第二章市场比较法.ppt

1、第二章 市场比较法,1. 市场比较法基本原理(Direct Value Comparison),又叫买卖实例法（Market Data Approach） 理论依据是替代原理，即房地产价格的形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。 谈到比较：前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异又是由于影响价格的诸因素有所差异引起的。如：交易情况、交易时间（日期）、区域因素、个别因素等。 市场比较法：实际上就是从影响房地产价格的因素入手，分析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估

2、房地产的价格。 因而，利用市场比较法估价要解决两个问题： 1）找出影响价格的因素 2）如何将待估房地产与比较房地产之间的价格差异定量化，并对比较房地产价格进行修正得到待估房地产客观合理价格。,类似房地产：是指其所在的地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的房地产。 比较房地产（可比房地产）：是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的房地产。 比准价格：通过分析“比较房地产”与“待估房地产”之间的价格差异，将比较房地产价格作相应增减修正后得到的价格。 标准房地产：是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产。 交易情况修正：是指

3、排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。 区域因素：是指房地产在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因素。 个别因素：是指房地产的个别特性对其价格的影响因素。,2、市场比较法中的有关概念,地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对某一基准日期地价水相对百分比的指数。 区域分析：指分析判定待估房地产所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估房地产价格所产生的影响等。 同一供需圈：指与待估房地产能形成替代关系，对待估房地产价格产生显著影响的其他房地产所在的区域。 相邻区域：针对房地产而言，相邻区域指待估房

4、地产所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域而言，相邻区域指紧邻区域周围的其他区域。 类似区域：指与待估房地产所隶属的相邻区域类似的、同一供应圈的其他区域。,比较法适用的对象：是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、写字楼等，而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以用比较法进行估价。 （1）要有与待估房地产具有相关性和替代性的、足够数量的比较案例 在同一供应圈内存在着较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场尚发育不够的地区，就很难采用。 在国外不动产发达的国家如德国，一般至少要求选择10个可比较的交易案例，我国在利用市场比较法

5、计算时，要求至少三个比较房地产。 （2）比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况（包括区位状况、权益状况、实物状况等）的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作出。 （3）比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中的有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。,3.市场比较法适用条件,4 市场比较法的计算公式 4.1基本公式 式中： P：待估房地产评估价格； ：可比交易实例价格； A：交易情况修正系数； B：交易日期修正系数； C：标准化修正系数； D：区域因素修正系数； E：个别因素修正系数 由基本公式计算时

6、，又分为直接比较法和间接比较法两 类。,4.1.1直接比较法计算公式 直接比较法就是将可比交易实例与待估对象直接比较，其计算公式为：,4.1.2间接比较法计算公式 间接比较法，就是首先设定一宗标准房地产，然后将可比交易实例价格 修正为标准状态价格，再修正为待估对象状态下的价格，其简单的示意 图为下图：,其计算公式为：,可比实例价格,标准房地产价格,待估对象价格,标准化 修正C,A、B、 D、E修正,4.1.3扩展公式 如果容积率因素、土地使用年期单独修正，则计算公式为： 在这里有一点需要说明的是，事实上，组成区域因素或个别因素中 的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。,容积率修正系数土地

7、年期修正系数,5、评估过程,收集交易实例,整理和选择可比实例,分析与调整,综合计算比准价格,建立价格比较修正的基础,交易情况的修正,交易日期的修正,房地产状况修正,建立价格比较修正的基础,利用修正公式计算,市场比较法立足于“比较”，拥有充裕的可供比较的已知房地产价格是前提。 对于市场比较法而言，主要是要收集市场交易实例，途径有： 1)查阅政府有关部门的关于房地产交易的资料 土地管理，房产产权管理(交易所)等对房地产交易做的原始记录 2)从报刊，杂志上获取有关房地产出售、出租的信息 3)同开发商、代理商直接接触了解房地产用途、结构、布局、价格等。,5.1收集交易实例,4)参加年度房地产交易会，索

8、取房地产的各种行情方面的资料 5)同行之间的信息共享 6)向当事人、潜在购买者、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 7)道听途说的行情也要收集 对于以上渠道收集来的资料，价格的种类是多种多样的，其中如:地价税、土地税、土地征用、抵押等估价额，法院公证登记估价额，标售拍卖价格，房地产销售说明书的价目，广告刊登的价格等，都不是正常价格。(不是实际交易价格，含有特殊因素)。如利用这些资料进行参考，而慎重分析其内容，及其与市场价格相差的比率，判断他们与正常价格的区别。,交易实例调查表,调查人员：调查日期： 年 月 日,资料收集是估价机构的一项十分重要的基础工作，要实现估价机构的可持

9、续发展， 要求估价人员自身不断学习、进步。 要求机构将一手的，基础的市场资料及时，准确的收集和积累，建立房地产交易实例库、资料库，形成良好的运行机制。 这是从事房地产估价的一项基础性工作。交易实例库的建立，可通过制作成交易实例卡片，分门别类存放，或将收集到的交易实例分门别类的存入计算机中，这样有利于保存和在需要是查找、利用。,经选取出的可供比较的交易实例具有下列性质: （1）物质的同一性或类似性 体现: 与估价对象房地产的用途相同 不同用途的房地产价格相差很大，所以首要的是应选取用途相同的实例 与估价对象房地产的价格类型相同 即可比实例的权利性质与估价对象权利性质相同，如: 估价对象房地产需评

10、估其买卖价格，就不能选取抵押价格的房地产交易实例做比较。 可比实例的交易类型与估价目的相吻合，交易类型主要有土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等，应选取相对应的交易类型的交易实例作为可比实例。 与估价对象房地产的建筑结构应相同,5.2整理和选取可比实例（可比实例）,（2）地点的同一性和类似性 消除区位因素对房地产效用及价格的影响。 最好能在同一地区，越近越好，如果同一地区内没有可选取的，可以在同一供应圈内的类似地区选取。如:要评估北京王府井地区的商业店铺，最好选择的交易实例也在王府井，但若无，可选择东单、西单、前门等临近的地区或同等级别的商业区的实例。 （3）时间的接近性 时间的接近是相

11、对而言的，相对于房地产市场的变动情况而言，如果几年来房地产市场都比较稳定，价格变化幅度不大，那么几年前的交易实例用于现在比较修正也是有效的。通常，要求交易实例的交易日期在5年内。 （4）交易情况正常性 收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易。 所谓正常交易，是指交易应当是公开、平等、自愿的，即在公开市场、完全竞争、信息畅通，交易双方平等自愿，没有私自利益关系的情况下的交易。,选取了可比实例后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、相互可比，为进行后继的比较修正建立共同的基础。 建立价格可比基础具体包括下列4个方面： （1）统一的付款方法 由于房地产价

12、值量大，通常付款有分期付款的方式，在估价中为了便于比较，价格应以一次性付清所需支付的金额为基准，所以，需要将分期付款可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次性付清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。 例子：某房地产交易总价款为30万元，其中首付款10万元，余款20万元于半年后一次性付清。假设月利率为1%，则在其成交日期时一次性付清的价格为： 10+20/（1+1%）6=28.84万元,5.3建立价格比较修正的基础,（2）统一采用单价 土地的单价有用楼面价表示的。 有些房地产如：车库按车位个数为单位。 （3）统一货币种类和货币单位 不同货币种类的价格之间的换算，应采用该价格成交时对应的日期

13、（不一定是估价期日）时的市场汇价。 （4）统一面积内涵与单位,交易情况修正是排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。 （1）造成成交价格偏差的原因 1)有利害关系的人们互相之间的交易 2)急于脱售或购买的、及不了解市场行情的 3)交易双方或一方有特别动机或偏好的 4)受债权债务关系影响的(以资抵债) 5)相邻地块的合并交易(合并后效用会增加) 6)交易税费非正常负担等 如：契税本由买方负担，却转嫁给了卖方；交易手续费本应由双方各负担一部分，却转嫁给了其中的一方。,5.4交易情况修正,7）特殊交易方式的交易 如拍卖、招标、哄抬或抛售等。 通常来讲，正常的成交价格是买卖双方经过充分讨价

14、还价的协议方式。拍卖、招标等方式容易受现场气氛、情绪的影响而使价格失常。但在我国大陆目前的土地使用权出让是例外，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格往往偏低。 （这是由于土地使用权出让市场的政府垄断造成的，存在大量的以土地作为优惠政策吸引投资，及不珍惜国有土地资产的不良现象，因而也形成了出让价格和转让价格的之间的不合理的剪刀差，使得国有土地的一级市场存在严重的不公平竞争现象）,需估价的人员有丰富的经验，对市场行情有充分了解 修正程序: 1)剔除非正常的交易案例 2)测定各种特殊因素对正常价格的影响程度 测定方法可以利用已掌握的交易资料分析计算，确定修正系数。 由于缺乏客观、统一的尺度，

15、这种测算有时非常困难，因此在哪种情况下应当修正多少，只有由估价人员凭经验判断。作为估价人员平常就应收集征集交易实例，并加以分析，在积累了丰富经验的基础上，努力把握适当的修正系数。 3)利用修正公式修正,（2）修正方法,例如，有三宗交易案例的交易情况资料如下表。 则经交易情况修正后的价格为200万元。,可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点(基准日)的价格，是指在估价时点时的房地产市场状况下形成的。 如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同，因此应将可比实例在其成交日期时的价格修正为在

16、估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易日期修正。 （1）修正方法 评估基准日交易实例价格=交易实例价格,5.5交易日期修正,（2）实例说明 交易日期修正就是将可比实例的交易价格修正为评估期日的价格。 所参考的价格指数主要有物价指数、建材价格指数、地价指数、房 地产价格指数等。 例1：某城市的地价指数如下表，可比实例是1995年发生的交易， 当时交易价格为每平方米2000元，现求经过交易日期修正后，评估期日 为1998年的交易价格。 计算如下： 修正为估价期日的可比实例价格=200093/90=2066.67(元平方米),例2：现选取一可比实例，成交价格为6000元/

17、平方米，成交日期 为1996年7月，假设，1996年1月至1997至7月，该类房地产价格平均 每月上涨1，1997年7月至1998年1月，该类房地产价格平均每月下 降0.2%，则时该可比实例进行交易日期修正后1998年l月的房地 产价格为：,(元平方米),房地产状况修正包括区位状况、权益状况、实物状况三个方面。每一个方面还可以进一步细分为若干因素的修正。 5.6.1区位状况修正 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。将可比实例房地产在其区位状况下的价格调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。 区位状况比较修正的内容主要包括： 繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共设施完备程度、临路

18、状况、楼层、朝向等。,5.6房地产状况修正,具体修正公式为： 经个别因素修正后的可比实例价格=可比实例价格个别因素修正系数 用直接比较法的修正公式为: 经个别因素修正后的可比实例价格可比实例价格 用间接比较法的修正公式为： 经个别因素修正后的可比实例价格可比实例价格标准化修正系数区 域因素修正系数可比实例价格 在直接法修正公式中，如果可比实例的个别因素优于待估宗地的个别因 素，则修正指数大于100，如果可比实例的个别因素劣于待估宗地区域因 素，则修正系数小于100。 例，现有一可比实例，成交价格为5000元平方米，该可比实例的个别因 素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗 地面积等方面综合起来需修正-3，则经个别因素修正后的可比实例价格 为： 5000100/975155(元平方米),（2）权益状况修正 是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。将可比实例在其权益状况下的价格调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。 主要内容有：土地使用年限，城市规划限制条件（容积率）等 1）土地使用权年期修正 土地使用权年限长短，直接影响土地可获收益，年限越长，土地总收益越多，地价越高。 修正公式: 土地使用年期修正后地价比较实例价格k 其中： R-土地还原利率 n-可比案例使用权年期