商业推广客户积累及及建议(PPT 35页).ppt

1、,星海大观商业推广客户积累及建议,谨呈：大连沿海绿色家园集团,2010.4.17-YH-02,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归思源经纪（大连分公司）所有，未经思源经纪（大连分公司）书面许可，不得擅自向其它任何机构或个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,报告结构：,市场分析,星海区域商业发展分析,项目周边竞品分析,市场篇,本项目产品分析,商业存货总量统计,产品篇,商业产品推售计划,推售策略,产品推售,营销篇,推广执行,商业规划布局与业态,综合体商业的发展基础,项目区域发展分析 商业发展环境研究影响商圈发展分析 区域发展环境研究星海湾商务金融区域的发展 大连综合体/高端配套商

2、业发展分析 区域周边竞品项目的分析 城市综合体项目的发展分析,宗地,一、星海区域商业发展分析,第一部分 市场分析,二、区域商业发展分析,区域商圈影响分析： 星海湾区域现有商业餐饮/娱乐/休闲/文化 商务休闲餐饮-画布咖啡/哈根达斯/客舍茶厅 娱乐-好乐迪、金钱柜 地方餐饮-澳门豆捞、三宝食府 和平广场零售为主 乐购大型综合超市、国美电器 西安路商圈 零售/餐饮/娱乐为主 百盛、麦凯乐商场、 国美电器、苏宁电器、 大连影城、肯德基、 麦当劳等,星海广场周边与和平广场共属同一商圈/主要竞争商圈为日益繁盛的西安路商圈。 星海大观项目商业应与周边竞品项目商业相协调，共同打造大星海湾区域范畴的新兴商圈。

3、,小结：,三、星海湾区域发展分析,项目所处区域特征-星海湾金融商务区发展： 星海湾金融商务区 区域特征：大连传统的文化旅游、会议展览中心，为政府重点打造的金融商务办公区，更将要成为大连的期货交易中心。 发展趋势：会展/旅游餐饮/配套商务/金融 区域布局 南侧-旅游带动商业， 以主题娱乐、 文化展示为主 中部-住宅影响商业， 以社区配套及餐饮服务为主 北侧-商务引导商业， 以高端商业、 商务服务为主,星海大观项目地处现有公寓及配套区域向商务金融区域过渡带区位，同时紧邻会展中心及星海广场。 商业功能：商务配套+社区服务+餐饮休闲,市场分析,星海区域商业发展分析,项目周边竞品分析,市场篇,本项目产品

4、分析,商业存货总量统计,产品篇,商业产品推售计划,营销篇,商业规划布局与业态,策略,产品推售,推广执行,报告结构：,一、项目周边商业竞品市场现状,二、星海湾区域商业发展分析,商业的发展：,现状特征 区域商业发展尚不成熟/商铺销售正处初步发展阶段/商家入驻率低 商业部分布局：沿街开发 规模构成：以公建商业街及底商形式入市，平均商业开发体量为2万平方米左右。 业态组合：社区配套/餐饮及休闲业态占主体。 营销模式：以销售为主,投资购买转租量大。,本项目商业依靠JW万豪酒店的大型主力店，未来发展前景很大。 从本项目周边的几个项目的商业入市情况来看，基本为沿街底商的形式，以打散销售为主。除了国宝公建项目

5、外，其余入驻情况不佳。 本项目在操作的时候应该注意产品错位经营，尽量避开国宝的餐饮休闲娱乐的同质化竞争，挖掘自身的公寓业主以及展会、期货、旅游等人员的消费潜力。,小结：,市场分析,星海区域商业发展分析,项目周边竞品分析,市场篇,本项目产品分析,项目货量统计,产品篇,商业产品推售计划,营销篇,商业规划布局与业态,策略,产品推售,推广执行,报告结构：,一、整体项目概况,地理位置： 星海大观位于星海广场东北角，地块南侧为会展二期工程、东侧为马栏河及莲花山、西侧为会展一期、北侧为网球场和建设期货广场。 产品构成： 该项目占地面积约3.4万，整体建筑规模约37万，由4栋超高层、1栋高层及商业独栋组成；产

6、品种类包括公寓（国际公寓、酒店式公寓）、SOHO办公、底商商铺及超五星级酒店（JW万豪）组成。 项目特征：,星海湾商务区域内 新兴综合体项目,二、商业部分介绍,商业规模概况： 商业约13000平方米，占星海大观产品构成的5%。（商务公寓9万平米、酒店/写字楼19.5万平米） 商业分布及构成： 呈围合式商业分布，外侧3面临街（西侧/南侧/东侧-星河路）,内侧比邻项目绿化广场。 商业组成：公寓底商（1#、3#、5#）、SOHO底商（2#）及独栋商业（4#） 商业结构：以2-3层底层商业为主。 商业特征：,商务综合体的附属配套商业,三、可售商业产品基本情况,注：2#、6#系整栋出售，故不在此销售之列

7、,市场分析,星海区域商业发展分析,项目周边竞品分析,市场篇,本项目产品分析,项目货量统计,产品篇,商业产品推售计划,营销篇,商业规划布局与业态,策略,产品推售,推广执行,报告结构：,一、商业产品价值分析,西侧 南侧 东侧 3# 6# 2# 1# 4# 5# 名流会馆,商业价值取向,327.32,370.38 ,3,处于项目最优越位置，2层商业；首层层高5.4米；两面临街，东北向对绿化广场，临近交通要道，展示性强。店铺面积较小。 投资性强，已有认购国际公寓业主对此产品有强烈意向； 是本项目主形象展示区域，且升值空间大； 目标业态：高档汽车品牌展厅、名表首饰、高档咖啡店、高档品牌概念店、银行、高档

8、美发 目标品牌：路虎、劳斯莱斯、Costa咖啡、米萝咖啡、卡迪亚珠宝手表、宝马服饰店、兰博基尼服饰店,3#楼底商特点：,1,1#楼底商特点： 102，位置优越，面积适中，消化速度较快； 101、103面积偏大，与百年汇有总价层面竞争。 两层商业；首层层高6.3米；位于十字路口，两面临街人流量大，南面为商务区（会展二期） 目标业态：金融银行、高档休闲餐饮、品牌服装店 目标品牌： 德意志银行、渣打银行、花期银行、澳门豆捞、星巴克、瑞士咖啡,2235.7,4,3层独立商业体，总价与百年汇有直接竞争，格局方正，利用率高，首层高5.4米； 带屋顶花园，面积较大，适宜证券交易所、银行、大型品牌旗舰店，可作

9、为商街的主力店和形象店，亦可购买后分块转租。 目标业态：休闲娱乐型，高档健身俱乐部、高档洗浴、一线品牌旗舰店、会员制会馆。 目标品牌：青鸟健身、金百合、红宝石、洗浴浪淘沙洗浴、苹果电脑体验店,4#楼商业特点：,586.28,5,进深短，开间大，沿街展示面大; 3层商业，首层层高5.4米； 东临星河路，西对项目园林，北向正对JW万豪，人流量大。 面积适中，相对独立的商业环境，也适宜口碑传播的私人会馆、会员制茶舍。 目标业态：国际精品服饰、时尚家居、高档汽车展厅、高档美容美体保健、高档美发 目标品牌：无印良品，奔驰、捷豹、佐登妮丝美容、法国唯美法尔美容美体俱乐部,5#楼底商特征,市场分析,星海区域

10、商业发展分析,项目周边竞品分析,市场篇,本项目产品分析,项目货量统计,产品篇,商业产品推售计划,营销篇,商业规划布局与业态,推售策略,产品推售,推广执行,报告结构：,一、商业推盘策略,2、以租代售,1、直接对位销售,3、大客户推介,提升项目调性，吸引客户，设置商业VIP接待人员+专业室内设计团队（装修设计）+全程物业服务（拆散招租） DM目标客户登门拜访 5000组商业投资客户,为提高项目调性，实现利润最大化，吸纳国际一线品牌与租赁者签订协议，按年缴纳租金，给与优惠，5年后租赁者有优先购买权。,组织客户联谊会，针对如大连温州商会、银行大客户等，定向推介我项目商业产品,重点引导推售101、102

11、、103、501、名流汇馆,重点招租301、302、303,重点推售4#楼,回款约7800万,回款约9800万,回款约-万,思源顾问,21,报告结构：,市场分析,星海区域商业发展分析,项目周边竞品分析,市场篇,本项目产品分析,项目货量统计,产品篇,商业产品推售计划,营销篇,商业规划布局与业态,推售策略,产品推售,推广执行方向,推广节奏,4月,5月,6月,7月,9月,8月,11月,10月,12月,一、推广计划,示范区、样板间,首批入住,示范区盛大开放，提升大户型产品调性,住宅产品,SOHO,商业产品,车位,铂金公馆,国际公寓,示范区开放，高调性主打36层以上产品信息,星海广场高使用率SOHO领域

12、,对客户释放车位发售信息,星海湾唯一商业综合体，未来星海湾中心 借势JW万豪价值无限,二、促销策略,1、建议底商赠送橱窗装饰,能够保证外立面的统一性，增加了产品的附加价值,二、促销策略,2、带回报销售建议,解释：依据底价，提高单价，将溢价的购房款分5年返还给购房者；给投资客以信心，5年后此区域必将成为星海湾商业中心；,举例说明：,每年返还给购房者：3,588,700.005=71.77万 加之其出租价格即为26.19万（每天2元每平方米） 这套商业的年收益是：97.96万元 年投资回报率为：6.07%（不包含商业自身增值） 5年投资回报率为：29.7%，即489.8 万。,促销活动建议,商业类

13、产品说明会 3#楼高端品牌入驻本项目之签约活动 温州商会会员慈善晚会 JW万豪底商签约新闻发布会,二、促销策略,市场分析,星海区域商业发展分析,项目周边竞品分析,市场篇,本项目产品分析,项目货量统计,产品篇,商业产品推售计划,营销篇,商业规划布局与业态,推售策略,产品推售,推广执行方向,一、营销主题,以项目自身业主及商务办公人群为主要商业功能配给为出发点 以城市未来商务客群及现有旅游客群为主要辐射商圈 在现有餐饮聚集及会展服务的基础上进行商业的延伸 项目“合力”的打造,生活服务区域：高端公寓配套商业为主,现有餐饮聚集区域：以大中型餐饮商家为主,新兴CBD商务区域：以商务配套商业为主,区域亮点：

14、以旅游客流及会展延伸为方向,区域核心商业中心：生活类基础消费（零售）聚集,“商务休闲商业街区”,二、整体项目商业发展方向商务综合大盘的入市,立地条件要求 项目产品组成：以商务型综合体为主（公寓/写字楼/酒店/配套底商） 区域零售核心商圈-和平广场距离项目2KM以内 项目地处CBD区域紧邻会展及星海湾广场 城市开发进程要求 CBD区域的日益形成，为区域发展提供市场基础 星海湾区域发展-会展/旅游 公寓/餐饮商务办公/酒店休闲 商业发展新起点要求 与周边项目发展的错位 综合大盘及城市综合体项目的营运已在大连具有较大的市场基础 项目整盘品牌需求,以商务综合体配套商业入市,商业发展主题 树立区域新兴“商务休闲商业街区”的主形象。,以项目硬件条件为基础，借助区域发展及竞品特征，合力打造 新型商业集合体。 新兴CBD区域商业发展需求 与周边现有公寓配套商业为主导的方向的错位 产品物业特征需求以街区式商业进行开发,在自身新兴商业街区形成和发展的同时，应契入到整个星海湾区域商业发展之中，提升项目整体商业竞争力，应自成一体。,星海大观商业客群特征,消费者特征 未来CBD新入住消费群体及城市商旅客流。,客流分布区域 星海大观入住业主 星海湾区域潜在新业主群体 核心CBD区域办公群体及商务客流 星海广场及会展中心带动的流动客群,消费需求方向 商务配套方向：商务会聚、美体休闲、商旅服务、文化展示 区域