18.商品房销售遇到“赠送面积”,6个经典案例看各省法院怎么判

1、.赢在二审：商品房销售遇到“赠送面积”，6 个经典案例看各省法院怎么判文观策民商团队原云鹏编者按商品房买卖中充斥着开发商为了促销而在宣传广告中“大送特送” ，但实际签订合同时却不一定如此大方， 那么出现纠纷时究竟如何处理？笔者收集了以下六个精选案例，一起来看看各地法院对于此种促销“赠送面积”的观点和认识 （文末两个截然相反的改判案例，值得细品，建议感兴趣的读者检索原案例细读） 。相关法律规定最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订

2、立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。相关案例精选1.浙江省高院（ 2015）浙民申字第 2344号：陆庭锋与浙江建投发展房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审案裁判规则：商品房销售赠送面积并非一般法律意义上的赠予， 除非双方明确约定，否则买受人不得以赠送面积未计入产权证或系违建、 公摊等理由主张开发商构成欺诈承担违约责任。法院认为： 本案陆庭锋是以建投公司在商品房买卖过程中存在欺诈，未实际兑现承诺赠送的 9 平方米为由，要求建投公司承担违约责任。.从本案现有证据来看， 建投公司对于 9 平方

3、米在宣传过程中虽然使用了“赠送” 字眼，但是双方签订的商品房买卖合同及其附件对陆庭锋所购买的商品房具体户型结构， 以及陆庭锋可享有所有权的面积均有明确约定、标示，建投公司在楼书当中对于所谓“赠送”的 9 平方米具体位置也有明确的标示， 补充协议更是明确约定， 陆庭锋委托建投公司对商品房室外空间予以封闭， 但所购商品房面积仍以补充协议约定的户型变更前的房屋实测面积为准， 并且陆庭锋在购房之前也实地查看了样板房， 并就补充协议签订等事项向销售人员进行了询问， 故陆庭锋对于建投公司是否确有赠送面积、所谓“赠送”的 9 平方米的具体坐落位置、其对“赠送”面积是否享有所有权，以及“赠送”的面积是否属于法

4、律意义上的赠与等皆属于明知。 陆庭锋主张购房时其不知晓 9 平方米赠送面积的真实来源， 也不知晓其对赠送的 9 平方米没有所有权以及补充协议系受蒙骗所签， 其不清楚补充协议的真实含义等，与事实不符。原审所作事实认定与实体处理并无不2.云南省高院（ 2016）云民终 412 号：任军、张莹等与金茂（丽江）置业有限公司商品房销售合同纠纷二审案裁判观点：开发商对外宣传资料未对涉案房屋面积做出具体而确定的赠送面积允诺的， 宣传资料不应视为合同内容。 买受人以开发商交付面积未达到其允诺的赠送面积构成欺诈为由主张撤销合同、 退还房款的，不应支持。本院认为： 首先，任军、张莹（买受人）提交的金茂公司对涉案房

5、屋的数次宣传资料，关于庭院面积的内容分别为： “最多可享 50%的赠送空间，包括极品景观露台，奢阔花园等” ，“赠送面积约达建筑面积的 40%”，“赠送约 70 精装庭院”。从上述宣传内容来看，金茂公司对涉案房屋庭院面积并未做出具体而确定的允诺， 故上述宣传资料不应视为合同内容。 据此，任军、张莹提出金茂公司交付的房屋庭院面.积未达到其允诺的70 平方米，构成欺诈的诉讼主张不能成立。对于任军、张莹提出应当依照合同法第五十二条“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同， 损害国家利益” 之规定确认涉案合同无效的主张，因本案中金茂公司的行为不构成欺诈，也未损害国家利益， 故其该项上诉主张亦不能成立。其次，涉

6、案商品房购销合同对庭院面积未作约定， 商品房购销合同附件五补充协议第十条约定： “该商品房随房配备专有花园及或专有露台，具体以甲方（金茂公司）实际交付为准；使用期限与该商品房土地出让期限相同，乙方（任军、张莹）对此不持任何疑义。”据此，庭院面积应以金茂公司实际交付为准。金茂公司已于 2014 年 9 月 27 日向任军、张莹交付了涉案房屋及庭院，任军、张莹已接收并使用至今。故金茂公司已按约履行义务，不存在欺诈行为，任军、张莹要求撤销合同、 退还购房款并赔偿损失的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。3.天津市第二中院（ 2016）津 02 民终 756号：杨国鑫与天津生态城阿亚拉置地开发有限

7、公司商品房销售合同纠纷二审案裁判规则：宣传画册未明确约定赠送面积、使用期限等具体内容的，应当认定开发商允诺不具体确定，不适用解释第三条规定，不属于合同的一部分。但开发商明确承诺买受人对赠与面积享有使用权的，应当按约履行，否则应承担违约责任。法院认为 ：关于被告发布宣传画册、台历的性质问题。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定，被告下发的宣传画册及台历（载明“户户均赠地下室” 、“赠送地下空间省 6 万元”等广告词语） 未明确约定地下储藏室的面积、使用期限等具体内容，被告出具的宣传材料、台历中关于地下储藏室的允诺并非具体确定， 且原、被告双方签订的商品房

8、买卖合同.的补充合同第十七条已经明确约定被告发布的宣传材料不作为商品房买卖合同的部分， 故被告出具的宣传画册、 台历性质原审法院认定为要约邀请。合同履行中，双方签署确认函， 确认杨国鑫享有地下一层储藏室的使用权，鉴于阿亚拉公司用于售房的宣传画册及台历中， 均包含赠多功能地下室的内容，杨国鑫必然将地下室作为购买房屋的考虑因素之一，况且阿亚拉公司在确认函中亦承诺向杨国鑫分配地下储藏室使用权，现因不具备相关审批手续致确认函无法履行， 不能分配地下储藏室使用权，势必对杨国鑫取得储藏室使用权的可信赖利益造成了损害， 应承担相应的赔偿责任。 对于赔偿标准， 根据常理，因地下储藏室与精装修房屋在功能、位置、

9、装修标准、配套设施等因素的存在较大差距，其价值势必远低于精装修房屋。4.沈阳市中院（ 2015）沈中民二终字第2944号：上诉人戚普军、王君与被上诉人沈阳奥园新城置业有限公司商品房销售合同纠纷二审案裁判规则：实际赠送面积与宣传赠送面积不一致， 但与商品房买卖合同附件户型图一致的，可以推定买受人对于赠送面积变更明知。法院认为：对于戚普军、王君提出景观露台面积减少的问题。涉案房屋实际赠送露台面积与商品房买卖合同附件户型图一致， 虽然比之前的广告宣传资料户型图中标注面积小了一倍， 但戚普军、王君与奥园公司签订商品房买卖合同时， 应当知道赠送露台减少这一情况， 仍选择与奥园公司签订合同，故不应构成解除

10、合同的法定理由。5.【改判案例】亳州市中院（ 2016）皖 16 民终 567号：葛蕴慧与安徽蒙城鸿业地产有限公司商品房销售合同纠纷二审案裁判规则：开发商在宣传单中对其所售房屋的面积作出了详细说明及允诺，并对赠送面积进行了详细标注的， 即使未载入商品房买卖合同，也应视为要约，在买受人承诺后，应为合同内容。.一审法院认为：（1）虽然被告在商品房销售过程中，以宣传单的形式广告宣传买房即赠送相应房屋面积， 但双方签订的商品房买卖合同中没有关于被告赠送原告相应面积的约定， （2）且有条款专门约定“本合同生效后出卖人在合同生效前的宣传广告与买受人之间的协议约定有不同之处，均以本合同为准” ，故原告主张被

11、告返还未赠送 9.5 平方米房屋面积房款的诉讼请求，该院不予支持。二审法院改判认为：（1）被上诉人在宣传单中对其所售房屋的面积作出了详细说明及允诺， 并对赠送面积进行了详细标注。 这些宣传足以让上诉人信任，并对双方订立房屋买卖合同以及房屋价格的确定产生重大影响。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第三条规定，此宣传单的内容即使未载入商品房买卖合同，也应视为要约，在上诉人承诺后，应为合同内容。（ 2）补充协议约定“本合同生效后出卖人在合同生效前的宣传广告与买受人之间的协议约定有不同之处，均以本合同为准” ，该条约定系格式条款，是被上诉人利用其优势地位预先拟定，

12、对购房者明显不公，且该条款排除了被上诉人所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，其内容与法律规定相抵触，为无效条款。故被上诉人未按约定赠送其承诺的房屋面积， 上诉人要求其承担违约责任， 本院予以支持。（ 3）上诉人所购房屋的建筑面积为 125.67平方米，被上诉人承诺赠送 21.21平方米，总房价为 485359元，被上诉人少赠送了 9.5平方米，上诉人的该项损失本院核定为： 485359 (125.67+21.21)9.5=31392元。6.【部分改判】江苏省高院（ 2014）苏审二民申字第0887号：苏州市报关有限公司与苏州润建置业有限公司商品房销售合同纠纷再审案裁判规则：（1）买受人应当

13、举证证明开发商在销售广告中承诺但未计入商品房买卖合同的对合同订立及房屋价格确有重大影响的允诺具.体明确，否则不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第三条规定的销售广告中承诺视为合同的规定；（2）合同磋商过程中当事人的承诺与合同内容不一致的，应当以合同约定为准。原审法院认为：（ 1）报关公司（买受人）所提供的价格表属于开发商内部资料并不具有对外承诺的性质；（2）实际履行价格与买受人提供价格表不符而与销售合同一致， 故价格表因其所载的价格与销售合同有冲突， 不能成为具有合同补充条款性质的合同附件； （3）即使将价格表中标注的“赠送实用面积 78.78”字样理解为承

14、诺，亦无法认定润建公司（开发商）承诺赠送给原告能够载入房地产权属证书的合法使用面积。但从另一方面来看， 根据报关公司所提供的价格表结合销售合同的实际履行情况，有理由认定双方对于在合同约定的销售面积之外买受人可以额外使用 601与 602室之间的 78.78平米毗邻公共空间达成过默契。综上，鉴于现有证据不足以表明润建公司承诺赠送报关公司合法使用面积且报关公司亦实际利用了毗邻公共空间， 故报关公司要求润建公司交付赠送面积或赔偿相应损失的诉讼请求不能成立。 但现有证据表明润建公司在销售过程中存在不当的宣传、 引导行为，有悖诚实信用，故导致纠纷的过错起因主要在润建公司， 故案件受理费由润建公司负担。二

15、审法院部分改判：（ 1）虽然买受人提供的价格表确系润建公司内部资料，然现报关公司持有加盖润建公司销售专用章的原件 ,在润建公司未有效证明报关公司之于该表来源不符合法律规定的情形下 ,不能排除润建公司将其内部资料用作缔约过程中的销售广告的可能。.（2）但是，价格表中对于涉案的601、602 室房屋销售面积、价款信息被斜划这一事实，使判断彼时在售中的 601、602 室房屋所附“赠送实用面积 78.78”优惠条件存在与否成为不可能，进言之，即使涉案的 601、602 室房屋销售面积、价款信息未被斜划，价格表之后签订的房屋认购书中亦无赠送之相关事项确定， 在此后签订的合同单价与总价均较之下调的情形下

16、， 该表所载信息更自证其中间文件之属性。（ 3）原审因此认定润建公司在销售过程中存在不当的宣传、引导行为故有悖诚实信用，实为不妥，应予纠正。报关公司未有效证明如其主张的存在润建公司所作但未载入商品房买卖合同的对合同订立及房屋价格的确定有重大影响的具体且确定之允诺， 故本案中无最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定适用之事实基础。补充条款第 7 条所载“除本合同条款中明确约定内容外， 其他内容均不构成本合同的组成部分， 也对房屋购买和房屋价格无重大影响” 之内容旨在确定双方买卖合同关系的合同组成文件，相关确定并未背离一般社会认知，同时亦无中华人民共和国合同法第

17、四十条规定中的“ （提供格式条款一方）免除其责任”、“加重对方责任”、“排除对方主要权利”此三种情形可予以评价之语境。如依报关公司之主张，则“赠送实用面积 78.78”诚非小事，其签订合同时未明确载入合同或补充条款中已欠缺合理， 进而于此后的交房及再嗣后的办证时其亦未提出异议，显逸正常认知之域。故，报关公司以不明所以的“销售价格表”为据，挑生本案诉讼，意欲寻求非正当的合同外利益，有悖诚实信用原则。再审法院认为：（ 1）报关公司取得价格表在先，双方当事人商品房销售合同签订在后。根据常理，合同磋商过程中当事人的承诺与合同内容不一致的，应当以合同约定为准。 涉案商品房买卖合同是在双方当事人充分磋商.的基础上订立， 作为卖方的润建公司并无显著优势地位， 故报关公司称补充条款第 7 条系润建公司免除卖方主要合同义务、 剥夺买方主要合同权