土地价格=房地产纯收益—建筑物纯收益.ppt

1、第一节 房地产评估概述,第四章 房地产评估,一、房地产的概念 房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 二、不动产的概念 不能移动或移动后引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。,第一节 房地产评估概述,已经 播撒于土地中的种子,三、房地产特点,（一）土地的特性,(1)位置的不可移动性 (2)数量的固定性 (3)效用的持久性,1.土地的自然特性,2.土地的社会经济特性,(1)用途的多样性 (2)经济地理位置的可变性 (3)可垄断性,（二）建筑物的特性,1.不可移动性,2.产权边界的复杂性,如：公私同幢、私私同幢，或表现为在同一幢房产中既有部分所有权又

2、有部分租赁权。,3.功能的变异性,建筑物在很多情况下，功能改变会提高其使用价值，如商业区的厂房改成商业用房,4.共生性,建筑物不能脱离土地而独立存在,四、房地产类型,( 一 )土地权属分类,1.土地所有权土地所有者在法律规定的范围内占有、使用和处分其土地，从土地上获得合法收益的权利。,2.土地使用权土地使用者依法对土地进行使用或对其使用权进行出租、转让、抵押、投资的权利。,划拨土地 使用权,出让土地 使用权,租赁土地 使用权,划拨土地 使用权,土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地的使用权。如：国家机关用地、军事用地、基础设施、公益用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等。,出让土地 使用权,租

3、赁土地 使用权,国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限让与土地使用者，并向国家支付土地出让金的行为。（居住用地70年；工业用地50年；教、科、文、卫、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；其他50年）,土地使用者通过租赁的方式依法取得土地 使用权，承租人向出租人支付土地使用权租金。,( 二 )建筑物的分类,1.按结构的材质分类,(2)钢筋混凝土结构梁柱、屋面楼板等承重构件用钢筋混凝土制作。,(3)混合结构楼板、楼梯用钢筋混凝土，墙、柱为砖 砌。,(1)钢结构梁柱、房架等承重构件为钢材制作,楼板用钢筋混凝土。,(4)砖木结构墙、柱为砖砌筑，楼层、屋架为木材制造。,(5)其他结构竹结构

4、、木结构及竹木混合结构,五、房地产的评估原则 合法使用、合法交易、合法处分原则,如：划拨土地使用权只有在得到土地行政管理部门批准，并向国家交纳土地出让金，才能实行抵押权或转让。,根据经济学的替代原理，在同一市场上效用相同或相似的房地产，由于市场竞争的影响，必然使其价格趋于一致。,最有效使用原则,替代原则,土地及其建筑物可以有多种用途，房地产用途可以通过竞争决定，达到最有效使用。 评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而应考虑房地产能达到最佳使用实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。,六、不动产价格体系 （一）土地使用权的价格类型 1.基准地价 2.标定地价

5、3.出让底价 4.转让价格 5.其他价格,1.基准地价 对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权的单位面积的平均价格。(区域性、政府公布） 2.标定地价 在一定时期和一定条件下，能够代表不同区位、不同用途土地地价水平的标志性宗地的价格。,3.出让底价 政府根据土地用途、出让年限、土地规划条件、地产市场行情等因素确定的待出让土地的底价，通常由政府出让土地确定的最低价格。 4.转让价格 将已取得的土地使用权再转让给第三者的就交易价格。 （买卖价格、租赁价格、征用价格） 5.其他价格抵押价格和课税价格,（二）建筑物的价格类型,1.商品房价格,2.经济适用住房价格,由

6、完整的土地价格和建筑物价格构成(以商品房价格购买建筑物的所有权和若干年的土地使用权.),由建筑物价格和不完整土地价格构成(以经济实用住房价格购买建筑物的所有权和划拨土地使用权.),七、影响房地产价格的因素,（一）一般因素,2.社会因素,(1)人口因素( 数量、质量） (2)社会安定程度 (3)社会福利 (4)房地产投机,1.经济因素,(1)经济发展状况 (2)储蓄-转低不动产价格飞涨 (3)财政收支和金融状况货币供应量多不动产价格涨 (4)物价物价上涨不动产价格涨 (5)利率提高减少不动产投资,3.行政因素,制度、政策、法规的变更,4.心理因素,消费观念,购买心态,年龄不同,急买、持币观望,（

7、二）区域因素,1商业区,2住宅区,工业区,()商业区经营规模、种类、繁华程度； (2)商业区腹地大小顾客的来源和购买力； (3)商业区与外界的通达程度。,(1)自然景观优美程度 (2)距商业中心的远近、与外界的交通通达程度 (3)学校医疗、公园等公益设施,(1)原料供应及产品外销的交通通达程度; (2)雇用劳动力的成本； (3)水、电、气、防火的等设施的配置状况； (4)相关产业的聚集程度。,（三）个别因素,1影响土地价格的个别因素,（）位置,（）面积,（）地形地势,（）地质,承载力,（）水文,（）地块形状,（）临街状况,地下水位深浅施工难易地价高,（三）个别因素,2影响建筑物价格的个别因素,

8、（）建筑构造,（）房屋装修,（）房屋设备,（）房屋附属设施,围墙、 栏杆,（）地段、层次、朝向,（）房屋完好程度,（）规模及高度,卫生、 暖气,（8）用途,规模大高 高层高,第二节 市场比较法,一、市场法基本原理 二、市场法适用的范围 适用于交易实例 较多的地区的房地产评估,教堂、寺院、学校、古建筑等很少交易的房地产不适用于市场法,1. 搜集交易实例 2. 选取可比交易实例 3. 建立价格可比基础 4. 进行交易情况修正 5. 进行交易日期修正 6. 进行区域因素修正 7. 进行个别因素修正 8. 综合修正 9. 确定比准价格,可比实例与评估对象在付款方式、成交单价、货币种类、面积的等存在可比

9、性,三、市场比较法估价步骤,第三节 收益法,商场 写字楼 旅馆 公寓,一、基本思路及适用范围,（一）概念 又称收益还原法，是指在估算不动产未来预期收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来收益还原为评估基准日收益总和的一种方法。,（二）适用范围 有收益或有潜在收益的可正常经营不动产估价。,政府机关、学校、公园等公用 性房地产价格评估大多不适用,二、指标的估算,（一）纯收益 1.纯收益的含义 指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为 单位。(商场、写字楼等的租金） 2.客观总收益排除实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般的正常收益。（非实际收益） 3.客观总费用取得该收益所必

10、需的各项支出。（客观费用非实际费用）,土地税 管理费,维修费 保险费,(二) 折现率,实质房地产投资收益率。,1. 折现率的种类 (1)综合折现率求取房地合一价格所的折现率 (2)土地折现率 求取土地价格的折现率 (3)建筑物折现率 求取建筑物价格的折现率 2. 折现率的估算 (1)纯收益与售价比率法 (2)安全利率加风险调整值法通常选择银行中长期利率作为安全利率，然后根据房地产的风险因素确定调整值。 （风险调整值的确定主观性太强，不易掌握） (3)各种投资风险、收益率排序插入法,(三)收益期,通常以年为单位,一般以其所占用土地的出让年限减去已使用年限,从评估时点开始房地产收益能力延续的时间长

11、度。,三、计算公式 （一）评估房地合一的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益 / 综合资本化率 房地产纯收益=房地产总收益房地产总费用 房地产总费用 =管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费,（二）单独评估土地的价格 1.土地价格=土地纯收益 /土地资本化率 土地纯收益=土地总收益土地总费用 土地总费用 =管理费+维护费+税金,由房地产收益评估土地价格 （1)土地价格=房地产价格 建筑物现值 建筑物现值=建筑物重置价 年折旧已使用年限,（2）土地价格 =（房地产纯收益建筑物纯收益）/ 土地资本化率,建筑物纯收益=建筑物现值建筑物资本化率,（三）单独评估建筑物的价格,1.建筑物价格=房地产价格

12、土地价格,2.建筑物价格 =（房地产纯收益土地纯收益）/ 建筑物资本化率,练习：某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限55年。目前该类建筑物重置价格为每平方米2500元。 该建筑物占地面积500平方米，建筑面积900平方米，现用于出租，每月实收租金3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率10%，每年需支付管理费为年租金的3.5%,维修费为重置价的1.5%，土地税和房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建

13、筑物资本化率8%。 试根据以上资料评估该宗地2001年3月土地使用权价格,（1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法 （2）计算总收益。总收益应该是客观收益不是实际收益。 年总收益=5012900（1 10% ）=486000(元) （3）计算总费用 年管理费=486000 3.5%=17010（元） 年维修费=2500 900 1.5%=33750（元） 年税金=20900=18000（元） 年保险费=2500 900 0.2%=4500（元） 年总费用=17010+33750+18000+4500=73260（元）,（4）计算房地产纯收益 =年总收益 年总费用 =486000

14、73260=412740（元） （5）计算房屋纯收益,房屋现值=房屋重置价 年折旧费已使用年限 =2500 90046875 2=2156250（元） 房屋年纯收益=房屋现值房屋资本化率 =2156250 8%=172500（元）,（7）计算土地使用权价格 V=240240（P/A,7%,46) = 24024013.65 =3 279 281 （元） 单价=3 279 281 / 500=6558.56（元） （8）评估结果；本宗土地使用权在2001年3月的价格为3279281元，单价为每平方米6558.56元,（6）计算土地纯收益 =年房地产纯收益 房屋年纯收益 =412740 17250

15、0=240240（元）,第四节 成本法评估 一、成本法基本原理 根据开发或建造待估房地产所需要的正常费用（包括正常的利润、利息和税费），从而确定评估对象价值的方法。 二、适用范围 适用于房地产市场发育不成熟，交易实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。（办公楼、学校、医院、图书馆、公园、机场、军队营房、博物馆、纪念馆、新开发地等） 三、土地使用权价格的评估 土地价格 =土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益,四、建筑物的评估的成本法 建筑物价格=建筑物重置成本-建筑物贬值额 (一)建筑物价格的构成,1.土地取得费 受让方式（缴纳土地出让金）划拨方式（支付拆迁和补偿费）

16、2.前期工程费规划、可行性研究、场地临时水、电、路、测量、勘察、设计费。 3.建筑安装工程费建安工程费（土建、水暖、电照）；工程 附加支出（招投标费、工程预算和审计费、质量监督费）。,4.配套费各地对投资建设收取的费用（供水、供电、供气、 排污、道路等配套工程费用。 5.建设期利息按工期、平均投入资金及适当的贷 款利率估算 6.建设单位管理费按建安工程费的一定比例估算。 7.税金房屋开发建设过程中需交纳的各种税项。 8.利润房屋开发建设企业应得的正常利润。,“三通一平” 通水、通路、通电，平整地面,“七通一平” 通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面,公共配套设施建设费 包括由

17、开发商支付的非经营性用房如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等； 附属工程如锅炉房、变电室、开闭所、煤气调压站的费用等； 文教卫系统如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。 不包括商业网点如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。,（二）建筑物重置成本的测算 1.重编预算法 准确性较高，工作量大。适用于测算建筑物更新重置成本，多用于结构简单的建筑物，如道路、围墙等。 2.预决算调整法 以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。（效率高）

18、 3.价格指数调整法（不够准确）,(三）建筑物有形损耗率及建筑物实体成新率1.使用年限法,2.打分法,( 四）建筑物功能性贬值的分析测算 1.建筑物用途与使用强度不合理是相对于所占用的土 地的最佳使用而言。 2.建筑物的设计以及结构上的缺陷，将导致建筑物不 能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用。,在资产评估中，土地使用权的评估通常以其最佳利用 为依据，土地和建筑物用途不协调所造成的价值损失 一般由建筑物的功能性贬值体现。,不合理的设计及结构可能出现建筑物面积较大，有 效使用面积较小价值损失功能性贬值的表现,3.建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调,建筑物豪华装修和设备超标准安装使用建筑

19、物使 用价值增加不明显建筑物局部功能浪费部分 价值得不到实现。,( 五）建筑物经济性贬值的分析测算,建筑物出现经济性贬值一般伴随着利用率下降，如商业 用房的空房率增加，出租面积减少；工业用房大量闲置 导致建筑物的收益下降,某市经济技术开发区内有一块土地面积为 15 000m2，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10% ，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6% ，试评估该土地的价值。,成本法应用举例,解： 该土地的各项投入成本均已知

20、，可用成本法评估。 1计算土地取得费 土地取得费=10万元/亩= 150元/平方米 2计算土地开发费 土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米,100 000/667=149.9,200 000 000/1000 000=200,3计算投资利息 土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则： 土地取得费利息= 150 (1 + 6% ) 2 - 1 =18.54 (元/平方米) 土地开发费利息=20035% (1 +6%)1.5 一1 + 200 65% (1 + 6% ) 0. 5 1 =6.39 +3.84 =10. 23 (元/平方米),4计算开发利润 开发利润=(150

21、+200) 10% =35 (元/平方米) 5计算土地价值 土地单价= (150 + 200 + 18. 54 + 10. 23 + 35) (1 + 15% ) =475.84 (元/平方米) 土地总价=475.84 15000 =7 137600 (元) 该宗地单价为475.84元/平方米， 总价为7 137600元。,第五节 房地产的剩余法评估,一、剩余法基本原理 剩余法（假设开发法）将待估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估地产价格的方法。,二、剩余法的适用范围 1待开发土地估价。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。 2待拆迁改造的

22、再开发地产的估价此时建筑费还应包括拆迁费。,三、计算公式 地价=预期楼价 建筑费 专业费销售费利息 税费利润,利息= （地价+建筑费+专业费）利息率 利润=（地价+建筑费+专业费）利润率,四、操作步骤 （一）调查被评估对象的基本情况 1.调查土地的限制条件，如土地政策的限制、城市规划限制，如：容积率、覆盖率、建筑物高度的限制。,容积率 =建筑面积/ 建筑物占地面积 =5000/1000 =5,覆盖率 =建筑面积底层面积/ 建筑物占地面积 =800/1000 =80%,2.调查土地位置以及周围土地条件和利用现状。 3.调查面积大小、形状、地形及基础设施状况。 4.调查此地块的权利状况，包括弄清权

23、利性质、 使用年限、能否续期，是否已设定抵押权等。,（二）确定被估的房地产最佳的开发利用方式 决定开发完成后销售时能获得的最高收益 （三）预测房地产售价 1.对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，可按市场法确定开发完成后的房地产总价 2.对于出租的房地产，如写字楼、商业楼宇等，可采用收益还原法,例：根据当前房地产市场上的租金水平，与所开发房地产 类似的房地产未来月租金纯收益为每建筑面积300元，该类房地产的还原利率为8%，总建筑面积为5000平方米，出租率为80% 则所开发房地产的总价？,30012 5000 80% 1 / 8%=18000（万元）,（四）估算各项成本费用 1.估算开

24、发建设成本费用 （直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及建筑附带的费用等）可采用比较法来测算，即通过当地同类建筑物当前的水平来测算，也可通过建筑工程概预算的方法来估算。,2.估算专业费用 建筑设计费、工程概预算的费用，一般采用建造费用的一定比率来估算。 3.估算资本利息 房地产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等。 预付地价款的利息应按整个开发建设工期计算， 开发费和和专业费假设在建造期内均匀投入 利息按建造期的一半计算。,4.估算税金 房地产销售的营业税、印花税、契税等，一般按房地产总价的一定比例计算。 5.估算开发完成后的房地产租售费用 中介费、广告费和买卖手续费。

25、,（五）确定开发商的合理利润 投资利润的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项 （六）估算待估房地产价格,应用举例： 有一宗七通一平待开发建设用地，土地面积2000平方米，建筑容积率2.5,拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价6.5%，当地银行的贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。,通上水、通下水、通路、通电、通气、通热、通讯,20002.5 =5000,楼面地价每一建

26、筑面积地价,（1）计算楼价=20002.5 9000=45000 000(元） （2）计算建筑费和专业费 建筑费= 20002.5 3000=15000 000(元） 专业费=建筑费10%=1500 000（元） （3）计算销售费用和税金 销售费用=45000 000 2.5 %=1125 000（元） 销售税金=45000 000 6.5 %=2925 000（元） （4）计算利润=（地价+ 建筑费+ 专业费） 10% =（地价+ 16500 000） 10% （5）计算利息 =地价（1+6%)21+ （15000 000+1500 000） (1+6%)11 =0.1236 地价+ 990

27、 000,（6）求取地价 地价=45000 00016500 0001125 0002925 000 0.1 地价1650 0000.1236 地价 990 000 =21810 000/1.2236=17 824 452(元） （7）评估结果 单位地价= 17 824 452 / 2000 =8912（元） 楼面地价=8912/ 2.5=3565(元/平方米）,楼面地价= 土地价格 / 建筑面积 =土地单价 土地面积/ （土地面积容积率） =土地单价/ 容积率,基准地价修正法 将基准地价作为市场比较法中的“可比实例”，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、个别因素修正，得到某一宗地价格的评估方法。,第六节基准地价修正系数法,基准地价是按照城市级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格,具有政府公告作用 区域内土地使用权 的平均价格 考虑被评估土地的 具体因素,基准地价修正法的适用范围,1适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估。 2基准地价修正法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。 3基准地价修正法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，该方法一般在宗地地价