房地产经济学课件8.ppt

1、,第四节 城市房地产市场的发展周期,2,一、城市房地产市场周期的研究意义 对政府（国民经济）， 对各个房地产市场主体（开发商、销售商、投资商、中介服务机构等）， 对消费者而言， 二、（城市）房地产市场发展周期的定义 房地产周期是房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为 房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复： 复苏繁荣衰退萧条4个环节。,第四节 城市房地产市场的发展周期,第四节 城市房地产市场的发展周期,三、房地产周期波动的影响因素：内部因素、外部因素 1. 内部因素：房地产自身因素 不动产特性：不可移、工艺复杂、生产周期长房地产供给的短期刚性 房地产连带性：房

2、地产市场依赖土地资源 高资本价值性：房地产经济的增长主要是房地产投资和商品房价格等价值型的增长 投资与消费的二重性：决定了房地产的需求变动较大（当人们对房地产商品投资的保 值增值预期较强时,房地产市场容易出现投机行为） 生产者和消费者的心理预期因素：非理性预期及投机心理 技术、理念的革新：高层电梯使高层建筑成为可能 2. 外部因素：整体社会和经济环境中的因素 国民经济变量：国民经济发展阶段、人口和就业情况、各产业投资绩效、通货膨胀、 利率等 政策和法律因素 社会文化：家庭构成、地区喜好、工作生活习惯,第四节 城市房地产市场的发展周期,四、房地产周期波动传导机制：外部冲击-内部传导 冲击-传导说

3、（萨尔克拉雷恩，1997）：经济周期波动是经济体系受到随机性的 外部冲击以后，经一定的内部传导机制而引发的周期性反映。 解释：当房地产经济系统受到外部冲击（外部因素）而改变运行轨迹或出现不稳 不稳定状态后，通过内部传导机制对外部冲击进行滞后的自我反应与调整； 在冲击制机制与传导机制交互作用下经历复苏繁荣衰退萧条四个阶段而重 新回到稳定状态，这样就完成一次波动； 实际上，外部冲击是连续不断甚至是重复叠加的，房地产经济系统便在冲击传 导机制作用下进入连续不断的波动循环中，由此形成房地产周期波动,第四节 城市房地产市场的发展周期,五、房地产市场周期波动的景气指数 房地产市场波动状况和周期运行阶段必须

4、通过一系列量化指标表现出来，因 此这些反映房地产市场周期动的指标体系又称房地产景气指标体系。 房 国民经济增长率、中长期贷款利率 地 间接指标: 景 货币供给年增长率、物价指数 气 房地产业增加值增长率、房地产价格与租金 指 内层指标 房地产交易量、土地与楼宇供应秒量 标 房地产空置率 体 直指标标: 房地产投资收益率、房地产企业利润增长率 系 外层指标 房地产投机行为、房地产物业类型结构变动 房地产业就业和率失业率,第四节 城市房地产市场的发展周期,六、有中国特色的房地产市场的发展周期 在不完善的市场经济体制和不成熟的房地产市场体系下形成的房地产周期 政策因素作为房地产周期波动的一种外部冲击

5、,在不同的国家被赋予 了不同的意义。在中国,由于房地产业的复苏是改革开放的结果，国家政 策在房地产业的发展中一直起着十分重要的导向作用,因而中国房地产市 场最明显的一个特征就是具有政策周期。 因此，中国的房地产市场曾经一度被称为“政策市”，但随着房地产 市场的市场化程度提高，政策因素作为影响房地产波动周期的外在因素 ，其作用力也正在逐步减弱。,第四节 城市房地产市场的发展周期,第五节中国商品房空置率问题研究,空置率之争 对空置房不能一概而论,光明日报 2002.02; 建设部官员称，中国住房空置率达30%没有依据2003.09; 统计局：空置率高达26% 超警戒线(10%)临危险边缘 2005

6、年12月; 北京师范大学管理学院教授董藩为代表的一派则认为，中国的商品房空置率 不足1%，价格上涨正是供求关系的反应。 中国社会科学院金融发展室主任易宪容为代表的一派认为，中国的商品房空置 率已达到26%，属于严重积压，必须采取强硬措施; 空置率是反映房地产市场运动规律的一个重要指标。然而迄今为止，中国还 没有一个权威、统一的空置率指标，因此五年前的围绕空置率的争论持续至今。,第五节中国商品房空置率问题研究,一、房地产市场的空置与空置率 1.空置 Vacancy 空置一词源于西方，是指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出售或出售的状态。 从实质上说，空置也是一种供给，在某一特定时间点上，有

7、下列等式存在： 供给=需求+空置率 可见空置问题是房地产市场不均衡的结果。因此，空置可以成为房地产市场的一项重要统计指标。 2.空置率 空置率=某一时刻空置房屋面积房屋总面积100% 依据房地产市场类型空置率分为：存量市场的空置率和增量市场的空置率 存量市场的空置率指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率 增量市场的空置率指某一时刻新建房屋的空置面积占一段时期新建房屋总面积的比率。,第五节中国商品房空置率问题研究,二、中国商品房空置率的计算 1. 目前，国内学界商品房空置率计算方法大概有三种： 第一，全社会空置房面积全部住房面积100%： 第二，空置商品房面积最近三年内竣工面积100%（我国

8、目前大部分学 者使用的计算方法） 第三，空置商品房面积当年竣工面积100%； （分母比较：全部住房面积三年内竣工面积 年竣工面积）,第五节中国商品房空置率问题研究,2.对我国目前大部分学者使用的计算方法的分析 空置率=空置商品房面积最近三年内竣工面积100% 对分子的分析： 中国国家统计局印发的房地产开发统计报表制度中，有关于“空置面积” 条目的解释是：“指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚 未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的可供出售或 出租而未售出或出租。 A. 从这个定义可看出，我国住宅市场中的空置指的是没有交易过的新房，不 包括旧房的空置。所

9、以该指标属于增量指标，从而忽视了商品房存量中也有空置 现象即忽视二手房市的存在。如果不将重新空置的面积纳入统计范围，不能真正 反映商品房使用情况和房地产市场的投机行为。 B. 商品房一竣工就被扣上空置房的帽子，没考虑商品房作为商品有正常的销 售周期（一般为一年），实质上竣工一年以内的商品房应称为待销房；,第五节中国商品房空置率问题研究,C. 住宅空置、商业用房空置、工业用房空置等没有严格区分。实际上 各类型的商品房空置的原因有很大不同,而且不同种类的房屋空置对房地 产发展的影响也不相同。 对分母的分析： “最近三年内竣工面积”也是增量指标，作为于分子比较的基数，也没有考虑到 中国广大的存量市场

10、。 总结： 由于以上计算方法的分之与分母都是增量数据。因此，计算出的空置率实 质上反映的是房地产市场近期的销售状况，而非房地产的使用状况。,第五节中国商品房空置率问题研究,四、建立一套完整的城市商品房空置统计体系 由以上分析可知，单一的空置率统计指标不能完成所有的统计任务。必须建 立商品房空置统计体系，根据不同的统计目的，科学而详细的划分空置率的统计 口径和分类。 实证分析： 从2003年统计年报开始,国家建设部、发改委、统计局发布了以商品 房空置时间作为标准的分组通知: 空置时间在1年以内的,为待销商品房; 空置时间在1年以上,3年以内的,为滞销商品房; 空置时间在3年以上的,为积压商品房; 根据以上划分，可建立三个具有不同目的的空置率指标：,第五节中国商品房空置率问题研究,A. 存量商品房空置率=城市商品房的空置面积城市商品房总量面积100 %: 反映全社会商品房总量和使用情况 （空置面积中包括新建面积在三年之内没有销售或出租的部分，也包括存量 商品房中重新空置的部分） B. 商品房待销率=报告期待销商品房面积报告期竣工商品房面积100%: 反映商品房当年的积压情况。这个数据越大，说明房地产发展的潜在风险越大. C. 增量房空屋率=（报告期待销商品房面积+滞销商品房面积+空置商