房地产基础知识培训(基层).ppt

1、房地产基础知识,1,目录,一、房地产基础概念. 二、土地的分类. 三、房地产市场分类. 四、五证二书. 五、房屋面积. 六、相关术语. 七、房地产的特性. 八、影响房屋的价格因素.,一、房地产基础概念,3,一、房地产基础概念,1、房产 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售或作其他用途的房屋，是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 2、地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括土地及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是无权属关系，是土地及其权利总称（使用、收益、转让等权利）。 3、房地产 是指土地及附着在土地上的人

2、工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。,4,一、房地产基础概念,土地：地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让。 建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体无，包括房屋和构筑物两大类。 权益：产权、使用权、抵押权、典权等等。,5,一、房地产基础概念,土地（国有土地、集体土地所有权）： 1、发展商只有得到土地使用权才能建房 获得土地使用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房） b.协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地

3、）,6,一、房地产基础概念,国有土地使用权出让年限： 住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年,二、土地的分类,8,二、土地的分类,生地 指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。 熟地 指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。 三通一平 指在土地开发时进行的通水、电、路、土地平整。 七通一平 指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。,三、房地产市场分类,10,三、房地产市场分类,一级市场：以土地为体，亦称土地市场，土地交易市场，由政府直接控制和垄断经营（如招标、拍卖等）。 二级市场：开发商获得土地后

4、投入一定资金建设，通过有偿或赠与将产权转卖给需求者（新建商品房的买卖市场）。 三级市场：是房地产权所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，房屋在消费市场中再次流通（也就是二手房包括买卖、抵押、转让、租赁）。,11,房地产市场结构一览表,四、五证二书,13,四、五证二书,五证： 一 建设用地规划许可证 二 国有土地使用证 三 建设工程规划许可证 四 建筑工程施工许可证 五 商品房销售许可证 二书： 一 商品房质量保证书 二 商品房使用说明书,五、房屋面积,15,五、房屋面积,建筑面积 包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 公摊面积 是指建筑物的楼梯、外墙、

5、首层大堂及小区内其他一些配套设施的分摊面积。 使用面积 它是建筑面积扣除公摊面积及墙体、柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。,16,建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙柱体水平投影面积+套内阳台面积的一半,17,占地面积建筑物基底及其功能需要占用的面积。也叫红线面积。 容积率指总建筑面积与总占地面积的比率，即容积率越大土地利用程度越高。 绿化率指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率。*红线是指各种用地的边界线，它可与道路红线重合也可退于道路红线之后，但绝不许超越道路红线。在建筑红线以外不允许建任何建筑物。,六、相关术语,19,六、相关专业术语,开间

6、：住宅两横墙间宽度 进深：住宅两纵墙间长度 层高：指下层地板到上层楼面的高度，包括楼板厚度 净高：指楼板上表面至上层楼板下表面的 距离 横墙：沿建筑物短轴布置的墙 纵墙：沿建筑物长轴方向布置的墙,七、房地产的特性,21,七、房地产的特性,房地产是不动产形式的固定资产，是一种特殊的商品。房地产具有其它财产和商品所不具有的特性： 1 不可移动性。房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变的，不能移动和搬运。 2 房产、地产不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素，土地具有在空间位置上的不可移动性，房屋也因而具有不能移动性，房产和地产同属于“不动产”。 3 品质的差异性。房地产作

7、为商品，在品质上具有不同质性，即使在同一地段的建筑物，由于楼屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品质。 4 价值的高大性。房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房；房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。,22,七、房地产的特性,5 使用的耐久性。土地具有不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但是已经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年，在正常情况下，建筑物很难发生倒塌，除非为了更好利用土地而进行拆除。 6 供给的有限性。土地具有不可再生性，其总量有限，尤其是城市土地，随着经济的发展和人们生活水平的提高，对土地、房屋的需求不断上涨，房地产供给的有限性更加突出。 7 用途的多样性。土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。 8 价值变化的相互影响性。房地产的价值不仅取决于自身的质地，还取决于周围环境的状况。,八、影响房屋的价格因素,24,八、影响房屋的价格因素,房屋的地理位置（交通便利、周边环境等） 房屋户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 小区