环境 的界限，使建筑、地形与绿化景观融为一体。,亲绿-园林绿地地形处理原则,亲绿-园林置石,幼儿园设置,以儿童为 形象的系 列的雕塑 小品,亲子-儿童形象系列雕塑,儿童撒野公园,幼儿园娱乐设施，成为儿童嬉戏、家庭亲子娱乐的场地。,第四部分,城建罗马假日 商业服务功能配置,【,】,商业功能配置,本项目规模庞大，项目定位高端，未来将聚集近万人 口的中高端消费客户； 项目周边生活配套服务设施欠缺； 周边高新科技园区及其他企业存在较为频繁、档次较 高的商务往来。,中高端休闲、娱乐、餐饮存在 较大的市场发展契机,本项目商业服务功

19、能发展目标,通过规模的、中高端的餐饮、娱乐、休闲商业设施的 集中配套，达到如下三个目标： 满足本项目业主的日常生活需要； 提升项目档次、传达项目主题定位； 填补区域内高端商业配套的空白，打造成为具有相当 集客能力的、辐射半径广泛的餐饮、娱乐中心。,商业街-斯卡波罗集市,斯卡波罗集市效果图,欧式风格商业街 成为小区的主出 入口，体现项目 罗马的建筑元素；,色彩鲜艳的商业建筑、精致的物件摆放、鲜艳的花泊营造繁荣、轻松、惬意的假日生活氛围，打造浪漫温馨的风情街区,斯卡波罗集市内街图例,色彩鲜艳的商业建筑、精致的物件摆放、鲜艳的花泊营造繁荣、轻松、惬意的假日生活氛围,斯卡波罗集市内街图例,斯卡波罗集市

20、-湖岸餐饮风情街,斯卡波罗集市图例 -湖岸餐饮风情街,湖岸餐饮风情街,遮阳伞、鲜花、美味、美景休闲、假日生活的全面体现,会所设置及经营内容,“假日会所” +“山顶会所”的双会所设置 假日会所：极具外向型经营的商业服务功能性会所 山顶会所（圣天使堡）：以观景、休闲、运动为主要功能的 辅助性会所,假日会所,山顶会所,室内全天候恒温泳池 高档次配套的象征，全面提升项目的档次形象；区域内唯一性的功能设置，吸引更为广泛高消费人群的目光。,尊享室内泳池 彰显非凡身价,假日会所经营内容,桑拿、水疗等豪华设施,超大面积泳湖 超大面积的泳湖（约2000平米），洋溢意大利风情的逸致户外消遣空间，在满足运动休闲功能

21、之外，广袤而又碧波粼粼的纯净水面更成为重要的景观点。,假日氛围营造,泳湖中增加水滑梯、个性喷水等娱乐设施，让客户极尽视觉享受之余，更能尽情耍乐。,泳湖周边特设户外按摩亭、休闲椅、遮阳伞等，配以怡人的棕榈树及各式花卉，让住户尽享尊容悠闲的私人国度,假日氛围营造,气势宏伟、罗马宫殿般的会所彰显项目档次与品质,会所与泳湖光照水映，相映成辉，缔造恢宏美景,桌球,MINI电影厅,羽毛球,沙狐球,网球,健身房,茶舍,书吧,网吧,山顶会所-圣天使堡,山顶会所-圣天使堡,通往山顶会所的旋转步梯,山顶会所规模较小，以观景、休闲、运动为主要功能，以最纯朴自然的形势进行表现，采用完全开放式，成为住户散步、休闲、健身

22、的重要场所,第五部分,城建罗马假日 销售分期,【,】,分期推售步骤,项目分期,一期,景点、配套完成,假日会所、中心湖景、溪流水景、风情商业街、泳池、主出入口形象、坡地园林,主打卖点,区域价值、生态环境、中心园林、坡地别墅、亲水生活、高层景观,各期的销售策略部署,三期,二期,原生态山体绿地公园、山 顶会所、幼儿园、,组团园林,北向水景及山景，南向中心园林、坡地公园、山顶会所，山居生活,北向水景及山景、西向中心园林景观，项目压轴之作，,项目分期,一期,入市时间,2007年5月,三期,二期,2007年11月,2008年5月,第六部分,城建罗马假日 物业管理,【,】,优良的物业管理 是未来美好生活的保

23、证,优良的物业管理 完善、高品质的物业服务内容 + 专业的品牌物业管理公司,酒店式礼宾服务内容：,家居服务：家具维修及保养、家具清洁、专业衣服洗 熨、雇佣、 专业室内设计及装修、安排 家具搬运等 餐饮到会：由名厨精心烹调佳肴，让住户在家中细味 品尝 贴身服务：旅游顾问、兴趣班及美容预约、花卉设计、 出租车电招,物业管理服务覆盖全球 中国 于全国46个城市/3000个项目 提供管 理、 顾问专业服务 管理的面积超过3,000万平方米 深圳片区: 1993年至今,约400个项目, 超过600万平方米 香港 欧洲,国际地产专才-戴德梁行物业管理介绍,戴德梁行物業管理有限公司 -高品质高档次物业的象征,深圳公司经营业绩展示 深圳信興廣場地王商業中心(面積：約270,000平方米) 深圳東海花園(面積：約110,000平方米) 深圳匯展閣(面積：約35,000平方米) 深圳潤唐山莊(面積：約27,000平方米) 深圳名仕閣(面積：約55,700平方米) 深圳美荔園(面積：約70,000平方米) 深圳中央花園(面積：約50,000平方米) 深圳金海灘旅遊度假俱樂部(