房地产管理-房地产销售流程管理.ppt

1、房地产销售流程管理,第一节 寻找客户,一、寻找客户的来源 寻找到有效的客户是把房子销售出去的基础。客户的来源有许多渠道，如：咨询电话、房地产展示会、现场接待、促销活动、上门拜访、朋友介绍等。 客户大多可以通过查阅开发商在各类报纸、电视等媒体上做的广告打来电话，或是在房地产展示会上、促销活动中得到项目的资料，如果感觉符合自己的要求，一般将抽出时间亲自到项目现场参观洽谈，或是通过朋友介绍而来。 一般而言，打来电话的客户只是想对项目有一个初步的了解，如果感兴趣，才会来现场参观；通过朋友介绍来的客户，则是对项目已经有了较多的了解，并基本符合自己的要求，购房意向性较强。,二、接听热线电话 1基本动作 （

2、1）当电话铃声响起三声之内，销售人员应快速、稳健的拾起电话。 (2)接听电话时应主动问候，并做到态度亲切、和蔼，吐字清晰。如：“您好，这里是秋实花园，很高兴接听您的电话。”，而后再开始交谈。 (3)当客户在电话中问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题时，销售人员应严格按照答客问或销售讲义的内容予以回答，当被问及的内容没有事先答案时，应做到扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入。 (4)在与客户交谈中，设法取得有利于销售的信息：其中包括：客户的姓名、联系电话、地址、个人背景等情况的信息；客户能够接受的价格、面积、格局等对产品的具体要求的信息。其中，确定客户的联系方式最为重要。,(5

3、)对有兴趣或有意向的客户可以直接约请其来现场看房。 (6)控制通话时间，并在挂断电话之前，报出销售人员自己的姓名(有可能的话可给客户留下自已的手机号或其他联系方式，也可以在挂断电话后通过手机短信的方式告知，以便客户随时咨询)，并再次表达希望客户来售楼处看房的愿望。 (7)将所得信息马上记录在客户来电登记表上。,XX项目客户来电登记表,客户来电登记表,2注意事项 (1)接听电话时，要注意按公司的要求做。如：在接听电话时，应做到快、稳、准。陈述的内容，应严格按照公司的销售讲义或答客问的记载叙述。 (2)广告发布前，销售人员应事先了解广告内容，仔细研究如何应对客户可能会涉及的问题。 (3)广告发布当

4、天，客户来电特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2到3分钟为限，时间不宜过长。 (4)接听电话时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。 (5)约请客户应明确具体时问和地点，并且告诉他，你将专程等候。 (6)应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理、策划广告人员充分沟通交流。 (7)切记：接听电话的目的就是促使客户来售楼处，做更深一步的面谈和介绍。,三、参加房展会 由于房展会项目集中，很多客户无暇顾及每一个项目，这就要求每一位参展的销售人员做到热情主动，以便给客户留下一个良好的印象。对于每一位来展位咨询的客户，销售人员应做到认真对待，对某些有购房意向的客户，可请其留下联系方式，以便今后联系。

5、购房意向特别强的客户，销售人员可以邀请其回售楼处参观样板间，并做进一步洽谈。 四、朋友或客户介绍来的客户的洽谈 由于此类客户都会对项目有一些或多或少的了解，又经过他所信任的人介绍，因此，相对于其他客户，这部分客户较容易洽谈成功。在带其参观样板间的过程中，把其朋友认为好的优点做重点突出介绍，会收到事半功倍的效果。此类客户较为敏感的是价格及折扣问题，销售人员应从实际情况出发区别对待处理。无法解决时可由销售主管协助洽谈。,五、做直销 直销作为一种销售手段，在几年前的楼盘销售中运用的较多，效果也较好。但是，随着销售模式的改变，现在直销运用得较少，常用于销售前期及销售淡季。做直销最好直接找到目标客户，但

6、此种可能性较小。因此，做直销时业务员应先对自身做一简单介绍，再对项目做一简介。若对方并不感兴趣，则应留下资料礼貌地离开。若对方感兴趣，则可索取对方名片或联络方式，约其来售楼处做进一步洽谈。,第二节 现场接待,前期所有的工作都是为了客户上门做准备。因此，销售人员应特别重视现场接待这一重要环节。其基本动作为迎接客户、项目介绍、现场参观。 一、迎接客户 1基本动作 (1)客户进门，每一个看见的销售人员都应主动招呼“您好，欢迎光临”，提醒其他销售人员注意。 (2)负责当期接待的销售人员应立即上前，热情接待。如帮助客户收拾雨具、放置衣帽等。并引导客户在洽谈区就坐。 (3) 询问客户是否与其他销售人员联系

7、过，如果是其他销售人员的客户，请客户稍等，由该销售人员接待；如果不是其他销售人员的客户或该销售人员不在，应热情为客户做介绍。 （4）为客户送上一杯温水，并礼貌的交换名片，相互介绍，了解客户的个人资讯情况，区别客户真伪，了解客户来自的区域和接受的媒体(从何媒体了解到本楼盘的)。,2注意事项 (1)销售人员应仪表端正，态度亲切。 (2)接待客户或一人，或一主一辅，以二人为限，不要超过三人。 (3)若不是真正客户，也应照样提供一份资料，作简洁而又热情的招待。 (4)未有客户时，也应注意现场整洁和个人仪表，以便随时给客户留下良好印象。,二、项目介绍 礼貌的寒暄之后，可配合沙盘模型等做简单的项目介绍(如

8、：区位、朝向、楼高、配置、周边环境等)，使客户对项目形成一个大致的概念。 1基本动作 (1)引导客户到沙盘模型区进行整体说明。主要介绍项目的整体概况（如交通、环境、配套设施、主要建材等），并探寻客户的需求。 （2）根据销售人员的判断，引领客户到户型展区有针对性地进行户型讲解。主要介绍户型的朝向、面积、结构等。并判断客户的购买意向和购买能力。 （3）当客户提出参观样板间的要求时，销售人员可根据对客户购买意向和能力的判断，决定是否引领客户参观，参观过程应配合灯箱、广告图画等进行介绍。 总之，销售人员应按照销售现场已经规划好的销售动线引导客户并作介绍。,2注意事项 (1)沙盘讲解时应侧重强调本楼盘的

9、整体优点。 (2)将自己的热忱与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。 (3)通过交谈正确把握客户的真实需求和购买能力，并据此迅速制定自己的应对策略。 (4)当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互间的关系。 (5)在模型讲解过程中，可探询客户需求(如：面积、购买意图等)。在参观样板间的过程中，销售人员应对项目的优势做重点介绍，并迎合客户的喜好做一些辅助介绍。,三、带看现场 在售楼处作完基本介绍，并参观样板间后，应带领客户参观项目现场。 1基本动作 (1)结合工地现况和周边特征，边走边介绍。 (2)按照房型图，让客户切实感觉自己所选的户型。 (3)尽量多说，让客户始终为你所吸

10、引。 2注意事项 (1)带看工地的路线应事先规划好，注意沿线的整洁与安全。 (2)嘱咐客户带好安全帽(看期房)、注意脚下及其他随身所带的物品。,第三节 谈判,一、初步洽谈 样板间及现场参观完毕后，可引导客户到谈判区进行初步洽谈 1基本动作 (1)引导客户在销售桌前入座，倒茶寒暄，并给其项目资料，对项目的价格及付款方式做介绍。 (2)在客户未主动表示时，应该根据自己刚才的判断立刻主动地选择一种户型作试探性介绍。 (3)根据客户所喜欢的单元，在肯定的基础上，作更详尽的说明 (4)根据客户要求，算出其满意的楼层单元的价格、首付款、月均还款及各种相关费用。 (5)针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其

11、逐一克服购买障碍。 (6)适时制造现场气氛，强化其购买欲望。 (7)在客户对产品有70以上的认可度时，设法说服他下定金购买。,2注意事项 (1)入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦的便于控制的空间范围内。（如将客户安排在一面壁画的对面等，最好不要让客户面向门窗。） (2)个人的销售资料和销售工具应准备齐全，以随时应对客户的需要。 (3)了解客户的真正需求，了解客户的主要问题点。 (4)销售人员在结合销售情况，向客户提供户型和楼层选择时，应避免提供太多的选择。根据客户意向，一般提供两、三个楼层即可。 (5)注意与现场同仁的交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一户型。 (6)注意判断客户的诚意、购

12、买能力和成交概率。 (7)现场气氛营造应该自然亲切，掌握火候。 (8)对产品的解释不应有夸大、虚构的成分。 (9)不是职权范围内的承诺应报现场经理通过。,二、谈判 谈判是一个非常重要的环节，它是在客户几乎完全认同本物业各种情况之后进行的工作，其焦点主要集中在折扣及付款方式上。 折扣问题上，客户通常会列举出周边一些物业的价格及折扣，此时销售人员应根据自身项目优势对比其他项目，详细向客户说明其所购物业的价格是一个合理的价格，并应根据实际情况，尽可能守住目前折扣，以留一些余地给销售主管，切忌一放到底（如某某花园项目的最低折扣是一次性付款9.6折，销售人员就应该尽力将折扣控制在9.6以上）。在付款方式

13、上，一些客户会提出希望延迟交款及提交按揭资料时间，对此种要求，业务员应酌情处理，处理前应征求销售主管意见，无法解决时可由销售主管协助解决。,三、暂未成交 1基本动作： (1)将销售海报等资料备齐一份给客户，让其再仔细考虑考虑或代为传播。 (2)再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺如果可能，非常高兴为其作义务购房咨询。 (3)对意向未断的客户再次约定看房时间。 (4)热情周到的将客户送到大门外或电梯间。 2注意事项 (1)暂未成交或未成交的客户依旧是客户，销售人员都应态度亲切，始终如一。 (2)及时分析暂未成交的真正原因，记录在案。 (3)针对暂未成交的原因，提出初步解决方案，报告现场经理，视具

14、体情况，采取相应的补救措施。,第四节 客户追踪,一、填写客户资料登记表 1基本动作 (1)无论成交与否，销售人员每接待完一组客户后，都应该立刻仔细填写客户资料登记表。 (2)填写的重点： A客户的联络方式和个人资讯 B客户对产品的具体要求和看法； C成交或未成交的真正原因。 (3)根据客户成交的可能性，将其分类为：A很有希望、B有希望、C一般、D希望渺茫，这四个等级，以便日后有重点的追踪询访。（有的项目只将客户分为A类和B类，其中，A类表示有希望，B类表示没希望） (4)一联送交现场经理检查并备案建档，一联自己留存，以方便日后追踪客户。,2注意事项 (1)客户资料登记表应认真填写，越详尽越好。

15、 (2)客户资料登记表是销售人员的聚宝盆，应妥善保存。 (3)客户等级应视具体情况，进行阶段性调整。（如客户第一次来访时只是大体参观了一下样板间，成交的可能性是C，而第二次来访时，更加注重优惠政策问题，此时，我们就可以将其成交的可能性调整为B）,XX项目客户来访登记表,客户等级A; B; C; D,客户来访登记表,二、客户追踪 1基本动作 (1)规划出一定的时间，依客户等级与之联系，并记录追踪的关键问题，必要时可以向现场经理口头报告或请求帮助。 (2)要区分重点客户和普通客户，对于A、B等级的客户，销售人员应列为重点对象，保持密切联系，尽一切可能，努力说服。 (3)将每一次追踪情况详细记录在案

16、，便于日后分析判断。 (4)无论最后是否成交，都应该婉转要求客户帮忙介绍新客户。 2注意事项 (1)追踪客户要注意切入话题的选择，勿给客户造成销售不畅、死硬推销的印象。 (2)追踪客户要注意时间的间隔，一般以二到三天为宜，也可以采用事先和客户约定的时间。 (3)注意追踪方式的优化和组合：可以采用打电话，寄资料，上门拜访，邀请参加促销活动等。,第五节 签约,一、成交收定金 1基本动作 (1)客户决定购买并下定金时，利用销控对答来告诉现场经理。 (2)恭喜客户。 (3)视具体情况，收取客户小定金或大定金，并告诉客户对买卖双方的行为约束。 (4)详尽解释定单填写的各项条款和内容。 (5)收取定金、请

17、客户、经办销售人员、现场经理三方签名确认。 (6)填写完定单，将定单连同定金送交现场经理点收备案。 (7)将定单第一联(定户联)交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将定单带来。 (8)确定定金补足日或签约日，并详细告诉客户各种注意事项和所需带齐的各类证件。 (9)再次恭喜客户。 (10)送客至大门外或电梯间。,2注意事项 (1)与现场经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛。 (2)当客户对某套单元稍有兴趣或决定购买，但未带足资金时，鼓励客户支付小定金是一个行之有效的办法。 (3)小定金金额不在于多，其主要目的是使客户牵挂我们的楼盘。 (4)定金(大定金)为合约的一部分，若双方任一方无故

18、毁约，都将按定金的一倍予以赔偿。 (5)定金收取金额的下限为1万元，上限为房屋总价款的20。目的是确保客户最终签约成交。 (6)定金保留日期一般以七天为限，超过时限，定金没收，所保留的单元将自由介绍给其他客户。 (7)小定金或大定金的签约日之间的时间间隔应尽可能地短，以防各种节外生枝的情况发生。 (8)折扣或其他附加条件，应报现场经理同意备案。 (9)定单填写完后，再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确。 (10)收取的定金须确实点收。,二、换户 1基本动作 (1)定购房屋栏内，填写换户后的户别、面积、总价。 (2)应补金额及签约金，若有变化，以换户后的户别为主。 (3)于空白处注明哪一户

19、换至哪一户。 (4)其他内容同原定单。 2注意事项 (1)填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金、签约等是否正确。 (2)将原定单收回。,三、签订合约 1基本动作 (1)恭喜客户选择我们的房屋。 (2)核对身份证原件，审核其购房资格。 (3)出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款： A转让当事人的姓名或名称、住所; B房地产的坐落、面积、四周范围； C土地所有权性质；D土地使用权获得方式和使用期限； E房地产规划使用性质； F房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况； G房地产转让的价格、支付方式和期限；H房地产支付日期； I违约责任； J争议的解决方

20、式。 (4)与客户商讨并确定所有内容，在职权范围内作适当让步。 (5)签约成交，并按合同规定收取第一期房款，同时相应抵扣已付定金。 (6)将定单收回，交现场经理备案。 (7)帮助客户办理登记备案和银行贷款事宜。 (8)登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户。 (9)恭喜客户，送客至大门外或电梯间。,2注意事项 (1)示范合同文本应事先准备好。 (2)事先分析签约时可能发生的问题，向现场经理报告，研究解决的办法。 (3)签约时，如客户有问题无法说服，汇报现场经理或更高一级主管。 (4)签合同最好由购房户主自己填写具体条款，并一定要其本人签名盖章。 (5)由他人代理签约，户主给予代理人的委

21、托书最好经过公证。 (6)解释合同条款时，在情感上应侧重于客户的立场，让其有认同感。 (7)对签约后的合同，应迅速交房地产交易管理机构审核，并报房地产登记机构登记备案。 (8)签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。 (9)若客户的问题无法解决而不能完成签约时，请客户先回，另约时间，以时间换取双方的折让。 (10)及时检查签约情况，若有问题，应采取相应的应对措施。,商品房买卖合同说明 1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。 2、本合同所称商品房是指由房地

22、产开发企业开发建设并出售的房屋。 3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。 4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5、对合同文本 中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。 中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打，以示删除。 6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。 7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行

23、政管理局负责解释。 商品房买卖合同(范本) （合同编号： ） 合同双方当事人： 出卖人： 注册地址: 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人： 联系电话： 邮政编码： 委托代理人： 地址： 邮政编码： 联系电话： 委托代理机构： 注册地址： 营业执照注册号： 法定代表人： 联系电话： 邮政编码：,买受人： 【本人】【法定代表人】姓名： 国籍 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】 地址： 邮政编码： 联系电话： 【委托代理人】【 】姓名： 国籍： 地址： 邮政编码： 联系电话： 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等

24、、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条 项目建设依据。 出卖人以_方式取得位于_、编号为_的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号土地使用权划拨批准文件号划拨土地使用权转让批准文件号为土地使用证_。 该地块土地面积为_，规划用途为_，土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】_。建设工程规划许可证号为_，施工许可证号为_。 _。,第二条 商品房销售依据。 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_，商品房预售许可证号为 。 _。 第三条 买受人所购商品房的基本情况。 买受人购买的商品房（以下

25、简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的： 第_【幢】【座】_【单元】【层】_号房。 该商品房的用途为_，属_结构，层高为_，建筑层数地上_层，地下_层。 该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。 该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共_平方米，其中，套内建筑面积_平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。 _。 _。 第四条 计价方式与价款。 出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_千_百_拾

26、_万_千_百_拾_元整。 2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。 3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。,第五条 面积确认及面积差异处理。 根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_种方式进行处理： 1、双方自行约定： （1）_； （2）_；

27、 （3）_； （4）_ _； 2、双方同意按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款； （2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_利率付给利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。,产权登记面积合同约定

28、面积 面积误差比=100% 合同约定面积 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 第六条 付款方式及期限。 买受人按下列第_种方式按期付款： 1、一次性付款 _。 2、分期付款 _。 3、其他方式 _。 第七条 买受人逾期付款的违约责任。 买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_种方式处理： 1.按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期在_日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过_日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_%向出卖人

29、支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 2._。,第八条 交付期限。 出卖人应当在_年_月_日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 1该商品房经验收合格。 2该商品房经综合验收合格。 3该商品房经分期综合验收合格。 4

30、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5_。 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： 1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_日内告知买受人的； 2、_； 3、_。 第九条 出卖人逾期交房的违约责任。 除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第_种方式处理： 1、按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期不超过_日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过_日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的

31、，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起_天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 2._。,第十条 规划、设计变更的约定。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人： （1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； （2）_； （3）_； （4）_； （5）_； （6

32、）_； （7）_。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_天内将买受人已付款退还给买受人，并按 _利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。 _。 第十一条 交接。 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出

33、示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： _。,第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。 _。 第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。 出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_种方式处理： 1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 2. _。 3. _。 第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

34、 出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1_；2_；3_；4_；5_。 如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1_；2_；3_。,第五节|签约,第十五条 关于产权登记的约定。 出卖人应当在商品房交付使用后_日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_项处理： 1买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起_日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_%赔偿买受人损失。 2买受人不退房，出卖人按已付房价款的_%向买受人支付违

35、约金。 3_ 第十六条 保修责任 买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。 买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。 _。 第十七条 双方可以就下列事项约定： 1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_； 2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权_； 3、该商品房所在楼宇的命名权_； 4、该商品房所在小区的命名权_； 5、_； 6、_。,第五节|签约,第十八条 买受人的房屋仅作_使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共