广州房地产市场总体分析报告.ppt

1、目录，1，广州市房地产市场整体态势2，锦绣天下SWOT分析3，竞争态势分析4，锦绣天下目标消费群分析，1，广州市房地产市场整体态势，今年下半年广州市房地产市场呈现出明显的供求旺盛态势，各种指标也表明新的房地产快速增长期已经到来。整合广州市市区和郊区，进一步促进郊区光盘的发展；广州市北低南土的市政计划，反犹目前的房地产发展态势表明，南村板块不久将成为广州市房地产市场的新亮点。1 .广州市房地产市场需求稳定增长，新上市量经过短暂的平地期迅速恢复，开始了新的房地产快速增长期。从供求关系来看：广州市房地产市场的需求稳定，供求矛盾进一步缓和，但下半年房地产市场呈现明显的急剧上升趋势，供求都呈现旺盛的趋势

2、。从去年到今年上半年，开发商们蓄势待发，新开发面积连续下降了15%以上，但需求量由于福利分房大月效应和挤压效果的双重作用，仍然保持了8%左右的增长，势头比较好。在地铁撤离等多种好消息的刺激下，广州市市区下半年前3个月住宅上市量比上半年增加了近1.4倍，交易量增加了1.1倍，房地产市场出现了供求突出的方面。据预测，继国庆节期间的热点情况后，保守今年一年的新上市量和交易量将分别达到550万，500万平方米(约500万韩元)。(资料来源：市国土住宅管理局)，从发展投资情况来看，各项指标比上年动机增长较快，广州市房地产新的快速发展趋势已经暴露出来。99年广州市商品房新开工面积比98年减少了15.2%，

3、商品房施工面积仅为0.5%，今年1 9月，开发投资额、建设面积、新开发项目均比去年同期大幅增加，又一次房地产发展迅速开始。住宅新项目开发以40%的速度增长，随着房地产开发周期的不同，未来3-5年将形成一个住宅集中供应峰，新房地产市场的竞争将更加激烈。因此，进入当前开发阶段的建筑必须具有相当的预见性和前卫性。2，价钱动向显示出明显的两极分化：高层在动荡中下降，多层慢慢反弹。城市内板或低价上市或价钱下调促销；郊区被优质的盘子吸引，价钱一步一步往上爬。与高层和多层价钱趋势相比，与去年同期相比，上半年高层价钱下降幅度为多层，高层下降7.04%，多层下降6.15%。与第一季度相比，第二季度多层住宅的平均

4、价格小幅反弹1.39%，高层住宅的平均价格下降了2.43%。八月比七月上涨了3.4%，多层上升了1.9%。郊区盘主要是多层的，他们在价钱上上升，领导着整个多层。(资料来源：市国土房屋管理局)，城市内板和郊区板价钱比较，城市内板从高级别墅到普通小区，低价出价比较普通。珠江新城新推的新城海边花园10层以下可以在6500韩元以下买到，原阳明珠平均价格为6500左右，远低于出道的“前辈”。(威廉莎士比亚，美国电视电视剧，)在维纳斯花园国庆节期间，总是以高姿态出现，也提出了庆熙价格，原来平均价格一直是9000至10000港元，现在下降到8700韩元/M2。低价房地产，地铁概念版(如绿色清洁，副景花园)也

5、在4000韩元以下，国庆节期间格外火爆的第二个金壁画院，豪华装修平均价格仍在3600韩元左右。在风景、空气方面，郊区板块的优势日益显现，价钱上升势头持续。白云高尔夫第一次推的时候平均价钱为2700韩元，现在上涨了3900韩元-4100韩元左右。番禺的丽江花园、洛塔奥格、奥运会花园、哲洙市和地铁利益喜讯发布后不久，价钱立即上涨了3-5%等，几乎每次推出新版本，价钱都有所上升。在交通及生活调配日益完善的情况下，郊区优质价钱市场仍有一定的上升空间。，3，自然回归，人和自然最终融合，是现代居民对家庭生活的真正诠释。现在很多建筑都提出了绿色、环境保护、健康等概念，但是单一的概念和卖点投机对人们不再有吸引

6、力。部分房地产已经开始概念整合。用更广泛、更想象的空间概念代替。广泛地花园，虽然在宣传上不太成功，但对那些“城市人的生态家”的城市人有一定的吸引力。白云高尔夫花园本来就抛弃了“寻常家的高尔夫生活”，给了寻常人一个生态家。国庆节期间，广州市整个房地产市场的热点主要集中在以白云高尔夫为代表的山景板和番禺的各个托盘上。稍远的番禺市大桥江油北苑，有花的鳄梨也有大融合的趋势。可以大胆地去广州市场分一勺，想象自己对“郊区特色”的自信。“生态”概念大流行，住宅郊区化呈现趋势倾向。4、在多个茄子好消息的刺激下，郊区房地产市场迅速升温，即将成为广州市房地产市场的新热点。特别是南村版将成为继大石版之后的焦点。完成

7、广州市交通系统，抑制南土北，东移西移的城市规划，各郊区快速广州市同等重要的功能区，因此有不同的魅力。花受广州市水源涵养区保护，在健康无污染方面对广州市居民具有很大的吸引潜力。目前，第一个数千亩的大盘鳄梨市、南港别墅等大盘已经拉开了竞争的序幕。南部的番禺是广州市未来的住宅卫星城市，已经开始具备规模，很多著名的盘子聚集在这里，竞争一直很激烈。北部山区的开发受到限制，南部洛溪各板块可开发的土地已经受到限制，房地产市场进一步向南推进已经是必然的。位于华南高速干线和105国道交汇处的南村板块将成为广州市房地产市场的下一个亮点和热点。一些有眼光的开发商已经在牙齿领域成为大规模圈地运动(如华南新城、中山雅格

8、、绿道花园别墅、锦绣天下、广东省奥运会花园等多座大厦接近2万亩等)近几年来广州市房地产市场竞争的焦点。另外，参加者将成为几乎强大的开发企业，进一步加强该地区竞争的重量，竞争将更加激烈和激烈。5，房地产同质性，消费者在日益理性的条件下进行产品创新、包装、营销手段的创新，是避免各板块牙齿价钱战争、提高注意力和取得业绩的重要手段。功能和产品创新，保持强大的竞争优势。建筑物的同质性越强，各板块之间的竞争必然是价钱上的竞争。在激烈的竞争中，开拓广州市奥运会花园的跳跃型设计感动了很多消费者，尽管价钱上涨，但几乎每次都在短期内售罄，创造了当代房地产的奇迹。(威廉莎士比亚，温斯顿，) (威廉莎士比亚，美国电视

9、电视剧，)，使用营销手段创新，明智的胜利。现楼销售再次被模仿。现建筑是广州市广州市碧桂园牙齿的创始，在好感度和合同销售方面都取得了巨大成功。在越来越理性的消费者面前，很多开发者需要再次激活像帕多格和疯狂花园这样的战略。退房措施冗长。华表广场开创了广州市“没有理由辞职”的先例。退房措施不仅提高了开发者的好感度，还给消费者吃了安定丸，所以喝了酒的华表广场在推出牙齿措施后取得了很好的销售业绩。反对“路边摊”代理提前登场。明儿花园、保利花园、合肥辉煌代理的几座建筑首先掀起了半“路边摊”风暴，有些人甚至没有提高价格，让消费者受益不少。有关明年才生效的广东省住房交易价钱计算的临时规定事先市场出台，反映了营

10、销创新的紧迫性。，2，锦绣天下SWOT分析，锦绣天下销售点测试及重点呼吁，4茄子选项代表：a .沿着河流站着，一群清澈的小溪快乐地流着，没有污染的饮用水，观赏水，玩水，油水5大b .开发，设计，水完备，酒店式服务带来真正的家庭，第一、第二、第三、第四位各授予5分。对锦绣天下销售店的测试最受关注，因为总的来说，小区景观和整体设计布局是消费者时时刻刻都能看到的。酒店式服务是消费者可以感受到的服务，消费者的兴趣也很高。讲座合是一个比较抽象的概念。消费者比较难掌握和琢磨，所以排在最后。、强硬、独特的矿泉水景观是消费者最认可的卖点。可以说，这在广州市所有建筑物中是唯一的。容积率低，房子建在花园里的工匠的

11、设计也很有魅力。酒店式服务不仅停留在一般口号上，还集中提供人性化的特征，特别是兼职保姆，集中管理的创新等，在消费者中引起了极大的关注。可以利用流水，清澈的矿泉水，无污染的饮用水等5大水系大做文章。广州市河上有很多建筑物，人工制品也不少，但是没有能以这种方式发挥河水和人工制品的大厦。(阿尔伯特爱因斯坦，Northern Exposure(美国电视电视剧)，季节)酒店式服务内容很有魅力，但名称太普通，泛滥，包装后推出，就会产生新的吸引力。提出锦绣天下销售店重点呼吁，消费者承认水平低。目前对南村板块的市场认可较低，短期内可能仍然缺乏足够的自信。也没有牌子知名度：在众多强势品牌的包围下，品牌将处于巨大

12、劣势。不良势，噪音干扰问题：紧贴华南高速干线出口，可能引起消费者对过往汽车噪音的担忧。辅助不足障碍：南村附近的生活辅助设施还没有改善。尤其是交通问题成为消费者最关心的问题。威胁，大石板名牌层的阻挡效果市区部分建筑和锦绣天下的景观、特色和价钱方面有比较可能性。接近周边消费者的楼盘效果山景板以新鲜空气、浓林取胜，休闲特色不言自明。在概念上具有相似的竞争力，消费需求的变化：广州市居民的住房需求已经从基本的安居中希望有一个美丽的居住环境。机会，调查中超过63%的潜在消费者认为还没有找到满意的房地产，这表明整体综合素质高的房地产将面临巨大的市场需求。这也是我们市场的机会。郊区化的居住趋势：远离城市的喧闹

13、正在成为流行趋势，郊区建筑面临着良好发展的契机。摘要：锦绣天下是一座综合素质高的建筑，如何整合所有资源，形成综合竞争力，在其他碟子和景观特色、品位、等级中形成拉开等级，分化取得胜利，是我们在宣传中重点解决的问题。第三，分析竞争情况，分析板块竞争，南村板面临的竞争地区主要是洛溪板、东坡板、天下部分中心板、海州板、钟村板、地铁利益逐渐上升的市桥板、风景优美的白云山板、南村，也形成了一定的竞争关系。南村板，竞争板态势，南村板和番禺区内其他板的比较优势：广州市CBD中心商务区(天河区)，仅一座桥分隔，华南高速干线1板块。其他板块或距离太远的广州市，或人气太高，破坏生活环境，南村街广州市是“骚动中的定石

14、”。南村正处于开发阶段，有利于整个地区的计划发展，有潜力。但是与此同时，南村在搭配上还不完善，消费者仍然有很大的担忧。南村位于广州市南部，景观、空气比较好，交通四通八达，珠江三角洲往来容易，旅游资源丰富。番禺作为广州市未来的居住中心，整体生活和市政助理也可以得到政府的支持，价钱方面也比市区内的很多优质光盘更有吸引力。其他板块，摘要，反犹作为广州市公民的居住地已经得到了高度认可，但目前主要集中在洛溪地区。南村的区位和景观上的优势将逐渐暴露出来，成为下一个热点已经不远了。配方情况将直接影响消费者，在开发初期，人气-配方-成果的三个茄子方面的相互作用将尤为重要。可以构成竞争的房地产分析，锦绣天下，板

15、油竞争的房地产，其他竞争的房地产，摘要，与上述所有代表房地产相比，锦绣天下的最大特征是：聚集很多卖点，综合素质很高。在小区布局、园林绿化和景观、强硬开发、水景处理、服务管理等各个方面体现了人性。这就是我们消费者一直渴望和追求的理想故乡。锦绣天下在硬件上已经初步具备了各种优秀的要素，整合了牙齿资源，赋予了独特的个性，正确地传达给我们的消费者，才能找到我们真正的目标对象。4，4，锦绣天下目标消费群分析，目标消费群主要是以一手市场调查资料为依据，在与主要竞争层的划分中发掘出来的。我们认为对板块有高度认可和一定消费能力的人是我们最终的目标消费群集合。所以在调查中，我们重点分析了有意购买小菜的消费者和目

16、标价格在4000韩元以上的群体，并进行了交叉分析。这样就可以找到低成本的大楼，消除与郊区托盘相反的部分，找到真正的住处，走向郊区化。(威廉莎士比亚、模板、望) (威廉莎士比亚、模板、望)，(1)年龄特征(2)，学历特征(3)，职业状态(4)，家庭收入状态(5)，家庭，(3)，职业情况，高级房地产潜在购房者中的重要组成部分，特别是中级管理人员的比例比较大，比例达到36%左右。一般管理阶层占全体中最大的比重，是全体和我们对象集团的最大差异。(4)，家庭收入情况，各子集团对象消费者家庭月收入平均比较，调查显示，通过加权平均法获得的各集团的收入表现，销售市场潜在消费者中目标价格在4000韩元以上。那个

17、家庭收入在7500韩元左右。当然，通过抵押贷款的帮助，收入相对较低的人也可以成为我们的目标消费群。(5)，家族人口结构与整体明显不同。我们目标群体中两个人的世界和单身独居者所占的比例明显上升，三大同党的比例明显缩小，反映的目标群体倾向于拥有独立空间，追求自由，更多地关注精神和生活的乐趣。三口之家和两个人的世界仍然是我们最重要的两个茄子家族结构。(6)，增长背景特征，板条根潜在群体中外来者所占比例相对较多。南村最容易接近的广州市市区是天下，天下是外来人的居住地，能初步断定锦绣天下的外来人的比例可能高于牙齿比例。(7)，在爱好特征、个人爱好方面，体育运动和旅行是我们目标军最喜欢的两种茄子活动。这可能与我们的目标群体集中在比较年轻的群体中有关。在房型设计和装修方面考虑可能的时尚前卫年轻白领要求。总的来说，前两个人在阅读报纸和音乐，牙齿两个在我们